朋友W君從加拿大回港，約我飲茶聊天。他說讀到我在網上講買金蝶（268）和中航科工（2357），如果有錢賺，可以先沽出一半食吓胡先。他問我是否睇淡這兩隻股份，例如中航科工，他覺得有大飛機概念，照計可以升到6、7元也不出奇，點解上周在5.2元時就話可以沽一半呢？
頭條效應 專買熱股
他在3.83元時買了中航科工（上周五收4.98元），既然有錢賺，我問他為甚麼不先沽出一半呢？他說買了很少，只有五萬股，沽一半也沒有味道。我說這不是股份多少問題，而是方法問題。如果搵到一個好方法買股，買多些也無妨，如果方法不對，買股輸多贏少，就唔敢大手買，會愈買愈少。我細心問過朋友之後，發現他有很多蟹貨，例如中國中車（1766）。猶幸他買的都是大股，衰了坐貨也有息收，未至於會渣都無。
我向他解釋我建議散戶買股的方法。如果你好似股神巴菲特，懂得計算一間公司未來很長一段時間的盈利和現金流，又識得判斷目前股價，是否比它估計未來盈利算出的內在價值低很多，若然是的話，當然可以長揸，升也不沽出。但大多數人買股都是半桶水，不太懂得分辨基本因素。買股往往都是股份比較熱的時候。這叫做「財經版頭條效應」，意指當財經報紙把某股當做頭條新聞，證明這隻股份已經升到引人注意，或者有人所共知的利好消息，股份比較熱，例如朋友當年在10元買中車，就是兩間鐵路公司合併前夕，其實已經炒了一段時間。
這種「財經版頭條效應」，如果是利好消息，會令更多人撲入去買，到股價回頭下跌時也不懂得走人，例如朋友W君說10元買中車，主要是睇好一帶一路前景。我就認為，一帶一路就算得，也是一個五至十年後的大計，要在高鐵建造股業績反映出來，也要相當長時間。當時股價炒得這樣熱，是提前炒作概念，把炒作概念及公司基本因素混為一談，很容易會出事。
沽半留半 事出有因
反過來說，如果財經頭版講到一些股票很差，反而可能是股價短期見底時候。當然，也要認真分析該股是否有致命缺陷，股份不至於永不翻身。但是，出得報紙頭版的壞消息，股份可能會短期內見底，至少隨後在沽壓短暫消除後，會有一個反彈浪潮，才會再跌。
我細心梳理朋友W君持倉的股份，發現他買股主要有兩種形態，第一是追熱股，例如當年的中國中車，和在股市比較旺的時候買了金蝶。第二是敲冷股，例如見到中航科工基本質素可以，又有軍工概念，見其股價不斷下跌，於是在3.83元買入，結果中航科工在3.6元左右見底。無論他是追熱也好，敲冷也罷，如果自覺對判斷股份生意前景不是很有把握，不是具體到可以估計公司未來可以賺多少錢，買入之後，如果股份有比較好升幅，可以先沽出一半。沽一半留一半，先食一浸。例如在股份升20%、30%便沽出一半，留下一半，如果見到股份升比較誇張，就再沽持股的一半，即總股數的四分一，剩餘的四分一，我覺得可以放飛機，讓股價飛，不用太心急去沽，可以等長一些時間。這部份可以定一個比較深的止賺位，例如較買入價高10%或20%，不到不沽，變成可看長線，博佢係另一隻騰訊。一般股份回吐，都不會跌得這樣深，如果真的發生，升得很高，又回到止賺位，該股份其實已經散了。設計這個方法的原因，是買股如果中時，想先鎖定部份利潤。
分批沽貨 可守到尾
W君的中航科工升到5.2元時，已比購入價升了37%，食一半一啲都唔失禮。把這個方法套入當年W君買中車的情況，他在10元入貨，短期內已經升上13元，可以先沽出一半。假設當年第二批股份（四分之一）沽出價是升一倍到20元，沽到其餘四分一放飛機（是升一倍或者升50%沽出第二批股份可以自己定）。
結果中車在2015年4月最高升到19.86元，好唔好彩第二批剛差少少未升到一倍沽不到，後來高位插水，回到買入價高20%即12元時全部出清。以買入20萬元計，共賺五萬元（第一浸賺三萬元加第二浸兩萬元）。表面睇只食到五萬元只是賺25%，但不會像現在狀況，揸到如今股價跌到7.12元，變成蟹貨，不計收息要輸29%。記住這個是朋友W的真實例子。
W君再問，「我買得這隻股，無非是看好其前景，如果這隻股票，真的勁升，一早沽了一半甚至四分之三，豈不是錯過很大升幅？」我說，正正是這種做法，才有可能捕捉到一些勁升股票，比較容易持貨到最後。股王騰訊（700）升了一百倍，但十個散戶在幾元時買了騰訊，九個半在它升到十多元或廿多元的時候已經沽清，絕大多數散戶不會持貨到現在。
幾年前，當碧桂園（2007）和恒大（3333）還是大約四元時，我經常建議散戶買，話他們賣樓已鎖定兩年後盈利，W君經常看我的文章，我問他有沒有買這兩隻股？他說在4.5元買了恒大，但很可惜，在6.5元便沽清，恒大現價24.5元。這實例正正應驗不用我說的分批沽的方法，不代表你買中勁升股，可以持貨耐啲，反而去到一定水平，你就會沽貨走清，想想他若留四分一恒大到如今，都可以賺多好多。使用我的方法，升30%在5.83元時只沽出一半，在9元時再沽出四分一，餘下的揸到現在，食多好多啦。
散戶是敢輸不敢贏
買股前沒有定出清晰食胡策略，往往上車容易落車難，就算買入上升股份，很多時候都不懂得落車。就像朋友W君，買中中車，曾經最高比他買入價升98.6%，到頭來還是要輸錢。相反就算買中最後上升10倍、8倍的股份，很多時候很早便沽了貨。這也涉及散戶一個特點，除了不懂落車，亦是「敢輸不敢贏」。輸的時候死坐，但贏20%、30%就走清。要令自己夠膽贏，首先要鎖定一定利潤，讓自己立於不敗之地，當心態比較輕鬆，就會夠膽去贏。套用我的方法到朋友W君的持股上，會發現他整籮蟹貨，當中好多係大股，亦曾經升過唔少，如果用啱方法，其實大部份都可以贏錢收場，不用揸到現在，有部份還不見天日。
W君問了我很多問題，例如股價升多少才沽出一半？我說，這裏沒有一個固定方程式，但是，如果不是買一些一年升跌只有10%、20%的公用股或者房託股，而是一些增長型的大中型股份，見股價升二、三成，沽出一半，其實已是頗為合理回報。像今年年初，很多股份勁升四、五成，其實極少發生。這是例外，而不是典型。至於第二批是升50%還是升100%才沽，其實也無所謂，定得高較難食到，定得低會食得少啲，因人而異，但最好入場時已定好每一批股份沽出價，嚴格按既定策略行事，不要看新聞看分析，否則好易又變成一股都無沽。
定好策略 嚴格執行
這個沽一半留一半的策略，最大缺陷是股份沽早了，賺少了。但我覺得這其實不是問題，如何確保買股經常賺錢，才是問題。散戶一個很不好心態，就是想刀仔鋸大樹，常常想搵一些上升十倍、二十倍股份，期望自己揸住的股份會大升特升。但通常情況是希望落空，即使升也只升得三幾成，等到股市爆煲或者所買的股份由熱轉冷，帳面上曾經賺過錢，沒有沽，回落時輸錢又不識得走。
朋友W君插口，他前些時見到世茂（813）由23元急插至21元，馬上買入，股價翌日即反彈上23元，但他沒有走，一日後倒跌至20元，於是急急沽出，賺錢變成蝕錢。我話一日間升近10%，以短炒計，沽一半真係無壞，一日有此回報，去哪裏找？
我這種方法不會讓你發達，但可以讓你經常食到胡，特別用來買較有質素的中型股，等佢回落時買入，比較有機會食胡。食了第一浸之後，只要把沽貨位定在買入價，已經確保買股不會蝕錢，如果升得比較多之後，還可以把沽貨價上移到買入價10%至20%以上。整個運作是當你的組合買中上升股份時，便可以賺到錢。
陸羽仁
2017年11月10日 星期五
2017樓市正在泡沫，經濟尚向好，下刻即轉！你相信嗎？
【東方日報專訊】【本報訊】本港經濟表現向好，但卻暗藏樓市泡沫爆破危機！政府統計處昨公布第三季實質經濟按年上升百分之三點六，已是連續四季經濟增長高於十年平均數，當局昨日再度上調今年全年的經濟增長預測至百分之三點七，有望成為過去六年來經濟表現最佳的一年。不過，欣欣向榮的經濟狀況卻包藏樓市「爆煲」的炸彈，統計處數據顯示，本港九月份樓價較九七年高峰期高百分之九十七，市民供樓佔入息比率更進一步惡化至百分之六十八。有經濟學者坦言，港人供樓佔入息比例早已達紅色警戒線，隨時有爆破危機，可能拖累經濟急轉直下。
第三季經濟增長 按年升3.6%
統計處的第三季經濟統計顯示多個行業錄得顯著上升，整體貨物出口按年增加百分之五點五，私人消費開支按年上升百分之六點七，且失業率維持在百分之三點一的低水平，第三季實質經濟按年上升百分之三點六，連同過去兩個季度計算，首三季的實際經濟增長達百分之三點九，較過去十年的每年百分之二點九增長趨勢更高。
由於進口價格放緩及本地成本壓力溫和，統計處將今年全年基本通脹率的預測由百分之一點八，調減至百分之一點七，顯示通脹壓力略減。而全年經濟增長將繼第二季上調後，再度上調至百分之三點七。
不過，樓市方面卻明顯轉淡，第三季的交投活動減少，住宅成交量較去年同期的一萬八千九百宗減少至一萬三千二百宗，樓價升幅亦由百分之五減至百分之一。惟樓價仍較九七年樓價高峰期高逾百分之九十七，市民的置業購買力指數更上升至百分之六十八的高位。
署理政府經濟顧問歐錫熊警告，港人置業購買力指數進一步惡化，若息口上升三個百分點，有關指數料會上升至百分之八十八，即市民如收入一萬元，有八千八百元會用作供樓，強調有關指數已屬相當高水平，由於美國下月幾乎鐵定加息，以及未來樓宇供應量較現時多，有機會引致樓價波動，「引伸出嚟嘅風險大家都要留意。」
學者：已越警戒線 勿盲目入市
中文大學經濟學系副教授莊太量指，本港經濟表現與樓市指數屬於兩個不同的範疇，「依家啲經濟數據咁好，但係咪人人都可以買得起樓呢？」
莊認為供樓佔入息水平約四成已是警戒線，本港早已超出該水平多時，且愈來愈高，證明樓市泡沫風險不斷上升，一旦遇上內地經濟逆轉，加上美國加息，香港有機會重演九七年「金融風暴」危機，呼籲一眾欲置業的年輕人及其父母衡量自身能力，切勿盲目入市。
2017年8月3日 星期四
2016年4月5日 星期二
2016年還會加息嗎？
加息可能性不大，中國經濟轉差，日本還負利率，而且歐洲還是經濟不好，今年2016年美國加息最多一次，今年香港人才真正感受到經濟轉差帶來的後果，零售業飲食業因自由行大幅減少，裁員潮將進行，建築業因樓價下跌，人工建材成本都會有所下調，未來幾年將要是冬季，大家有能力的應該保留實力，股樓又是入市的好時機，未有樓而又有自住需要的，應該早日買樓上車，安居樂業!
2016年3月17日 星期四
2016年3月13日 星期日
樓成負資產由你定
樓究竟係資產定負債？
龔成
《80後百萬富翁》&《80後2百萬富翁》作者。28歲賺到$100萬，當時只是一名月入萬多元打工仔，僅用了5年去累積，現淨流動資產逾$200萬。
理財
2016-03-12 08:07am
樓究竟係資產定負債？
近年樓價愈升愈有，小市民置業愈來愈難，未買樓的紛紛慨嘆，後悔當年為何沒有買樓，早知當年就...。不過曾幾何時，當滿街都是負資產的年代，不少買了樓的人都紛紛慨嘆，後悔當年為何有買樓，早知當年就...。香港人對樓市可謂又愛又恨。
小心固有觀念
在90年代樓市爆煲前，有一個觀念已植入每個香港人心中，就是樓價是只會升不會跌的，當時他們可以找到一千個上升的理由，就是找不到一個下跌的理由。
到樓市爆煲後，有人更到那一刻才驚覺「原來樓價是會下跌的」，「原本有個名詞叫負資產的」，當時更流傳一個故事，就是某外母見準女婿的時候，問了一句「你有無樓架？如果你有樓我就唔比個女嫁比你」，外母擔心女兒要一同背負著樓這個負債，物業成了人們眼中的負債，不再是資產。到了十年後的今天，若出現同一故事，外母那句話就會變成「你有無樓架？如果你無樓我就唔比個女嫁比你」。
你可能會問，買又可能會跌，唔買又可能會升，怎樣才可做得較精明呢？首先要清楚自己想自住還是投資，若果打算自住的，比起將來樓價的升跌，更重要的反而是將來利率的升跌。因為若打算長期自住的，買入後的買入價已是固定，將來的樓價升跌與你無關，影響的只是心理上的影響，反而對你最有關的是每月的供款，因此將來的息口走向對你影響更大，所以重點是考慮你的負擔能力，甚於分析樓市走向。
不要盲從
近年的利息是人類歷史百年難得一見的低息環境，樓市將來升跌無人知，但利息上升卻是必然的事，只是時間問題。絕不要抱有為趕上車而強行買樓的想法，若你打算自住，就要考慮若加息三四厘後的供樓負擔情況，若你現在已想像到到時會供得很辛苦，那又何必要強行買樓呢？
所謂按揭，其實即是孖展，絕不要以為別人做你就要做，樓價的升跌我們無法控制，我們能做到的就是風險管理，只有控制好風險我們才能避免成為負資產的一員，令物業成為我們的資產而非負債。就算萬一成為負資產，只要保持每月供款，銀行亦不會找你麻煩，你仍有翻身的機會。
當然我們亦要避免在極端時間入市。甚麼是極端時間呢？就是所有人都想買入/賣出時的瘋狂時期。即不要在所有人都想買入時買入，及不要在所有人都想賣出時賣出，因為這正是週期的高位及低位。
今次討論了自住方面的，而下次將討論，在投資者眼中，物業甚麼時候是資產，甚麼時候是負債。
2016年3月7日 星期一
德福已跌穿1萬尺
晴報專訊】業主劈價不斷，九龍灣德福花園近日有兩房戶叫價485萬元，呎價跌穿9,000元，較粉嶺花都廣場、以實呎9,676元成交的兩房戶低7％。交投回暖，各地產代理本月首個周末的二手成交量重現雙位數，樓市小陽春乍現，分析指樓價仍會持續調整。
東九龍「上車三寶」之一的德福花園，今年已錄得4宗呎價跌破1萬元的成交個案，最新一宗是D座低層6室、538呎兩房戶，由叫價540萬減至490萬元易手，折合呎價9,108元。
美聯首席高級營業經理黃遠基表示，德福仍有6個放盤呎價低於1萬元，包括E座低層14室、538呎兩房戶，由叫價520萬元減至485萬元，呎價為8,998元。他稱該屋苑現時平均呎價為10,500元，重返2014年下半年水平。
樓市小陽春 睇樓客回升
另外，臨近市區的荃灣荃景花園1座低層D室、434呎兩房戶，以380萬元成交，折合呎價8,756元，是同類單位的一年新低。美聯聯席區域經理梁仲維指，該屋苑上月只有1宗成交，看好本月成交量，截至上月平均呎價為9,725元，剛過去周日睇樓客有10組，較新年後的周日只有3至4組回升，樓市小陽春乍現。
而傳統上車盤新界區，粉嶺花都廣場本月截至昨日，暫錄4宗成交，其中9座中層E室、370呎兩房戶，業主開價360萬元，議價後以358萬元易手，呎價為9,676元。
過去周末各地產代理的成交數據顯示，中原、美聯及香港置業均重現雙位數，當中美聯物業有16宗成交，按周增近1.3倍。美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，農曆新年後，加上業主願意減價出售，令二手成交顯著回升，預料樓價仍會持續調整。
地產代理促放寬按揭成數
樓價下調，由代理業界成立的地產代理業界聯席會議，早前去信金管局，促請提高二手樓按揭貸款由6成增至7成、放寬首次置業600萬元按揭貸款至9成，以及即使香港跟隨美國加息，仍維持壓力測試為3厘。
另外，聯席會議成立市民置業關注組，並於本月成立「放寬按揭政策研究調查」網頁，向市民收集意見，為期5星期。
2016年3月1日 星期二
尖沙咀鬼城商場~首都廣場
早年我都對這個尖沙咀首都商場有興趣，200萬入場費，做下小生意點都得，現在好彩無買。我估計若干年後，成間商場都再被收回，再從拍，歷史再度從演。
大陸有啲較偏嘅地方早幾年係咁起樓，結果供應大到無倫，加上近一兩年中國經濟放緩，於是賣唔出，結果俾人叫鬼城。勢估唔到，香港有個地方都有咁情況，不過並非住宅而係商場，呢個就係尖沙咀首都廣場。
首都廣場喺漆咸道南百樂酒店旁，若然你走去行行，會發覺個場好乾淨，燈火好光猛，舖位間隔又好整齊，兼夾行得好舒服。點解會咁正？實情係因為九成半以上舖位冇人租，更加冇人行商場，因為冇人，所以咪乾淨，所以咪夠光線，所以條走廊即使好窄，行走時絕對唔會膊頭撞膊頭。
捉買家貪平心理
搞到個場咁，罪魁禍首都係個賣家，佢只係諗點賺到盡，從冇想過接手班人。當初業主拆售時，竟然可以賣個滿堂紅，完全係捉到人類最基本心理，就係「貪平」。佢將個場間成幾百個得幾十呎商舖，雖然呎價好貴，但因為舖位細，總體銀碼都係兩百零三百萬，一般人都唔難負擔，賣家仲話提供兩年租金五厘保證，加上當時香港舖市旺到無可想像，於是啲人覺得拎三球可以喺老尖做舖主，仲有兩年租金保底，點會輸呀！於是咪搶住買，到最梗係領嘢。
個場最大問題係啲舖嘅間隔，全部隔成幾十呎舖仔，唔知可以做乜生意，你話做服裝，連個試身室都放唔落，你話做飲食，根本好難放啲餐廚用具，就算你想賣吓精品，都細到冇地方擺東西，除非你買三四間舖打通咁又另計。但既然係針對啲小買家，極少有人有能力買幾個舖打通。
老實講，搞啲有幾層樓嘅商場仔，好多時會喺最高一層開間大型食肆，例如整間稻香或者大型快餐店，當然租金會好平，願意收平租目的只有一個，就係可以帶旺人流，將啲客人扯上最高樓層。當佢食完飯飲完茶，通常會逐層行落樓，人性係咁，你又會順便行吓個商場，於是乎咪可以帶動人流。但首都廣場賣家一早只係諗賺到盡，點會理呢啲嘢。
隨時熄燈關門
搞細商場好多時要有一個主題，例如賣電話又好，賣電腦又好，咁先易聚人，但今日冇人去統籌，小業主又各自為戰，想搞主題都唔容易。再講，個場啲舖細到咁，要搵個行業啱做主題，其實都唔容易。
另外，今時今日搞商場，推廣宣傳好重要，一時要請明星撐場，一時又要搞乜乜展覽，又或舉行啲生鬼活動，更要周不時抽獎送禮。好可惜分拆商場己經賣散，大業主都收夠籌走人，仲邊有閒情逸緻去搞呢啲嘢，活動冇人扯頭纜，你話小業主點搞？
Loser咁睇，若然當初賣家冇話送管理費，或者只係送一個期限（當然唔會係一萬年），加上租金保底到期，咁個商場部份業主好可能唔交管理費，結果管理公司退出，隨時變成烏燈黑火嘅商場，最終係點，咪真真正正連鬼都唔去嘅商場囉。
2016年2月21日 星期日
千萬別相信的幾句地產廢話
早幾日，新世界發展(00017)主席鄭家純公開預測今年樓價跌一成，但大跌機會不大，理由係除咗市場有需求外，因為建築成本高，樓價冇乜可能會插水，純官話：「建築成本維持咁高，你點可以叫發展商蝕本賣。」
話今年樓價唔會大跌，Loser大體都認同，但因為建築成本高，就認為樓價好難跌，咁就講唔過去，點解產品價格一定可以賣得高過成本？實情係好多行業或公司，錯誤判斷市場或行業前景改變，需要將產品以低於成本出售的事情，真係俯捨皆是。
大家諗諗，經營間服裝店，啲貨品滯銷，你都要清貨，唔通你跟啲客講，冇得減架，我都咁貴返貨。即使係世界最大企業嘅石油生產商，佢地一桶油成本平均約四十美元，早前油價跌到廿幾蚊，唔通佢話成本都咁高，我地冇可能蝕賣㗎。唔想蝕係一回事，係生意人主觀意願，但現實歸現實呀！
同樣道理，樓市唔係未經歷過要大劈價，大家睇睇九七亞洲金融風暴後到沙士期間，發展商要錢套現，都要將物業平賣，更加有啲要蝕讓，所以建築成本高係一回事，跟樓價係有啲關係，但絕對唔係最重要，千萬別俾發展商啲說話「昆」咗。
其實喺地產市場，都有唔少似是而非嘅言論或竟見，除咗上面話建築費咁高，樓價點會跌呢啲咁荒謬說話外，大家可能都聽人講：「長線持有物業實冇衰。」
首先唔討論長線樓價係咪唔會跌，單單講乜嘢係長線，究竟係幾長？日本樓市跌足廿幾年，今日東京樓價平過香港天水圍，更加唔好話返回八十年代尾九十年代初高峰。即使好似香港九七之後樓價到0三年至復蘇，你又等唔等到嗰日，特別係身處其中，七年間日日見樓價係咁跌，跌到心灰意冷，唔少港人都賣咗層樓。另外，喺當日經濟情況咁惡劣下，你可唔可以守到都成問題
又有買樓人話：「貴買咗，自住冇問題。」喂，呢啲簡直自欺欺人，買貴咗即使自住，你個個月供款就供高咗喇，如果利息回升，你仲要俾多啲息。
至於有人話「有買貴，冇買錯。」就更加無稽，買貴咗就已經係錯喇，點會買貴咗又冇錯呢！不過咁，呢啲說話用嚟安慰啲買貴樓嘅人，幫佢做吓心理輔導，咁又另計。
引用: 金融loser文章
2016年2月18日 星期四
做生意的人不應專注買賣物業
在香港，有不少做各行業的生意人，見到物業投資者撈得好似風生水起，在談笑之間一買一賣，利潤便會滾滾而來，這只不過是表面風光，其實是憂買憂賣，近幾年，他們還要憂多一件事，就是借唔到錢，就算資產有幾雄厚都沒有用，因為銀行只會用收入在七除八扣之後計算，按揭成數可能低於兩成，所以，今年過春節，投資者絕不擔心銀行追數，根本是追無可追，早已收拾書包好過年。
有一些投資者本來是其他行業的表表者，見到物業投資好似好容易做，便參與在其中，他們的確比一般物業投資者優勝，因為有其他生意，銀行對他們的貸款申請亦非常容易批核，往往那些商業貸款便會用作投資物業，其實，這是一個非常危險行為，因為投資在房地產的金錢，流動性非常之低， 不經不覺，他們便會發覺資金非常緊絀，雖然在帳面上是賺了錢，但解決不到資金不足問題，尤其是在年底，惟有求助財務公司，將公司股票或者資產抵押，以解燃眉之急，不過，這是要非常小心，如果到期未能歸還，或者股價急跌，就會給財務機構斬倉或者沒收用作抵押的資產，很奇怪，那些生意人並不會怪責沒收他們資產的機構，而是怪責銀行，點解以前可以，現在唔可以用物業抵押貸款，問題原來出自他們自己身上，是否有點奇怪。
那些生意人最初向銀行貸款買樓時，的確比一般物業投資者容易，但奈何他們當中，有一些人比較高調，經常向傳媒表示炒賣物業所賺得利潤，大幅高於他們的生意，他們這樣做，即是將自己歸納為物業投資者，銀行便會用投資者的計算方法，不但沒有新錢貸出，更加會慢慢收縮已貸出款項，直接影響那些人的正常生意貸款，故此，被迫求助財務機構，甚至會令到原本生意被人吞併，所以，別人見投資物業生意好似好容易做，其實，所見到的只不過是表面，在物業投資市場上，早已淹沒了不少人，不過，大家未能察覺而已。
2016年2月14日 星期日
利息其實是很貴
市場上每一個人講利息都是很平，存款接近零不在話下，借錢亦只不過是2%多少少，唔借就笨，於是，很多人借錢買樓，買股票，買金融產品，買人民幣，到最後全部都輸錢，他們才發覺利息原來是絕對不便宜，但又有幾多人可以抵擋得到低息的誘惑，市場上，輸錢是正常的，只不過是多與少的分別。
低息真的很難界定是正或邪，如果沒有低息，在金融海嘯後就很難有番身機會，但低息持續，令人不忿持有現金，結果是將資產價格抬高，大家稱之為泡沫，而大家亦將泡沫注意力集中在物業，其實，什麼也有泡沫，投資什麼也不能避免，如果買物業沒有借錢，那些人會覺得物業的泡沫比其他投資產品少得多，不過，大多數人買物業都要問銀行借錢，若果借一半，物業價格下跌兩成，他的投資就唔見咗四成，如果好似幾年前可以借七成，下跌兩成，投資就唔見咗三分二，咪話唔驚心動魄。
如果利息在高位，就算銀行肯借七成，一般人都唔會借咁多，亦有不少人情願做定期存款收息，現在，定期利息連雞碎咁多都冇，唔買樓唯有買股票，買金融產品，到後來才發覺，就算是零息，依然都是最佳投資，試問又有幾多人可以存款唔收息，總之，今次全球資產大貶值，揸現金的人當然可以稱王，但我估計數目不會很多，買物業或者任何資產而沒有借錢已經可以稱得上是贏家，資產價格下跌兩三成就當作過去幾年利息，由此可見，利息其實是很貴。
買了居屋，是否應該撻訂
今日情人節，我相信有不少資深，尤其是到了談婚論嫁的情侶並不開心，如果他們為了準備結婚，而在去年合資買了居屋，現在將面對一個問題，亦將會是今晚的話題，究竟應唔應該撻訂。
本來我都唔想咁掃慶，不過，我將話題帶出來，希望他們早有心理準備，我所講的做法，在十幾年前我已經向不少同事講過，當時，有不少同事買了居屋，但樓價大跌，政府容許將居屋交回政府，只收取5%手續費，我提議同事將居屋交回，就算損失5%手續費都是值得，以後可以用相同或者更少價錢，買大約相同面積單位，不少同事照做，今日，他們不只擁有一個單位，沒有做的依然住居屋，還要擔心日後補地價問題，一個決定，足以影響一生。
投資者口訣中，「狠」的含義甚廣，大家多數以為出價才要狠，其實不然，放棄才要狠，因為出價狠亦只不過是多付一點，但放棄就變成一無所有，唔狠點得，大家千祈唔好誤會，我並不是叫大家撻訂，而是叫大家考慮清楚，不要因為即時有所損失而選擇成交，因為，買了一個物業，同時亦負上一筆債務，是否值得就見人見智，不如，各位情侶今晚不要講這個話題，大家開開心心過情人節。
房協名位大哥睇到我這篇文章一定想殺咗我，如過太多人撻訂，真的是唔知點算，政府表明不能夠減價，惟有將未售，殺訂收回的居屋存倉，十年八載後一定會到價，唉，點解政府仲唔相信曾蔭權話，居屋已經完成歷史任務，可以說是自尋煩惱。
去到食穀種時 銀行向優質客戶追數
在過年前，明報陸振球有一篇文章，提及我們在2008年，金融海嘯的時候，我們給英資銀行追數，我還記得，當時我們很奇怪，紀惠從不欠供款，連一次脫期也未試過，點解會向我們追數，當清還所有貸款後，我問負責我們戶口的職員，紀惠是不是銀行首二成最好的客戶之一，想不到回答竟然是最好的百分之十客戶，至於點解要向我們追數，佢唔講我都知，因為一定可以追到，他們便可以向總部交差。
中國以農立國，以往，每年冬天前，農民必定會準備好最優質種子，以備來年播種之用，稱之為穀種，如果，農民在冬天時要食那些穀種，這代表他已經極度貧困，不理會後果，在我們被銀行追數之後，見到有老友將按揭資產搬離該銀行，我問佢究竟是什麼原因，佢話銀行向最優質客戶開刀，即是他們有極大危險，只顧今日，不理會明天，情況就好似食穀種，唔搬走隨時會遭受損失，當時我並没有理會，七年後，該銀行股價反映出向優質客戶追數後遺症。
優質客戶的定義，並不是局限於某一間銀行，而是在任何銀行都是優質客戶，向優質客戶追數的銀行等如雙手奉送該客戶給其他銀行，如果不是到了最困難的時候，任何銀行負責人都不會做出如此愚蠢行為，其他客戶見到如此情況，唔知道幾時會被銀行追數，若果有機會便會立刻搬離該銀行，而銀行家最擔心的事，除了有大量壞帳外，就是客戶流失，尤其是優質客戶，因為並不是一朝一夕可以培養出來，所以，只此之後，任何銀行都不會隨便向優質客戶追數，因為會被其他客戶認為該銀行是食穀種而搬離，代價實在太大。
負資產出現確認樓市早已下跌
過去幾年，就算樓價上升，銀主盤都不時會出現，但負資產就絕無僅有，從2013年最後一季起的四個季度，負資產的數字是零，在此之前一季，亦只不過得一單，有部份人亦以負資產作為樓市寒暑表，只要負資產不出現，或者是數量不大，代表樓市是沒有危險，不能夠說是錯，但危機感不足，當負資產再度出現，表示樓價已經下跌了超過一成，因為香港仍然有部份人，例如銀行職員，是可以取得九成按揭，雖然不公平，但可以成為探熱針，負資產早些出現，令人早些提高警覺。
今次突然有95宗負資產出現，數量上作為其實已經很多，不過，仍然有人認為，95宗相比過百萬私人樓宇，實在不是什麼一回事，與2003年超十萬宗負資產個案，95宗實在毋需大驚小怪，其實，如果在四月份公報2016年第一季有95宗負資產，這會令人比較易接受，但今年首季已經確認，即是去年第四季，樓價已經下跌超過一成，但切勿忘記，去年第三季，樓價還在創新高，第四季已經下跌超過一成，毋怪一般人不會接受。
其實，樓價已經下跌了一段時間，不過，樓價指數並沒有反映出來，並且不斷以創新高形式出現，令人誤會樓市仍在上升而追入市，今日，負資產出現，那些人很快就要回歸現實，樓價的確已經下跌，而且跌幅並没有真正被反映出來，如果借貸太多，就必需及早解決。
我不是太明白，樓價指數的作用是告訴市民樓價的市值，從過去一年來看，年底比年初時還有3%升幅，而期間升幅從未超過10%，更加從未下跌，現在突然間有95宗負資產個案，老實說，一般人都不知道從那裡冒出來，金管局說是銀行對職員的貸款，其實，這種貸款的批核甚嚴，而且設有上限，理論上不會變成負資產，除非，當時銀行對物業估價過高，現在銀行將估值大幅下調，而且是相當急速，所以便會出現負資產，嚴格來說，銀行是要負上部份責任。
2016年2月9日 星期二
銀行從未借遮 何來收遮
有消息話銀行財困，連日來向客戶追數，俗稱落雨收遮，我覺得很奇怪，銀行在過去幾年，對放款態度，從未放鬆，或者是基於金管局的要求，但總括來說，銀行並不是財困，亦沒有落雨收遮。
消息用洋參大王做例子，話銀行唔救大王，其實，大王用自己股票抵押去借錢，即是行到最後一步，如果銀行在股票被斬倉時出手相助，很有可能貸款變成壞帳，而洋參大王犯了一個大忌，就是公開炒樓活動，變相將自己變成一個物業炒家，金管局現在最最積極打壓的一班人，一般炒家都話自己是長線投資者，如果是物業炒家，是會受到非常嚴謹壓力測試，而事實上，物業投資者是絕對唔容易做，有正行生意更加唔好做，因為銀行會收緊信貸，變成無衰攞嚟衰。
今次過年，我真的不覺得銀行追數，在金管局的壓力測試下，其實是追無可追，如果按既定時間表還款，一定唔會追數，如果脫期被銀行追，就不能夠話銀行落雨收遮，千祈唔好屈銀行，現在，銀行家已經很慘，有錢又不能夠放，仲俾財務公司爬頭，仲俾人屈落雨收遮，財仔真的是掩住咀笑。
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