記 得以前我仲係細路仔嗰陣, 老豆時時帶我上山頂玩. 坐纜車, 行老襯亭, 食雪糕, 影吓相, 感受一吓山頂嘅貴氣. 玩完之後, 通常會由山頂行落兵頭花園, 當時我對半山區充滿好奇, 感覺好新鮮. 嗰區d樓好高, 好靚, 同我哋住嗰度好唔同. 當時天真無邪嘅我(估唔到日後做咗火雲邪神)問老豆 :「老豆, 我哋幾時搬嚟呢度住呀?」問完之後我眼中係充滿期待嘅. 期待老豆會同我講 :「仔呀, 好快架啦, 等老豆賺多d錢, 到時就喺呢到買番間靚樓, 咁我哋全家咪可以搬嚟呢度住囉!」 但係我所得到的答案竟然係咁令人失望. 老豆話 :「發夢啦你, 我哋住公屋架咋, 半山區係d有錢佬住架! 我哋咁窮, 有鬼錢住咩? 你比心機讀書啦! 如果唔係, 第時連公屋都無得你住呀! 仲話住半山區.」 呢句說話對一般人嚟講通常都好frustrated, 係會嚴重打擊人嘅自信心嘅, 尤其係對一個細路仔嚟講. 但係我係例外. 雖然當時我都非常失望, 知道靠老豆嘅話, 就唔洗止意住到半山區, 但係我心諗: 「老豆, 你住唔到啫, 唔等如我住唔到呀.」正所謂寧欺白鬚公, 莫欺少年窮, 就係咁我就立下決心, 努力讀書, 發奮圖強, 誓要出人頭地, 搬入半山區. 可能因為老豆嗰番說話, 所以我對半山區嘅樓, 有一種情意結, 希望可以喺半山區買樓. 叻比我老豆睇.
賣 咗師姑樓之後, 套現咗大約280萬. 馬上叫御用搵盤. 目標區份係西半山. 半山區係傳統豪宅區. 我覺得呢區豪宅會跑贏大市. 選西半山係因為自己仲未夠斑買山頂或中半山, 東半山離我公司比較遠, 難管理, 所以西半山最適合不過. 西半山近半山行人自動梯, 近中上環核心金融區, 近蘭桂芳, 潛在租客非常優質. 御用帶我睇咗大約20個盤左右, 最後集中睇羅便臣道某知名屋苑. 有大平台, 有會所, 有停車場, 有shuttle, 屋苑式, 所有設施及規模非單幢樓可比, 而且實用率非常高(85%). 當時市場喺大升市初段(2007年中), 盤源比較多, 叫價合理. 經過一輪睇樓, 議價, 最後買咗一間中高層900呎, 作價650萬, 雜費+裝修約50萬, 總投資700萬, 資金需求650萬x 30% = 195萬 + 50萬 = 245萬. 套現咗嘅280萬應付得卓卓有餘. 仲有約35萬落袋. 就係咁升呢咗. 由山腳換上半山, 投資加大咗(由300加到700萬), 借錢借多咗(由180加到455萬). 700萬投資係由銀行貸款(455萬), 賣師姑樓利潤(160萬)同埋自己資金(85萬)支持. 即係話我用85萬控制咗700萬資產. 符合以小控大嘅投資原則.
本來呢間半 山樓曾經想過自住, 但係喺搵樓, 睇樓期間, 了解咗呢區嘅交通同環境, 發覺唔係好啱自己, 所以放棄咗自住, 維持出租. 正如我分析, 呢區租客非常優質, 結果搵到一位租客, 係HXBC人事資源部阿頭, 鬼婆嚟嘅, 一個人住, 租金32K, 非常理想. 租金已經多過供款(約1.7萬)+差管(約0.2萬), 正現金流約1.3萬. 單計利息2.1%(約0.8萬) +差管(約0.2萬), 淨利潤係約2.2萬, 非常厲害.
故事仲未完, 到咗2010年中, 當時非常流行H rate按揭(普遍做緊H+0.7%), 加上我鍾意加按嘅性格, 所以決定轉按, 希望套現及減息. 最後成功轉按, 銀行估1000萬, 借700萬, 扣除現有按揭(約400萬), 成功套現大約300萬. 完全等如賣師姑樓利潤(160萬)同埋自己資金(85萬)再加幾年還嘅本金(55萬). 即係話呢間半山樓係0首期. 700萬投資完全由700萬新貸款支持. 利息仲要少過轉按前, (舊loan) 400萬x 2.1% = 84K(每年), (新loan) 700萬x 1% = 70K(每年). 半山樓現市值大約1200萬. 淨值1200萬 - 700萬 = 500萬, 即係話當初85萬變咗(500萬+160萬(師姑樓利潤)) = 660萬, 已經多過晒我咁多年打工及做生意剩落嚟嘅錢, 仲未計其他樓嘅利潤呢! 呢d就係買樓, 翻新, 增值, 出租, 換樓, 再翻新, 再增值, 加按套現嘅威力.
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