2014樓市大忠告

轉載:晴報
每年的一月我也會撰寫「我對樓市的十大忠告」以供市場參考，今年已是第七年了。

(1) 滯脹持續
2010年已忠告的滯脹(stagflation)局面仍未改變，所謂美國退市其實也只是減少了一點量化貨幣而已，市場資金其實仍惡性增加，購買力卻滯後追不及，形成近年「價升量跌」的新常態，但在多次樓市辣招下，市場的價格似被抑壓靜止，但「值」及持份者能耐卻在提升中，建築成本上漲、借貸率日低、屯門200萬以下的放盤量由2011年錄得的2377個，變為上月的64個，可見上車門檻其實不斷上升中；如此樓市下跌空間有限！上升潛力反而暗地裏日益強大。

(2) 樓價先跌後升
去年忠告「樓花定價將影響樓市大局」，結果因為樓花市場銷情在2013年曾因為《一手樓銷售條例》，加上發展商和新一任特首政府的磨合的關係，嚴重影響了銷售的進程，於是人為地令待售一手樓盤累積，製造了樓花削價潮出現，在量化貨幣的資產升值壓力下，樓價竟「反引力」要向下調整，這調整不可能長久，只可維持三個月至半年的「假跌市」時期，之後市場價格會穩定再穩步上揚，而過程中因為過去十多年不同項目的升跌均歷程不同，因此來年的減價及回升幅度也有別！

(3) 公屋被過份依賴
08年開始忠告的「基層矛盾激化」，公屋輪候冊人士由2011年3月152,400去到近期的237,800位，而不斷增加的白表人士不少的購買力也未必追得上通脹及增加的建築成本，難免部份也成為公屋輪候註冊人士！香港將進入依賴公屋的困局！

(4) 新界西升值將最大
港珠澳大橋效應市民已開始感受到，中港融合也是大勢所趨，以基建帶來的升值應以新界西最大，在此我應再忠告一次。

(5) 租金牛皮
租金趨勢是樓價的最重要根據，08年開始多次忠告租金上升樓價因此易升難跌，執筆時租金「大升趨勢完結，大跌趨勢難成」，從此角度看「樓價大跌有限」了。

(6) 貨幣戰爭，似緊仍鬆
三年前我已忠告例如釣魚台的「邊境衝突既深且遠」，但到了今年軍事磨擦比之前更加大增，筆者認為主戰埸已在貨幣戰場中，這仗沒有煙硝的世界大戰，被美國量化貨幣令資產及財富蒸發受傷害的人其實比第一、二次世界的人更多，我08年已提出「貶值風險仍是最大」，到現在也沒有變！美國所謂的退市，其實為仍然的低息期做勢，希望利用一刻經濟數據的較穩定而製造憧憬，美元現在跌中求升，以慢（復甦）扮快！其實我們仍在銀紙貶值的浪潮中。

(7) 辣招持續，微調有放有收
2010年我們忠告預警政府極大機會出手干預樓市，令香港樓市『突然死亡』，同年11月政府推出額外印花稅，2011年我們忠告「政策影響樓市加深」，並認為「政府將會推出更多措施及政策去主導市場及抵禦衝擊」，同年6月政府出辣招大幅收緊銀行按揭；去年2013年我們更忠告政府會再為樓市出招！結果「從價印花稅」推出；我認為2014年政府仍會為樓市出招，樓市辣招屬宏觀調控，在政治上宏調亦不會打壓用家上車的，只有繼續抑止投資活動，因此當樓價在辣招下仍繼續向上時，政府會再出招，只是其規模將減少，修正之前政策的漏洞，亦會放鬆給用家更充分的入市機會。

(8) 政治鬥爭不絕
去年我忠告「香港重新格式化」，顯示香港內部的鬥爭不單只在政治理念上，而也在與既得利益者間！此亂局亦會令樓市的變數和秩序也異常混亂。

(9) 中產怨氣加深
市場壟斷！草根鬥爭得到改善！但是中產及中小企商人所得才是更少！壓力最大！欠政府照顧及資助，未來中產會怨氣加深，令經濟局面更亂。

(10) 無產者風險最高
08年我們已提「不投資風險高過投資！」，到了今天環球量化貨幣更加嚴重！無資產者恐怕愈輸愈多！樓價的現實恐怕是愈等愈漲！