轉載: 買樓要計數

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2009/11/28 上午 12:59:01
網誌分類: 磚頭攻略

Source:  http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=5YTPBH5B812303&id=215418
作者: 陸羽仁

         利 息低企，資產價格向上，不少網友如Bluepanda、Johnson J、少帥都問起應唔應該買樓。香港經濟發展去到高位，樓會亦已彈高，若是買本地樓純作投資收租，我就唔係咁推介，但買樓自己卻是另一個問題，睇吓 Johnson J的例子就知。佢話「我而家面對置業o既問題。我同女朋友夾埋月入約40k，手頭idle cash(扣埋結婚開支)廿萬，股票廿五萬，月供股票一萬(945, 2800, 2628, 3328, 3968)，結婚後想o係元朗住。最近睇咗陣樓，而家元朗新樓租要$11-$13/呎，兩個人住600呎都要七千幾蚊租，買o既話都要$4000/呎，呢 個價住元朗又唔係好抵。而家諗住一係租住先，keep 住月供股票，希望d股票生生性性，3-5年後有小朋友先考慮買樓，但係硬係覺得d租金咁貴好唔抵，住3年就冇左廿幾三十萬。」

 

Johnson J的另一個方案係「而家借9成買樓，target around 250萬元朗半新樓，供樓萬零蚊一個月，始終而家息低，同埋元朗有西鐵之後真係方便，個人認為拍得住沙田，有升值potential。但係又驚呢浪升浪係 虛火，同埋始終係新界樓，o係市場兩極化下易跌難升。」

 

         Johnson J想買的元朗樓假設樓價250萬，月租7500元，租金收益一年毛額9萬(如租金包埋差餉管理費加上仲要俾物業稅，業主租金收期實額遠比9萬元低)，毛額 回報有3.6厘，實額可能只有約3厘。所有投資都以回報去衡量價值，租金回報5厘以上時，樓價算做較平，租金回報3厘以下時，樓價算做較貴，所以用租金回 報計，現時樓價偏貴。

 

        網友少帥話個經紀講「買樓自住，貴買貴賣，平買平賣」，呢個講法唔啱，因為「貴買貴賣」主要是對投機者而言，不是對買樓自住的投資者而言，因為投資者通常揸長啲較少進出，250萬買一間樓，升到280萬多數唔沽，過兩年佢可能跌突，所以變成「貴買貴揸」。

 

       講 番Johnson J想買的元朗樓，唔好覺得如果租要俾7000幾元一個月租貴，業主只有3厘回報，中長線佢要蝕俾你，只是在而家利息低企到1、2厘時，揸3厘回報的樓還有 息差可賺，利息一升，就要貼息供樓。總括而言，買3厘回報的樓有少少笨。不過，笨方法有時亦係好方法，如果你唔知點解賺幾多都會使哂，例如一年去3次日 本，10幾次大陸旅行，甚至去埋一次歐洲，我就勸你合埋眼買樓，因為買樓係逼你減少開支，逼你投資。如果你唔知點解炒親股都輸，或者好鐘意賭錢，買樓亦是 善法，笨笨地用哂啲錢去買樓，供佢10年樓價唔升都有200幾萬資產，何樂而不為?

 

        不 過如果Johnson J係一個正常投資者，買樓淘空所有資金，未必係最好方法。佢可以用手上45萬元現金投資，不期望太高回報，累積10年、8年變100幾萬唔奇，咁間樓要升 100萬先至追到，元朗樓愈住愈舊，過10年要升到350萬並不容易，一係好狂炒好快就到(但在政府銳意控制下唔太似會咁)，一係就5年、10年都唔會 到，可能買股票到岸的機會大啲。大陸指數股平均年盈利增長有10幾20%，5年可以翻一翻，10年可以翻兩翻，投資45萬買紅色股，10年有機會變180 萬，要元朗600呎樓10年升到430萬，難度好高。

 

        但最後要一提，買樓的好處是逼人長線投資，唔會贏粒糖就走，所以買著好股要坐，唔好見升少少就走，除非見股市升到好顛，否則都唔好走。常常出出入入，睇錯時機，好易得個桔，得不到長線投資的好處。

昨日講到自住用家買唔買樓好的問題，引發網友的討論，其中一個觀點是若元朗半新樓要4000元一呎，何不選天水圍的嘉湖山莊，只是2000元多一點，也有人提西鐵屯門站附近的疊茵庭，呎價2400元。我不是想具體討論邊個樓盤好的問題，只是想講年青人結婚買樓究竟應該買邊種價錢。

 

早前特首公布施政報告後，有年青女醫生打電話到電台，話佢同律師男朋友兩個高收入人士，都唔可以在中環買到樓結緍，那個姓嚴的女醫生話：「我自己係做醫生，男朋友做律師，我地想結婚，但依家直情係連專業人士都供唔起，鱓啲樓貴成咁。」我同啲現時50幾歲賓卡傾過，年青人畢業做專業人士唔係幾耐，的確買唔起一線樓，佢地30年前出來做銀行，算係高收入人士，當時樓價亦平，也是兩口子儲幾年錢，才儲到一成首期買二線樓，而家做嘢無耐的醫生要買中環一線新樓，買唔到唔係好出奇，但講番轉頭，新樓的確係貴。

 

我唔係想評論年青人買樓選擇的對錯，只係想講當中有一個投資角度要考慮。《窮爸爸富爸爸》本書講，要增加投資減少消費，呢個道理對先使未來錢的美國人特別啱用。咁究竟買樓自住係生活必須的開支、是消費、還是投資呢? 我係咁分析，買樓自住，當中包含生活必須的開支，我唔買樓住都要租樓住，否則唔通瞓街咩?特別係對成家立室的年青人，更是必須的開支。我地講消費，通常係 講超出生活必須開支那部份，唔係講必須那部份，即係我住新界，本來住元朗、天水圍2000元至2400元一呎的樓都得，但我想住方便啲、或者新啲的樓，所 以住元朗鐵路上蓋的4000元一呎的樓，咁多出來1000幾元一呎的樓價，就係消費啦。

 

千祈唔好以為我好孤寒，認為一定唔可以消費，現代社會如果人人唔消費，個經濟都會停止運作，所以唔好唔消費，我只是鼓勵大家做合符身份的消費，甚至將消費的水平略為推遲5年，即係我現在呢個收入水平，本來可以做B級消費，但我做住C級消費先，遲５年才做B級消費，省下來的錢拿去投資增值，長線就可以致富，記住一般人致富都係一個累積的遊戲，不是一個暴發的遊戲。

 

你應該提出一個問題，點解過去咁多人買樓自住都專登買大啲，而且不斷換大樓，到頭來財富會比一個節儉住細樓的人多? 我對這件事有親身經歷，我的父母做小生意，比較節儉，30、40年前儲到錢，也只是在深水埔買樓自住，但鄰居卻花多五成的錢，去附近又一邨買樓，我父母認 為浪費，唔需要住咁大咁豪，但幾十年過後，鄰居的又一邨單位的價值，係我父母買的深水埔單位4、5倍。在經濟持續高增長的年代，願意多投資會有好回報，買 大啲間樓就係一種最簡單的投資。

 

買樓買到比自己必須使用的多，多出來的那部份既是消費，也是投資，問題是現時在香港投資買樓，例如近8000、 9000元一呎的市區樓，到底值唔值得投資? 我對香港年青人和大陸年青人的建議剛好相反，我會建議大陸年青人盡量買樓，要買核心地區大型私人屋邨，因為你唔買樓，啲錢可能消費咗，或者炒股炒炒吓又唔 見咗，大陸經濟不斷向上，樓價亦係重演緊香港20年前的故事，所以要買樓，買大啲唔拘，逼自己儲錢，逼自己做長線投資。但我對香港青年人的買樓建議就唔 同，真係要買，等得可以等樓價平啲先買，唔等得就唔好買咁貴，同區都唔好買太新，買10幾、20年以上樓齡的屋邨，個會所係無咁靚，間樓睇落無咁新，但係 節省下來的三份一以上的樓價，用來投資，都唔係少數目。香港經濟已過高增長年代，唔係合埋眼買，１０年後一定升一倍以上那種時代了。