銀主盤買賣

物業拍賣會

窮爸爸;富爸爸" 這本好書中提及過要銀行家、律師以及會計師對他很重要。跟銀行家打好關係原因是可以更容易提供融資及得到第一手斷供樓盤資訊，斷供樓盤亦即是我們香港所說的銀主盤。

「銀 主貨」其實是指在按揭期間斷供的物業。當業主拖欠樓宇按揭無力還款，銀行會要求業主將單位以個人名義進行拍賣。如果單位未能成功售出，業主仍然無力還 款，銀行便會循法律途徑，根據《物業轉易及財產條例》規定，向法庭申請破產令，收回物業，並將物業於市場上拍賣、出售或出租，即成銀主盤。 
轉載 - Source:  http://article.28hse.com/archives/266

富 爸爸喜愛買入銀主盤，他在書中說明美國一般銀主盤都會較市場價底，更容易帶來正現金流。但在香港，銀行多會請兩間估價行為物業估價，所以一般都會較為按近 市價。我在6月份時也出席過一個拍賣會一看究竟，亦見證過拍賣官因準買家出價不到目標最底價，就會將物業回收，留待下一個拍賣再推出，所以我對於能否在拍 賣會購入荀盤我也存在一定疑問。如果您是拍賣會常客，請您留言指導我這個學神吧!

那次拍賣會，我看到某物業一有準買家A舉手競投，就會有拍賣會職員A走近他。當有其他準買家B出價更高時，職員A就會遊說準買家A出高一點價，說甚麼物業超值、出高兩、三萬也是值得的。當然準買家B身旁亦有一位職員B在旁"教路"。

香港現時有兩間公司會定期舉辦物業拍賣會，可從下列兩個網址查看拍賣的日期以及拍賣物業的資料。

忠誠集團   
http://www.chungsen.com.hk/auction/schedule.asp

環亞物業拍賣有限公司   
http://www.aaproperty.com.hk

下列亦轉載了一篇有關購買銀主盤的好文章，很值得參考 : -

轉載:  09年3月08日 by KC Leung
source :   http://article.28hse.com/archives/266

買銀主盤需知 - 如果想買銀主，買家可以怎樣做?跟普通的樓盤有何分別?

 

銀主盤之法律特點 
賣方不負責清理物業內任何雜物；

不准轉名或轉售，除非得雙方同意；

不會撤銷其他已登記的押記或債項；

不得提出有關公司簽名之業權質詢；

一經簽署合約就需要接受業權；

不提供不足夠之業權文件或正本。
 
銀主盤在法律上的優點 
不會欺詐；
不用儲訂；
不用擔心其他押記； 
一定不是負資產物業。

 
購買銀主盤需要注意什麼事項？ 
因銀主貨涉及不少錢債問題，故買家在購買時，須加倍注意以下幾點：
買家應該親自委託律師查契，確保樓契清晰，是否有僭建或其他產權負債等；
親身到物業現場視察是否有僭建或間隔不符的情況；
購買物業前先找銀行估價，並確定心目中最高價，使買入價更貼市和合理；
查清楚上手業主是否已繳清電費、水費、管理費及差餉地租等，如果有拖欠以上費用時，有關公司可向法庭申請「釘契」。
 
銀主貨的價錢是否一定較市價低？ 
未必。銀主貨從業主手上沒收物業後，需要估價再出售，一般需時六至九個月，期間樓價可能已經上升，銀主方面將半年前已估價之物業放售，以致其售價較市價便 宜；不過，現時銀主貨的售價已比較貼近市價，因為大部分銀行多聘兩家或以上的估價行作估價，故釐定售價時已經比較貼市。

 
銀主貨可否以確認人身分購入? 
不可以。銀主貨不能以摸貨(confirmor)形式購買，不可作短期炒賣，買家必須有足夠首上會。
 
銀主貨是否一定「價高者得」呢? 
未必。銀主盤未必「價高者得」，因為銀行願意將銀主盤售出與否，除價錢之外，交吉期的長短亦是重要的考慮因素。

 
在銀主盤出售時，需要按市價出售，通常以拍賣形式進行，以價高者得為主，而款項償還機制分配如下： 
銀主；
擁有物業押記的債權人；
相關法律費用；
如拍賣所得金額相比債項高，餘數則會歸還業主；
在金融風暴前，一般進行銀主盤拍賣後，已經可以抵償欠債。但在金融風暴後，大部份的物業都屬於負資產，往往銀主盤拍賣後，都未能抵償欠款，令銀行不願出售銀主盤，造成不少呆賬。