將自住單賣出，值得嗎？

將自住單位賣出，值得嗎？

十萬變一億作者:李積聚
http://1stockday.blogspot.hk/2014/09/blog-post_5.html?m=1

我有一朋友在2013年9月將自己自住的單位以330萬賣出，當年我朋友是銀主盤價以105萬買入，裝修用左10萬，自住期間有不斷返新整靚下個房間，當中都分左唔少錢，我當係10萬甘計，330-105-10-10=賺左$205萬。我朋友話想體驗下住私人盤的感覺，以每月租19k 租了一個單位住，條數係甘:
19,000×12月
=228,000

228,000+9,500經紀佣金+3,000搬遷費
=240,500

一年就用左24萬，我問朋友值得嗎？朋友答，我吐左出來的錢可以做以下:

1)樓市跌時有充足現在可一開二，佢估計當樓市跌時開碼跌超過一半以上，到時有現金是好重要的。
2)將吐出$205萬做投資，如股票（有投機＆收息），人民幣收息，我知佢係這方面有賺左大概10萬。
3)搬去新界遠些地方住，以市區樓換新界樓，想賺樓價平左，屋又可以大左

我的睇法係:
1)現時2014年計就美國完結QE，將進入加息週期，當加息時樓價係會跌，但有我朋友講跌一半，我不是神，我唔知幾時樓會跌，但當中樓價跌都會有時間性，三年，五年，十年，無人會知，。如果有兩層樓，一層自住，一層投資。賣出投資的一層我絕對贊成。但我朋友本身已經有自住需要，將自住的賣出，我就不贊成了。我會問一個問題，賣左層樓我住邊呢？市區樓閒閒地都每1萬租，一年無12萬，二年無24萬，三年無36萬，四年無48萬，五年無60萬，數係甘計，未計當中租樓佣金，揾樓，搬屋的時間和金錢損失。大家有試過搬屋嗎？你知道有幾煩，我係一個怕煩的人，所以千萬唔好攪我，上一次搬屋已經同老婆曹左無數次，攪到無哂心機！所以唔好攪我

2)用205萬去投資，問一句:實賺架?我的朋友十幾年來買股輸多贏少，今次又話羅三分一投資股票，我真係無眼睇。將205萬做哂人民幣定價都有3厘。每年有6萬蚊息收，幫補下租金都好！

3)如果係立即做這個動作，

基本上我覺得1,3方案問題不大，最大問題係2方案，我清楚朋友的性格，認左佢十年幾，係投資股票方面輸多嬴少，好老實講，我認識的朋友中，真的絕少數人能在股票中賺錢，我認人唔多，但無100都有幾十，股票係專收一些不知死活的自以為聰明人的聰明人，我自問天生就是愚蠢人，所以股票收服唔到我這個愚蠢人，現在只會投資磚頭，其他投資只用作收息。如人民幣定期。

一年又過去，我的朋友點呢？股票已經賺到盤滿砵滿，已經足佢買多幾層樓呢？實況佢係要再租樓，不過已經唔住19k月租地方，他將會搬去新界地方住，一來租平，二來近返工，一舉兩得！其間朋友有睇過樓想買返樓，但樓價又升左，原先賣280萬，相格三個月已經去到310萬，於是決定再係該區再租多一年，慢慢睇盤再等加息，然後樓市跌，就以低價入時！一年之後我真的唔知發生什麼事?但我有條數一定知，我朋友最少每月要用1萬去租樓，數目如下

一年後發生
10000×12月
=120,000

120,000+6000經紀佣金+3,000搬遷費
=129,000

兩年計
240500+129000=$369,500

兩年就無左36.9萬

如果佢用盡200萬去投資抄賣，要賺到18%才可以填補在這兩年內的租金，18%之後才屬於自己賺，而且我知佢分散左投資，都無用盡200萬，間中收下人民幣3厘息，又買下一些股票收下幾厘息！就係聽過佢講賺過10幾萬，之後已經無乜聽過佢賺錢了！

同大家講一個現實，如果佢當初無賣樓計，當佢供足105萬，3厘息，供20年，每月都係還5.9k，369500÷5900÷12=5.2
足佢還5.2年供款

或都將層樓加按330萬×0.7-105萬=126萬
*加按只可用估到樓價7成
*按揭變左231萬，3厘息，供30年，每月都係供$9730

可以按到126萬，將126萬最保守投資轉哂做人民幣定期收3厘息，2年後收到的利息有

126萬×0.03×2=75600
每月收息3150

扣除每月人民幣收息，實際供樓
9730-3150=6580

分別係你多左126萬可靈活運用，可以慢慢等樓市慢長的跌事！不是重好嗎？假設10年跌事，依舊用這方法，10年投資人民幣收息

126萬×0.03×10=378000

無計10后有37萬

我朋友2年就甘無左36.9萬,我都唔知儲幾耐先有36.9萬

作者:李積聚
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