跌市時細換大

近來開始去睇樓,不過個agent比了一些盤我看了後發現現時業主們都叫價很高. 連租約放的,4厘回報也沒有. 不過在低息環境下, +ve cashflow 一定沒問題~~ 財叔話只要租金大過還款利息等於無息貸款. 所以都有d想拿現契去套返d$$出來. 
  
答：記住買樓收租最起碼要有五厘回報，雖然四厘現時夠供重會有正現金流，但係一加息就有機會變負現金流，雖然租金大過還款利息係等於無息貸款，但係都要計下供唔供得起啊！因為我地要本利歸還架！但係如果你係現契套出來的話，那就如我前文曾提及把一層無生產力的樓變為有正現金流的物業，你可參考"能否財務自由其實真係靠你自己！"那一篇文章。 
 
再者, 財叔話升市大換細, 跌市細換大. 但現在我買的明顯只是一些上車盤 (400~500 ft). 當出擊後若樓價平穩及下跌(機會率是三分之二), 我會再無資金購置多一層樓. 即不能在樓價平穩及下跌時, 細換大. 錯失入市良機, 機會成本大增. 
  
答：我一直所講的只是跌市細換大，並無話係平穩市去細換大，所以機會係三份一唔係三份二。 
 
不過低息又真係幾吸引………….所以我現在的目標是找”荀”盤 (難度大增). 好經紀及網絡難求…….唉.  因為唔”荀”的, 對我而言是雞肋. 買了回來, 要比大的機會成本, 帶來的租金回報, 若遇上摸頂. 就把多年賺回來的 (我相信樓價有得升) , 一次輸返出去. 雖然賺了經驗, 卻白忙一場. 我和太太已決定做磚頭, 所以有目標後, 我們會為未來作準備.所以暫決定若找不到, 就等下個cycle. 在此之間, 我會積極儲錢及找一個好的裝修師傅及地產經紀, 因為裝修是控制成本及為樓宇增值的主要元素. 
  
答：筍盤唔好話你，我都未必買得到啊！你有無諗過你憑什麼去買筍盤呢？ 
 
我相信樓市有高有低. 現在是高是低, 每個人都有自己的答案. 我的計算只是從 自己的角度出發. 
  
答：樓市高低每每只有事後才知道，而我則從不理樓價高低，只看租金回報和按揭息率差距，以能賺取息差為首要條件，亦係點解沙士時我訓身買樓的原因。最後當然要計好自己條數，量力而為就可以了。 
 
**以上問題是我從寫blog以來最不希望見到的，還幸 yiurich 作出提問，若有些朋友也如 yiurich 般斷章取義而為之，後果可能不堪設想！那麼我便罪過！罪過了！ 
 
yiurich兄：我只是想借問題來提醒其他讀者，如有失言，請諒！