政府並不了解購買力

政府並不了解購買力

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2016年1月26日

　　政府出辣招，有很多人買唔到樓，令到需求減少，樓價下跌，政府官員非常雀躍，以為大事已成，壓抑樓價有成效，誰不知樓價稍為下跌之後，隨即反彈，官員們亂了手腳，除繼續出招外，還要求金管局幫手，夾手夾腳將樓價壓下去，除此之外，就算明知道遠水不能夠近火，都要開拓土地，增加供應，大家一致認為，這是治本良方，但當供應增加之後，官員們才發覺，需求量並不是如預料中龐大，樓價有機會因為供應太多而下跌，究竟那些剛性需求去了哪裡，或者要出尋人啟示才可以找到他們。

　　其實，剛性需求只不過是一個口號，沒有能力，什麼剛需都會變成毋需，而這種能力就叫做購買力，政府官員還未清楚了解購買力，所以就算出辣招都未能達到預期效果，我以前曾經寫過三間樓投資法，其實是代表購買力的進化，當大家買第一個物業時，所用的購買力是要累積得來，是最辛苦的，這個時候就最需要幫助，如果首期太多，單靠累積是需要長時間，如果能夠將首期降低，就會令多些人容易上車，這個亦是政府目標，不過，就千祈唔好在樓市最熾熱的時候幫人上車，否則，有機會令到上車人士做炮灰，好心做壞事之表表者。

　　上車之後，幾時買第二個物業或者換樓，就要靠升值，包括自住物業升值以及個人能力升值，有一些人買了一個物業，適逢樓市飆升，他便可以加按買第二個物業，另外一些人工作順利，升職加薪之外，還有巨額花紅，買第二個物業或者換樓就不成問題。

　　買第三個物業或者換更大自住單位，就要靠投資，如果靠升值就可能要等很久，投資除了一般股票，金融產品外，還包括將第二個物業賣走，待樓價下跌時可以足夠付兩個物業首期，講明是投資，是有機會遭受損失，所以，千祈唔好賣走自住物業，因為，這不是投資，是賭博。我相信政府並不太了解購買力，辣招令更加多人不合資格上車，而他們唯有將資金投資，希望可以藉投資所得利潤上車，很多時，所有資本都化為烏有，永遠沒有機會上車。