套房是否合法?劏房合法嗎？

套房是否合法?

一直以黎我都以為套房係唔合法，直到今年年初睇睇左 Calvin Yau 個Blog再了解之後先知只要跟足消防同建築物條例去做，攪套房係原全冇問題。有位朋友同我講佢舊年整左個一開二套房，期間有屋字署職員入屋睇過之後收 隊，又真係冇問題咖播~!   又有另一位朋友個幾月前在拍賣場買左個比市價平30%左右兇宅，將於5月初收樓，朋友初步打算一開四套房。今日整理左一D資料比佢，順手post埋出黎比 各blog友參考下。

過去幾年我對投資磚頭嘅睇法有D唔同咗，雖然現金流好吸引，但自已越黎越懶唔想打理，又唔想委託人去攪，所以套房唔再係我杯茶。但我都係衰八掛，呢次有機會睇朋友攪套房，我都可以享受整個過程，正~!

 

如何知道套房是否合法?
By    :  Calvin Yau
Source:  http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=C44SG65FGH165972&id=368114

自近年政府打擊"劏房"以來,好多人都覺得劏房係違法,政府日後會加以打擊及發出清拆令。所以多左人唔敢整or驚日後要清拆,就連地產都奉勸我,好危險。

其實,我本人立場覺得劏房一定唔會一刀切先,全港咁多劏房,D人冇得住,訓邊先?大單位又比唔起租,公屋又起唔切,現時公屋輪侯冊近10萬個申請,咁即係迫D人去社署拿租金津貼,到時仲大獲,實行訓係立法會過夜示威。

其實,劏房只要做得安全唔違法,唔觸犯3方面的《建築物條例》就可以。我地聽下林鄭月娥講咩: 「劏房」一般情況只會在三個方面觸犯《建築物條例》：即阻礙消防通道、因負荷過重而影響樓宇的結構安全和導致嚴重漏水。發展局的工作是要全力確保這些「劏 房」不會構成樓宇安全問題。http://www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases /press/index_id_6916.html

根據屋字署的"常見問題 - 分間樓宇單位(劏房)" 有明確的指引什麼是違法。
http://www.bd.gov.hk/chineseT/services/index_faqJ.html 

進行有關「劏房」的建築工程應注意那些消防安全事項 ? 

樓宇的消防安全包括適當的耐火結構，足夠的逃生通道及消防和救援進出途徑。進行有關「劏房」的建築工程時應注意以下事項:

i) 不應拆除原有的防火門或以不符合防火標準的門代替
ii) 若保留單位原有入口的防火門而單位佔用人總數不多於30人，通往分間樓宇單位的室內走廊的淨闊度需不少於0.75米; 若多於30人，室內走廊的淨闊度需保持不少於0.85米
iii) 若單位原有入口的防火門被拆除或以不符合防火標準的門代替，通往分間樓宇單位的室內走廊的淨闊度需不少於1.05米。此外，各分間樓宇單位之間的分隔牆及 室內走廊兩旁的牆壁都需具有不少於一小時的耐火時效，而各分間樓宇單位的入口的門需為自掩門、防煙及具有不少於一小時的耐火時效
iv) 不應在逃生樓梯的圍封牆開鑿額外門口
v) 不應開鑿通氣口連接逃生樓梯
vi) 不應於單位與逃生通道的耐火分隔牆開鑿通風洞口及安裝空調機/抽風機
vii) 若在單位外安裝鐵閘，不應阻塞逃生通道
viii) 分間單位不能阻塞或封閉通往另一逃生樓梯的通道

怎樣分辨有關「劏房」的建築工程 是否違反《建築物條例》? 

如果發現以下情況，有關的「劏房」的建築工程有可能違反《建築物條例》:

a. 分間單位的地台加厚過度，可能令樓宇負荷過重
b. 加設的間隔牆頂部與天花板發現裂縫，可能是因為樓板負荷過重
c. 在地板上近懸臂式露台位置發現裂縫，可能是因為懸臂式露台的構件負荷過重
d. 部份結構構件 (例如橫樑 樓柱或結構牆) 被拆除
e. 在結構牆開鑿通口
f. 在街道上方的露台加設厠所/廚房
g. 在分間單位外安裝阻塞逃生通道的門/鐵閘
h. 原有的防火門被拆除或以不符合防火標準的門代替，例如空心木門
i. 分間單位門口可直接進入逃生樓梯/防煙間
j. 分間單位有通氣口連接逃生樓梯/防煙間
k. 不能通往樓宇原有的第二道逃生樓梯
l. 排水渠有漏水徵狀
m. 下層單位的天花板有滲水或混凝土剝落情況
n. 分間住用單位並無窗户以供天然的照明與通風

因此,只要依足屋字署指引來整,一樣係合法。唔怕一萬,至怕萬一,難免日後有人會舉報你,所以整得安全同合法就冇問題。

 

補充資料 
By    :  Kenneth Ko
Source:  http://penfan.longluntan.org/t147-topic

我嘗試給一些個人愚見，如果其他朋友仔也有任何做法和見議，也希望可以和大家分享和討論。

i) 不應拆除原有的防火門或以不符合防火標準的門代替 
每隻有證書的防火門，其實價錢也很相宜，所以不會用太大成本。 

ii) 若保留單位原有入口的防火門而單位佔用人總數不多於30人，通往分間樓宇單位的室內走廊的淨闊度需不少於0.75米; 若多於30人，室內走廊的淨闊度需保持不少於0.85米
所以購買單位的面積在600尺左右為上限，基本祇是做四至五個套房，所以入住人數是不會多於30人，所以室內走廊的淨闊度0.75米內，是沒有多大的問題。 

iii) 若單位原有入口的防火門被拆除或以不符合防火標準的門代替，通往分間樓宇單位的室內走廊的淨闊度需不少於1.05米。此外，各分間樓宇單位之間的分隔牆及 室內走廊兩旁的牆壁都需具有不少於一小時的耐火時效，而各分間樓宇單位的入口的門需為自掩門、防煙及具有不少於一小時的耐火時效
這是整座大廈共同的問題，在大廈維修時，便一定可以解決。 

iv) 不應在逃生樓梯的圍封牆開鑿額外門口
不去開鑿觸犯便沒有問題。 

v) 不應開鑿通氣口連接逃生樓梯
將通氣口經天井和向後巷單位安裝通氣口。 

vi) 不應於單位與逃生通道的耐火分隔牆開鑿通風洞口及安裝空調機/抽風機
不去開鑿觸犯便沒有問題。 

vii) 若在單位外安裝鐵閘，不應阻塞逃生通道
可以做趟閘，如果是推向外鐵閘，便要開向窗身，不要開向另一套房入口。至於大門口，也是做趟閘，或將門向內推。 

viii) 分間單位不能阻塞或封閉通往另一逃生樓梯的通道
所以購買單位時，必須留意大廈是否有獨立兩條逃生樓梯，而且一定要在單位之外。 

a. 分間單位的地台加厚過度，可能令樓宇負荷過重 
現時新做的套房，是不需要加高地台，所以不會令樓宇負荷過重。 

b. 加設的間隔牆頂部與天花板發現裂縫，可能是因為樓板負荷過重
如果是不加高地台，這問題便不會發生。 

c. 在地板上近懸臂式露台位置發現裂縫，可能是因為懸臂式露台的構件負荷過重
如果是不加高地台，這問題便不會發生。 

d. 部份結構構件 (例如橫樑 樓柱或結構牆) 被拆除
這基本是不可能觸犯的。 

e. 在結構牆開鑿通口
將通氣口經天井和向後巷單位安裝通氣口。 

f. 在街道上方的露台加設厠所/廚房
應完全不做任何加建，如果買後有加建，也必須清拆，以免日後觸犯法例。 

g. 在分間單位外安裝阻塞逃生通道的門/鐵閘
可以做趟閘，如果是推向外鐵閘，便要開向窗身，不要開向另一套房入口。至於大門口，也是做趟閘，或將門向內推。 

h. 原有的防火門被拆除或以不符合防火標準的門代替，例如空心木門
這是整座大廈共同的問題，在大廈維修時，便一定可以解決。 

i. 分間單位門口可直接進入逃生樓梯/防煙間
所以購買單位時，必須留意大廈是否有獨立兩條逃生樓梯，而且一定要在單位之外。 

j. 分間單位有通氣口連接逃生樓梯/防煙間
現時這一消防條例，如樓梯間有任何天井窗和通氣口，也必須用防火窗密封。 

k. 不能通往樓宇原有的第二道逃生樓梯
所以購買單位時，必須留意大廈是否有獨立兩條逃生樓梯，而且一定要在單位之外。 

l. 排水渠有漏水徵狀
這是整座大廈共同的問題，在大廈維修時，便一定可以解決。 

m. 下層單位的天花板有滲水或混凝土剝落情況
這便要自行和樓下業主相討，用最快時間解決滲水或混凝土剝落問題。所以做套房師傅的手工和用料，真是十分重要的。 

n. 分間住用單位並無窗户以供天然的照明與通風
所以在買單位時，便一定要小心留意，是否每一套房，也能夠有窗户以供天然的照明與通風。