公司名義買樓 勿忘計算營運成本

公司名義買樓 勿忘計算營運成本

　　“近日多個新盤入伙，部分二手買賣並非以轉讓物業方式，而是以公司轉讓方式進行。究竟承接由公司名義持有的物業時，有甚麼地方要留意？”

      　　用空殼公司名義持有物業，物業買賣時，只需把公司的股權轉讓。而股權轉讓的印花稅只為轉讓價的0.225%（一般而言，用公司持有物業，通常是一家公司只持有一個物業，而公司的轉讓價便是物業的成交價），而$330萬以上的物業，印花稅已是2.25%。以一個樓價$1,000萬的物業為例，印花稅是3.75%，即$37.5萬，但以股權方式轉讓的話，印花稅只$2.25萬。由於用轉讓股權的方式買賣物業時的印花稅成本較輕，所以不少資深投資者均採用此一方式置業。

      　　問題是，由於成立及維持空殼公司仍有一定的成本，而且以公司轉讓股權的方式交易，因處理的文件較多，所以律師費亦比一般交易高昂，所以一般以空殼公司持有的物業，樓價均在$1,000萬以上。

      用空殼公司買樓方法

      (1) 商業登記

      　　香港的公司法相當寬鬆，除了不可與現存的公司同名之外，基本上沒有其他限制。不少律師樓亦有空殼公司可「出售」，而連同律師費及商業登記費，費用約$1萬。

      　　以空殼公司持有物業的話，由於公司的股本最低為兩股，一般每股$1。由於空殼公司沒有收入，一般的安排是在帳目上安排由股東借錢予公司，再由公司購買物業。

      　　以一個$1,000萬的物業為例，在公司的帳目上，便變成$1,000萬的資產，及$1,000萬的欠債。

      (2) 股東擔保申請按揭

      　　向銀行申請按揭時，是以公司名義申請的，但由於公司沒有盈利，銀行會要求由公司股東作擔保人。如果擔保人的收入沒有問題，按揭利率與個人申請沒有大差別。

      (3) 維持成本

      　　成立一家空殼公司的成本不算高，問題是要維持一家空殼公司，每年亦需一定的成本。假設該公司只用作持有一個物業，而物業不會產生盈利（如收租）的話，最基本的維持成本便是每年$2,250的商業登記費，及公司每年需印製年報，成本為$105。此外，公司必須聘請會計師核數，費用約數千元至$2萬不等。由於維持一家空殼公司需一定成本，故非專業投資者，一般不會以公司名義持有物業。