2013散水論樓市

論樓市-散水年

「你知啦，我又唔係炒，我不過自住，計落跌左都無所謂，我都係咁住同供架啦！而家又乜QE3、QE4，2015年前都一定低息，個市跌唔倒架嘞！出咩招都升架啦！通貨膨脹尼緊，一定要買樓！」

工作關係，每一日小弟都見唔少小依種客人。人好奇怪，咁03年 沙士果陣又唔買話驚跌嘅，依家禁高，班人又嘈，明知要死都要上車。每次小弟都好語重心長禁解釋比佢地聽，叫佢地千奇唔好上車，但係講完之後，佢地完全同 意。但係過左一排，又會走泥同我講，我終於買左樓啦。我問「下，你唔驚？」。每一次都係同樣答我「完全睇唔到大跌既可能，依家唔買，遲小小又再升！」

最搞笑係出完施政報告之後，全城話無料道！我真係好想笑，所以 今日我想分析下個樓市。

香港人依家買樓，主要有幾個原因：

    美國實施QE4, 2015年前都一定低息
    供款比率低
    通貨膨脹尼緊，一定要買樓
    好多大陸人買樓
    香港地少人多，供應太少

低息興樓市

首先，我們不能不否認低息的確是有助刺激樓市。而且香港在自由行及鄰近祖國，的確係全球經濟最好的其中幾個國定，而且係內地資金泥香港買樓下，樓市升絕對 正常。但因為「2015年前都一定低息」同做買樓依個決定，絕對係好搞笑！我唔打算評論或猜測美國會唔會出QE5, QE6或者加唔加息。我只係想問一個問題，做一個按揭係10年至20年既事，點解2015年前低息，係樓市一定唔會跌既原因！有無人可以同你講，10年至 20年內，美國一定唔加息？當然，如果你係抄家定，短期唔加息，當然有利。但如果你係自住，或轉身得好慢既抄家，2015年前低息，是否你上車既原因。

而供款比率低，無錯，依供款比率係好低。但係如果突然遇上金融風暴呢？但係未來兩至三年，你覺得全球經濟有無機會遇上金融風暴？你可以問下班做廠，做物流，做trading既朋友，問下依家個境好唔好。

跟據IMF講，港的樓價與市民收入比率是全球最高，達12.6倍，可說是擔子最重。若利率回升至2003至07年的正常水平，本港樓價就會較按經濟基本因素計算的「合理水平」高30％；但是，如果一旦樓市突然調整？會對銀行及本地需求帶來風險。

通脹只係幾年既事，唔一定年年通脹。睇返過去十年，香港都試過通縮！何況如果除左通脹通縮之外，地球上仲有一樣野係滯漲！

大陸人買樓

「喂，唔係wo，香港好多大陸人泥香港買樓，佢地令成袋銀紙泥香港！」我又想問，報紙幾耐無報過大陸人泥香港，大陸人排隊買樓等等既報導！我只可以講比你知，大陸人係香港自從今年４月實施左新既防止洗黑錢法案，大陸人係香港係少左好多！

今次依一浪，係香港班傻佬入貨！ 你估大陸人會唔會拎幾百萬拎香港買間二手公居／屋居！我見過最極端係有人借50萬私人貸款泥上車。

施政報告

特首梁振英首份施政報告，成份報告入面，將重點放係樓市。政府預計，自2012年起，未來五年落成的新公屋單位約75000個。私人市場方面，預期未來三 至四年，可提供67000個一手單位。其他供應包括居屋貨尾單位，加上房協的綠悠雅苑約1800個單位，而市區重建局未來四年亦有望提供4700個。 2013至2015年每年平均提供的整體單位數目，介乎3.6萬至3.8萬個，要待新居屋在2016年落成後，落成量才可進一步增加。

而且還提及政府機構用地、無植被的荒廢綠化用地和工業用地改作為住宅用途、適當提高住宅土地發展密度、將用途未能落實的土地改作住宅用途、解除部分地區的發展限制、使用運輸和住宅結合發展的模式、加快市區建設、以及加快不涉及收地的發展項目等

之後全城異口出聲指出施政報告無料道！都講無推出新措施壓抑樓市, 加上樓市供應在 2018年前都不會顯著增加 , 相信不會對樓市造成負面影響。

 

小弟並唔係禁睇！首先，政府好明白一樣野，依家大量增加供應，只會整爆個樓市，自討苦吃。重覆老董既路，而且各大地產商經已努力散貨！車位500萬一個都諗得出！買左果位人兄真係願主保佑你！

而且大家留意仲有一個新界東北係project！果到可以起幾多單位！ 

前海，新中環

在國務院通過的「珠三角地區改革發展規劃綱要」，力圖融合珠三角城市群。預計到2020年，乘火車由廣州至大珠三角各地市只需1小時，至廣東省各地市2小時可達。 

而大陸經已開始規劃，觀瀾、大浪、龍華、民治經已合併成為一個新市鎮－深圳新華。目的係為左2020年一小時生活圈！

以後我地要係龍華住，新中環返工！ 

而為左配合前海發展，香港都有 古洞北新發展區及粉嶺北新市鎮泥配合！

古洞北新發展區此為一綜合性新市鎮發展項目。古洞市中心位於以港鐵古洞站為中心的一片地帶，將帕用作發展一些私人住宅和商業發展，當中將會 有一座雙子塔建築特色的車站上蓋建築物作為地標。在2009年的修定方案中，古洞北新市鎮將會提供22,000個住宅，住宅高度限於35層，能夠容納65,000人口。政府亦計劃於區內引進無軌電車，並且鼓勵居民使用鐵路系統。此用地有港鐵東鐵綫貫穿，亦有古洞站的預留興建位置。道路交通方面，9號幹 線的粉嶺公路在新市鎮以南經過。此外，新市鎮東北面亦有擬建的粉嶺繞道。

粉嶺北新市鎮是香港的其中一個計劃中的新市鎮，位於香港新界北區上水，粉嶺／上水新市鎮以北，梧桐河兩岸。預計此新市鎮將於2010年代初開始發展，與現有的上水／粉嶺新市鎮結合。道路方面，梧桐河的北岸將建有粉嶺繞道，連接古洞、粉嶺北、沙頭角公路及9號幹線粉嶺公路。

點解係依兩個地方起新市鎮，依兩個地方本身係低密度既地方，點解沙頭角要減細個禁區，起新口岸？目的係為左方便你地以後去前海返工羅！ 

如果今日所謂既市區，唔係明天既市區，會發生咩事？當所有人去新中環返工，而舊中環既Office搬走曬，今日市區既樓價會變成點？

禁如果要完成依個偉大既工程，要令到香港人返大陸返工，要令到以前既市區人搬去新既市區做野，必須重新洗牌！重新分配財富。

樓市的周期

地球每一種事物都有周期，從地球的自轉和繞太陽的公轉，也即是日夜和春夏秋冬四季，而經濟也有盛衰周期。同樣地，樓市也有盛衰的周期，這周期的盛與衰，反映在樓價方面。

下一個周期的完結係2014-2015年，如果2014-2015係大跌市，禁2013係散水年。岩岩沖上車既朋友，願主保願你！