深水埗一棟舊樓出售

深水埗一棟舊樓

2009/11/28 上午 01:00:10
網誌分類: 磚頭攻略

早幾日有個agent offer 左深水埗一棟舊式住宅物業比我，10層高連地鋪開價三千萬。我即時同佢講我掙唔係好多錢就可以唔駛做按揭一炮過買起成棟樓，我大約掙二千九百幾萬左右啦! 我問佢做乜無啦啦又比d咁野我睇，大大超出我既負擔範圍，佢就話睇下我d朋友有冇興趣一齊玩。現階段我一定未夠班去主導呢個金額既project，所以自 己留意之餘都睇下前輩朋友們有咩project我join一份就算。跟下d有經驗既前輩學野，好過自己亂黎交學費，仲要累街坊!

呢 個都係一個學習機會，係一個好既思考訓練。我先唔考慮買唔買得起，反而我考慮我點樣可以將佢包裝完之後以五千萬賣出。假設我目標係要將佢五千萬賣出，必先 包裝到呢個project可以收6%租(每月要有25萬租金)，用高回報去吸引買家。如果我有辦法將佢整體租金收入提升到25萬一個月，我就有信心賣得到 五千萬呢個價。

G/F 1,500呎 (可用面積)
M/F 1,100呎 (可用面積)
1/F-8/F  1,050呎。(可用面積)
總樓面面積(連2個地鋪)合共 11,000呎

三 千萬計，即係平均 2,667/呎 左右，睇番附近住宅呎價都在$2,500左右，如果咁比較又唔係好貴，因為當中有2個係面積合共1500呎地鋪。但係要將佢踢上五千萬，即係要平 均$4,600呎，就好有難度。我胡思亂想左好多野，包括全棟改成小賓館，參考紅茶館再整番個"綠茶館"、將全棟改做模型店、全棟改成小套房、補習中 心、.......，以我現時既知識範圍一時之後想唔出可行方案。

我又轉個頭去諗，將佢化整為零又得唔得呢? 厘印、佣金同什麼加埋2M，再用2M去翻新內籠同埋公用部份如樓梯、大堂、電梯、....，總投資約為3,400萬。我目標係成個PROJECT要淨賺個 地鋪，即係將3,400萬轉嫁在其他單位身上，平均要$3,600/呎。因為每層1000呎單位，一梯兩伙，每伙500呎，1.8M，有10萬裝修一定會 有D野睇，都有機會放到。放售晒九層之後，自己就KEEP番地鋪作長線收租。呢條數係未計裝修期間以及未賣出分層樓之前每月利息支出，順利的話可以在一年 內完成晒個PROJECT。

寫到呢度，Agent岩岩打電話比我，佢話原來3,000萬係唔包地鋪，包埋地鋪要多1,000萬，所有數字 即時又唔同晒! 我作出一個簡單既比較之後已經冇興趣呢個PROJECT 。半年前在上環永樂街一個冧把 (半層樓)都係開1,500萬，全棟就3,000萬，雖然事隔好耐樓價有變，但係差唔多價錢，位置上已經輸左九條街，深水埗租金收入好大機會會比上環底。

兩個地鋪現收租文件上據稱共九萬，但我冇去求證是否真正市場租金，佢咁講、我咁聽。如果係真既租約回報都有10%，不過今日今日呢個10%回報，數字上就真係太不可思議。

寫到呢度，我已經唔想就呢個故事再寫落去，更懶得去ｕｐ ｄａｔｅ上述數字...!!  因為我思考既學習過程已經完成了!