10萬變一億: 11月 2015

2015年11月23日星期一

加息對樓市負面影響是催化，不是淡化

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年11月24日

　　大家應該知道，低息是在過去幾年令到樓價一直上升主要原因之一，不過，亦令到投資物業的人對利息失去警覺性，認為現時低息環境是必然及會持續，可以接受低回報投資，當利息回升，太多低回報物業投資會令持有那些物業的人覺得資金緊絀，雖然金管局已經為買物業的人做了壓力測試及推出7次逆週期措施來壓止過度借貸，但亦有其反效果，令到那些有意購買貴價樓的人在可以不用借貸情況下轉買細價樓，做成細價樓急升，那些人當然沒有問題，但令到那些要問銀行借錢買細價樓的人借貸比率急升，如果利息上升，樓價下跌，他們就首當其衝，政府所做的壓抑樓市措施反而害了那些人，亦非官員們始料所及。

　　現在，利息已經跌無可跌，加息又事在必行，以往說不會加息的人已經改口說，就算加息，幅度都不會很大，但沒有人能夠肯定，利息不會加多過3%，我不敢妄下判語，我只能夠說，如果利息加3%，樓價就會在短期內下跌兩成，現在，利息對樓市正面因素已經消失，就算耶倫話唔加息，都只能夠說一個未發生的壞消息，絕對不是一個好消息，而且，是否加息，主動權並不在我們手中，美國加息只會因為美國經濟環境好，失業率低，絕對不會理會其他國家，更何況是香港，大家應作好加息準備。有人話，利息對樓市影響力好似辣招一樣，早已被淡化，我覺得很奇怪，辣招已出，所以可以用淡化來形容，利息未加，怎可以用淡化，如果現在加息，只會是樓市下跌的催化劑，是催化，不是淡化。

2015年11月17日星期二

2015年11月加按尾班車

加按套現尾班車

葉高昭

科一物業按揭總經理

2015年11月6日

香港是世界第三大金融中心，投資炒賣無奇不有，由股票，外幣，認股證，電子產品以至郵票等，而物業投資是香港人其中一種最受歡迎的投資產品，「磚頭」既可自住，又可投資保值，由住宅，工商鋪，到商場劏鋪及車位等，大多數市民或專業投資者，樓宇買賣都不會全數支付，總離不開找銀行承造按揭，物業按揭可說是市面上利息最平及還款期最長的貸款種類。

自2008年金融海嘯，世界主要經濟體都爭相印鈔，令資產價格急速上升，部份早年買下物業的業主以物業加按方式「借平錢」，這種低成本高槓桿借貸，完全是物業升值帶來的機會，可藉低息按揭貸款轉向投資較高利潤回報產品，從而賺取息差，雖然政府於2010年分階段推出各項穩定樓市措施，嚴格限制按揭成數，但此終近幾年樓價以倍數增長，以中原城市領先指數為例，由2008年的60點上升至2015年9月的146點。業主可藉樓價上升加按套現再作投資或其它運用。最近，樓市開始吹淡風，大家也期待著樓價下跌(但還未跌)，銀行估價仍然維持於市場成交價水平，加按套現可說是最後時機。假若短時間後樓價跌勢已成，不但會因估價下跌導致加按額或會較預期不足外，更有機會因樓價跌勢以成，銀行紛紛因風險因素使按揭批核更嚴緊及上調利息。到時才作加按申請便未必如現在便宜。

由於近年美國聯邦儲備局將利率減至近乎零，而港元又跟美元掛勾，令香港借貸成本長期處於歷史性低水平，現在所做的按揭利率年息大約2厘(４年前更低至1厘以下)，對於熱衷投資物業的香港人，這種借貸成本實在平宜得不正常，而承造按揭又加按後，自住的物業依然自住，收租投資的依然不變。基本上對生活狀況並無大改變，有些人或會反駁供款比以前吃力，但他們並沒有考慮月供多供了的金額以‘一批過’儲於自己戶口中，喜歡時可隨時清還，甚至有些銀行所推出的存款掛鈎計劃，彷彿一個備用信貸戶口一樣。給客戶靈活調動資金。雖然美國不時醞釀加息，但已說了好幾年，即使加息初期對港人供樓負擔影響不大，相信低息環境仍會持續。假若日後香港加息至較高水平，那時業主可以考慮把加按了的現金歸還。

某些業主會憂慮假若樓價下跌，會導致物業變成「負資產」。這名詞對香港人相當敏感，於一些場合會被惡意標籤。很多香港人也不希望自己的物業變成負資產。其實「負資產」只是一個物業資不抵債既代名詞，業主所欠的按揭貸款高於當時物業價值。即使如此，其影響較嚴重的是高價買下物業而承造高成數按揭的業主。對於因加按套現引致物業變成負資產的機會大高，因需要時把加按出來的現金歸還銀行便可。更可況以現時政府規限下，總按揭成數大多數只達50%-60%。要達致負資產，樓價需要下跌4-5成以上，機會非常低。

雖說現在是加按套現的尾班車，但愛投資的香港人，都需要衡量投資風險，套現始終是借貸，除非把樓賣掉，有借總要有還的。

回應: 這段時間都有考慮過加按，但因為想平均風險，另願等待樓市由跌轉升時，才加按入市。

一手樓銷售優惠看出，樓市轉角位出現

樓按風雲 2015/11/09 從發展商承按看樓價前景2015/11/06 加按套現尾班車

從發展商承按看樓價前景

葉高昭

科一物業按揭總經理

2015年11月9日

發展商推出新樓盤多會附設「發展商二按」協助業主上會，以銀行按揭加上發展商提供二按安排，達到高成數按揭目的，但近年由於政府收緊按揭，令發展商二按計劃開始‘變質’，這可能也是樓市轉角信號。

以往發展商推銷一手樓盤，如有需要，買家可申請經由發展商關連之財務公司提供二按計劃。但早年政府還未推出按揭「辣招」，樓價較低時，按揭保險計劃批核比較寛鬆，而發展商二按利息往往較傳統銀行高及需付手續費，一手買家申請發展商二按意欲不大。發展商也少有宣傳其二按計劃。但近年市場出現了變化，發展商二按計劃便開始受買家注意，更成為發展商售樓買點之一。最近竟然有新開賣樓盤提供全額一按上會，所有貸款由與發展商關連之財務公司借出，表面上是幫助有需要買家上會，實際上可看到發展商賣樓迫切，對市場或買家也發出了一個風險訊號。

對於現在處於高樓價的情況下，買家最擔心的應是否有足夠首期和是否能成功找銀行上會。發展商也深明問題所在，所以推出「保証上會」的財務安排(即全額一按上會)。雖然利息比銀行按揭利率高，但由於免卻銀行嚴荷的入息審查，而且高而靈活的按揭成數也有別於香港金融管理局給銀行可承按的限制，即時吸引部份未有足夠首期或未能成功通過銀行審批的客戶垂青，更成為了發展商推盤其中一個賣點。這類計劃的出現只因為發展商希望用盡方法爭取時間出貨。

從政府推出第一輪穩定樓市措施後，發展商不時作出相應對策，好像印花稅補貼，發展商關連的財務公司提供高成數上會等，本意為提高可入市買家數量，初推出時其效果顯著，因為買家只希望有更多協助從而上會上車，不擔心銀行按揭問題。因此「撻定」也比較少，但現在市況有點不同，買家認為發展商優惠是常態，反而憂慮能否得到銀行承造按揭。因此發展商開始推廣全額一按。但這問題便來了，雖可消除買家上會憂慮，於現今政府政策下理應能賣得滿堂紅，若售樓還未能達標甚至賣不出，這便清楚知道購買力開始乾枯，樓價是時侯轉向。

現時樓市以一手作主導，發展商銷售策略可顯示他們對樓市的看法。對於發展商關連公司承造按揭，外間或會認為，因為利息較銀行為高(利率一般於P-2%-P+1%)，這「一條龍」賣樓模式可為他們獲得點兒額外利息回報，售樓也較順暢。但在高樓價既今日，發展商並無必要承受額外的買家借貸風險。眾所周知，政府近幾年利用限制按揭的措施壓抑樓價，例如:壓力測試，限制按揭成數，調低按揭保險計劃可承保的樓價上限，目的只在於排除某些負擔能力較弱的，入息不穩定又趕著希望置業的人士入場。一但樓市逆轉，或利息趨升時，其措施也發揮減低信貸風險作用。發展商也明白該批客戶群按揭違約風險會較大。但為了去貨，不得不吸納該批「勉強人士」，可想而知發展商壓力有多大，也預示樓市將會嚴峻。

樓市正在轉向，雖然從各經濟學者、樓評人的分析，下跌幅度不大，約5-10%，但今次是歷史高位回調，套用過往經驗的分析，未必準確，下跌幅度可能更深。

新樓盤愈好賣，樓市愈健康

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年11月18日

　　在過去週末，新樓與二手樓銷售情況，可謂各走極端，新樓熱賣，二手冷清，有人認為這個情況不健康，打算買樓的人集中買新樓，二手樓業主很難將物業出售，或者會阻礙他們的換樓計劃，從而減低物業市場流轉性，所以，應該鼓勵市民買二手樓，否則，物業市場將會出現淤塞情況，不過，我認為在鼓勵市民買二手樓之前，首先要鼓勵二手樓業主降低樓價，如果堅持二手樓與新樓同價，二手樓物業市場將會繼續冷清，神仙難救。

　　我認為現在是有需要置業的人，千載難逢的機會，二手樓與新樓同價，唔使考慮都會買新樓，新樓愈好賣，代表愈多實質供應量下放到市場，消耗相應購買力，穩定樓價，從任何角度來看都是好事，而那些已買新樓的人，如果已經有一個自住物業，除非他們的財政非常充裕，否則，他們在銀行對於收緊第一個物業以外的其他物業按揭情況下，必定要出售持有的物業，做成二手物業市場供應量增加，而那些業主要價一定會比新樓平，二手樓樓價就會下降，成交量就會增加，物業市場回復正常，不過，這個情況可能要超過一年才會出現，在二手樓業主覺悟之前，新樓熱賣，二手冷清將會維持。

　　有人或者會唔明白這個情況怎樣得來，其實，主要是政府用招標代替勾地，土地被分配到比較小型的地產商，減少壟斷情況，而中小型地產商在奪得土地後，必定會加速開發，加速售樓，可以接受較低利潤，而大地產商有見及此，不得不加入競爭，最後做成新樓與二手樓同價，新樓熱賣，代表有更多有需要的人受惠，二手冷清，則代表香港物業買家的智慧，不會盲目追價，當新樓降溫，二手不再冷清，則代表樓市回復正常。

引用:湯文亮博士文章

2015年11月10日星期二

出售公屋名單

租置計劃屋邨名單

租者置其屋計劃第六期乙發售的屋邨

租者置其屋計劃第六期乙(於2005年8月分期推出發售)屋邨名稱地區樓宇座數出售單位數目大廈類型入伙年期長發邨青衣42511新長型、Y3型1989富善邨大埔65503Y1型、Y2型1985-1986朗屏邨元朗158483雙工字型、新長型、
Y2型1986-1989南昌邨深水埗71898相連長型第一款及
第三款1989翠林邨將軍澳 8 4932 新長型、Y2型 1988-1989

租者置其屋計劃第六期甲發售的屋邨

租者置其屋計劃第六期甲(於2004年6月分期推出發售)屋邨名稱地區樓宇座數出售單位數目大廈類型入伙年期祥華邨粉嶺105120雙工字型、舊長型、
Y2型1984-1986利東邨鴨脷洲87239Y1型、Y2型1987-1988山景邨屯門98644雙工字型、舊長型、
Y1型、Y2型1983-1986寶林邨 * 將軍澳 6 5008
新長型、Y2型 1988-1989

* 不包括寶林邨內寶儉樓(小單位大廈)。

租者置其屋計劃第五期發售的屋邨

租者置其屋計劃第五期(於2002年1月推出發售)屋邨名稱地區樓宇座數出售單位數目大廈類型入伙年期博康邨沙田85465雙工字型、舊長型、
Y2型1982-1985翠屏(北)邨 *觀塘116181Y2型、雙工字型、
舊長型、新長型、
相連長型第一及
第三款1982-1994東頭(II)邨九龍中206565Y4型、單座工字型、
雙工字、新長型、
相連長型第一及
第三款1982-1993李鄭屋邨深水埗94826雙工字型、Y4型、
舊長型、
相連長型第一及
第三款1984-1990太平邨粉嶺41429相連長型第一款1989葵興邨葵涌 4 1528 相連長型第一款 1991-1992

*不包括翠屏 (北) 邨內翠楣樓 (小單位大廈) 。

租者置其屋計劃第四期發售的屋邨

租者置其屋計劃第四期 (於2001年2月推出發售)屋邨名稱地區樓宇座數出售單位數目大廈類型入伙年期廣源邨沙田64411
Y3型、Y4型1989-1990景林邨將軍澳74948
新長型、Y3型、
Y4型1990-1991黃大仙下邨(I)黃大仙94720
相連長型第一款、
Y4型1989-1991興田邨藍田32448
Y3型1987-1988良景邨屯門86844
新長型、Y3型、
Y4型1988-1990青衣邨青衣 4 3216
Y2型、Y3型、
Y4型 1986-1989

租者置其屋計劃第三期發售的屋邨

租者置其屋計劃第三期(於2000年2月推出發售)屋邨名稱地區樓宇座數出售單位數目大廈類型入伙年期彩霞邨觀塘32225Y3型、Y4型1989-1990顯徑邨沙田85876Y2型、Y3型、
Y4型1986-1988峰華邨柴灣21150Y4型1991太和邨大埔96862新長型、Y3型1989-1990富亨邨大埔85746新長型、Y3型、
Y4型1990-1991天平邨上水 7 5700 新長型、Y2型、
Y3型、Y4型 1986-1990

租者置其屋計劃第二期發售的屋邨

租者置其屋計劃第二期(於1999年3月推出發售)屋邨名稱地區樓宇座數出售單位數目大廈類型入伙年期耀安邨馬鞍山74798新長型、Y3型、
Y4型1988-1989華明邨粉嶺75255Y3型、Y4型1990翠灣邨柴灣42340Y4型1988-1989田景邨屯門43195新長型、Y3型、
Y4型1989-1990竹園北邨黃大仙86736Y3型1987-1989德田邨藍田 7 5133 新長型、Y3型、
Y4型 1991-1992

租者置其屋計劃第一期發售的屋邨

租者置其屋計劃第一期(於1998年1月推出發售)屋邨名稱地區樓宇座數出售單位數目大廈類型入伙年期華貴邨 *香港仔53215Y4型1990-1991鳳德邨黃大仙75310Y3型、Y4型、
新長型1991-1992恆安邨馬鞍山75905Y3型、新長型1987長安邨青衣107338Y3型、新長型、
相連長型第一款1988-1989運頭塘邨大埔32647Y3型1991-1992建生邨屯門 4 2652 Y4型 1989

* 不包括華貴邨內華愛樓 (小單位大廈) 。