買·賣關係

投資心得 -- 買‧賣‧關係
轉載 : by Ricky @ 2011.12

分享作為投資者與地產代理的關

如果說磚頭是硬件，那麼地產代理就是軟件了.
Agent 主要服務範圍包括「住宅，工業，商業，舖位」.由於小弟曾於同一時間投資這四類物業，所以不可能每一Agent打交道，首先我會選擇一些合得來的 Agent作為自已人，人稱「御用」.每間大行會選擇一個（最多兩個），例如大行「中，美，利，港」，即至少有四個，還未計及工商舖和小型代理行（陀 地）.'御用'亦師亦友，大家平起平坐，不論旺淡季都要保持聯絡，分享巿場最新訊息.由於要與各大行'御用'保持良好關係，能力許可的話就要'派餅仔'， 例如今次入貨經A御用，下次盡可能就要用其它御用.否則，當有低水盤時，其它御用未必第一時間找你.張心比已，Agent一樣取易不取難，由於底薪不高， 自然要傾向高commission的買賣/租務，因花時間在一個1000萬的買賣與100萬的買賣都是一樣的.只是客路不同而已.又例如話小弟有一車位放 月租$2000，一般Agent會話「羅生，冇問題，等我做做工夫，有消息就盡快通知你」，當然最後不了了之.但「御用」就不同，他們會盡力找客，甚至乎 印寫放租單張，放入每戶潛在租客的信箱中.又例如話早前財務自由同學會有一同學想幫一志願團體找寫字樓租務，租金約$6000.於是我找一位御用幫忙，解 釋只是想幫志願團體，不久他以整理好文件上到我辦公室，還慢慢解釋這幾個單位的優點與缺點，再者還承諾不收租客傭金（他平時不會做這小生意）.這個就是 「御用」與「投資者」的關係.要做一個成功的投資者，「御用」是不可缺小的一環.

作為投資者的[

投資者應有寬濶的胸襟,不介意接"摩貨",更不應計較賣方短期的利潤(我反而欣賞對方的眼光),要計就計掂自己條數,計下件磚頭的上行升幅及下行風險.更要有兩手準備,就是銀行不批按揭下要有full paid的準備.
大家都知道行多一步,理想好快達到.大家又有否想過開好支票(只簽名,冇金額內容)一早交給[御用],待機會一到,只需電話確認價位.就馬上GO GO GO!(不用走多轉).若個盤超低水就要在臨約中簽"必買必賣".咁就小心駛得萬年船.

作為投資者的[

先 了解(舖位)新近成交價,預備一份宣傳單張.內容包括舖位地址,面積,門濶,位置圖,意向賣價,管理費,地租,差餉.還要有舖位相片及其優點等等.再以電 郵轉寄去地產代理.Agent一般取易不取難,若對方資料齊全,他們只要略為修改(如放公司heading...)即可轉寄到客户手中.在有充足準備下, 成功賣出的機會便大大提高.

而[誠信]亦非常重要,當承諾Agent的實收賣出價時,若有票收,亦不應[反價],錢是賺不盡 的, 反而要重視與[御用]細水流長的關係.我亦會[論功行賞],如底價1000萬沽出就有1%佣金,那麽可鼓勵Agent如成交價做到1050萬,佣金可上調 到1.5%.大家高興,何樂而不為,有時真係有意外驚喜的.還有簽臨約前(尤其是舖位),務必交給律師樓確認條款方可簽署賣出.因鋪位陷阱多,當炒家在成 交期前[摩]不出或市況逆轉,會用千萬理由去踢契(不完成交易).小心為上.