今日手痕上銀行網站，估下前年在黃大仙區的樓價，因為過幾年想住返家人附近，可以有個照應，家人年幾大了要睇住。租or買未決定，先租後買為主，所以都留意下周圍居苑情況，上網揾下資料，唔check 尤至可，一check 就把幾火，天馬苑，翠竹升到離譜，天馬苑一個中層單位567尺（建築），銀行估到411萬！原來近期真係有一個4百萬盤成交左，我心想居屋喎！腦海有好多個點解……，點可能升到4百萬一間居屋，嚇到我腳仔軟，立即打電話去問下住天馬苑的朋友發生乜事，問下係咪樓價真係升到甘離譜，但真係可惜，原來朋友見位高時3百幾萬沽走左，朋友話cash is king,代左兩百個係手，揾返d平盤租返住，等跌市才買過，當然我朋友講得出這翻話當然係唔睇好往後樓市，但我覺得朋友都正確，樓市向下跌的風險太大，用一萬蚊租5，6年，都係72萬，但佢將一部分錢去收3厘息對冲返租金，有些少幫補！我朋友早年買落現在講得輕鬆，我就要租住先啦
以下只分析香港住宅樓市。
回顧一下香港樓市的歷史，會發現一些有趣現象。早期缺乏資料，就由60年代中期開始說起吧！
第一週期（1965—1981年）：1965年，樓價達到高峰。1966年中國內地爆發文化大革命，香港受到波及，局勢動蕩，例如有67暴動等。樓價借勢調整，1969年初走出谷底，開始漫長的牛市，直到1981年。
第二週期（1981—1997年）：1981年，樓價再次達到高峰。80年代初，美國為壓抑通漲，聯儲局大幅加息，導致全球息率暴升，再加上中英就香港前途談判尚在拉鋸，樓價因此調整，跌幅約40%。1984年走出谷底，樓價大升，直至1997年。
第三週期（1997年—？）：1997年樓價見頂後開始暴跌，跌幅達7成，而且跌足6年，在香港樓價歷史上，可謂空前，但願絕後。2003年時，本港出現多達10萬個負資產家庭，當時的慘況，大家記憶猶新，不再贅敘。
03年之後，樓市又開始新一輪升勢，期間樓價大漲小回，直至今天，勢頭仍未逆轉。
那麼本次樓市週期何時見頂呢？
由前兩次的週期看，歷時均是16年，其中3—4年是跌市，12—13年是升市。如果本次週期也是16年的話，那就是2013年樓價見頂。
但考慮到本週期跌市時間長達6年（1997—2003年），將升市時間順延，則可順延至2016年。
再考慮到香港經濟無复當年之勇，則升市時間也將縮短。因此綜合而言，本次樓市週期將於2013—2016年見頂。
至於見頂時樓價為何？中原城市指數CCL將達到多少點？有好多種預測方法，而且對圖表的數浪方法不同，結果差異也極大。歡迎網友各抒己見，結果是否正確不重要，過程肯定是令人愉快的。
還有，2013—2016年間，到底何時見頂？也是一個難以準確回答的問題，不過本週期樓價見頂時，筆者估計會見到下述現象：
l 預期美國開始進入加息週期，儘管還未正式加息。
l 預期兩年內大量公私營房屋將落成。
l 租金上升乏力，回報率越來越低，因為租金與普羅大眾的收入相關。
l 不少人迷信樓價不跌，瘋狂入市。
l 有一個突如其來的政經事件，衝擊香港。
樓價見頂後如何回落？還看政府政策！假如政府在那時候依然維持現時打壓樓市的政策，也就是依然有BSD，SSD等，甚至變本加厲的話，那麼樓價將會是插水式下跌！因為一旦跌勢受到大眾確認，無論投資者還是用家，都不敢在嚴苛的稅項面前撈底買樓，現時所謂龐大的需求將會突然消失！那時新落成的公私營房屋也將“令人意外”地滯銷。
從香港樓市的歷史看，週期現象非常明顯，這些現象是香港樓市的所有參與者，即投資人、用家之心態與行為的綜合表現，慣性極大，難以改變。在樓價處於上升軌道時，哪怕發生令人震撼的政治經濟危機，也無法改變其軌跡。以下試舉幾例說明：
l 73-74年的第一次石油危機，股市大跌超過9成，樓市安然無恙。
l 79-80年的第二次石油危機，香港樓價屢創高峰。
l 89年六四事件，樓價在稍跌之後立即大升。
l 93—94年港府打壓樓市，樓價短暫調整後又在96—97年報复性大升。
l 08年發生百年一遇的金融海嘯，樓價竟然能在下跌25%後，V型反彈，大升特升以至今天。
l 10年至今政府屢出辣招，極力打擊樓市，但期間樓價並無下跌。
相反，當樓市週期生命完結之時，一個小小的事件，足以形成導火線，令樓價大幅下跌。例如1997年的亞洲金融風暴，相比起上述某些事件，可能是小巫見大巫，但正巧發生在樓市週期完結之時，則令樓價暴跌。由此可見香港樓市週期的獨立性和頑強生命力。
再更宏觀地看問題，樓價長遠來講，應該與大眾的收入成正比。故理論上：
樓價=常數X大眾收入
大眾收入可以是香港家庭收入中位數，或者更準確地講是中產家庭收入中位數。
不過世事哪有如此理想？雖然樓價的大方向是與大眾收入成正比，但期間一定有週期性波動，有時樓價高於理想值，有時低於理想值。波動的形成有客觀原因：例如經濟環境、利息因素等；更重要的是有主觀原因：例如大眾對樓價走勢的主觀期望、對經濟前景的心理預期等。以上種種因素綜合起來，就產生了香港樓市波動週期的特有模式。
唯一可以真正影響樓市週期模式的是政府，筆者認為政府應該做的是儘量減少樓價的波動，但是筆者見到97年後，特區政府的所作所為是在加劇樓價的大幅波動。例如：
l 1997年10月，樓價已處於崩潰的邊緣，但特區政府卻推出八萬五建屋計劃，令隨後香港的樓市雪上加霜，大跌7成，跌足6年。
l 2002年11月，香港樓市反彈在即，政府卻推出“孫九招”，變相托市，令樓價一路狂升直到今日。
l 現在，樓價已經位高勢危，可能已經接近這次週期的尾聲，政府又狂出辣招，以圖壓抑樓價。一旦樓市進入下跌週期，現在的辣招必然發揮極大的破壞力。
政府在回歸後15年來的房屋政策，就好比在鐘擺已經去到極高點，上升乏力，就要回擺之時再大力向下推動，其結果只會加大擺動幅度！
政府為何如此？筆者相信並非立心不良，而是政府只懂直線思維，不明凡事有週期性，更加不懂從宏觀經濟、大眾心態去研究香港樓市週期的模式。情況一如初級投資者，往往在牛市最高位接貨，在熊市最低位放售。
筆者相信絕大多數香港中產小業主只希望樓價穩定，希望自己半生打拼而得來的努力成果可以有所保障。但是政府15年來愚不可及的房屋政策，導致樓價劇烈波動，大家除了唏噓，還能做些什麼呢？！
近期樓市價量齊升，多家券商更紛紛「轉軚」，看好樓市前景，然而一片歌舞昇平下，危機或已悄然殺到。綜合專家意見認為，多項樓市「爆煲」指標如「痛苦指數」、樓市市值與本地生產總值比率、樓市周期，已經逼近「警戒線」，瀕臨「爆煲」水平。
七月整體樓宇買賣合約登記宗數及金額分別達9,400宗及633.09億元，創17個月及20個月來高位；與此同時，差估署六月份私人住宅售價指數報249.8點，再度破頂，上半年累漲約1.9%。
不過，Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東認為，樓價已漲至警戒線，未來下跌機會很大，以痛苦指數為例，將一個面積591方呎住宅樓價除以家庭年入息中位數，每逢數值漲至15或以上，樓市便大跌，八一年及九七年大跌市分別為15及15.7，一二年十二月底數值14.6，情況令人關注。
陸東：最壞恐冧50%
陸東續表示，現時全港約有120萬個私人住宅，總市值為本地生產總值的三倍，九七年時有關數值同樣為三倍，未來樓價下跌，可以由任何重大負面消息觸發。儘管最壞情況如利率與失業率急漲，會導致樓價跌一半，但相較九七年「差好遠，今次死唔到人」，原因是金管局已有多項措施保護銀行體系，同時政府可放寬「辣招」來紓緩跌市的痛苦。
交銀香港首席經濟及策略師羅家聰同意，目前樓價已漲至難以負擔水平，根據八一年及九七年跌市經驗，未來樓價很可能會向下調整五成。除樓價與收入比率外，他用樓市周期進行分析，本港樓市每16至17年為一個完整周期，八一年跌市至九七年為16年，九七年十月至現時接近17年，依此推算，樓價將於今年見頂，明年首季之後會出現較明顯下調，跌市會持續多久，則要視乎去槓桿化速度。
44%市民拒現價買樓
事實上，「on.cc東網」一項民意調查顯示，約46%受訪者認為，樓市會在一年內爆煲；近44%受訪者認為即使有一筆資金，也不會買樓投資，因為樓價太高。
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