2014年12月21日 星期日

King Sir葉景強教買樓

【明報專訊】不少人會藉着建立「磚頭」組合作為退休保障,方法多是先買入自住樓,供滿後再多買一間收租,甚至最終可擁有3間或以上的住宅物業。不過,資深投資者兼香港按揭轉介董事總經理葉景強卻認為,以上方法所需的時間長,亦未能全面利用資金,他自己則透過加按等方法,善用槓桿,最終能擁有數以十計的收租物業,經驗可供大家參考。

人稱King Sir的葉景強,除了本業,也是投資課程的講師,最近還與友人合作出版《上車買樓財技實戰天書》,大談投資物業的技巧。

葉景強說,假設一個人30多歲開始買第一層樓,供滿可能已是50歲左右,此時才買第二層,等到擁有第三層住宅,可能已屆退休之齡。這種財富增值的方法,相對較慢。

物業若已大幅升值 值得加按

葉景強回憶,他第一次買樓自住是2000年,當時已工作了5、6年。第一次買樓投資,則要待2004年樓市已確認見底。他先是在市區,如灣仔,購入一些只需要數十萬元,低於市價約一成的舊樓,翻新後轉售,隨時獲利一至兩成,然後再投資。待儲得較多資金後,便主要透過加按增持收租物業,慢慢地便擁有數以十計的收租單位。

樓價跌則再買樓 樓價升續享升值

他指出:「現時政府出招限制投資物業,過往透過加按短時間內大幅增加物業組合的遊戲,確實比以往困難,但如手上物業已大幅升值,仍是值得加按。」

他解釋,比方在2003年買了一層約100萬元的市區物業,隨時已升值至400萬元,透過加按,便可以以低息獲得200多萬至近300萬元的資金,然後投放在低風險的定期存款、人民幣或高息債券等工具,變得進可攻和退可守。如樓價在未來兩三年下跌兩至三成,便可以用這筆資金再買樓,而若樓價再升,則因為你並沒有售出原來的物業,且加按了的資金也在收息,不用怕賣了樓後樓價續升的風險。

葉景強更加指出,市場提供一些與存款掛鈎的加按計劃,可將加按套現了的一半資金,存放回有關銀行,而存息基本上和按息相抵消,但到了有需要或有機會時,便可隨時將存款從銀行提出來,大大增加資金的靈活性。

他說:「最重要的是雖然加按有了現金,但切記不要將套現作過度投機,比方說,套現了10元的資金,只應將其中的8元作投資,餘下的兩元作防守,就算萬一因為失業或經濟轉壞,也仍有資金可以撐下去。投資物業之道,往往便是能守,能捱過最差的時間,便可轉敗為勝。」

留兩成加按資金作防守

同樣道理,葉續稱:「買樓時盡量去借,反而是防守之道。比方說,如有能力借九成,其實較借七成為佳,雖然會多支付利息,但餘下的兩成資金,既可用作等待機會,也令手頭有更多現金,失業時也仍有一筆資金可繼續供樓。」另外,能爭取更長的還款期,即每個月可供少一點,同樣是增加了「防守力」。

明報記者 葉浩霖、陸振球

2014年12月12日 星期五

投資不盲目

投資不盲目,
恩考要果斷,做事要謹慎(think quick,act slow)
一)切忌感情用事,要理性分析。不要受恐慌情緒影響投資決定
二)投資如當僱傭兵,為錢打扙,永遠站在“戰勝”一方,就是跟紅頂白
三)“才”和“財”兼備。
四)投資需要勇氣。在跌市時看到商機,你敢不敢入市?
五)不應過分逃避風險,投資必須要無險,適當時候又要懂得避險
六)投資如養孩子,不是養得越多越好,孩子好的話一個就夠
七)勤力非蠻幹,低頭拉車,不看路,非常危險
八)趨勢是你朋友,上升是你的最好朋友,升趨完畢,再好朋友都要分手
九)切勿投資自己不懂的項目
十)紙上談兵,行軍遺將難
十一)遠離羊群,投資總是餓狼世界
十二)了解市場和群眾心理比了解經濟更重要,因群眾常看錯市,不要跟隨他們
十三)追求合理回報,莫貪勝不知輸
十四)最困難日子可能是入市最佳時機
十五)寧買當頭起,莫買當頭跌,最佳的買入時機對象價格上升或下跌10%至15%之後
十六)買入投資項目要留意走勢,千萬不要買入後置之不理
十七)看準時機,善用槓桿
十八)KISS原則,keep it simple,stupid不把投資複雜化,用簡單方法增加財富
十九)每個投資獨立處理
二十)緊記“止蝕不止賺”
二十一)寧願蝕息不蝕價,因令你富有是賺價不是賺息,令你窮是蝕價,非蝕息
二十二)投資不是在乎你賺得有幾多,幾快,而是你可以保留多少財富
二十三)小戰敗可以,但大方向絕不能錯
二十四)勝不驕,敗不餒

2014年12月4日 星期四

股票穩中勝

政總裁朱國樑話,上半年受到燃油價格高企、貨運市場疲弱,下半年相對較佳,客運受惠於旅遊旺季的強勁需求、貨運市場近期有所改善及油價已回軟。消息公佈後,國泰股價造好,升上一年高位。

        陸羽仁有機會和一位熟悉國泰業務的人士傾偈,問到油價大跌,生意又唔錯,國泰賺錢有無機會挑戰新高呢?佢就話今年應該難啲,皆因上半年油價唔算平,同時日圓下跌對集團業務有啲影響,但就覺得明年有條件更好。投資買前景,聽佢咁講股價升得急未必要高追,但有貨揸咗應該瞓得着覺。

        太古三寶輪流炒

        油價低,對國泰母公司太古(019)都有利。太古主要兩瓣業務,地產係另一大瓣,今年零售弱咗,對佢嘅商場有多少影響。不過樓價貴,佢買樓收益應該補番有突,所以太古、太地(1972)同國泰,三寶可以輪流換馬,總之邊隻貴就沽邊隻,換番平嗰隻,都係穩中求進的一招。

        今年新股臨尾熱辣辣,中廣核電力(1816)有多達13萬人認購,公司啟動回撥機制後公開發售部份佔全球發售比例增至20%,即17.65億股,撇除各人認購股份多寡因素,每人平均可分到約13手。有意見認為,大戶中籤率因此或較高,極有可能令孖展客即日放貨,股價或面臨沽壓。

        不過,以往績計算,去年中國信達(1359)超購逾百倍,有7.54萬人認購計算,人均可獲14手;最後一人至少一手,首日仍升25%,所以最重要仲係睇公司潛力,而且中廣核市值咁大,將來大機會成為指數成份股,成為掛牌後另一後着。

        另一邊廂,集資高達300億的萬達商業地產,計劃於下周三(10日)招股,撞正另一重磅新股北京汽車。北汽將於下周一(8日)開始招股,集資約155億元,19日掛牌。兩隻股份概念無中廣核咁獨特,點樣吸客仲要觀察。

2014年11月13日 星期四

70后5招買樓致富

【晴報專訊】「醫生律師都買唔到樓?真係咁難?」曾沉迷炒股,令七十後鍾學良墮入欠債深淵。「死慳死抵」兩年終還清債務,憑節儉生活儲下第一桶金;試過創業但未算成功,最終靠買樓致富,「每個地方也有一套遊戲規則,在香港一定要先有資本才不會綁手綁腳。」

四十出頭的鍾學良(Anthony)是一家投資學校的課程總監。談起為何開班,他說是受零九年一則新聞啟發,「當年報紙爆出醫生律師買唔到樓,我同朋友傾開話『無理由吖,我都有六間。』當時我只輕描淡寫,怎料講完個個靜晒,追問我點解咁多樓揸手。」朋友反應證明課程有價,令他扚起心肝整理自己一套致富方程式。

炒股欠債 學會慳家

事實上,買樓並非Anthony的首選,股票才是他最初接觸的投資產品,「後生開始玩,回歸前炒紅籌國企,後來科網起飛仲玩學人炒窩輪。」結果熱潮破滅,小子焦頭爛額,欠下相當於一年人工的廿萬債項。「那時捱得好辛苦,車賣了,健身會籍停了,日日回家吃飯,推掉應酬,每日僅花五、六十元搭車食晏。」節儉生活過足兩年終還清債務。「後來開始覺得慳錢不是問題,當時我月入四萬,儲到兩萬多。」一年後、即零五年,他儲到三十萬元,以九成按揭在西營盤買了兩個約百萬元的單位供家人自住,成功上車。

至於如何由用家變身投資者,他直言與專業式微有關,「那時我有間廣告公司,但數碼科技氾濫,我深感手藝愈來愈不值錢,想找更穩陣的後路。當時合作的製作公司老闆給我很大啟發,他早年在觀塘買入萬呎工廈做錄影廠,後來技術北移,公司無生意,將間廠劏作十幾伙出租。看着他每伙月收幾千元,心中盤算:每月豈不有十萬元?多過我捱生捱死!於是開始留意甚麼是收租,睇書學投資。」

買樓致富 享受生活

零七年Anthony見自住物業升值近倍,決定加按借百多萬,增持兩住宅收租。「經濟好我會套現入市,尤其低息時,早年我借七成買德寶花園,月供三千元,收租七千元,息差與租金差很遠。但投資不能只攻,亦要防守。好似湯博士(紀惠集團行政總裁湯文亮)說逢三退一,我會在看不通時放售單位加強資金流,若市況惡化再賣,調整投資組合,最緊要識計數,我認為資金夠維持未來五年波幅便算健康。」如是者,他一有錢便買樓投資,九年來個人連同與朋友合資買賣物業多達三十個,目前資產數以千萬計,靠收租維生。

創業無果,終靠買樓致富,Anthony認為每個社會均有自己的遊戲規則:「有些地方如美國,知識產權保障較佳,適合發展科技創業,香港未必跟到,惟有改變自己想法,在香港定要先有資本才不會綁手綁腳。有說後生輸得起,我覺得調轉,年輕時應累積資產,中年再追夢,其實仲輸得起,因那已是閒錢。」

今天Anthony自言活得輕鬆,試過開工廈足球館、美容院,最近又與人合營酒吧,「生活沒太大負擔,才可更加享受世界。」

2014年11月7日 星期五

2014全球10大宜居城市

NO.1:澳大利亞 / 墨爾本

墨爾本是澳大利亞的第二大城市,簡稱墨城,是繁華的國際大都市之一。大墨爾本是維多利亞州的首府,城市的綠化面積高達40%。大墨爾本地區面積達到3400平方英里(8806平方公里),是全球最廣大的都會區之一。墨爾本連續多年被聯合國人居署評爲最適合人類居住的城市。

NO.2:奥地利 / 維也纳
維也納是奧地利的首都,同時也是奧地利的9個聯邦州之一,是奧地利最大的城市和政治中心,位於多瑙河畔。維也納也是聯合國的四個官方駐地之一,除此之外維也納也是石油輸出國組織、歐洲安全與合作組織和國際原子能機構的總部以及其他國際機構的所在地。

NO.3:加拿大 / 溫哥華

溫哥華市是加拿大不列顛哥倫比亞省低陸平原地區一沿岸城市。2011年人口普查,溫哥華市內有60萬人口,而大溫哥華人口則達到230萬,是加拿大第三大都會,加拿大西部第一大城市。溫哥華近年經常在各項世界最佳居住城市的調查中名列前茅。

NO.4:加拿大 / 多倫多

多倫多市加拿大最大城市、安大略省的省會,坐落在安大略湖西北岸的南安大略地區。是加拿大最大的城市,也是北美洲第四大城市。多倫多是全球最多元化的都市之一,49%的居民是來自全球各國共100多個民族的移民,140多種語言彙集在這個北美大都市,由於這裏的犯罪率極低、怡人的環境和高質量的生活,多倫多被認爲是全球最宜居的城市之一。

NO.5:澳大利亞  / 阿德萊德

阿德萊德是澳大利亞港市,南澳大利亞州首府,瀕臨託倫河,由移民建於1837年。阿德萊德是工商業中心,有汽車、機械、化學、紡織、煉油和電子裝備等工業,並通過阿德萊德港出口小麥、毛線、水果和畜產品等。城市綠化很好,公園數量多,並有英國聖公會大教堂和羅馬天主教大教堂等古蹟。

NO.6:加拿大 / 卡爾加里

卡爾加里又稱卡城,是一座位於加拿大艾伯塔省南部落基山脈的城市,面積789.9平方公里,海拔約1048米。是艾伯塔省經濟、金融、和文化中心。卡爾加里一詞的意思是“清澈流動的水”。這裏早先是一個牧場,二十世紀發現了石油和天然氣,經濟得到迅速發

NO.7:澳大利亞 / 悉尼

悉尼位於澳大利亞東南沿海地帶,是新南威爾斯州的首府,是澳大利亞、大洋洲及南半球第一大城市和港口,世界公認十大最繁華的國際大都市之一。悉尼長期以來都是生活質量極高的世界都市,2012年獲全球化與世界級城市研究小組與網絡評選爲第一級世界都市,被譽爲“二十一世紀最適合人類居住的城市”。

NO.8:芬蘭 / 赫爾辛基

芬蘭首都赫爾辛基,瀕臨波羅的海,是一座古典美與現代文明融爲一體的都市,既體現出歐洲古城的浪漫情調,又充滿國際化大都市的韻味。同時,她又是一座都市建築與自然風光巧妙結合在一起的花園城。市內建築多用淺色花崗岩建成,有“北方潔白城市”之稱。

NO.9:澳大利亞 / 珀斯

珀斯是澳大利亞西澳大利亞州的首府,也是澳大利亞第四大城市。由於地處澳大利亞大陸西岸地中海氣候地區,溫和的氣候與天鵝河沿岸的別緻景色,使珀斯得以成爲非常受歡迎的觀光旅遊目的地。珀斯擁有廣闊的居住空間及高水平的生活質素,於每年的世界最佳居住城市評選中都是名列前茅,反映出珀斯無論居住環境,生活質素及社會福利等都是極佳的城市。

NO.10:新西蘭 / 奧克蘭

奧克蘭是新西蘭在北島最大的城市,被稱爲“帆之都”,同時也是新西蘭工業和商業中心和經濟貿易中心。新西蘭的首都早先設在奧克蘭,但於1865年遷至北島南端的惠靈頓。現今的奧克蘭仍然爲新西蘭最發達的地區之一,同時也是南太平洋的樞紐,旅客出入境的主要地點。

2014年10月22日 星期三

熱門屋苑分析~高風險不等於高回報

投資是風險與回報,要揀中千里馬,才能有高回報,看看圖中熱門屋苑風險與回報分佈,就可知一二!

2014年10月16日 星期四

營運人生

最後想講講網友宅男的問題,佢早兩日話自己只儲得10幾萬,想炒股博一博,博一年後有90萬買到樓和女友結婚。我當時回應話「宅不入急門,太急買樓,小心買咗貴嘢。」

佢再留言:「我的女友見同齡的朋友都結婚置業了。無錯,我係起步遲....07年果時借錢買股希望快D搞掂個首期,結果輸突,經過五蚊食四餐的苦日子,終於捱到現在有番十多萬在手。陸SIR講o既,各位師兄師姐講o既,我完全明白,但是,我的女友可能講得啱,難道要她等了三年又三年?高學歷,低人工,甚至之前無人工....想腳踏實地再捱下去,但我的女友見到咁多人都結婚了,置業了,等不到了.....」

宅男話:「我在做一些曲高和寡的工作,做成了,確實可以高收入高地位,但就是這幾年來,人工少人一大截,前途又不明。我的女友可能對的,做教師,做警察,做公務員,薪高糧準,一早拍拖三年就結婚了....我的女友等不到了,這次只能靠去搏,沒有時間,2011年底已經是遲了,越早越好,可今年底就今年底,今個月就今個月。已經沒有什麼理性了,因為感情是感性的....」

睇完宅男的留言,覺得有啲悲,覺得佢有啲趕住入賭場送死的壯烈犧牲味道,其實我第一次回應時唔只怕佢買貴樓,仲怕佢趕住炒股連僅有的10幾萬都輸埋,睇完佢第二個留言,更加深我呢個感覺,既然佢07年都試過借錢買股輸到突,點解呢次佢覺得自己會得呢?

宅男,有無諗過自己都有少少問題呢? 你話自己「做一些曲高和寡的工作,做成了,確實可以高收入高地位,但就是這幾年來,人工少人一大截,前途又不明。」雖然我唔知你做乜,如果我係你女友,都覺得你有問題,因為女友的青春有限,都唔知你得唔得,再過三年、五年,自己都人老珠黃,如果又證實你的事業唔掂,嫁唔過,都唔知點算,所以似乎係逼你正正經經做人,唔係逼你炒股博一舖喎。

我曾經認識不同的年青朋友,大學畢業想創業,有人搞IT,有人搞雜誌,覺得搞得到會發達,做兩三年唔係好掂,唔想唔落時,問我有乜建議,我就話第一個方法係俾個目標自己,如果再搞一年唔掂,就要收手,正正經經打份工先講啦。第二個方法係除咗「正職」外,搵份大兼職,番6個鐘8個鐘工,搵多1萬銀一個月,幫補吓,即係第一份工為理想,第一份兼職搵收入,一個月搵多1萬,1年都12萬,8年都100萬啦,如果你第一日做嘢就逼自己做多份兼職,結局都唔同。佢地會話好辛苦,我話當你畢業10年後,發覺創業唔掂,袋中又無錢,咁仲辛苦啦。我通常贈多佢地一句,年青人工作經驗太少,若太早創業,經驗和基礎太薄弱,成功機會好低。

我唔知宅男份「曲高和寡」的工作係乜,但我覺得你的核心問題是每月收入太低,若不想法子提高收入,反而想賭一舖,危險之極。我估你女友睇唔到跟你有乜前途,只係用賣樓來逼你,若然見到你收入增加,或者唔使咁急逼你買樓,樓市咁高,你資金咁緊,租樓安全過買樓,若你先結婚,扣埋租金開支仲有一定現金儲蓄,定一個5年買樓計劃,樓市有週期,等樓市去番較低週期時才買樓,可能安全一點。

營運自己的人生,同營運一間公司一樣,首先要增加收入,增加現金流,若你第一步搞唔掂,你呢間公司無乜前途。

陸羽仁

再想回應一下宅男的個案,宅男你應該明白,呢度有好多朋友關心你,俾好好的意見俾你。

聽完你講,又明白你的情況多啲。你話「陸SIR你的說話對我有很大的衝擊﹗原來就算一份有理想的正經工作,只要沒有讓人感到安心的前景,亦可以不算作是『正正經經做人』。我心中還怪她不懂我的理想、我的事業,我原來我知道但不明白青春對女人來說的重要性。沒有確切的結婚時間表,即使我明知自己一定對她不變心,但她一定不會安心。要她安心,不是靠哄,一定要做D實質嘢讓她安心。我會好好的計劃一下,並且在最快的時間去實行。感謝你﹗」

  睇你咁講,就知道你真的不太明白女人的心態,在現今香港世俗的眼光下,男人30歲唔結婚無乜所謂,等40歲結婚 都得,而且男人年紀大啲事業基礎好啲,可能選擇更多。但女人到30幾、40歲仍未結婚,若佢仲想結婚的話(有不少事業女性選擇不結婚), 已經較遲。所以女仔近30歲,或者過30歲 就開始緊張,如果你唔想結婚,或者發覺你事業幾唔掂,同你結婚都無前途,女仔都會幾徬徨。

   如果你係吊兒啷噹那類男仔,咁就無得好講,你睇你又唔似,所以一定要照顧女友的感受。你話「我絕對絕對不會換的,如果有一天她離開我了,我也不會找另外一個了,我的心只有一個空間裝下她…」只是這幾句話,本來已足夠令女友感動,但人生好現實,感動 完都要開飯,都要睇番嫁你有無前途。  

我睇你近排炒股幾順利,所以 想炒股由10幾萬變90萬俾首期買樓,你話「現在明知自己是炒股,都盡量保持心情平穩。我會認真考慮現在1個月內搏到的40%利 潤是自己好彩還是懂得技巧。」股場食人唔見骨,雖然我唔敢講你一定唔掌握炒股技巧,但都可能有一半可能是好彩,唔好信你個個月搵到 40%,否則你10年8年就追到巴菲特啦,所以量力而為,好自為之啦。 

       又去番我之前講的話題,將自己當作一間公司,要增加呢間公司的現金流,以累積致富。若果而家份工唔係幾得,即使好有理想,都要諗諗係唔係搵番份無咁有 理想但搵得多啲錢的工作,要知道一個月穩定地搵多1萬元,比你今個月突然炒股賺幾萬元重要,工作收入可測性高,炒股三更窮 五更富,玩吓唔拘,可以靠炒股食糊的人,百中無一,唔知你係唔係嗰一個。反而增收節支,係營運自己人生的不二法門。 

           除咗增加現金流之外,仲要將目 標定得現實一啲,例如買細價樓後都打算花10萬、20萬裝修,可省就省,Cheap cheap地買咗第一間屋之後,只是一個起步,5年、10年後可以買一間更好,第一間樓唔好花費太多,反而人要俾個高啲目標自己去追 求。同埋最好同伴侶有商有量,統一目標,咁就比較易共同奮鬥。

               最後想講講網友的kostolany的個案,佢咁話:「陸Sir之前你提 過『人生有兩杯酒』,我宜家成日都我同個仔洗腦﹝雖然只係幼稚園﹞希望佢識杯苦酒飲先。因為我自己人到中年開始感受到『社會殘 酷』;大學畢業後黃金十年冇好好搏上位;買嘢旅行用晒D錢,如 果唔係應該閒閒地儲到一百萬。好在05年因有左BB,家人出首期幫手上左車......」

           「但係都好愁,因為人到卅十幾,病痛多,份工又係Contact,隨時被人叮走,好聽就十幾年經驗,其實識嘅野(我嘅係IT)已經Out晒, 人地寧願請Fresh Graduate好過﹝膽正命平﹞。一 諗到可能又要失業就好Down,到時就係「敗犬中 年」。你叫我依家老弱殘兵點同Fresh Grad比,我而家 仲點OT同通頂?」

        kostolany係過來人,又係一個活生生的例子,呢啲經驗後生仔要記取,後生唔博,唔 增加自己現金流,中年想博都難,佢尚幸都叫做買樓投咗資,都算有啲揸拿啦。不過kostolany亦唔好灰心,我 俾兩個建議你,第一工作上仍然要博,願意行多兩步,老細要炒都唔會炒你先。第二人生仲有好多嘢學,學好投資終身受用,我只係教大家基 本功,其餘要大家自己去摸,摸得好可以不斷搵到倍升股。投資係一本好深的書,要慢慢讀熟,到你熟悉一間公司的情況差唔多熟過個CEO,咁你買股就無住而不利,當然,咁要落好多工夫,花好多時間研究,做得好等如另創一番事業,人生亦唔止朝九晚五返工那份工。學好投資係一份最好的兼職,可以不斷增加你的現金流。

早兩日看到網友blueangel一段留言,幾有意思,值得一記,佢話:「見到好多人為結婚而做樓奴, 高位追貨都咁心雄, 往往都係最後一批推升樓價既人, 就好似97年咁, 個個都驚死買唔到樓, 走去高位買返間, 中產變窮, 窮變破產, 呢個世界只有窮人同富人啦, 只係識打份工, 只夠你食餐飯仔, 一個唔覺意炒炒吓股票連本都冇埋真係喊都冇謂, 報紙睇到街邊拾垃圾既呀伯都有身家過千萬, 相信好多人一世都冇咁多錢, 也估唔到街邊阿伯都會有咁多錢, 只因佢善於增加收入, 不過有咁多錢唔識點用又係問題, 所以講到尾要量入為出, 也要記住冇咁大個頭唔好戴咁大頂帽, 搵錢洗錢都係大學問, 學唔識就一世窮人了。」    我早兩日講起營運人生的主題,認為有人窮有人富,除了天生條件之外,主要係營運人生的方法不同,好似做實驗咁,假設你的能力和條件已經control咗(控制咗),但你營運人生的方法不同,仍然可以有兩個截然不同的結果。我假設大多數人能力和條件都係平平,但只要營運得好,仍然可以過一個富足的人生。    營運人生的關鍵是增加自己的現金流,用現金流去做可以不斷增值的投資,累積下來,就可致富。增加現金流的基本方法是提高收入,控制消費,提高收入的基本方法是做好自己份工,博殺博上位,如果升職加薪機會微,後生仔精力好可以做多份工,捱出彩虹,當然,良好的投資也是增加現金流的方法。    增加現金流後,最好作長線投資,買樓是一般人最好投資的方法之一,但最最重要是睇時機,若在好高價買咗間樓,等如摸頂買股,係一種好壞的投資,可以消耗你10年、8年的現金流。網友blueangel話:「見到好多人為結婚而做樓奴, 高位追貨都咁心雄, 往往都係最後一批推升樓價o既人。」大家買樓,唔好將個使用需要和鉅額投資混為一談。後生仔結婚,要有自己的安樂窩,所以生起買樓之念,但要有樓住,唔一定要買樓,租樓都得,租樓一樣可以滿足都住屋需要,唔一定要在結婚時唔理市場環境去買樓。    當然,租樓的壞處亦不少,主要有兩個,第一租樓係幫人供樓,如果你長租30年,的確唔係幾化算,因為你30年無買樓,你俾的租金都應該夠供一間樓。但租3、5年又係另一回事,樓市3、5年一個小週期,而家好貴,3、5年內應有買較平樓的機會,把買樓的時間放長啲,等調整先至買,這樣作買樓這種超長線投資,可能好啲。第二個租樓的壞處係心理因素,男方買到間樓結婚,係顯示一定的經濟實力,讓女方或女方家長顯得有面子,但如果你要花100萬買呢啲面子(潛在買貴咗的部份),就要諗吓值唔值。如果你無買樓,但俾女方或其家長睇吓,你有可做首期的50、60萬,買咗藍籌股、國企股長揸,係唔係一樣咁有面子?    我唔會阻止人買樓結婚,因為人人買啲樓唔同,如果你而家去深井買3000幾元一呎的樓結婚,呢啲樓唔係升好多,衰極有個譜,萬一下跌跌到2000幾元一呎都差唔多,你租樓都要7000、8000元,咁要買來結婚都無大壞,特別係你唔買樓啲錢都係使咗去的話,咁不如買樓好過。但而家好多後生仔喜歡買新樓,元朗7000元一呎,大圍8000元一呎,500呎都要300萬、400萬,就真係要三思啦,因為行過隔離,啲10年樓齡的二手樓平一半有多,新樓好多係天價。新樓過10年變舊樓,以現價買隨時買貴咗100萬、150萬,呢150萬如果以10年一條直線咁攤開計,即使唔計利息,俾多150萬,即係每月要俾12500元,計埋利息更多,如果你只是賺1萬幾元人工,隨時10年白做,人生無乜幾多個10年。所以即使叫到阿爸阿媽幫你俾首期,買唔買樓,買乜嘢樓,都要諗清楚。    當然,如果你係短炒又另計,短線睇樓市上升居多,8000元一呎買番來,博9000元一呎賣番出去,呢個係另一個遊戲,在資金市的確有可能成功,但一般而言,呢啲唔係新婚夫婦玩的遊戲。從長線投資的角度,買咗貴嘢,等如作咗壞投資又無法斬纜,係會在一段長時間侵蝕你的現金流,和投資增值的目標背道而馳。陸羽仁

週末和朋友聚會,聽到一個故事,和營運人生的課題有關,可以和大家分享一下。有個朋友的朋友是律師,人到中年,事業有成,身家不薄,本已享受快樂人生,佢有三個仔,全部送哂去外國讀書,在96年後逐一回港,而家啲父母好多係直升機父母,仔女一有事,或者疑似有事,阿爸阿媽就如雷霆救兵咁坐直升機空降,大叫有乜嘢可以幫手? 總之好似燈神一樣,幫仔女解決所有問題。

呢位律師先生也不例外,佢自己做唔少樓契生意,在96、97年睇住樓價急升,當時見個大仔回港做嘢,雖然都叫做行政人員見習生,但搵萬零銀一個月,唔知點樣買樓,就在97年幫佢俾咗三成首期,幫佢在港島買咗間300、400萬的中小型單位,讓個仔無痛上車。上車時有老豆俾錢,的確係無痛,但97年10月開始樓價開始暴跌,就有啲痛啦。個大仔開始覺得,老豆無端送咗舊負資產俾佢。

到99年香港樓價開始較大反彈,律師先生個二仔返咗香港,科網熱潮爆發,樓價起勢升,好了傷疤忘了痛,直升機爸爸又覺得二仔而家唔買樓呢一世都買唔到樓啦,所以又出資過100萬,幫二仔在港島區置業。由於那時樓價比97年低,同一筆錢,二仔買間樓大啲,大仔有啲唔高興。

2000年科網熱潮爆破,樓價開始跌,到2003年爆沙士,樓價更跌入谷底,大仔間樓唔見咗5成以上,二仔間樓都唔見咗3成,兩個乖仔開始當老豆係仇人,話老豆累佢孭一身債,如果唔係間樓,佢地花錢去玩樂旅行都不知幾輕鬆,而家花多啲錢都唔敢,而且如果早唔入市等03年才入市,可以買大一倍,仲係新樓。父子關係開始轉差,兩個仔都唔係幾想同老豆見面食飯。

到今天樓價大升,父子關係應該有改善啩? 好奇怪,關係差咗好似好難好番一樣,大家習慣咗少見面,始終都係少見面,而且兩個仔工作愈來愈忙,更多藉口唔見老豆。如今問題又來了,第三個仔剛好去年畢業回港,見報紙日日買港人買唔起樓,好似而家唔買一世都買唔到咁款,又想問老豆攞錢俾首期買樓,老豆十分苦惱,俾100、200萬佢唔係俾唔起,但而家樓價咁貴,買完會唔會重演大仔、二仔的慘劇呢? 如果唔俾,細仔又會覺得好唔公平,點解老豆幫大哥二哥買樓,又唔幫我買呢? 假如你是律師先生,又會點做呢?

香港人買樓好怪,樓市愈跌,樓價愈平,無人想買樓,怕買咗再跌,但到樓價升到飛起時,就覺得唔買唔得,今日唔買一世都無機會買,要逼政府幫自己買樓。政府逼唔到時,就逼老豆老母幫手。

聽到律師先生的故事,覺得幾心酸,想幫忙,結果還幫出怨恨。人生要自己去營運,如果老豆老母幫得愈多,孩子自己營運人生的能力會愈來愈少。假如97年律師先生無幫大仔買樓,佢可能買唔到,或者過幾年才買好彩買平三幾成都講唔定。又或者佢唔知點解當時都借到錢去買,一樣買咗貴樓,但由於呢個係佢自己作的決定,無得怨人,只能咬實牙關去頂,而且一次摸頂買咗貴嘢,佢買咗教訓,以後人都會學精啲,唔係好似而家咁,經常掛在口邊:「最衰我老豆97年叫我買樓……」

     當然,律師先生有啲黑,幾個仔都係在樓市高峰期回港,但我覺得佢除咗黑之外,亦都過份愛仔情切,愛佢變成害佢。讓愛麻木了理智,唔識在樓市貴時忍吓手。

2014年9月28日 星期日

加按層樓後做乜好

有朋友分享你對某些物業的分析,分析獨到,所以不請自來了。小弟是投資初哥,希望可以學吓野!個人愚見,樓市近年升值,產生巨大的財富效應!有朋友早幾年以不到 $200 萬,購入兩房單位自住,現已升值一倍多,銀行估價高達 $400 萬!
一)是否可以按百餘萬出來再投資?
二)購入第二層物業收租好嗎?如何較易通過壓測?
三)租金回報四厘,股票收息同樣四厘,那樣更好?
四)政府限制第二套房,樓市會否難以大升?
五)資金會否流入股市?買股票回報會更高嗎?
請師兄指點一二!謝謝!
投資初哥

回覆讀者來信:
先恭喜你的朋友,踏出財務自由的第一步。
一)是否可以按百餘萬出來再投資?

舉例,你的朋友當年以七成按揭買入單位,欠銀行 $140 萬,減這幾年供款,以 $400 萬估值計算,可以借 70% 至 85%,即 $280 萬至 $340 萬,以 $280 萬計算,可以套現約 $150 萬。

二) 購入第二層物業收租好嗎?如何較易通過壓測?
多買一層物業收租沒問題,但必須懂得選擇。
現在樓價於高位徘徊,我們要為可能出現的跌市做好準備,個人意見是要選擇租金回報高,入場門檻低的物業。如果壓力測試有點吃力,可以考慮與家人合作,例如一個套現,另一個買樓。亦可以考慮買入連租約物業,由於套現資金足夠付 50% 首期,若買入連約物業,租金收入可計算在內,如租金 $10,000,一般可作 $8,000 收入。

三)租金回報 4%,股票收息同樣 4%,那樣更好?
物業回報四厘算低了,我們揀的物業最少 4.5% !
首先,即使大家同樣是 4%,物業是有槓桿的,股票沒有。
其次,隨着物價上漲,租金上升,今天 4%,將來就不止了。例如你朋友的物業,買入時租值可能是 $8,000,今天已升至 $14,000,然而買入物業的成本卻沒變,回報由 4.8% 提升至 8.4%!
再者,物業租金比較穩定,即使租金跌,最多跌一半,一定會有。股票呢?如果公司虧損,還會派息嗎?

四)
是的!整體大市難大升,然而對投資者來說更好賺!
之前幾年,你升我又升,賣樓之後想再買?山卡啦都升翻天,完全買唔落手。雙辣招之後,筍盤湧現,以我們的投資兵團為例,經常可以買到比市場成交價低 10% 至 20% 的筍盤。假若樓市平穩,收三年租,包裝一下,以略高於市價出售,租金連樓價,30% 回報不難,以 30% 首期計算賺 100%,50% 首期賺 60%!如果你揀的單位是有前景的單位,回報更高!當然,如果你已經有住宅收租,可以考慮工商舖物業,隨時可以買賣套現,不過需要的知識及經驗就更高。

個人認為不會!身邊有多少朋友,賣樓買股?
近日滬港通令港股上升,令股民都手痕!回想過去幾年,那麼多熱錢,樓價翻一翻了,為甚麼股市沒有炒上去?原因是經過金融海嘯之後,大家都明白證券股票是高風險的,磚頭是低風險的。看看所謂藍籌、紅籌、國企...幾年來那隻股票幫你賺錢?再看看那些莊家股...那隻不是把散戶殺個片甲不留?筆者都是炒股開始,贏得第一個買樓首期,今天很少再炒股,最多細細哋玩吓!聽說你是投資初哥,請問你憑甚麼鬥贏莊家?身邊有多少朋友靠炒股發達?

男朋友冇樓有車真係嫁不過

拜讀 cMoneyHome 文章「男朋友冇樓有車真係嫁不過」
覺得有趣,也想分享一下...
原文來自 cMoneyHome.com
http://www.cmoneyhome.com/article/1209/%E7%94%B7%E6%9C%8B%E5%8F%8B%E5%86%87%E6%A8%93%E6%9C%89%E8%BB%8A%20%E7%9C%9F%E4%BF%82%E5%AB%81%E4%B8%8D%E9%81%8E

有車 + 冇樓...
身邊亦有很多朋友喜歡玩車!「Benz SLK 開蓬跑車,確實媾死女!拍檔 L 則情願繼續租樓,都要養車。

在香港養車是高消費興趣...
今時今日租個車位閒閒地都要 $3,000,油費、保險、牌費加加埋埋每個月又要洗多 $3,000,靚車嘛...價錢唔會平,如果要供車又洗多 $4,000,還未計算維修、抄牌等,每月花費萬多元。風光了幾年,金融海嘯,公司捱不過,筆者將單位放租,自給自足。L 回頭一看,只有一部不斷貶值的二手車,車賣了,租劏房,轉眼已經乜都冇。

如果男人連自住物業都沒有,只有一部靚車...
每個月洗成萬銀,兩、三年已經儲到首期,夠晒供樓添啦!情願玩車都唔買樓,反映他的世界沒有將來,年輕女生最喜歡!然而當女人年近三十,想結婚生仔,赫然發現男人根本就冇諗過將來,就算你肯倒貼,都唔代表男人要你,無端端結婚生仔放棄享樂生活?不如媾過第二個傻妹好過啦!

如果男人年紀尚輕,可以睇吓佢有冇計劃,有冇上進心,如果有,可以大家一齊努力,慢慢培養佢成才!如果男人年紀唔細,樓又冇、車又冇,又冇其他資產,點照顧你呢?

這些男人明顯懂得理財,情願犠性今天的享樂,亦要為將來打算,將來跟他一起,未必太懂得生活情趣,但最少會照顧你。

毋須多說,你唔識揀,阿媽都識挾雞脾!如果男人有幾層樓收租,他應該不會是亂花錢的人,有車...只係因為佢綽綽有餘,養得起,而且不是盲目慳家,亦會生活情趣,小妹妹未必識揀,熟女就咪錯過啦!

2014年9月26日 星期五

買樓自住的三大禁忌

很多人請教我買樓的秘訣,其實買樓必勝只有一招,就是量力而為!量力而為招式簡單,但其實要做到是要有個人的EQ,我以下想分享幾個用家經常犯的錯誤,希望讀者們在有心理準備情況之下,可提高自己的入市EQ。

(1) 樓市谷底不敢買:03年沙士時期是最適宜入市的時候,但是成交卻是最少的,如果用量力而為的心態去買樓,那段時間是最理想的,但在羊群心態下,偏偏不理會自己的能力,其實是可以承擔的。

(2) 買了受不起考驗:如果你在02年買樓入市,算是一個好合適的時間,不過就算你有本事在當時買入,有些人到了03年沙士一樣也有人在害怕後賣出,很可惜你發覺以上兩種人都不是以自己能力多少來做決定的,都是看看周圍人怎樣想而決定的。

(3) 樓價上升浪剛開始的時候賣出:這類人最多,往往當樓市回復到「返家鄉」的時候,就如脫苦海趕快賣出,其實返家鄉時往往是新一個浪的起步,尤其是樓宇是兌鈔遊戲,貨幣在發行愈來愈多的情形之下,較容易浪比浪高!近期出現的謬誤就是返回97價就是一個下跌的趨勢。

以上觀點希望給用家旁身之用,希望助看官趨吉避凶,或者堅定自己的信念。