諗sir你好, 本人(44歳)和太太(43歳),月入30K和47K,有一個11歳小朋友. 本人單名擁有一私樓(20年樓齡)於昨年9月加按套出1.75M(現值4.6M,25年,2.15%,月供7.5K) 準備用太太名:
(1) 購入一細樓房(3-4M)按7成後出租 或
(2) 購入3房樓(5-6M)入住, 出租現住樓 (租金約12K)
實行一生三宅計劃.
可惜太太公司有人事變動,她好大可能於8月離任後於家中照顧小孩.如是的話,每月開支加供樓(30K)後已沒有$可儲. 想問問諗sir如想用盡太太的借貸力,實行計劃(2)是否好個計劃(1)呢?謝謝!
現有資產: 股票1.3M, 人民幣定期0.48M, 現金0.6M
補充:
本人工作穩定,人工加幅和公務員差不多,退休時應有大約4M的退休金.
這對進行計劃(2)是否有幫助,還是有其他的選擇呢?
答案
公務員買樓實有兩大優勢、留待面談再解。太太將於8月離職，那請好好把握現時的借貸力。要知按揭批核像影相、只要你申請時財務狀況可及，往後就算你失業都不構成大問題。當然跟規矩借款人要向銀行申報任何財政改變狀況，可是筆者在銀行渡過的歲月，從來未有人走黎同我講:「我失左業!」如真有其事，筆者定會大為緊張，恐怕主動提供資訊往後是另一個殺著。讀者現時家庭借貸力為(30000+47000)/10000*50%*2.59 = 9.97mil，欠款為4.6*70% = 3.22mil，佔總借貸力之33%。由於借貸力會在一年內急降，讀者唯有係今年有大買大，盡用現時之借貸力。
可是今年真係宜買樓之時? 都講過如果風險管理做得好，買樓風險實在不大。讀者可以用太太單名九成或七成買樓，再將原居租出，當然咁做之前要知當中風險如何規範。無論用幾成首期，都務必保有新借貸額之40%作現存或投放於穩定的投資物，萬一樓市下跌都有現金可避免被銀行call loan玩死，買樓捱得過跌市根本係搵個租客黎同你供樓，比你去買咩股票都更穩賺。試問大家買股票每月可唔可以贏一萬蚊? 可是你用一百萬首期去買間市值3.3mil既樓，租金收入已$11000，供樓只$9500，即穩袋當中差額$1500，更可因供樓當中還本部份拓展被動收入，每月計埋都有七千餘元。七千再加千五，一個月租客為你貢獻近萬元! 對比攞一百萬去炒股票，筆者看各位未必有此功力平均每月贏1%(即$10000)。咁不如唔好諗咁多、做個收租佬好過。
講返轉頭個租客可能都搵幾皮野一個月，點解而家係「佢幫你供樓」而唔係「你幫佢供」? 關鍵就在業主懂得問銀行借錢，租客如「裸身」為業主供樓那真是甘為樓奴，大家不要重覆犯錯。當然有人想樓價下跌50%之後，租客最尾都係大贏家! 只好說筆者在銀行所見，係$40蚊大手掃入匯豐既都係有錢人、大業主。沙士幾百萬肯出手買鋪既都係有實力之人。租客一心等跌市最尾都係得個桔。心態決定荷包有幾脹。
看來換樓買五百萬三房已是讀者極限。五百萬樓要舉債4.2mil，再加上原有三百餘萬，讀者欠債約7.5mil，手上樓房市值9.6mil。計及手上之1.75mil，讀者跌入被動性負資產之觸發點為1 – (7.5-1.75mil)/9.6mil = 40%，即最多忍受樓價下跌4成。四成叫做安全但唔係冇可能發生，如筆者係讀者，會放馬照去，大不了就老婆再外出工作。可是此段苦生活要同太太傾好，亦可將新買房減至3.5mil預算，令安全系數提高不少。
另一個筆者擔心的因素係讀者往後不能儲錢，請小心股市下跌令1.75mil資金更為打折。請將此轉為穩定收息工具，有同學已實行了筆者課堂提出之方法，為自己獲取了多份收入，補回作全職媽媽所帶來的收入損失。
引用:
http://homebloggerhk.com/?p=21783
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