2014年8月20日 星期三

買樓才結婚?

買樓才結婚,25歲苦腦的女子

怎樣判定應否買入資產?

lumyeung

你好呀諗sir!
睇左homebloggerhk都有一段時間,覺得依個blog實在非常實用,在此先感謝諗sir 的無私分享!
因為小女子天生危機感比較重,覺得應該趁還年輕好好計劃,以免日後遇上經濟逆轉,工作壓力過大或不幸在其他意外時無力招駕,所以在此想問一下應該如何部署投資:

 

小妹25歲, 作為一個半(偽)專才(healthcare professional,什麼治療師之類),月入約$23-25K , 微量bonus,另有月入約$1.5k part time。人工每年大約有5-8%加幅,如能成功轉工可令月入提升至40k up再跳point(但非常難)。沒有負債。
男友25歲,也是名牌大學出生,但並非專業科目,月入約$13k,人工每年約5-8%加幅,正努力尋找有更好收入的工作和part time。 沒有負債。
由於我們也讀了3年bachelor+2年master,比一般人遲出身,所以儲蓄不多。
資產如下:

 

本人:
股票/基金儲蓄:HK$20,000

其一投資目標: 希望以利息應付突然的開支,如出席喜酒的人情)
流動資金:HK$140,000
扣去所有洗費(3-4k), 家用 (9k), 每月儲蓄 : HK$11,000
一家四口住已供完但未補地價之居屋,暫時無意搬遷。

 

男友
流動資金:HK$20,000
每月儲蓄 : HK$3,500
他一家三口住未供完的東涌私樓

我們另有聯合資產如下:
流動現金:HK$150,000
內地物業1間:RMB$139,000 (男友持有,今年4月買入,剛裝修好,有信心以約RMB$700/mth 租出)
由於想先買到樓(最好每人一間)才結婚,還想要小孩,所以未有信心定婚期。

 

問題如下:
1. 我們首要目標是存錢上會,請問我們是否手持太多cash?是否應該著手研究其他類型投資以滾大現有資產?小女子想法是較為保守,對房地產最有興趣。如果另作投資有那種工具合適?由於工作較忙,分秒留意市況之投資暫不合本人。之前曾創業,但不成功,男友希望繼續嘗試,他是否適合以破斧沉舟心態辭職創業呢 ?
2. 如以單名上會,以本人的月入來計算的話,選擇實在有限。考慮過荃灣<荃威/荃德花園>,九龍灣<得寶花園>,城門河<河畔花園>等上車盤,如今年內購買引起三個問題:
1)以現時樓價,九成上會未必過得到壓力測試
2)基本上會用盡儲蓄
3)因未有住屋需要,如上會後收租,租金收入很大機會不夠填按揭月供
感謝諗sir指點!

ANSWER:

A小姐的文章,很有創作性。偽專才一詞用得好,但出處未明。回顧<樓換樓一>提出的庸才專才論,筆者不奇然問專才是否一定賺到錢呢?
那也未必,最緊要是你所擁有的知識有沒有市場,即有否人肯花錢去買。看讀者稱自己做偽專才,相信用詞是反映社會上一眾學歷高,但人工跟不上學歷之輩。人工跟不上之原因是該知識未被市場化,所賺金額抵不上幾年苦讀付出。更有人是因為被廣告鼓吹,相信讀書一定能改善生活。其實兩者無必然關係,畢業後發覺「貨不對辦」,心裡不好受。

 

對於讀者的情況,不覺得她是太多現金,至於能否在婚前買入兩間樓,一人一間,那先計借貸力: ($25000+$13000)/10000*2.59*50%=4.9mil。

即借盡為4.9mil,除非能成功捕捉跌市而在經濟低潮保住份工,否則只4.9mil借貸力很難在港買入兩間樓,看讀者現資金更是有人擔保都要資金盡出才湊夠首期。所以想先買兩間樓才結婚、再負擔婚禮開支,及後再想生小朋友,依現時之財務情況及入息不能做到。

 

將兩人之財產及收入混合計算,得出兩人總資金為($20,000+$20,000+$140,000)=$190,000。資產有內地樓房一項,價值RMB139,000,如九成上會即借RMB125,100,假設按揭息口探用香港標準2.5%,攤分20年還月供金額為六百餘元,如該房收租金額可達$600,看來此投資品不是好選擇。因為月供按揭仲大過每月收租,不能為投資者產生正現金流。如果讀者說此樓房升值為賺價,看準買入地段價升十倍,那為什麼不買股票去賺價呢?

 

 

本例子放在書本最後,為的是要和大………….

>>>>>按此到答案

作者簡介

諗樣網, 寫不同觀點與事。

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