樓市跌，唯敢買?

大行測股市唔算準，但估樓市準繩度卻相當高。今年樓價在所謂專家炒家潑冷水下，中原樓價指數仍然有3%升幅，反觀歐美證券大行的分析員或經濟師，對樓市睇得相對樂觀。股榮統計去年第四季估今年樓市表現的七間大行中，除德銀錯到離譜，大致上都估啱上升方向。今年各大行槍頭齊齊對準，估計明年樓價必跌無疑，平均挫兩成、最少亦有一成跌幅。
聽到這消息，租緊樓或一心想樓價跌置業的朋友，可能萬分雀躍，但問題係，當樓價真的跌到兩成，��家拍心口話屆時買樓的人，十個有九個會「淆底」，因為樓價跌兩成的經濟環境，肯定與目前差天共地，足以令他們猶豫，甚至打消念頭。
與股市一樣，樓市都有高低周期，對上一個低潮是2008年金融海嘯，再數上去是2003年沙士。每次樓市大冧，必有「黑天鵝」伴隨發生。雷曼倒閉前一個月，中原樓價指數企於70點樓上，金融海嘯殺到，恒指由兩萬點樓上，跌到一萬點邊緣，企業裁員消息不絕於耳，中原指數三個月內跌兩成，至56點水平。捫心自問，再有同樣的劇情，面對失業威脅下，可有勇氣入市嗎？

有讀者或擔心，美國宣佈明年起減少買債，開始退市，2015年或者加息，樓價跌硬。關於息率與樓價關係，股榮參考中原指數自1994年開始提供的數據，與期內最優惠利率的關係，發現兩者的相關系數為負0.35（數值介乎正1與負1，越接近負1，兩者關係走勢越成反比）。
數字代表，低息可能令樓價上升，但並非絕對。最明顯的，是2002至2005年間，香港出現超低息時期，當年的樓價不升反跌。至於1997亞洲金融風暴來臨前，供樓最優惠利率達10厘樓上，樓價卻可以照升如儀；至1999年拆息回落到風暴前的水平，樓價已一蹶不振；利率升代表樓價跌的所謂金科玉律，一點也靠不住腳。
另外，有點股榮想提的，美國就算明年初開始減賣債，仍然每月放水750億美元，一旦美國經濟稍有差池，儲局又開始加碼，這種「退條毛」式退市，說加息令樓價跌，只是自欺欺人。
同股票一樣，樓價越平越冇人吼，越貴越升反而多人搶，樓價今年下半年開始乾跌，但觀望的人多，實際行動的人卻很少。他們或者有能力畀首期，但總覺得遲下可以再平啲，跌了半成，就等樓價跌至一成，當真的跌到一成，又淆底話會跌到兩成先上車。
學曾教授話齋，買樓是自住而非炒賣，用家隨時可上車，最重要是計掂數供唔供得起。升市等跌市、跌市等冧市，冧市卻腳軟，一邊罵沒能力上車，到機會來到時又縮沙，這種人注定一生後悔。