以戰養戰要租值、更要升值

要租值、更要升值

2012/1/25 上午 12:08:32
網誌分類: 磚頭攻略

投資磚頭用現金流概念又真係冇錯嘅，只不過未必可以創做出最佳投資回報。YC講過:"投資物業主要係賺佢個升值，租金只係用黎養住佢等升值"，初時都明D唔明D，未能體會箇中真理。經過左兩年實戰再回看，漸漸更深入領悟呢句嘢。投資物業不能只看租值，賺取升值先係最緊要。

有 位前輩曾經用股票比喻點化過我......"買一只穩定派5%息嘅股票，若股價下調20%已經等於幾年派嘅股息"。收5%租好似好好，但若樓價下調 20%，已經唔見左4年租金，倒不如留現金等待時機才入市。另外，財叔成日講"一定要買有明天嘅樓"，亦道出賺升值錢的真理。鋪位投資者Ricky金句" 以戰養戰"(意即用收來的租金去支付磚頭的日常開支，等佢自己養自己作持久戰等升值)，其實Ricky與YC的見解係一致，收租等升值。綜合以上幾位網上 殿堂級磚頭投資者的見解，賺取磚頭的升值重要嗎?

我當初以為學富爸爸咁靠高租值去增加正現金流就係投資磚頭嘅黃道，能製造高租金出來就等 於有高增值。對某些磚頭而言的確如是，但升值未必直接與租值掛勾。高租值只是引發升值的其中一種原素，但尚有很多其他原因令磚頭升值，例如潛在租值未被發 現、客源錯配、新基建、新政策、新概念、追落後......等等。發掘高升值物業當真好考投資者經驗、膽色、人際網絡以及由網友火雲邪神提出的買樓十能 力。由於我仍是學神級投資者，故未能分享如何選購升值樓的方法，各位可向網上或身邊的高人請教!

 

買樓十能力 - by 火雲邪神
@ Aug 2010

搵錢力    運算力
自制力    腳骨力
儲錢力    忍耐力
借錢力    判斷力
分析力    議價力

但 磚頭未升值前，你必須保命。你可唔可以吓吓full pay買樓? 如果可以到到真係恭喜你，你必能等到升值的一天。如果你同大部份投資者一樣要向銀行承辦按揭，那你就要計好數，按揭還款、差餉、地租、管理費等都係每月固 定支出;維修、經紀佣金等非固定支出;加上等待物業出租時的真空期開支及加息等，故此投資者必須有足夠的儲備以應付各項開支。除非你有用之不完的強大儲 備，不然以戰養戰是長期抗戰等升值的取佳良策。儘管升值潛力如何高也要有能力去等那一天出現!

如你有辨法找到高租值又高增值物業去投資， 那就恭喜你~!  不然，初階磚頭投資者應先以能製造現金流的高租值物業作為投資首階段目標 (如本身是有米生意人或高收入人士可跳過呢個Step)，待現金流穩定後始可向高增值的物業進發，這樣才可增加防守能力，令自己立於不敗之地，即使睇錯市 或入錯貨，仍有足夠實力應付!