唐樓投資法

我好怕行樓梯同怕煩，投資唐樓間套房收租不是我杯茶，但我愛看其他磚頭投資者的成功例子及分享。

下文是轉載一位唐樓投資者分享另一位前輩唐樓投資者的故事。近年看多了個案，發現成功投資者的故事主角往往都很相似，他們都擁有成功磚頭投資者的胸襟及特質，下文故事主角亦不例外。

很多磚頭投資者第一桶金都是由儲蓄開始，購買了自住物業後再買樓收租，投資磚頭作中長線持有收租而致富。

故事主角都擁有成功磚頭投資者的胸襟及特質:- 
(1)善侍經紀 : 高佣金、與代理打好關係(日日請區內數十店舖代理飲茶)
(2)手持現金 : 救助等錢駛的業主，不用等銀行批按揭貸款也可有現金支付
(3)回報計算 : 以租金回報去計算物業是否抵買而不全依賴銀行估價
(4)快快快快 : 決定買嘢時間極快!

文章日期發表為 2009年7月，距今兩年半，用同一方式去投資唐樓在當下也不太合時，但學習成功磚頭投資者的胸襟及特質就任何時候都適用。想想你多久沒有跟經紀吃飯聊天? 你有沒有足夠儲蓄除時去入荀盤? 

現 時市況不明朗，是最佳時間修身學習培養投資者應有的收為以日後作投資準備。引用一位前輩金句: "任何時間都係投資時間，旺市時較難壓價，逆市時側可大膽還價。" 前輩所指的大膽還價不是還5-10%，而係over 30%還，重點係唔好怕比人問候。我第一次聽時都覺得好鬼大膽，但他解釋說當市況再逆轉而業主急需吐現而又未能找到買家，第一個會想起的就是你! 他試過用兩年時間去還一個盤而最終以超荀價成交!

講咗咁多嘢，唔阻大家時間睇文章:

唐樓投資 – 前輩經驗
轉載:   http://gesu6133.pixnet.net/blog/post/28520338
作者:   徐兆明 @ 2009/7/2

近日來透過租客介紹，認識一位唐樓投資前輩，由於個人私隱條例(第486條)規定，個人資料絕不能公開。惟獨可以分享她的經驗。

她 的年齡比我少幾歲，約15年前由國內透過香港丈夫移民來港。不斷工作儲蓄購買了兩間洋樓自住，約12年前以每間30萬元購買3間深水埗600呎實用面積的 唐樓，各橺成4個套房各收租$7000以上，2008年購買第4間已經裝修成6套房的唐樓，作價約80萬元，低於市價120萬30%！她投資的唐樓完全不 需要借貸供樓，及投資取向與我完全相同，均是選購大面積極高層最便宜及回報率最高的唐樓。她另外在國內鄉間購置多間樓房收租，惟回報自然比較香港的回報率 15%低得多。她近十年完全不需要工作了。

為何我老是只購得市價唐樓，而她每次均購得比市價低30%的唐樓？一如所料，她不單給予更多的 佣金地產代理，更是近乎每天中午均請區內數十店舖代理飲茶，因此，每年只有1-3個超便宜的放盤便被她購入，例如2008年購入那唐樓，每月收租 近$9000，回報率近14%，便是前業主突然經濟上遇上急需，才作出如此便宜價格，惟獨是必須立刻成交，即不能等待銀行借貸的買家，正合我等投資者意 願。

算一算她12年前買下那些唐樓，每間每月收租$7000，成本30萬元，回報率是28%左右，即不到4年已經回本。大家相信已經發現 出了另一問題，為何我曾經分享一位該區地產經紀的真實故事，在她身上變樣了？那經紀3年內只購買2間唐樓，其中1間已經在購入14個月內被收購，賺取3倍 回報。我亦多番分析，市區唐樓平均持有十年，便被收購。那麼，她持有4間唐樓，平均持有十年，怎的沒1間被收購？一方面是她運氣/天意使然(部份街坊估計 出為何天父不由她投資順利，私隱關係不便說出)，另一方面，十年內被收購此一分析是由2008年1月份起有效，因當時市區重建局公佈，20年內把所有市區 唐樓重建，若是手持多間唐樓，被收購的機會自然是大得多，大約是10年。

購低於市價三成的唐樓，投資回報14厘，在目前銀行利息低於1厘 情況，算是極佳，再者，10年內被收購下另外有300厘的回報，直是可觀回報啦，大家賺到錢，多些捐款給予我等慈善機構，展智會也好，公益金也好，收入高 了不用上班，來登記作義工呀，造福社會，亦為自己在天國的銀行作更大的儲蓄呢。

題外話一句，極多新移民初來港那幾年，每天工作20小時來儲蓄第一筆錢，住在極高層唐樓套房的辛勞生活，值得欣賞。