樓市週期

樓市的周期性

今日再講多次樓價，近期樓市好似去左牛3一樣，到底係唔係真係禁勁？我打算再一次用周期性去分析樓市。

上圖係美國由87年到依家09年既樓價指數，平均5-6年一個周期，而之前我亦講過香港平均樓市6年一個周期，1997 => 2003 => 2009=> 2015。

如果以上面的推測，2015年樓市會見到一個底點。

而CY最近樓市十招，同97年有一個同通點。  新既樓市十招，預計今年至２０１５年，每年平均僅有不多於１﹒３萬個單位落成，雖然遠低於１９９６至２０００年每年２﹒５萬的新供應水平，但看下圖，下圖98年推出八萬五之後，及今年中原指數創新高，是否走勢上十分相似？

我預測的低點，正正是CY增加供應量相繼落成的高峰。

但經濟上，香港統計處(8月10日)公佈的數據顯示，香港第二季度本地生產總值(GDP)同比增長1.1%，季率下降0.1%；同時，統計處宣布將今年全港經濟增長預期從1%-3%調整至1%-2%。

同時7月份香港整體出口和進口貨值均告下跌，兩者分別同比下降3.5%和 1.8%。

但在高通漲，人工無加，經濟差的環境下，多少市民可以買得起樓？難到真的有十幾個人，去搶間居屋？

 

 所有野必定有佢既周期性，不論恒生指數，及中原指數，物極必反，亢龍有悔。

政府及政棍，打倒地產霸權，香港只會死得更快 。好快到2015年，你會聽到班政棍鬧CY搞倒樓市，要佢唔好再起公屋同屋居。

總結：祝君好運 

 早在九十年代初樓市掀起第一輪炒風時，金管局已規定各銀行嚴格執行「七成住宅按揭上限」，並指引銀行頂多把四成資金做住宅按揭生意。這樣既可大大減低製造負資產的機會，也避免重蹈九十年代日本不少銀行出現大量呆壞帳的覆轍，因為本地銀行最多只能借出樓價的七成，讓餘下的三成變作緩衝，倘若樓價真的下挫三成，物業還不致於淪為負資產，銀行也不會有壞帳的風險。舉個例子來說，一幢價值一千萬元的住宅單位，向銀行抵押，頂多只借到樓價的七成，亦即七百萬元，業主需要自行籌措餘下的三百萬，才買得起。要是日後樓價跌到八百萬的話，這個貶值了兩成的單位還不算是真正的負資產，因為把這個單位賣掉的話，銀行仍可順利收回七百萬元貸款，業主也可分得剩下的一百萬。只有樓價跌破了七百萬元，物業才淪為負資產。

可是誰也料不到，樓市竟在金融風暴後崩潰。泡沫爆破不到一年，樓價暴挫近半，跌穿「七成按揭上限」所設的三成緩衝。於是高峰期置業的業主，瞬間淪為首批負資產，好像九七年推售時萬人空巷的屋苑「灝景灣」，日後即被諷為「浩劫灣」，其業主莫不遭殃。以上述例子來說，住宅單位在金融風暴後只值五百萬元，比銀行借出的七百萬還差兩百萬。本來銀行也不急於催逼自住的業主立即填補這兩百萬的差價，只向「物業投資者」（炒家）追討，然而經濟惡劣，減薪裁員風起，一些失業或大幅減薪的業主便無力繼續償還銀行貸款，唯望大屋換小屋以減輕債務負擔。偏偏樓價大跌，賣樓之後只能收回五百萬，還欠銀行兩百萬，也就沒有餘錢換一所小屋。當他們沒錢補回兩百萬的差額，便只好自行申請破產，又或是連續半年拖欠償還按揭（俗稱「斷供」）後，遭銀行申請破產，弄至身無分文的境地，置業前自行籌措的三成首期亦化為烏有。到了最後，銀行把單位沒收，然後在二手市場待價而沽，而這類單位便叫作「銀主盤」。

無論銀行或業主，誰也不願把情形弄至如斯田地。由於樓價暴跌，銀行賣出去的「銀主盤」肯定虧本，只圖減少損失而已。業主也不欲淪落到破產的地步，眼巴巴看著房子被沒收，畢生積蓄就此賠光，僅能在搬離以前把房子盡情砸爛，讓銀行接管破爛的單位。因此儘管恐懼（失業）和（對董建華）怨憤交集，負資產者還是咬緊牙關撐下去，繼續「供死會」，寧願債務重組，延長還款年期，或是看準利率在Ｏ一年起大跌，跟銀行商討減利息，乃至轉向另一間收取較低利息的銀行借貸（俗稱「轉按」），一小撮走投無路的業主甚至「鋌而走險」，靠高息的信用卡透支來渡過難關。當中最著名的負資產者，莫過於炒燶多個豪宅的藝人鍾鎮濤，捱了近五年以後，才在Ｏ二年支持不住，破產收場。全靠負資產業主拼盡全力償還銀行貸款，不肯輕言放棄，隨便宣告破產，加上金管局老早設下三成緩衝，泡沫爆破幸運地並未帶來嚴重壞帳問題，也就沒有拖垮銀行體系，情形比九十年代的日本或Ｏ七年起備受次級按揭（次按，sub-prime mortgage）困擾的美國好得多。

儘管如此，樓價繼續下滑，等於越來越多人加入負資產行列，連樓市暴跌後才置業的業主也一同遭殃。事源特區政府於九八年的眾多「托市」措施中，已藉著准許地產商提供第二份按揭（俗稱「二按」）等措施，變相放寬了七成按揭上限，縮減了昔日的三成緩衝額，讓人們不用準備太多首期便有資格買樓，藉此「托市」。最初金管局把銀行借貸比率放寬至八成半，惟樓價仍不住下挫，只好繼續放寬，最終讓業主可以從容拿到高達九成半的貸款，弄得不少人因此而上了董建華的「賊船」。

不僅政府催谷市民買樓，銀行亦復如是。香港經濟在金融風暴後一池死水，很少人向銀行借錢做生意。於是銀行在樓價大跌一半以後，趁著資金充斥，無處可借，加上業界取消了利率劃一制度，放寬競爭，遂不斷削減房貸利息來兜生意。過去人們不易借到錢置業，不但難以取足七成貸款額，利息更要在「最優惠利率」（prime rate，Ｐ）以上，加添百分之一到三的風險（Ｐ＋１～Ｐ＋３）。及至樓市崩潰，借貸利息竟比「最優惠」利率還要低百分之二以上（Ｐ－２），使「最優惠利率」這個名詞成為名不符實的笑話，人人都可拿到比「最優惠」更優惠的利率。哪怕香港已有無數負資產，銀行就是看準香港人死不破產、咬緊牙關還錢的精神，競相減息來爭奪「風險最低」的房貸市場。最終誘使一小撮不受裁員威脅的人或新婚夫婦置業，繼而淪為「負資產」。

總而言之，這一批新的負資產人士，以為躲過泡沫後會撿到便宜貨，卻通通「上了當」，使後來想置業的人卻步。董建華或會推搪第一類受害最深的負資產，是港英政府埋下的「地雷」所致，卻不見得可以避開新一批負資產的滿腔怒火。儘管「八萬五」已「不存在」，但樓市一天未恢復過來（最多跌約七成），董建華和「八萬五」還是要繼續被群眾破口大罵。自ＯＯ年九月立法會選舉前夕開始，負資產問題被議員拿到議程上討論，自由黨更在ＯＯ年六月底破天荒首次遊行，組織千多名負資產人士上街。民主黨和民建聯在選舉後亦提議政府撥出數十億，甚至數百億元作「減按基金」，替負資產業主減輕負擔。不過基金所需的實際金額難以估計，有人更質疑這是天文數字，最終政府否決此建議。政府對負資產人士最大的幫助，只是開設「供樓利息免稅額」，或者透過「按揭證券公司」，在Ｏ二年起提供負資產轉按計劃等，作用極為有限。唯有等到樓市和經濟復甦，一眾負資產才真正有轉機。