2014年8月29日 星期五

80後成為包租公


3層樓收租寧
「80後」Gen非生於富裕之家,年僅30歲的他3、4年前已開始短炒物業賺微利,至今已「升呢」專攻長綫,現時更持有「兩個半」物業放租,但自己則居於月租$2,500的套房……是不是很想聽聽他的故事?

Gen 小時候父母離異,爸爸把單位留給他們三母子,他第一次下決定買樓竟然只有16歲,「97年樓價高企,有代理『焗』媽媽以$330萬賤價賣出我們900餘呎 的美孚新邨單位,她又不懂拒絕人……」賣出單位後,眼見樓價日日升,作為大兒子,Gen立即拿主意以約$390萬買入同屋苑一個面積較小的單位自住,成交 不久單位就升至$400多萬。16歲的他首次發現,買樓可以做按揭,不用立即找清數之餘,原來還可以賺錢。

短炒獲微利 不及長揸

2003 年,沙氏席捲香港,單位跌價至$150餘萬,Gen決定賣樓,「因為想搬到旺角,也計過數,跌價不只是我間屋跌,我不執着,平賣平買不算蝕。」結果他賣了 樓,再以$80餘萬購入位於窩打老道翠園大樓一個電梯不到的700呎單位自住。Gen自言2007年已留意到不少外國消息指金融風暴即將來臨,所以08年 初便把心一橫以$230餘萬賣掉單位,由業主變回租客,「真的很幸運,我們一租下新屋,便聽到翠園那個單位跌價至只有百多萬。」

除了「機 緣巧合」下學會了買賣樓宇,Gen的工作經驗也讓他體會不少,Gen中學畢業後打工儲了些錢,喜歡做生意的他試過與友人合資開酒吧、cafe及音響公司, 賺的是微利,卻悟出一個道理,「做生意永遠都是業主贏,賺得愈多租就愈貴,我的酒吧月租$7萬多,做老闆最初一個月賺萬多元,到後來只有$6,000,所 以,一定要做業主。」

2008年,Gen以自己的積蓄買了首個屬於自己的物業,成交價$73萬,當時主要希望靠短炒賺錢,數月之後便 以$83萬賣出單位,賺取數萬元微利,同年再以約$110萬買入另一個300餘呎單位,月租$9,000,「摸貨來的,樓都冇睇過,很快又賣出去,我記得 只賺了$7萬。」09年初,他又與朋友夾錢,以約$390萬買入紅磡海濱南岸一個一手單位,月供$9,000多,月租卻能收$12,800,Gen笑言自 己是為了方便「看住」層樓,才到黃埔區做地產經紀。一年多後他又賣掉單位,帳面賺$70多萬,好像是愈來愈進步。不過他卻謂自己從前的投資方法很蠢,「短 炒賺的是微利,當年不懂計,那些單位的租務回報其實很高,收兩年租又可以買一間,而且,由美孚新邨開始計,不賣的話間間現在都升值兩、三倍了。」

租金夠供款 不介意平小小放租

與 Gen同齡的人可能連睇樓都未試過,去年他卻已經轉個玩法。「後來到了荃灣區做地產代理至今,投資感覺也成熟了,去年9月跟朋友夾錢買入爵悅庭一個700 呎單位放租。」單位買入價$360萬,以$12,800租出,回報率高達4.3%,該物業現時估值$500萬,但Gen說換貨可以,但不會再賣樓套現。今 年4月,Gen又獨資以$233萬購入何文田富威花園一個400餘呎單位,隨即以$8,500租出,「市價是$9,000,但我不執着,總之收租夠供樓就 好,我直接問代理同類單位那個最平,我就比它再平一點點。」Gen說這招永遠有用。「那個富威花園單位,一天便告租出。後來再買入荃灣縉庭山一個開放式單 位,由於付了五成首期,月供僅約$3,000,月租$8,000。」

買入的單位都租了出去,這位年輕業主住在那裏呢?Gen多數時間與家 人同住,寧願交租給媽媽,買樓暫時是為了賺取穩定的租金收入。09年Gen又教媽媽把自己的單位一拆二(賣掉自住單位再買兩個較平的單位,一個自住,一個 收租),新屋不夠位,他才獨個兒到旺角先達大廈租住套房,收回其中一個單位自住不就行了嗎?「你當我住不起吧!我的單位租金起碼$8,000,自住即是沒 有了$8,000兼要付錢供樓,我的套房才月租$2,500,後生仔不用住那麼好,反正一天又沒有多少時間在家。」作為年輕業主,Gen謂自己很滿意那不 足100平方呎的小套房,起居方便之餘又可慳錢。

「有時不明白我的客人,為$10萬傾2、3個星期,$10萬做九成按揭你才多付$1萬,另外的可分30年付,但遲了收租可能1個月損失$1萬。」他的主區有不少較「手緊」的上車、新婚客,Gen有時也會勸他們買個單位收數年租,先住在父母家,過幾年再買一個單位自住。

息口

Gen 認為,投資物業比股票、外滙低風險,回報亦可觀,「香港地少,人愈來愈多,樓是必然會升值的,而且到最後你起碼可以住進去。」他謂自己入市不太在乎樓價高 低,現時亦正繼續物色心頭好。同時供多個單位,最大的風險也許是銀行加息,但Gen認為現時既然持有物業皆為供平過租,自然就可「積穀防飢」,「最近常說 加息,但我認為現時的息口仍是很低,沙氏時都3、4厘,97時20厘的都見過。」他笑言做收租公最大的風險是租客死在單位內,導致單位不容易再出租,自己 亦不想住進去,「但我已想到方法『解決』,下次我替租客買份人壽保險不就行了嗎?在租約期內我一直替他供保險,有事對我有保障,完了約沒有死我就把受益人 轉回他的家人,他想的話可以繼續供,他一定願意的!」也許,就是這種態度和膽識,帶領Gen成為今天的「80後」收租公。

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