買·賣關係

投資心得 -- 買‧賣‧關係
轉載 : by Ricky @ 2011.12

分享作為投資者與地產代理的關

如果說磚頭是硬件，那麼地產代理就是軟件了.
Agent 主要服務範圍包括「住宅，工業，商業，舖位」.由於小弟曾於同一時間投資這四類物業，所以不可能每一Agent打交道，首先我會選擇一些合得來的 Agent作為自已人，人稱「御用」.每間大行會選擇一個（最多兩個），例如大行「中，美，利，港」，即至少有四個，還未計及工商舖和小型代理行（陀 地）.'御用'亦師亦友，大家平起平坐，不論旺淡季都要保持聯絡，分享巿場最新訊息.由於要與各大行'御用'保持良好關係，能力許可的話就要'派餅仔'， 例如今次入貨經A御用，下次盡可能就要用其它御用.否則，當有低水盤時，其它御用未必第一時間找你.張心比已，Agent一樣取易不取難，由於底薪不高， 自然要傾向高commission的買賣/租務，因花時間在一個1000萬的買賣與100萬的買賣都是一樣的.只是客路不同而已.又例如話小弟有一車位放 月租$2000，一般Agent會話「羅生，冇問題，等我做做工夫，有消息就盡快通知你」，當然最後不了了之.但「御用」就不同，他們會盡力找客，甚至乎 印寫放租單張，放入每戶潛在租客的信箱中.又例如話早前財務自由同學會有一同學想幫一志願團體找寫字樓租務，租金約$6000.於是我找一位御用幫忙，解 釋只是想幫志願團體，不久他以整理好文件上到我辦公室，還慢慢解釋這幾個單位的優點與缺點，再者還承諾不收租客傭金（他平時不會做這小生意）.這個就是 「御用」與「投資者」的關係.要做一個成功的投資者，「御用」是不可缺小的一環.

作為投資者的[

投資者應有寬濶的胸襟,不介意接"摩貨",更不應計較賣方短期的利潤(我反而欣賞對方的眼光),要計就計掂自己條數,計下件磚頭的上行升幅及下行風險.更要有兩手準備,就是銀行不批按揭下要有full paid的準備.
大家都知道行多一步,理想好快達到.大家又有否想過開好支票(只簽名,冇金額內容)一早交給[御用],待機會一到,只需電話確認價位.就馬上GO GO GO!(不用走多轉).若個盤超低水就要在臨約中簽"必買必賣".咁就小心駛得萬年船.

作為投資者的[

先 了解(舖位)新近成交價,預備一份宣傳單張.內容包括舖位地址,面積,門濶,位置圖,意向賣價,管理費,地租,差餉.還要有舖位相片及其優點等等.再以電 郵轉寄去地產代理.Agent一般取易不取難,若對方資料齊全,他們只要略為修改(如放公司heading...)即可轉寄到客户手中.在有充足準備下, 成功賣出的機會便大大提高.

而[誠信]亦非常重要,當承諾Agent的實收賣出價時,若有票收,亦不應[反價],錢是賺不盡 的, 反而要重視與[御用]細水流長的關係.我亦會[論功行賞],如底價1000萬沽出就有1%佣金,那麽可鼓勵Agent如成交價做到1050萬,佣金可上調 到1.5%.大家高興,何樂而不為,有時真係有意外驚喜的.還有簽臨約前(尤其是舖位),務必交給律師樓確認條款方可簽署賣出.因鋪位陷阱多,當炒家在成 交期前[摩]不出或市況逆轉,會用千萬理由去踢契(不完成交易).小心為上.

以戰養戰要租值、更要升值

要租值、更要升值

2012/1/25 上午 12:08:32
網誌分類: 磚頭攻略

投資磚頭用現金流概念又真係冇錯嘅，只不過未必可以創做出最佳投資回報。YC講過:"投資物業主要係賺佢個升值，租金只係用黎養住佢等升值"，初時都明D唔明D，未能體會箇中真理。經過左兩年實戰再回看，漸漸更深入領悟呢句嘢。投資物業不能只看租值，賺取升值先係最緊要。

有 位前輩曾經用股票比喻點化過我......"買一只穩定派5%息嘅股票，若股價下調20%已經等於幾年派嘅股息"。收5%租好似好好，但若樓價下調 20%，已經唔見左4年租金，倒不如留現金等待時機才入市。另外，財叔成日講"一定要買有明天嘅樓"，亦道出賺升值錢的真理。鋪位投資者Ricky金句" 以戰養戰"(意即用收來的租金去支付磚頭的日常開支，等佢自己養自己作持久戰等升值)，其實Ricky與YC的見解係一致，收租等升值。綜合以上幾位網上 殿堂級磚頭投資者的見解，賺取磚頭的升值重要嗎?

我當初以為學富爸爸咁靠高租值去增加正現金流就係投資磚頭嘅黃道，能製造高租金出來就等 於有高增值。對某些磚頭而言的確如是，但升值未必直接與租值掛勾。高租值只是引發升值的其中一種原素，但尚有很多其他原因令磚頭升值，例如潛在租值未被發 現、客源錯配、新基建、新政策、新概念、追落後......等等。發掘高升值物業當真好考投資者經驗、膽色、人際網絡以及由網友火雲邪神提出的買樓十能 力。由於我仍是學神級投資者，故未能分享如何選購升值樓的方法，各位可向網上或身邊的高人請教!

 

買樓十能力 - by 火雲邪神
@ Aug 2010

搵錢力    運算力
自制力    腳骨力
儲錢力    忍耐力
借錢力    判斷力
分析力    議價力

但 磚頭未升值前，你必須保命。你可唔可以吓吓full pay買樓? 如果可以到到真係恭喜你，你必能等到升值的一天。如果你同大部份投資者一樣要向銀行承辦按揭，那你就要計好數，按揭還款、差餉、地租、管理費等都係每月固 定支出;維修、經紀佣金等非固定支出;加上等待物業出租時的真空期開支及加息等，故此投資者必須有足夠的儲備以應付各項開支。除非你有用之不完的強大儲 備，不然以戰養戰是長期抗戰等升值的取佳良策。儘管升值潛力如何高也要有能力去等那一天出現!

如你有辨法找到高租值又高增值物業去投資， 那就恭喜你~!  不然，初階磚頭投資者應先以能製造現金流的高租值物業作為投資首階段目標 (如本身是有米生意人或高收入人士可跳過呢個Step)，待現金流穩定後始可向高增值的物業進發，這樣才可增加防守能力，令自己立於不敗之地，即使睇錯市 或入錯貨，仍有足夠實力應付!

投資工商大廈天仙局，自編，自導，自演

呢篇文早在11年11月時已想出, 因為實在氣頂, 但礙於公司事忙, 連日OT所以冇時間打. 窮爸其實向來只搞細細粒單幢住宅, 不沾手工/商/地舖, 主要因為資本有限, 而SSD令資金凍結時間長了, 升幅放緩亦令加按空間減少. 於留意下工廈同地廠, 

由於刨左多年置業家居/睇樓王, 分類廣告都會詳閱的. 見到荃灣有個地廠放, 登出來話自讓800sf有閣, 闊面可泊車過夜, 開價250萬連租約. 心想荀喎, 打去同個業主傾下, 有點cool但總算有問有答, 但講明租出了所以冇得睇. 於是標準動作, 查冊, check order, 看來冇大問題, 上手百零萬買入剛買入半年, 而家開一個double有點誇張. 亦按習慣找相熟banker估個價再實地視察, 係橫巷位入到貨車, 但調唔到頭, 不過廿幾呎闊門面, 門口可擺兩車過夜, 以鄰近租金計, 近5厘回報, 但銀行只估到160-170萬, 佢話半年點都唔會估足價, 但佢冇提其他問題. 一切都看似穩妥。

但我唔相信係街執到舊金果個人會係我. 著數一早被人chur左, 點會登格仔分類, 於是在個盤附近找個大行agent扮walk-in搵盤租, 姓氏當然也是流(冇簽睇樓紙), 因為我經常有兩個mobile no, 所以就算業主有經呢個agent放都唔會發現係同一個人, agent print左張plan出來俾我睇隔離放租的單位, 其實旨在打探個盤行內有冇咩風吹過. 看到那個自讓單位好似有點問題, 圖看該有800sf, 但實地睇應該冇咁大, 可能得一半, 點解會咁呢? 

於是返屋企call左第一手個S&P with plan張plan出來(盛惠15蚊), 嚇然發現同agent個圖唔同, agent個圖少了一忽Transformer Room & Switch Room, 第二日再視察現場, 看圖對位. 原來agent張圖係錯!!! 唔知係合謀定真係存檔有問題, 照計中原唔洗賺呢d錢, 講緊果五六萬生意, 於是發揮surveyor本性, 度一度個area, 得400sf, 唔係800sf, 400+400閣就800, 並唔係800sf有閣?? 

但我仍未死心, 既然收到5厘那怕佢係400定800呢. (對工商初哥來講, 咁諗真係好危險), 隔幾日又去睇, 發現佢又冇開門...唔做生意你點交租呀? 於是厚顏地同隔離機械廠做緊野個伯伯攀談, 發現原來幾年都冇開門, 終於明白, 再找agent求證多次, check租約, 及簽約公司CR, 明晒. 約係自己簽自己, 舖係得400sf, 平面圖係流. 唔業主係被人幢左買左件野返來所以要出手搵人接, 定係由頭到尾自編自導冇人知, 但呢個買賣過程教識我好多...工商要比住宅險窄得多. 唔清楚一定要查, 冇得估冇得或者冇得可能, 一切未confirm不簽. 總結學習要點:

1. Agent的floor plan可以係錯, 不能盡信, 唔肯定就查冊call張出來對.
2. 銀行估價唔會理資料真偽, 而家估到, 到正式申請查明後可能估唔到.
3. 實地視察, 不妨多看幾次, 有懷疑更加要再看多幾次, 看耐一點.
4. 資訊聆查不到工商物業的實用面積, 令買家容易買錯野. 度圖紙冇走雞.
5. 期期六合彩都有人中頭奬, 但要問問自己有冇咁好運, 冇o既就要加倍小心, 避免受騙.

(好似警訊 :p)

一舖可養您三代，一鋪亦可輸您清袋!

一舖養三代，一鋪輸清袋!

2012/3/2 上午 01:02:42
網誌分類: 磚頭攻略

有 好多朋友睇完Ricky投資舖位分享之後都興致勃勃，手痕痕想買間舖嚟厚切或者長線持有，感受吓咩叫一舖養三代。但對入門投資者而言實在超易比上手業主厚 切繼而被迫長線持有(即坐艇)或損手離場，一舖輸您清袋。所以行動之前要停一停、諗一諗，諗清楚自己點解要買，小心貪字得個貧!

Ricky D文章係分享佢選擇舖位嘅思維，但好多讀者只係專注在買入賣出價，以為買舖必賺，急急欲試，其他內容嘢睇過就算，跟本冇去留意佢每一個磚頭項目嘅思維同心 路歷程。我耐唔屎都有同 Ricky吹下水，所以我所知的項目細節比文章內容提及的多，佢搜集資訊好鬼認真、勤奮同好有熱誠;佢嘅磚頭分析力同觸角都好鬼強;而最勁嘅係佢人際網 絡，收明風收暗風都比一般入門投資者多同快，而已出、入、租都有經紀網絡去支援。唔好只睇投資者賺幾多幾多，佢地背後負出咗幾多係睇唔到。又冇做功課又冇 網絡支援下隨便入貨贏面有幾高呢? 係唔係一買即賺長升不跌呢? 值得好好去思考!

投資舖位係好考眼光，買入一個高租值同高升值潛力嘅舖 位真係冇得輸，問題係點樣去判斷一個舖位真正租值同升值潛力價值呢? 靠估? 靠運? 靠Agent話抵買? 聽聞呢家嘢要好睇經驗同網絡。我見我D投資舖位朋友都係做咗好多功課先入市，而且買賣或出租舖位都有成Team經紀網絡支援。另外，我又成日諗...好嘅 舖位，業主會唔會咁易沽出? 以Ricky個大圍大大舊為例，佢打算長期持有，直至願景或外在因素改變先會考慮沽出。另另外，喺一線街好似廣東道一帶咁有自由行概念同願景嘅舖位，好多 業主都唔會放盤，即使放盤都係明天價! 再者，好多舖位投資者都係高手或高高手，要由高手手上接貨之後仲要跑贏大市真係咁容易? 我成日都覺得荀嘢唔會咁易落到自己手! 落到自己手多數都係有引號嘅"荀"嘢! 平時自己有咩益過D經紀呢? 咁經紀又點解要益我呢? 現階段最好都係企埋一邊睇吓朋友點玩學吓嘢先!

另外要提嘅係量力而為，唔好為買舖而買舖。2005年有位磚頭前輩話買舖要6%入4%出為 之安全，而打後幾年我見住佢用呢條formula成功安全出入咗兩件舖，前輩近兩年已冇咩大攪作，只保持強大購買力去等等等，立於不敗之地。據知依家一般 舖位投資者個pattern係4%入2.5%出，由回報率去睇呢幾年又已經升咗一大截。依家利息都算平，舖位按揭有機會~2.5%做得到，但銀行對舖位未 必批到太長年期按揭，即使有租收都好有可能會有負現金流情況出現;萬一租唔出或者租唔到2.5%，月月都要嘔突。持貨能力都好決定輸贏，假設你2005年 入貨，如果持有到依家一定執唔少，但有冇諗過一旦持貨能力唔夠，頂唔頂得過2008年金融海嘯呢? 嗰陣好多舖位商戶摺咗、走佬或要求減租，持貨能力唔夠強好易一鋪清袋! 舖位好蝦人玩，住宅衰極平市價小小一定會有人租，但經濟唔好時工商舖都會窄窄地，位置唔好或做唔到生意平都冇人租。如果只靠收租嚟供舖又冇儲備，一個浪已 經可以KO咗唔少小投資者! 

一舖可養您三代，一鋪亦可輸您清袋! 小心為上，唔好貪，祝君好運~!