曾淵滄：樓市上升周期未完

曾淵滄：樓市上升周期未完
供應少 經濟具競爭力2009年4月30日

【明報專訊】城大管理科學系副教授兼MBA課程主任曾淵滄，除了是著名的股評人外，也是中原城大樓價指數的合作創辦人，而他本身也擁有大量投資物業。曾淵滄表示，本港樓市的周期遠遠較股市和經濟周期長，而自03年SARS後展開的上升周期仍未完結，因本港樓市具有「供應少」，以及經濟重見競爭力的利好因素。雖然曾淵滄身體力行的長線看好樓市，但也提醒大家不應倚靠租金收入供樓，因為當樓租不出時，風險會過高。

曾淵滄多年以來，伙同6至7個學者協助運算中原城市領先指數，擅長以大趨勢的角度分析樓市。他回顧本港20餘年的樓市，「84至97年樓市大旺，是因為香港前途『定』，但其實93年起，中國加速對外開放，94年香港競爭力轉差了，『大龍咁勁，四小龍那裏有得比』，從樓價指數圖已看到香港樓市開始轉弱，但05年後因回歸概念，大量中資機構來港買樓等，這個不是秘密，才谷起05至07年的大旺市。」

他稱﹕「97至03年，本港樓市終於出現大調整，而98至00年反彈根本微不足道，不過，造成大跌市的因素並無持續，03年後樓市展開新上升周期，皆因本港終於轉型做金融，條路行對了。」

曾淵滄在他的專欄引述了中國社會科學院最近發表的「2009年《中國城市競爭力藍皮書》」，香港在兩岸三地的城市中競爭力排名第一(見表)，對香港的經濟和樓市有啟示作用。

他又表示，去年底香港樓價急跌，其實只是將之前07年底上升幅度打回原形，他稱﹕「07年底，其實股市已『』，樓市因減息、負利率才升上去，好神奇，但炒家忘記，股市急跌，好多事情會浮現，結果『炒過龍』。」

不過，曾認為樓市的周期遠遠較股市的周期長，而03年起的樓市升浪至現在只有6年，周期並未完，仍會處於長期緩緩上升的趨勢。他稱﹕「03年出現轉捩點，改用了勾地制，發展商一定好少勾地，因勾出來後，若市場有變，面對風險好大，土地供應急降。」他稱﹕「全世界各地的樓市仍在下跌，只有香港可以明顯反彈，就是因為供應少，缺少新土地、新樓盤。」對於本港股市，曾表示用其自創的「曾氏通道」，可發覺去年底時恒指已經見底。

曾淵滄現時在新加坡和香港合共持有10餘個單位，歷來只放售了3個單位，證明自己長遠看好樓市。

對於如何掌握買樓的時間？他稱﹕「覺得平就買，不會與人一起搶。」另外，要看當時有沒有現金，若有現金，便會一次過付款或會提早還款，他稱﹕「不希望收租來供樓，因好高風險，無人租，你點供？」

不過，一般人都無能力以一次過以現金支付樓價，他稱﹕「那便買一間現住，如以收租供樓的方式買第二間，我不建議，除非你睇得準，但你隨時收不到租，你必須預備單位若兩年無人租，那時你還有無辦法供下去，買樓始終要審慎一點。」