如何投資車位

如何選擇車位

幾年前想過買車位收租，所以在網上找了很多資料但未有整理，近日忽然又有買車位的念頭，於是找回數年前的一堆資料再加以整理，編輯成下列文章。

買車位大誘因
買樓收租做業主是不少投資者的夢想，但買樓收租所需資金動輒過百萬，又要承擔維修保養及面對惡租霸等風險。買車位收租，入場費及風險較低，年回報率隨時超過七厘。

(1)入場費低：一般十餘萬元便有交易，屬門檻較低的物業投資。

(2)開支較少：買車位收租，不需裝修、維修等開支，轉租客時毋須執漏翻新，更不用擔心租客惡意破壞。

(3)不怕欠租：停車場主要以電子系統進出，業主只需向管理公司提出停止租戶的入閘卡，欠租問題即可解決，基本上不存在租霸問題。

(4)領匯加租: 領匯為替其股東爭取最高回報，會不停各旗下物業加租，特別是旺區或搶手位置加幅更為驚人。

(5) 高回報率: 停車場一般有5-7%回報，而部份優質的車位更具升值潛力

投資車位風險
投資車位受供求關係以及其也因素影響，並非穩賺，而風險也不少，例如:- 

(1) 變現力低: 與基金及股票相比，地位變現力低。如果租金收入不理想，要賣出也不像股票或基金那麼容易。

(2) 油價飆升: 抑壓了汽車的買賣，不利車位投資。

(3) 政府政策: 若政府針對環保或交通問題而加牌費或推出一些不利駕車人士的政策，車位價格會受影響。

(4) 經濟環境: 車位租售市道直接受經濟及樓市影響，如果整體經濟氣候欠佳，市民會削減汽車這類高消費品開支，車位需求自然減少。

(5) 供求改變: 若有新停車場在突然附近未起樓的土地出現會影響供求，宜先了解區內未來供求走向。

(6) 價格波動: 投資車位跟投資其他物業一樣，價格可升可跌。

(7) 領匯減租: 領匯作風近年較進取，旗下車位不停加租，但對空置率較大的停車場也可能減租以爭取較高回報。 

如何選擇車位地點
(1) 留意單位與車位比例
汽 車並非必需品，若不幸遇上經濟逆轉，如所購的並非搶手車位，不能租出的機會會較大，即使大幅減租，亦無補於事，而且須繼續支付車位管理費等雜項支出。選擇 合適的車位投資，首要了解區內車位的供求量，如同區的公眾停車場數量，屋苑車位的出租率，屋苑或同區的單位與車位比例，確保租客來源。新界區的住戶與車位 比例比較平均，港島區的比例則較低，投資價值亦較高。 一般來說，舊屋苑或舊區的單位與車位比例較低，如觀塘月華街一帶，每五至六個單位才有一個車位供應；港島西半山一帶更出現十多個單位，才有一個車位供應， 供不應求下，售價自然較高。

(2) 區內人口的經濟能力
一般人誤以為位於鐵路沿線的屋苑，交通方便，車位需求應較非鐵路沿線低， 但事實則不然，因地鐵沿線屋苑樓價較高，住戶的經濟能力較佳，且多為有車階級，對車位的需求遠大於非鐵路沿線的屋苑。豪宅對車位需求則更大，可以高於一比 一，即一個住宅單位可能需要超過一個車位，而此類屋苑車位價格抗跌力亦較佳。車位需求較大，租金回報更可觀，車位抗跌力更強。另亦可選入伙已接近十五年的 物業車位，因為不少住戶已供完樓，手上資金較鬆動，可養車。

(3) 車位的位置及設施亦會左右其身價
條件較佳的車位較易租出，售 價及租金自然會較佳，如有蓋車位售價及租金可較露天車位高一成；而愈接近停車場出口的車位售價及租金亦愈高，如停車場地面車位售價會較一樓或以上樓層高， 另單邊車位售價亦較佳。停車場的結構譬如車位的闊度、彎位、層數等亦是投資車位時要考慮的因素。 同屋苑不同座數車位數量可能有所不同，如屋苑的會所設在第二座，所以第二座的停車場較其他期數少了一層，車位供應少，需求大自然售價及租金也較高。鄰近商 業大廈或商業區，車位需求較高，車位較具升值潛力。

(4) 參考指標
一些指標可間接反映車位價值，如屋苑單位買賣及租賃交投，交投愈多更有利車位需求。另外，可參考車位承接力，這反映於車位交投量，投資者宜選擇車位交投活躍的地區、每月均有成交的屋苑，投資者有需要套現時不但較易售出車位，同時有成交參考也較易定出一個合理的市場叫價。

(5) 實地觀察
投資者根據代理的資料選出一些目標屋苑後，最好實地觀察，可在早上及晚上往車場視察泊車情況，爆滿代表需求大，疏落代表需求少，可作粗略估計。」

如何選擇車位位置
轉載自: http://carpark.com.hk/how_to_choose_good_CPS.html

(1) 選擇有有聲譽停車場管理公司或有24小時保安員停車場總比無皇管為佳，遇事時較容易提供資料給保險公司。
(2) 室內總比露天為佳。
(3) 選擇近樓梯出口或車場出口，因人流較多，比較安全。
(4) 選擇較光猛車位，容易留意所有現場人仕。
(5) 不建議選擇單獨，單邊位置，或左右兩邊有柱位位置，因比較難出入車箱及限制車輛之尺碼。
(6) 不建議選擇時租樓層，因車輛流動性較大，遇事後較難追查。
(7) 選擇左右雙車位較前後車位，除非後面的車位能容易出入或用作防偷車作用. 因為將來分契帶來較多麻煩。
(8) 留意天花有否跌灰或漏水情形，尤其是樓層接近露天地面的位置。
(9) 選擇比較清涼及通風位置，令汽車保持乾爽。
(10) 選擇泊車位置的左邊或右邊有單一細柱位，可隔開旁邊車輛，容易上落，作防撞及保護作用。  
(11) 選擇順方向離開位置，縮短調頭時間。
(12) 選擇背面有一幅牆，可用減少從後方撞過來的機會及可用作擺放雜物之用。
(13) 選擇近電梯，出口或樓梯位置，方便取車及離開。
(14) 不建議選擇主要車路旁邊，斜路轉彎位置，水喉位，煤氣喉，洗車位置。
(15) 留意天花有否燈位，喉位，陣位令較高身車輛不能停泊。
(16) 另外，抄低停車場聯絡電話，泊車樓層，位置，旁邊車輛車牌和附近建築物特徵，遇事時可馬上通知保安員。
(17) 留意較大型的私家車或七人車能否泊得舒服。
(18) 不建議選擇要以車用電梯上落的停車位，一不小心就會弄花車子!

決定買入車位前注意事項

(1) 查閱公契小心限制 : 投資者須查閱屋苑公契，部分屋苑的車位必須「連樓共售」，不能分拆售賣，如元朗加州花園、加州豪園等。而部分屋苑車位只容許屋苑內業主買賣，另有部分屋苑 車位，雖容許非屋苑業主自由買賣，但泊車人士必須為該屋苑住客，客源不夠廣泛，有可能減低議租能力，影響投資回報。

(2) 按揭: 車位雖屬物業，但向銀行做按揭卻有別於一般物業，條件、利息有所不同，亦非所有銀行願獨立為車位提供按揭。現時本港銀行為獨立非自用的車位提供最高六成按 揭，利率會略高於房屋按揭，利率約為最優惠利率（P）減2至2.15厘。若毋須承做按揭，其投資成本可更低，回報率自然較住宅為高。

(3) 小心計算投資成本 : 於計算成本時，應計入購入車位的雜費，如律師費、經紀佣金及車位按揭費用等。另先確實掌握車位的實質回報，然後才決定是否投資，獲取心目中的回報率。 

(4) 不能盡信地產經紀 : 地產經紀良莠不齊，他們只希望盡快達成交易收取佣金，他們不會在乎你賺蝕。所以永遠信自己眼光以及分析，不要盡信地產經紀花言巧語。