2014年10月22日 星期三

熱門屋苑分析~高風險不等於高回報

投資是風險與回報,要揀中千里馬,才能有高回報,看看圖中熱門屋苑風險與回報分佈,就可知一二!

2014年10月16日 星期四

營運人生

最後想講講網友宅男的問題,佢早兩日話自己只儲得10幾萬,想炒股博一博,博一年後有90萬買到樓和女友結婚。我當時回應話「宅不入急門,太急買樓,小心買咗貴嘢。」

佢再留言:「我的女友見同齡的朋友都結婚置業了。無錯,我係起步遲....07年果時借錢買股希望快D搞掂個首期,結果輸突,經過五蚊食四餐的苦日子,終於捱到現在有番十多萬在手。陸SIR講o既,各位師兄師姐講o既,我完全明白,但是,我的女友可能講得啱,難道要她等了三年又三年?高學歷,低人工,甚至之前無人工....想腳踏實地再捱下去,但我的女友見到咁多人都結婚了,置業了,等不到了.....」

宅男話:「我在做一些曲高和寡的工作,做成了,確實可以高收入高地位,但就是這幾年來,人工少人一大截,前途又不明。我的女友可能對的,做教師,做警察,做公務員,薪高糧準,一早拍拖三年就結婚了....我的女友等不到了,這次只能靠去搏,沒有時間,2011年底已經是遲了,越早越好,可今年底就今年底,今個月就今個月。已經沒有什麼理性了,因為感情是感性的....」

睇完宅男的留言,覺得有啲悲,覺得佢有啲趕住入賭場送死的壯烈犧牲味道,其實我第一次回應時唔只怕佢買貴樓,仲怕佢趕住炒股連僅有的10幾萬都輸埋,睇完佢第二個留言,更加深我呢個感覺,既然佢07年都試過借錢買股輸到突,點解呢次佢覺得自己會得呢?

宅男,有無諗過自己都有少少問題呢? 你話自己「做一些曲高和寡的工作,做成了,確實可以高收入高地位,但就是這幾年來,人工少人一大截,前途又不明。」雖然我唔知你做乜,如果我係你女友,都覺得你有問題,因為女友的青春有限,都唔知你得唔得,再過三年、五年,自己都人老珠黃,如果又證實你的事業唔掂,嫁唔過,都唔知點算,所以似乎係逼你正正經經做人,唔係逼你炒股博一舖喎。

我曾經認識不同的年青朋友,大學畢業想創業,有人搞IT,有人搞雜誌,覺得搞得到會發達,做兩三年唔係好掂,唔想唔落時,問我有乜建議,我就話第一個方法係俾個目標自己,如果再搞一年唔掂,就要收手,正正經經打份工先講啦。第二個方法係除咗「正職」外,搵份大兼職,番6個鐘8個鐘工,搵多1萬銀一個月,幫補吓,即係第一份工為理想,第一份兼職搵收入,一個月搵多1萬,1年都12萬,8年都100萬啦,如果你第一日做嘢就逼自己做多份兼職,結局都唔同。佢地會話好辛苦,我話當你畢業10年後,發覺創業唔掂,袋中又無錢,咁仲辛苦啦。我通常贈多佢地一句,年青人工作經驗太少,若太早創業,經驗和基礎太薄弱,成功機會好低。

我唔知宅男份「曲高和寡」的工作係乜,但我覺得你的核心問題是每月收入太低,若不想法子提高收入,反而想賭一舖,危險之極。我估你女友睇唔到跟你有乜前途,只係用賣樓來逼你,若然見到你收入增加,或者唔使咁急逼你買樓,樓市咁高,你資金咁緊,租樓安全過買樓,若你先結婚,扣埋租金開支仲有一定現金儲蓄,定一個5年買樓計劃,樓市有週期,等樓市去番較低週期時才買樓,可能安全一點。

營運自己的人生,同營運一間公司一樣,首先要增加收入,增加現金流,若你第一步搞唔掂,你呢間公司無乜前途。

陸羽仁

再想回應一下宅男的個案,宅男你應該明白,呢度有好多朋友關心你,俾好好的意見俾你。

聽完你講,又明白你的情況多啲。你話「陸SIR你的說話對我有很大的衝擊﹗原來就算一份有理想的正經工作,只要沒有讓人感到安心的前景,亦可以不算作是『正正經經做人』。我心中還怪她不懂我的理想、我的事業,我原來我知道但不明白青春對女人來說的重要性。沒有確切的結婚時間表,即使我明知自己一定對她不變心,但她一定不會安心。要她安心,不是靠哄,一定要做D實質嘢讓她安心。我會好好的計劃一下,並且在最快的時間去實行。感謝你﹗」

  睇你咁講,就知道你真的不太明白女人的心態,在現今香港世俗的眼光下,男人30歲唔結婚無乜所謂,等40歲結婚 都得,而且男人年紀大啲事業基礎好啲,可能選擇更多。但女人到30幾、40歲仍未結婚,若佢仲想結婚的話(有不少事業女性選擇不結婚), 已經較遲。所以女仔近30歲,或者過30歲 就開始緊張,如果你唔想結婚,或者發覺你事業幾唔掂,同你結婚都無前途,女仔都會幾徬徨。

   如果你係吊兒啷噹那類男仔,咁就無得好講,你睇你又唔似,所以一定要照顧女友的感受。你話「我絕對絕對不會換的,如果有一天她離開我了,我也不會找另外一個了,我的心只有一個空間裝下她…」只是這幾句話,本來已足夠令女友感動,但人生好現實,感動 完都要開飯,都要睇番嫁你有無前途。  

我睇你近排炒股幾順利,所以 想炒股由10幾萬變90萬俾首期買樓,你話「現在明知自己是炒股,都盡量保持心情平穩。我會認真考慮現在1個月內搏到的40%利 潤是自己好彩還是懂得技巧。」股場食人唔見骨,雖然我唔敢講你一定唔掌握炒股技巧,但都可能有一半可能是好彩,唔好信你個個月搵到 40%,否則你10年8年就追到巴菲特啦,所以量力而為,好自為之啦。 

       又去番我之前講的話題,將自己當作一間公司,要增加呢間公司的現金流,以累積致富。若果而家份工唔係幾得,即使好有理想,都要諗諗係唔係搵番份無咁有 理想但搵得多啲錢的工作,要知道一個月穩定地搵多1萬元,比你今個月突然炒股賺幾萬元重要,工作收入可測性高,炒股三更窮 五更富,玩吓唔拘,可以靠炒股食糊的人,百中無一,唔知你係唔係嗰一個。反而增收節支,係營運自己人生的不二法門。 

           除咗增加現金流之外,仲要將目 標定得現實一啲,例如買細價樓後都打算花10萬、20萬裝修,可省就省,Cheap cheap地買咗第一間屋之後,只是一個起步,5年、10年後可以買一間更好,第一間樓唔好花費太多,反而人要俾個高啲目標自己去追 求。同埋最好同伴侶有商有量,統一目標,咁就比較易共同奮鬥。

               最後想講講網友的kostolany的個案,佢咁話:「陸Sir之前你提 過『人生有兩杯酒』,我宜家成日都我同個仔洗腦﹝雖然只係幼稚園﹞希望佢識杯苦酒飲先。因為我自己人到中年開始感受到『社會殘 酷』;大學畢業後黃金十年冇好好搏上位;買嘢旅行用晒D錢,如 果唔係應該閒閒地儲到一百萬。好在05年因有左BB,家人出首期幫手上左車......」

           「但係都好愁,因為人到卅十幾,病痛多,份工又係Contact,隨時被人叮走,好聽就十幾年經驗,其實識嘅野(我嘅係IT)已經Out晒, 人地寧願請Fresh Graduate好過﹝膽正命平﹞。一 諗到可能又要失業就好Down,到時就係「敗犬中 年」。你叫我依家老弱殘兵點同Fresh Grad比,我而家 仲點OT同通頂?」

        kostolany係過來人,又係一個活生生的例子,呢啲經驗後生仔要記取,後生唔博,唔 增加自己現金流,中年想博都難,佢尚幸都叫做買樓投咗資,都算有啲揸拿啦。不過kostolany亦唔好灰心,我 俾兩個建議你,第一工作上仍然要博,願意行多兩步,老細要炒都唔會炒你先。第二人生仲有好多嘢學,學好投資終身受用,我只係教大家基 本功,其餘要大家自己去摸,摸得好可以不斷搵到倍升股。投資係一本好深的書,要慢慢讀熟,到你熟悉一間公司的情況差唔多熟過個CEO,咁你買股就無住而不利,當然,咁要落好多工夫,花好多時間研究,做得好等如另創一番事業,人生亦唔止朝九晚五返工那份工。學好投資係一份最好的兼職,可以不斷增加你的現金流。

早兩日看到網友blueangel一段留言,幾有意思,值得一記,佢話:「見到好多人為結婚而做樓奴, 高位追貨都咁心雄, 往往都係最後一批推升樓價既人, 就好似97年咁, 個個都驚死買唔到樓, 走去高位買返間, 中產變窮, 窮變破產, 呢個世界只有窮人同富人啦, 只係識打份工, 只夠你食餐飯仔, 一個唔覺意炒炒吓股票連本都冇埋真係喊都冇謂, 報紙睇到街邊拾垃圾既呀伯都有身家過千萬, 相信好多人一世都冇咁多錢, 也估唔到街邊阿伯都會有咁多錢, 只因佢善於增加收入, 不過有咁多錢唔識點用又係問題, 所以講到尾要量入為出, 也要記住冇咁大個頭唔好戴咁大頂帽, 搵錢洗錢都係大學問, 學唔識就一世窮人了。」    我早兩日講起營運人生的主題,認為有人窮有人富,除了天生條件之外,主要係營運人生的方法不同,好似做實驗咁,假設你的能力和條件已經control咗(控制咗),但你營運人生的方法不同,仍然可以有兩個截然不同的結果。我假設大多數人能力和條件都係平平,但只要營運得好,仍然可以過一個富足的人生。    營運人生的關鍵是增加自己的現金流,用現金流去做可以不斷增值的投資,累積下來,就可致富。增加現金流的基本方法是提高收入,控制消費,提高收入的基本方法是做好自己份工,博殺博上位,如果升職加薪機會微,後生仔精力好可以做多份工,捱出彩虹,當然,良好的投資也是增加現金流的方法。    增加現金流後,最好作長線投資,買樓是一般人最好投資的方法之一,但最最重要是睇時機,若在好高價買咗間樓,等如摸頂買股,係一種好壞的投資,可以消耗你10年、8年的現金流。網友blueangel話:「見到好多人為結婚而做樓奴, 高位追貨都咁心雄, 往往都係最後一批推升樓價o既人。」大家買樓,唔好將個使用需要和鉅額投資混為一談。後生仔結婚,要有自己的安樂窩,所以生起買樓之念,但要有樓住,唔一定要買樓,租樓都得,租樓一樣可以滿足都住屋需要,唔一定要在結婚時唔理市場環境去買樓。    當然,租樓的壞處亦不少,主要有兩個,第一租樓係幫人供樓,如果你長租30年,的確唔係幾化算,因為你30年無買樓,你俾的租金都應該夠供一間樓。但租3、5年又係另一回事,樓市3、5年一個小週期,而家好貴,3、5年內應有買較平樓的機會,把買樓的時間放長啲,等調整先至買,這樣作買樓這種超長線投資,可能好啲。第二個租樓的壞處係心理因素,男方買到間樓結婚,係顯示一定的經濟實力,讓女方或女方家長顯得有面子,但如果你要花100萬買呢啲面子(潛在買貴咗的部份),就要諗吓值唔值。如果你無買樓,但俾女方或其家長睇吓,你有可做首期的50、60萬,買咗藍籌股、國企股長揸,係唔係一樣咁有面子?    我唔會阻止人買樓結婚,因為人人買啲樓唔同,如果你而家去深井買3000幾元一呎的樓結婚,呢啲樓唔係升好多,衰極有個譜,萬一下跌跌到2000幾元一呎都差唔多,你租樓都要7000、8000元,咁要買來結婚都無大壞,特別係你唔買樓啲錢都係使咗去的話,咁不如買樓好過。但而家好多後生仔喜歡買新樓,元朗7000元一呎,大圍8000元一呎,500呎都要300萬、400萬,就真係要三思啦,因為行過隔離,啲10年樓齡的二手樓平一半有多,新樓好多係天價。新樓過10年變舊樓,以現價買隨時買貴咗100萬、150萬,呢150萬如果以10年一條直線咁攤開計,即使唔計利息,俾多150萬,即係每月要俾12500元,計埋利息更多,如果你只是賺1萬幾元人工,隨時10年白做,人生無乜幾多個10年。所以即使叫到阿爸阿媽幫你俾首期,買唔買樓,買乜嘢樓,都要諗清楚。    當然,如果你係短炒又另計,短線睇樓市上升居多,8000元一呎買番來,博9000元一呎賣番出去,呢個係另一個遊戲,在資金市的確有可能成功,但一般而言,呢啲唔係新婚夫婦玩的遊戲。從長線投資的角度,買咗貴嘢,等如作咗壞投資又無法斬纜,係會在一段長時間侵蝕你的現金流,和投資增值的目標背道而馳。陸羽仁

週末和朋友聚會,聽到一個故事,和營運人生的課題有關,可以和大家分享一下。有個朋友的朋友是律師,人到中年,事業有成,身家不薄,本已享受快樂人生,佢有三個仔,全部送哂去外國讀書,在96年後逐一回港,而家啲父母好多係直升機父母,仔女一有事,或者疑似有事,阿爸阿媽就如雷霆救兵咁坐直升機空降,大叫有乜嘢可以幫手? 總之好似燈神一樣,幫仔女解決所有問題。

呢位律師先生也不例外,佢自己做唔少樓契生意,在96、97年睇住樓價急升,當時見個大仔回港做嘢,雖然都叫做行政人員見習生,但搵萬零銀一個月,唔知點樣買樓,就在97年幫佢俾咗三成首期,幫佢在港島買咗間300、400萬的中小型單位,讓個仔無痛上車。上車時有老豆俾錢,的確係無痛,但97年10月開始樓價開始暴跌,就有啲痛啦。個大仔開始覺得,老豆無端送咗舊負資產俾佢。

到99年香港樓價開始較大反彈,律師先生個二仔返咗香港,科網熱潮爆發,樓價起勢升,好了傷疤忘了痛,直升機爸爸又覺得二仔而家唔買樓呢一世都買唔到樓啦,所以又出資過100萬,幫二仔在港島區置業。由於那時樓價比97年低,同一筆錢,二仔買間樓大啲,大仔有啲唔高興。

2000年科網熱潮爆破,樓價開始跌,到2003年爆沙士,樓價更跌入谷底,大仔間樓唔見咗5成以上,二仔間樓都唔見咗3成,兩個乖仔開始當老豆係仇人,話老豆累佢孭一身債,如果唔係間樓,佢地花錢去玩樂旅行都不知幾輕鬆,而家花多啲錢都唔敢,而且如果早唔入市等03年才入市,可以買大一倍,仲係新樓。父子關係開始轉差,兩個仔都唔係幾想同老豆見面食飯。

到今天樓價大升,父子關係應該有改善啩? 好奇怪,關係差咗好似好難好番一樣,大家習慣咗少見面,始終都係少見面,而且兩個仔工作愈來愈忙,更多藉口唔見老豆。如今問題又來了,第三個仔剛好去年畢業回港,見報紙日日買港人買唔起樓,好似而家唔買一世都買唔到咁款,又想問老豆攞錢俾首期買樓,老豆十分苦惱,俾100、200萬佢唔係俾唔起,但而家樓價咁貴,買完會唔會重演大仔、二仔的慘劇呢? 如果唔俾,細仔又會覺得好唔公平,點解老豆幫大哥二哥買樓,又唔幫我買呢? 假如你是律師先生,又會點做呢?

香港人買樓好怪,樓市愈跌,樓價愈平,無人想買樓,怕買咗再跌,但到樓價升到飛起時,就覺得唔買唔得,今日唔買一世都無機會買,要逼政府幫自己買樓。政府逼唔到時,就逼老豆老母幫手。

聽到律師先生的故事,覺得幾心酸,想幫忙,結果還幫出怨恨。人生要自己去營運,如果老豆老母幫得愈多,孩子自己營運人生的能力會愈來愈少。假如97年律師先生無幫大仔買樓,佢可能買唔到,或者過幾年才買好彩買平三幾成都講唔定。又或者佢唔知點解當時都借到錢去買,一樣買咗貴樓,但由於呢個係佢自己作的決定,無得怨人,只能咬實牙關去頂,而且一次摸頂買咗貴嘢,佢買咗教訓,以後人都會學精啲,唔係好似而家咁,經常掛在口邊:「最衰我老豆97年叫我買樓……」

     當然,律師先生有啲黑,幾個仔都係在樓市高峰期回港,但我覺得佢除咗黑之外,亦都過份愛仔情切,愛佢變成害佢。讓愛麻木了理智,唔識在樓市貴時忍吓手。