千萬別相信的幾句地產廢話

早幾日，新世界發展(00017)主席鄭家純公開預測今年樓價跌一成，但大跌機會不大，理由係除咗市場有需求外，因為建築成本高，樓價冇乜可能會插水，純官話：「建築成本維持咁高，你點可以叫發展商蝕本賣。」

話今年樓價唔會大跌，Loser大體都認同，但因為建築成本高，就認為樓價好難跌，咁就講唔過去，點解產品價格一定可以賣得高過成本？實情係好多行業或公司，錯誤判斷市場或行業前景改變，需要將產品以低於成本出售的事情，真係俯捨皆是。

大家諗諗，經營間服裝店，啲貨品滯銷，你都要清貨，唔通你跟啲客講，冇得減架，我都咁貴返貨。即使係世界最大企業嘅石油生產商，佢地一桶油成本平均約四十美元，早前油價跌到廿幾蚊，唔通佢話成本都咁高，我地冇可能蝕賣㗎。唔想蝕係一回事，係生意人主觀意願，但現實歸現實呀！

同樣道理，樓市唔係未經歷過要大劈價，大家睇睇九七亞洲金融風暴後到沙士期間，發展商要錢套現，都要將物業平賣，更加有啲要蝕讓，所以建築成本高係一回事，跟樓價係有啲關係，但絕對唔係最重要，千萬別俾發展商啲說話「昆」咗。

其實喺地產市場，都有唔少似是而非嘅言論或竟見，除咗上面話建築費咁高，樓價點會跌呢啲咁荒謬說話外，大家可能都聽人講：「長線持有物業實冇衰。」

首先唔討論長線樓價係咪唔會跌，單單講乜嘢係長線，究竟係幾長？日本樓市跌足廿幾年，今日東京樓價平過香港天水圍，更加唔好話返回八十年代尾九十年代初高峰。即使好似香港九七之後樓價到0三年至復蘇，你又等唔等到嗰日，特別係身處其中，七年間日日見樓價係咁跌，跌到心灰意冷，唔少港人都賣咗層樓。另外，喺當日經濟情況咁惡劣下，你可唔可以守到都成問題

又有買樓人話：「貴買咗，自住冇問題。」喂，呢啲簡直自欺欺人，買貴咗即使自住，你個個月供款就供高咗喇，如果利息回升，你仲要俾多啲息。

至於有人話「有買貴，冇買錯。」就更加無稽，買貴咗就已經係錯喇，點會買貴咗又冇錯呢！不過咁，呢啲說話用嚟安慰啲買貴樓嘅人，幫佢做吓心理輔導，咁又另計。

引用: 金融loser文章

做生意的人不應專注買賣物業

在香港，有不少做各行業的生意人，見到物業投資者撈得好似風生水起，在談笑之間一買一賣，利潤便會滾滾而來，這只不過是表面風光，其實是憂買憂賣，近幾年，他們還要憂多一件事，就是借唔到錢，就算資產有幾雄厚都沒有用，因為銀行只會用收入在七除八扣之後計算，按揭成數可能低於兩成，所以，今年過春節，投資者絕不擔心銀行追數，根本是追無可追，早已收拾書包好過年。

有一些投資者本來是其他行業的表表者，見到物業投資好似好容易做，便參與在其中，他們的確比一般物業投資者優勝，因為有其他生意，銀行對他們的貸款申請亦非常容易批核，往往那些商業貸款便會用作投資物業，其實，這是一個非常危險行為，因為投資在房地產的金錢，流動性非常之低， 不經不覺，他們便會發覺資金非常緊絀，雖然在帳面上是賺了錢，但解決不到資金不足問題，尤其是在年底，惟有求助財務公司，將公司股票或者資產抵押，以解燃眉之急，不過，這是要非常小心，如果到期未能歸還，或者股價急跌，就會給財務機構斬倉或者沒收用作抵押的資產，很奇怪，那些生意人並不會怪責沒收他們資產的機構，而是怪責銀行，點解以前可以，現在唔可以用物業抵押貸款，問題原來出自他們自己身上，是否有點奇怪。

那些生意人最初向銀行貸款買樓時，的確比一般物業投資者容易，但奈何他們當中，有一些人比較高調，經常向傳媒表示炒賣物業所賺得利潤，大幅高於他們的生意，他們這樣做，即是將自己歸納為物業投資者，銀行便會用投資者的計算方法，不但沒有新錢貸出，更加會慢慢收縮已貸出款項，直接影響那些人的正常生意貸款，故此，被迫求助財務機構，甚至會令到原本生意被人吞併，所以，別人見投資物業生意好似好容易做，其實，所見到的只不過是表面，在物業投資市場上，早已淹沒了不少人，不過，大家未能察覺而已。

用30年預備退休，其實只有1萬天

香港人有那個不想退休，最好就是由今天起不用工作，立即退休，去做自己喜歡做的事情。

雖然思想上是一回事，但實際上卻是另一回事。現實中不少年輕人認為退休是很遙遠的事，因此不會在財務上為退休作任何準備（但卻希望能年輕退休）。

如何你真的想年輕退休，那就要更爭取時間，因為你可利用的時間遠比你想像的少。其實在日常生活中，大部分時間都用於各無法產生效益的事情上。

我假設你今年30歲，而你打算60歲退休，看似有30年的時間去準備，去為目標而努力，但實際上真正能用到的時間遠比你想像的少。

首先，30年，每年有365天，30年即是有10950天，原來大家以為很遙遠的30年，其實只有約1萬天的日子，你覺得這是多還是少呢？

接下來，我以30年為基礎，將其餘時間減去，來計算剩下有用的時間有多久，大家可跟以下過程一同參與，自行計算。

-->30年內，你每天都要睡覺，每天8小時
30年即是 (8÷24)X30=10年
即是在這30年間，你用了10年時間於睡覺上

-->每天用於搭車的時間，約是1.5小時來回
30年即是(1.5÷24)X30=1.875年

你可自行計算你自己的搭車時間，公式是
(搭車小時÷24)X30

同樣，以下計算各項都是用相同公式，你可自行計 你自己的，加減不同的項目，代數位是不同的ABC， 公式是(ABC÷24)X30

-->每天必定要食飯，一天3餐，共約2小時
30年就是(2÷24)X30=2.5年

-->每天要梳洗、化妝、去洗手間、洗澡，約1小時
30年就是(1÷24)X30=1.25年

-->每天用於睇電視的時間，約1小時
30年就是(1÷24)X30=1.25年

-->每天用於上網、玩手機、打機、傾電話，約2小時
30年就是(2÷24)X30=2.5年

-->各種各樣的娛樂，出街玩，與朋友聚會，去飲野等 ，若一星期出三晚，即平均一天用2.5小時

30年就是(2.5÷24)X30=3.125年
-->每天用了各項瑣碎，又或不知道用了在那裡的無謂 時間，約0.5小時

30年就是(1÷24)X30=0.625年
然後就是將30年減去這些時間
30-10-1.875-2.5-1.25-1.25-2.5-3.125-1.25
=6.25年

如果你的時間分配大置是這樣的話，那麼餘下這30年的時間，真正能運用的時間其實就只有6年。更甚的是，人往往被拖延、藉口、誘惑而影響，又或每天忙碌於不重要、與目標無關的事情，而令真實的時間更少。

所以，有效管理時間十分重要，同時亦要為目標設時限。當然所有事情最重要的都是行動。

利息其實是很貴

市場上每一個人講利息都是很平，存款接近零不在話下，借錢亦只不過是2%多少少，唔借就笨，於是，很多人借錢買樓，買股票，買金融產品，買人民幣，到最後全部都輸錢，他們才發覺利息原來是絕對不便宜，但又有幾多人可以抵擋得到低息的誘惑，市場上，輸錢是正常的，只不過是多與少的分別。

低息真的很難界定是正或邪，如果沒有低息，在金融海嘯後就很難有番身機會，但低息持續，令人不忿持有現金，結果是將資產價格抬高，大家稱之為泡沫，而大家亦將泡沫注意力集中在物業，其實，什麼也有泡沫，投資什麼也不能避免，如果買物業沒有借錢，那些人會覺得物業的泡沫比其他投資產品少得多，不過，大多數人買物業都要問銀行借錢，若果借一半，物業價格下跌兩成，他的投資就唔見咗四成，如果好似幾年前可以借七成，下跌兩成，投資就唔見咗三分二，咪話唔驚心動魄。

如果利息在高位，就算銀行肯借七成，一般人都唔會借咁多，亦有不少人情願做定期存款收息，現在，定期利息連雞碎咁多都冇，唔買樓唯有買股票，買金融產品，到後來才發覺，就算是零息，依然都是最佳投資，試問又有幾多人可以存款唔收息，總之，今次全球資產大貶值，揸現金的人當然可以稱王，但我估計數目不會很多，買物業或者任何資產而沒有借錢已經可以稱得上是贏家，資產價格下跌兩三成就當作過去幾年利息，由此可見，利息其實是很貴。

買了居屋，是否應該撻訂

今日情人節，我相信有不少資深，尤其是到了談婚論嫁的情侶並不開心，如果他們為了準備結婚，而在去年合資買了居屋，現在將面對一個問題，亦將會是今晚的話題，究竟應唔應該撻訂。

本來我都唔想咁掃慶，不過，我將話題帶出來，希望他們早有心理準備，我所講的做法，在十幾年前我已經向不少同事講過，當時，有不少同事買了居屋，但樓價大跌，政府容許將居屋交回政府，只收取5%手續費，我提議同事將居屋交回，就算損失5%手續費都是值得，以後可以用相同或者更少價錢，買大約相同面積單位，不少同事照做，今日，他們不只擁有一個單位，沒有做的依然住居屋，還要擔心日後補地價問題，一個決定，足以影響一生。

投資者口訣中，「狠」的含義甚廣，大家多數以為出價才要狠，其實不然，放棄才要狠，因為出價狠亦只不過是多付一點，但放棄就變成一無所有，唔狠點得，大家千祈唔好誤會，我並不是叫大家撻訂，而是叫大家考慮清楚，不要因為即時有所損失而選擇成交，因為，買了一個物業，同時亦負上一筆債務，是否值得就見人見智，不如，各位情侶今晚不要講這個話題，大家開開心心過情人節。

房協名位大哥睇到我這篇文章一定想殺咗我，如過太多人撻訂，真的是唔知點算，政府表明不能夠減價，惟有將未售，殺訂收回的居屋存倉，十年八載後一定會到價，唉，點解政府仲唔相信曾蔭權話，居屋已經完成歷史任務，可以說是自尋煩惱。

去到食穀種時 銀行向優質客戶追數

在過年前，明報陸振球有一篇文章，提及我們在2008年，金融海嘯的時候，我們給英資銀行追數，我還記得，當時我們很奇怪，紀惠從不欠供款，連一次脫期也未試過，點解會向我們追數，當清還所有貸款後，我問負責我們戶口的職員，紀惠是不是銀行首二成最好的客戶之一，想不到回答竟然是最好的百分之十客戶，至於點解要向我們追數，佢唔講我都知，因為一定可以追到，他們便可以向總部交差。

中國以農立國，以往，每年冬天前，農民必定會準備好最優質種子，以備來年播種之用，稱之為穀種，如果，農民在冬天時要食那些穀種，這代表他已經極度貧困，不理會後果，在我們被銀行追數之後，見到有老友將按揭資產搬離該銀行，我問佢究竟是什麼原因，佢話銀行向最優質客戶開刀，即是他們有極大危險，只顧今日，不理會明天，情況就好似食穀種，唔搬走隨時會遭受損失，當時我並没有理會，七年後，該銀行股價反映出向優質客戶追數後遺症。

優質客戶的定義，並不是局限於某一間銀行，而是在任何銀行都是優質客戶，向優質客戶追數的銀行等如雙手奉送該客戶給其他銀行，如果不是到了最困難的時候，任何銀行負責人都不會做出如此愚蠢行為，其他客戶見到如此情況，唔知道幾時會被銀行追數，若果有機會便會立刻搬離該銀行，而銀行家最擔心的事，除了有大量壞帳外，就是客戶流失，尤其是優質客戶，因為並不是一朝一夕可以培養出來，所以，只此之後，任何銀行都不會隨便向優質客戶追數，因為會被其他客戶認為該銀行是食穀種而搬離，代價實在太大。

負資產出現確認樓市早已下跌

過去幾年，就算樓價上升，銀主盤都不時會出現，但負資產就絕無僅有，從2013年最後一季起的四個季度，負資產的數字是零，在此之前一季，亦只不過得一單，有部份人亦以負資產作為樓市寒暑表，只要負資產不出現，或者是數量不大，代表樓市是沒有危險，不能夠說是錯，但危機感不足，當負資產再度出現，表示樓價已經下跌了超過一成，因為香港仍然有部份人，例如銀行職員，是可以取得九成按揭，雖然不公平，但可以成為探熱針，負資產早些出現，令人早些提高警覺。

今次突然有95宗負資產出現，數量上作為其實已經很多，不過，仍然有人認為，95宗相比過百萬私人樓宇，實在不是什麼一回事，與2003年超十萬宗負資產個案，95宗實在毋需大驚小怪，其實，如果在四月份公報2016年第一季有95宗負資產，這會令人比較易接受，但今年首季已經確認，即是去年第四季，樓價已經下跌超過一成，但切勿忘記，去年第三季，樓價還在創新高，第四季已經下跌超過一成，毋怪一般人不會接受。

其實，樓價已經下跌了一段時間，不過，樓價指數並沒有反映出來，並且不斷以創新高形式出現，令人誤會樓市仍在上升而追入市，今日，負資產出現，那些人很快就要回歸現實，樓價的確已經下跌，而且跌幅並没有真正被反映出來，如果借貸太多，就必需及早解決。

我不是太明白，樓價指數的作用是告訴市民樓價的市值，從過去一年來看，年底比年初時還有3%升幅，而期間升幅從未超過10%，更加從未下跌，現在突然間有95宗負資產個案，老實說，一般人都不知道從那裡冒出來，金管局說是銀行對職員的貸款，其實，這種貸款的批核甚嚴，而且設有上限，理論上不會變成負資產，除非，當時銀行對物業估價過高，現在銀行將估值大幅下調，而且是相當急速，所以便會出現負資產，嚴格來說，銀行是要負上部份責任。

銀行從未借遮 何來收遮

有消息話銀行財困，連日來向客戶追數，俗稱落雨收遮，我覺得很奇怪，銀行在過去幾年，對放款態度，從未放鬆，或者是基於金管局的要求，但總括來說，銀行並不是財困，亦沒有落雨收遮。

消息用洋參大王做例子，話銀行唔救大王，其實，大王用自己股票抵押去借錢，即是行到最後一步，如果銀行在股票被斬倉時出手相助，很有可能貸款變成壞帳，而洋參大王犯了一個大忌，就是公開炒樓活動，變相將自己變成一個物業炒家，金管局現在最最積極打壓的一班人，一般炒家都話自己是長線投資者，如果是物業炒家，是會受到非常嚴謹壓力測試，而事實上，物業投資者是絕對唔容易做，有正行生意更加唔好做，因為銀行會收緊信貸，變成無衰攞嚟衰。

今次過年，我真的不覺得銀行追數，在金管局的壓力測試下，其實是追無可追，如果按既定時間表還款，一定唔會追數，如果脫期被銀行追，就不能夠話銀行落雨收遮，千祈唔好屈銀行，現在，銀行家已經很慘，有錢又不能夠放，仲俾財務公司爬頭，仲俾人屈落雨收遮，財仔真的是掩住咀笑。

負資產早已超過一千

當金管局公佈有95宗負資產個案，有記者打電話問我對事件睇法，同時預測負資產會不會繼續增長，數目將會有幾多，我話不用預測，負資產個案一定會繼續增長，至於數目，第一季將會超過500宗，到第二季就會超越1,000宗，記者表示驚訝，其實，我已經很保守，如果我話現在已經超越1,000宗，我相信會嚇到那位記者即刻跌咗落地，不過，記者受到驚嚇是情有可原，因為，到去年第三季，樓市才開始下跌，沒有理由現在已經有1,000宗負資產，而且，金管局話只得95宗，還有905宗我是怎樣算出來。

在去年這個時候，金管局向銀行發出指引，要求嚴格執行銀行與財務公司之首按二按，二者不能並存，在這個指示出了以後，有不少有首二按的業主，被迫將物業按揭全數交予財務公司，而財務公司又可以將貸款額增加至銀行估價八成，那些轉按業主，不但即時可以解決問題，而且還得到一筆新貸款，但財務公司唔知道，銀行估價遠高於市值，他們所借出去的貸款有機會接近九成，當樓價下跌，那些轉按物業就有機會變成負資產，我相信很多人並没有察覺到這個數字。

在物業市場，與負資產同樣俱有負面訊息就是銀主盤，據我了解，市場上大約有3,000個銀主盤，而那些銀主盤遲遲未能出售，主要就是資不抵債，亦即是負資產，如果銀主將銀主盤出售而又未能夠向原業主追討差額，銀主就會遭受損失，所以，在拍賣場上，銀主盤能夠成功拍賣，為數並不多，而能夠成功拍賣的，大多數是得到原業主願意補差額的保證，這些負資產個案金管局是沒有計算在內，在非常嚴格監管情況下亦有95宗，那些在冇王管情況下，數字有幾驚人，大家可想而知，所以，我夠膽講現在有1,000個負資產是有多少根據。

今日揾到2009年的寶林站的樓市傳單

今日同大家分享下2009年的樓市是什麼境況，
富麗苑544尺放168萬，
新都城2期高層750尺255萬
茵怡花園東南494尺130萬
慧安園向南488尺155萬
富寧花園551尺135萬

今日2016年2月，樓價已是2.5倍，就算現在是調整，又會回落至什麼低位呢？會否回落至2009年呢？我唔知道，但比大家參考一下。

何謂啱價？

TVB替我拍一個特輯，當中有一個鏡頭是我用平板電腦寫文章，編導叫我隨便寫幾個字，於是我在不知不覺下寫了「何謂啱價？」，在休息時，編導問我，何謂啱價的意思，在買家而言，一定是愈平愈啱價，反之，賣家就會話愈貴愈啱價，我話唔係，如果啱價是這樣，就永遠不會做成交易，啱價的意思，就是啱買入或者賣出的人願意接受的價錢，大多數的時候，業主啱價買家唔啱，到買家啱，業主又唔啱，一個啱買賣雙方的價錢，的確是很難做到。

現在有個別業主在不知什麼原因之下，願意大幅減價，幅度甚至超兩成，我有見及此，於是發表了一篇文章，有意買樓的人，從現在開始，隨時都可以買樓，只要啱價就可以，我的意思就是遇到一些大劈價物業，而又可以輕鬆負擔得起，根本毋需理會樓市以後走勢，亦毋需理會任何分析報告，這些對於那個買家來說，是啱價的物業，要買就可以買，千祈唔好問其他人，他們大多數會話市況未穩定，睇定一些，講咗等如冇講。

文章出街後不久，我在fb收到一個訊息，一位年輕朋友買了一個單位，我在恭喜之餘，順便問他點解會在樓市準備下跌的時候買樓，他的回答是啱價，並引用我所說的，啱價就可以買，原來，在半年前，那位年輕朋友打算買一個500萬物業，誰不知到臨簽約時，業主反價20萬，並限定他在當日答覆，最後，他沒有買到，業主到今日仍未能夠將物業賣走。

年輕朋友最近用400萬買了一個單位，比半年前打算買的單位面積，方向都是一樣，還高了幾層，所以，佢認為啱價，唔再等，誰不知，他的親戚朋友知道之後，話樓市還有得跌，仲話係我講，而年輕朋友亦講，啱價就可以買，何謂啱價？

年輕朋友對友人講，他今日買的單位比以前的更佳，但少付了40萬首期，每月又供款又減少了2千5，對個人財務負擔輕鬆不少，又達成了置業宏願，仲唔啱價，他的朋友冇得駁。其實，啱價是沒有一個準則，因人而異，年輕朋友識得運用，俾個Like佢。

逃生門是什麼意思

現在，那些評論員又講什麼逃生門，可能他們已經唔記得，在曾蔭權開始推出SSD時，評論員已經話那時候應該賣樓，是最後的逃生門，當中更有身體力行者，將自住物業賣走，當時他們還向外界表示一身鬆哂，現在當然唔係，而一般人認為逃生門的意思就是叫人賣樓，賣股票，其實，真正的意思是賣咗就賣唔番，唔通在逃離災場之後再重返，唔信，問一問那些當年以逃生心態賣樓的人，今日，有幾多可以重返災場，即是再買樓。

現在，全世界的大鱷日嘈夜嘈話沽空中國，香港評論員拾人牙慧，叫持有股票的人逃走，說現在是逃生門，我只是很奇怪，大家買股票不是已經做好分析，對某些公司有信心才買入他們的股票，況且，那些又不是消息股，莊家股，怎可能給評論員話逃生門就會立刻賣走哂所有股票，不過，我亦不排除有人會賣走一小部分，待股價真的下跌時再回股，但那些人並不是抱著逃走心態，而是有小小貪婪，希望在低價回購而賺取利潤，但我覺得這應該歸納為投資方法之一，名稱叫逢三退一。

不過，又不能低估美國大鱷威力，雖然，很多人都知道他們現在是出口術，而且效果並不明顯，但就打撃到那些打算買股票的人，暫時都按兵不動，買家少了，股價亦會為之下跌，所以，亦不能說現在叫人賣股票是不對，不過，以逃生門來形容，實在是太誇張。

那些話現在是逃生門的專家，他們大多數在較早前早已逃生，現在等待更多人逃離，甚至現在當閣下離開，他們與你擦身而過，重返災場，他們會再買股票，那些將股票賣走的人一定會牙癢癢，但又不能指責那些話逃生門的評論員，說到底他們只是講出個人意見，正是，信不信由你，所以，現在講沽空，講逃生門的人身份愈來愈高貴，連索老以八十六高齡還要整天說沽空中國，我真的不了解箇中理由，唯一就是沒有夠份量的人願意做這隻爛頭卒，索老唯有頂硬上。

引用湯文亮博士

恒基地產也退市？

由於恒基地產（00012）大股東李兆基頻頻在市場吸入其上市旗艦之股票，把控股權提升至72%以上，若再大手增持將抵觸街外流通股權須不少於25%的上市要求，市場因而揣測李氏有意把公司私有化。在本地與新鴻基地產（00016）及長實地產（01113）鼎足而立的恒地，見證了香港地產市場的多番起落，何以大股東竟在此時考慮退市？上市公司提出退市，原因當然是感到公司的上市地位已無大價值，如果連恒地這樣有「保育」價值的老牌藍籌股也退市，豈不令人唏噓!

上市公司如長期被市場低估，公司要以股本融資唯有供股一途，大股東或感歎公司上市多年仍如一個不能自立的孩子。恒地股價偏低，其實是本地地產股的共通之處，恒地若有退市之想，其他不少上市地產公司或有同感。不過，地產股被低估，有關上市公司的領導並非無責，因管理過份保守而缺乏進取的長遠目標，股價表現自難以發酵。客觀上，香港地產市場發展已近飽和，地產公司要保持穩定盈利增長與股本回報不易，即使樓價保持上升，但土地與建築成本亦必跟隨，更何況政府對發展商似乎越來越不「友善」，樓市若逆轉唯望自保。

香港的房屋問題須由公營與私營市場共同解決，政府爲收入較低下階層提供基本的住屋需要，而私人發展商則提供不同檔次的居所以滿足向上流的市民所需，香港的房屋政策過去一直強調私人發展商積極參與的重要性。政府對私人發展商不「友善」，也許是因爲社會有部份人經常把公私營市場的協作標籤爲「官商勾結」，公私營市場不幸地演變成對立。此外，政府一方面對樓價水平表態，另一方面卻爲土地拍賣設定「專業評估」的底價，發展商面對如此的矛盾唯一的對策是對增加土地儲備份外小心；最近政府招標出售元朗凹頭私人住宅用地，雖接獲來自各大發展商共10份標書，但最終無一被接納。

上屆政府賣地主要以「勾地表」制度進行，而本屆政府則轉爲以定期推出土地方式賣地，但不管以怎樣的方式推出土地，房屋市場若無私人發展商積極參與，政府又如何實踐長遠房屋政策?雖然恒地毅然退市的機會不大，但亦反映發展商對本地市場或有無心戀戰的心態。新地的大股東亦頗積極在市場吸納公司的股票，惟新地股價仍低殘；長地股價創分拆上市後新低，大股東卻不爲所動。香港的私人大地主雖或各有盤算，但最大目標應是釋放旗下股票的實在價值。

無法理解的負資產重現

上星期五，金管局宣布，負資產消失超過一年之後重現，總數有95個，不少評論員掉以輕心，認為只得95個負資產，而且，這些大多數是因為銀行向職員提供九成按揭而得到的問題，甚至可以歸納為銀行內部問題，根本不值得評論，我認為這是一葉知秋，在去年第四季，業界不少人認為樓市仍然是風平浪靜，而事實上樓價指數雖然下跌，亦只不過比最高峰下跌了6%，根本唔會出現負資產，好似2014年第三季只出現一單還說得過去，有95個負資產實在是太多，而且，我想信這只不過是開始，今年第一季，將不會少過500宗，第二季將會超越1,000宗的警界線。

今次事件令人覺得撲塑迷離的是樓價指數在去年底與高峰時比較，亦只不過下跌了6至7%，即使銀行職員可以承做九成按揭，都唔應該出現負資產，而且在一季內有沒有95個銀行職員申請九成按揭都是一個疑問，就算是銀行內部，都不是那麽容易批出九成按揭，尤其是一些即將被離職的職員，如果不是離職，即使物業價格下降，只要仍然有供款，都不會歸納為負資產個案，雖然金管局話負資產來自銀行職員貸款，我認為這只是部分，不過，不會是按揭證券公司，因為壓力測試甚為嚴謹，我認為負資產重現，香港的房屋政策應該負上一部分責任。

除了銀行職員，按揭證券公司，那些買了資助房屋的人，在政府希望人人能夠做業主的計劃下，房屋政策凌架金管局監管按揭貸款制度下，亦很容易取得九成按揭，這些人根本不能通過壓力測試，在入伙後根本沒有能力供款，在銀行給予三個月的寬限期後收樓，在資不抵債下，負資產個案才會出現，嚴格來說，第四季是反映第三季的個案，當時，樓價指數還在創新高，理論上是沒有可能出現，這是一個暫時未能夠解釋現象。不過，無論如何，負資產出現，對樓市是一個大警號，亦確認金管局這幾年的逆週期措施是行對了路，那些負資產個案是在逆週期措施不能發揮作用的情況下出現，如果沒有逆週期措施，負資產數字是不敢想象。

H按計劃慳息效用漸退

二○一六年的第一個月，除環球股市表現相當波動外，中國經濟增長出現25年來首次「破七」，預期美國聯儲局今日宣布再次加息的機會不大。近期市場焦點離不開香港銀行同業拆息抽升對於H按業主供樓負擔的影響，筆者也在此一起探討。
 
目前本港銀行仍未跟隨美國上調利率，港美息差拉闊，惟港匯轉弱，資金流出本港，促使拆息抽升，由一月十五日的0.227厘，升至一月二十六日的0.39厘，令H按實際息率由1.92厘，提高至2.09厘。假設還款期為30年，每100萬元按揭額的每月供款便增加約85元。不過，這對採用有鎖H按計劃之業主的影響十分輕微，純粹慳息效果消失，皆因當拆息進一步升至0.45厘的話，H按實際息率便與現時P按息口(2.15厘)看齊，同樣還款期為30年，每100萬元按揭額的每月供款，便會較拆息上升前增加約115元。
 
根據經絡按揭轉介研究部數據，○三至一○年期間，H按計劃主要為H加0.5至0.8%不等，換言之這批業主若未轉按或將物業轉手，於目前仍然享有此超級低息優惠(低至0.89厘)，但普遍其鎖息上限下的P減息差，並不及近年主流的H按計劃吸引，而○六年銀行引入鎖息上限前，H按更加未成氣候。現時最普遍的H按及P按計劃，分別為H加1.7%(鎖息上限:P-2.85%)，以及P-2.85%(P=5%)。除着銀行積極優化H按計劃，使用比率由一二年一月的2.9%，持續回升至一五年六月的85.8%。
 
簡單來說，假設閣下仍採用無鎖或舊鎖息上限的H按計劃，而又怕日後拆息將大幅抽升，可以考慮先行轉按；相反若然已採用最優惠有鎖息上限的H按計劃，則在銀行上調最優惠利率(P)前，每月供款依然有數得計。但當然，一旦香港跟隨加息，業主供樓負擔必定逐漸增加，宜預留充足資金以便周轉，而有意置業人士亦應充份考慮個人負擔能力，避免在轉角市時承造高成數按揭，增加變成負資產的風險，並建議樓花買家提早上會，以防估價跟隨樓價跌而下調。

流標其實是利好消息

在元朗地流標後，不少元朗業主睇唔好後市，立刻劈價賣樓，這令我覺得很奇怪，流標在現時供過於求，樓價下跌的環境，應該是利好消息，因為招標不成，又少了近千個供應量，令供應太多的疑慮稍為減緩，樓價可望穩定，點解咁多業主劈價賣樓，我相信他們將訊息錯誤解讀，認為地產商不願意投地，是因為樓市不景，樓價一定下跌，其實，大型地產商是按兵不動，中小型地產商又已食飽，現在還要食驚風散，又怎會投地，這並不代表市況太差，這是政府調整供應的一種手法，政府提供土地，是否真的是有需要就交給全香港地產商決定，如果沒有需要，地產商落低價，政府不會接受，供應自然不會出現，樓價在不知不覺間受到控制，如果因為供應而樓價飆升，政府只要接受低價標，供應自然會出現，所以，我認為流標是利好消息，最低限度政府已經知道怎樣調控樓市。

如果因為是流標，而令到有業主在沒有迫切性的情況下劈價賣樓，我相信是受到某些人誤導，現在的情況，根本不適宜賣樓，除非是被別人迫售，因為，在市場上的樓盤，大多數給買家鋤到體無完膚，如果業主無端端將物業放盤，其實是自取其辱，倒不如讓那些一定要出售的銀主盤先行，待那些銀主盤去得七七八八，樓價自然會穩定，在現階段，沒有必要劈價賣樓，更加要認清楚流標，一個控制供應的辦法，在樓價下跌時，是一個好辦法。 

引用至湯文亮博士文章

為恒發洋參做馬後炮死亡聆訊

恒發洋參（0911）上周四股價由近4毫跌到3仙4，短短半小時股價勁插九成，下挫之急勁令人驚訝。睇番整件事，容許Loser馬後炮，若然有留意公司過去公告，不難發現好多蛛絲馬迹多，特別1月25日段公告，更加係壓跨洋參王國的最後一根稻草。

段公告標題話就叫做2015年度財務資料估計，肯細心睇，根本係一段盈利預警，但因為發公告嗰位人兄識得玩文字，大家隨時被誤導，仲以為公司係發緊盈喜。

內容簡單講係公司話2015年下半年度開支大增，導致盈利較上半年大幅減少，但全年表現仍較2014年度高5成。驟眼睇話全年升咁多，有啲報道就話公司全年預計升5成，但投資者實際肯做多啲功夫，就會發覺大件事。

表面盈喜實為盈警

事關2015年度中期盈利4.38億，2014年度全年盈利2億，若根據公告講增加5成，咁2015年度盈利咪約3億。嘩！一睇不得了，俾中期少咗成億，換言之下半年冇賺不特矣仲要蝕添。而今個月初恒發洋參個股價仲係徘徊喺6毫零，市盈率（PE）成50倍，以呢個業績表現，點支撐咁高PE。

好喇，我哋都俾機會公司解釋吓，睇睇當天份公告，歸咎理由係去年下半年加元同人仔匯率大幅下跌，第二是舊年1月出售購股權付款，第三係零售營銷費開支。

睇完呢幾點解釋你會更疑惑，恒發啲人參有大部份係來自加拿大，只有部份野山人參要用美元結算。根據恒發中期報告，有七成半營業額以上人參屬加拿大種植參，加元下跌，照理恒發洋參可以慳番更多成本。另外，中期業績內講到明，話貿易應收賬係全以港元計，咁人仔跌又未必有咁大影響。至於話零售營銷開支大增，但公司去年九月喺北京開咗一間分店外，似乎冇乜大搞零售，究竟係點要睇睇全年業績。

其實1月20日已經有春江鴨沽緊貨，股價由6毫幾跌到5毫邊，到公告出街前，股價已挿到4毫子左右。怕且係股價跌低過按倉值，證券行追咗幾日都冇填番個倉，於是咪掟貨。

百億王國不堪一擊

恒發今次咁跌，睇怕好多麻煩跟尾，公司有若干借款，好似舊年發行啲債券或票據，可能有啲條款會被觸發而隨時俾債主叫還錢。再睇中期業績，公司財政狀況都唔係話幾好，銀行短期借貸都16億幾，手頭現金只有兩億二，雖則有14.4億抵押銀行存款，但唔知係咪可以隨時動用。公司應收賬又達13億，較2014年大增一倍，真係擔心收得番幾多。

若然大家再跟踪一吓恒發洋參之前公告，去年11月12日話發行15億可換股債券，點知一搞成個月，似乎冇人認購，到12月11日協議失效，發債唔成，令資金鏈有一定壓力。

恒發洋參過唔過到呢一劫好難講，半年多前股價曾經高見1蚊，大股東楊永仁揸7成1股權，身家過百億，點知富豪夢只係過咗幾個月癮就冇咗，原來洋參王國建立喺浮沙上面，不堪市場一擊。

人民幣貶值年代

兩週前筆者於本欄談到「人民幣隔夜利率抽升，97風暴再來」，當中提到索羅斯當年如何狙擊港幣，嘗試去挑戰聯繫匯率，今天中央又以甚麼政策去應對離岸人民幣受到的狙擊。言猶在耳，索羅斯上週便直言中國硬着陸，1930年的環球通縮環境有機會重臨，並已沽空亞洲貨幣。內地的的媒體亦廣泛報導索羅斯沽空人民幣一事，此報導令內地市場情緒不穩，中國上證指數最終亦跌穿了2850點的重要關口。
 
人民幣走弱定期
未來會否如索羅斯所言全球步入通縮及中國硬著陸暫時不得宜知，但人民幣的確是步入走弱的趨勢。人民幣其實早在2014年一月便開始下跌，累計眨值了 7.7%，過去人民幣單邊升值的情況令一些較保守的投資者有所誤解，認為敍做人民幣定期跟敍做港元定期沒分別，而且還可以獲取較高利息及賺取價差，可謂「財息」兼收。但大家不要忘記人民幣並不是與港元掛鈎的貨幣，自然存在外幣風險，以過去兩年平均3%的人民幣銀行定期利息計，有敍造人民幣定期的朋友仍倒蝕了1.7%。其實如只希望獲得定額回報的，應選取其他定息的工具，而不是人民幣定期，這是人民幣的定期陷阱。
 
人民幣走弱受惠的行業
中國正直改革年代，現時正由傳統的製造業轉到服務業，加上供給側改革及去產能等，令現時中國的經濟增長動力有所減弱，亦令人民幣貶值的壓力更大。在人民幣走弱時，其實仍有一些行業受惠的。當中包括出口行業，在人民幣貶值時，出口的貨物相對地變便宜了。互太紡織(1382:HK)主要從事紡織產品的製造及貿易業務，其基本面穩定，而且人民幣走弱有望增加其出口競爭力，股價去年仍有不錯的正回報，表現出其穩定性。現時可等待股價回調至$11.2買入，向上目標看$12.2，止蝕位置設於$10.84。

貴買平用與平買貴用

貴買平用與平買貴用

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2016年2月1日

　　我自小的時候，家母都已經買她能夠負擔的最好物件給我們姐弟，但有一個要求，就是要我們經常使用該物件，因為使用次數愈多，那件物件每次使用率的價值就愈低，家母簡單的叫貴買平用，所以，我們亦養成習慣，毫不吝嗇買一些貴價用品，但同樣物品的數量不會太多，甚至只得一件，因為，如果多買一件相同，使用的次數就會減半，相對來說，那件物件的價值貴了一倍，作為一個用家，貴買平用的確是一種投資心法，但亦要用得其所，否則，就會對那些貴價物件做成不必要損耗。

　　不少香港人在國內擁有物業，甚至不止一個，他們對其他人說，那些物業會作為渡假之用，最初兩三個月，的確可以每個星期到那些單位住上一兩天，但兩三年後，一年都不會住上幾日，而且他們發覺，當再到那些單位居住，要做一輪衛生工作，渡假變成工作日，久而久之，差不多會忘記擁有那些單位，但他們又不會將那些單位出租，因為，國內法例是非常保障租客，就算租客唔交租，業主都無能為力，而且，冇租收仲要交稅，那些人在買物業時話所買的物業有幾抵，又有花園，空間又大，如果在香港山頂，一定超過十五億，貴過馬化騰買嗰間屋，我聽到之後會同他們說，幾平都冇用，平買貴用，激死他們，仲叫他們賣咗個物業，用那些錢買藍籌股票，他們當時一定不理會，十幾年之後，有些人將物業賣走，收回樓價竟然不及當年，而在這期間付出了不少稅項及管理費，那時候，他們才領會到什麼是平買貴用。

　　買樓要做到貴買平用，一定要肯定會用到那些物業，而非因為地產商所提供的優惠，更非因為恐怕以後買不到而買，以後根本很少用到，如果沒有需要，又唔係用作收租，暫時不要買樓，無謂得物無所用之餘，更因為樓價下跌而遭受損失。