呢篇文早在11年11月時已想出, 因為實在氣頂, 但礙於公司事忙, 連日OT所以冇時間打. 窮爸其實向來只搞細細粒單幢住宅, 不沾手工/商/地舖, 主要因為資本有限, 而SSD令資金凍結時間長了, 升幅放緩亦令加按空間減少. 於留意下工廈同地廠,
由於刨左多年置業家居/睇樓王, 分類廣告都會詳閱的. 見到荃灣有個地廠放, 登出來話自讓800sf有閣, 闊面可泊車過夜, 開價250萬連租約. 心想荀喎, 打去同個業主傾下, 有點cool但總算有問有答, 但講明租出了所以冇得睇. 於是標準動作, 查冊, check order, 看來冇大問題, 上手百零萬買入剛買入半年, 而家開一個double有點誇張. 亦按習慣找相熟banker估個價再實地視察, 係橫巷位入到貨車, 但調唔到頭, 不過廿幾呎闊門面, 門口可擺兩車過夜, 以鄰近租金計, 近5厘回報, 但銀行只估到160-170萬, 佢話半年點都唔會估足價, 但佢冇提其他問題. 一切都看似穩妥。
但我唔相信係街執到舊金果個人會係我. 著數一早被人chur左, 點會登格仔分類, 於是在個盤附近找個大行agent扮walk-in搵盤租, 姓氏當然也是流(冇簽睇樓紙), 因為我經常有兩個mobile no, 所以就算業主有經呢個agent放都唔會發現係同一個人, agent print左張plan出來俾我睇隔離放租的單位, 其實旨在打探個盤行內有冇咩風吹過. 看到那個自讓單位好似有點問題, 圖看該有800sf, 但實地睇應該冇咁大, 可能得一半, 點解會咁呢?
於是返屋企call左第一手個S&P with plan張plan出來(盛惠15蚊), 嚇然發現同agent個圖唔同, agent個圖少了一忽Transformer Room & Switch Room, 第二日再視察現場, 看圖對位. 原來agent張圖係錯!!! 唔知係合謀定真係存檔有問題, 照計中原唔洗賺呢d錢, 講緊果五六萬生意, 於是發揮surveyor本性, 度一度個area, 得400sf, 唔係800sf, 400+400閣就800, 並唔係800sf有閣??
但我仍未死心, 既然收到5厘那怕佢係400定800呢. (對工商初哥來講, 咁諗真係好危險), 隔幾日又去睇, 發現佢又冇開門...唔做生意你點交租呀? 於是厚顏地同隔離機械廠做緊野個伯伯攀談, 發現原來幾年都冇開門, 終於明白, 再找agent求證多次, check租約, 及簽約公司CR, 明晒. 約係自己簽自己, 舖係得400sf, 平面圖係流. 唔業主係被人幢左買左件野返來所以要出手搵人接, 定係由頭到尾自編自導冇人知, 但呢個買賣過程教識我好多...工商要比住宅險窄得多. 唔清楚一定要查, 冇得估冇得或者冇得可能, 一切未confirm不簽. 總結學習要點:
1. Agent的floor plan可以係錯, 不能盡信, 唔肯定就查冊call張出來對.
2. 銀行估價唔會理資料真偽, 而家估到, 到正式申請查明後可能估唔到.
3. 實地視察, 不妨多看幾次, 有懷疑更加要再看多幾次, 看耐一點.
4. 資訊聆查不到工商物業的實用面積, 令買家容易買錯野. 度圖紙冇走雞.
5. 期期六合彩都有人中頭奬, 但要問問自己有冇咁好運, 冇o既就要加倍小心, 避免受騙.
(好似警訊 :p)
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