H按計劃慳息效用漸退

二○一六年的第一個月，除環球股市表現相當波動外，中國經濟增長出現25年來首次「破七」，預期美國聯儲局今日宣布再次加息的機會不大。近期市場焦點離不開香港銀行同業拆息抽升對於H按業主供樓負擔的影響，筆者也在此一起探討。
 
目前本港銀行仍未跟隨美國上調利率，港美息差拉闊，惟港匯轉弱，資金流出本港，促使拆息抽升，由一月十五日的0.227厘，升至一月二十六日的0.39厘，令H按實際息率由1.92厘，提高至2.09厘。假設還款期為30年，每100萬元按揭額的每月供款便增加約85元。不過，這對採用有鎖H按計劃之業主的影響十分輕微，純粹慳息效果消失，皆因當拆息進一步升至0.45厘的話，H按實際息率便與現時P按息口(2.15厘)看齊，同樣還款期為30年，每100萬元按揭額的每月供款，便會較拆息上升前增加約115元。
 
根據經絡按揭轉介研究部數據，○三至一○年期間，H按計劃主要為H加0.5至0.8%不等，換言之這批業主若未轉按或將物業轉手，於目前仍然享有此超級低息優惠(低至0.89厘)，但普遍其鎖息上限下的P減息差，並不及近年主流的H按計劃吸引，而○六年銀行引入鎖息上限前，H按更加未成氣候。現時最普遍的H按及P按計劃，分別為H加1.7%(鎖息上限:P-2.85%)，以及P-2.85%(P=5%)。除着銀行積極優化H按計劃，使用比率由一二年一月的2.9%，持續回升至一五年六月的85.8%。
 
簡單來說，假設閣下仍採用無鎖或舊鎖息上限的H按計劃，而又怕日後拆息將大幅抽升，可以考慮先行轉按；相反若然已採用最優惠有鎖息上限的H按計劃，則在銀行上調最優惠利率(P)前，每月供款依然有數得計。但當然，一旦香港跟隨加息，業主供樓負擔必定逐漸增加，宜預留充足資金以便周轉，而有意置業人士亦應充份考慮個人負擔能力，避免在轉角市時承造高成數按揭，增加變成負資產的風險，並建議樓花買家提早上會，以防估價跟隨樓價跌而下調。