五十萬買在層樓

實戰篇分享 : 五十萬買西環半山樓

小弟一向有投資磚頭, 但大部份投資都是集中在九龍區的大型屋苑, 但自從睇了財叔, 學神同YC兄個BLOG之後, 發覺原來投資香港區的舊樓, 回報比九龍區的樓高好多. 於是, 的起心肝踏出第一步衝出九龍區買香港樓! 哈~

事 發於2009年尾, 因當時自己沒有投資香港區的經驗, 所以就參考YC兄的物業表, 見到YC兄有物業投資在西環, 即時聯想起2014年西環將會有港鐵通車, 到時西環交通會方便好多, 所以今次就鎖定目標買西環樓! 於是即刻開始做功課去了解西環的環境. 至於資金方面就走去銀行加按了80萬出來, 看看該區有沒有200萬樓買, 然後膽粗粗走過去西環睇樓. 一開始就去睇YC兄的物業, 但發覺該區的樓價已升了很多….後來我發現一個奇怪的現象, 就是西半山即般咸道以上全部係豪宅地段非富則貴, 但為何般咸道對落幾條街d樓價差距很大 (即第一街, 第二⋯⋯街, 第三街及高街), 我知西半山的樓是依山而建, 而我自己有個感覺就係條街愈高, d樓就會愈值錢….所以最後我選擇了高街, 其中一個原因就係佢同般咸道只是一街之隔! 

正 因為資金有限, 所以代理推介了一間細細粒比我, 住宅位於高街非常接近港鐵西營盤站, 步行只須1分鐘, 經過一輪議價, 最後小試牛刀買咗間中層392呎, 145萬, 連同律師、經紀佣金再加上裝修費等不過5萬, 總投資150萬, 資金需求145萬x 30% = 43.5萬 + 5萬 = 約48.5萬. 套現咗80萬出來應付得卓卓有餘, 仲有約30萬後備資金, 就係咁即日就買咗間西環半山樓. 我好明確買呢間樓只為投資, 正如我分析, 呢區租客優質, 結果搵到一位到香港工作的外藉人士, 一個人住, 租金$8,000, 回報率都有6.5%, 非常理想! 單計利息H + 0.7% (約1厘), 差餉+管理費每月約$1,000 淨利潤每月約有$3,180 一年我就有$38,000元正現金流了, 一個字 ”爽”!

再計一計回報 :
利率 : H + 0.7% (約1厘)
樓價 : 145萬, 借7成1% 25年, 月供 $3,814 (還本金$2,943 + 利息$808)
現金流 : $3,180 x 12 = $38,000
供樓儲起本金 : $2,943 x 12 = $35,316 

以 當時環境計, 心諗喺西環實用面積有二百幾呎、平地lift、十幾樓、唔洗150萬都算ok啦, 輸錢的機會不大, 所以可以好放心投資這間細細粒項目, 而且層樓在這兩年間樓價已經翻一番, 現市值約$250-280萬, 租金約$9,000-10,000 正正符合我以小控大嘅投資原則, 今年初我可能再用這層物業加按, 如果成功加按以280萬7成計, 可以吐多100萬出來運用, 即係話這層樓是零成本呀!

1. 西港島線概念
西港島線2014年通車, 由上環至堅尼地城共有三個車站和十四個出入口, 新車站分別是西營盤、大學和堅尼地城站, 日後區內的交通更添方便.

2. 名校網11區
港島名校網, 故相信該區亦是不少打算為子女鋪路入讀名校的家長選擇.

3. 位置 (location)
鄰近香港大學, 中上環核心金融區, 租金會有保證!

4. 舊樓重建
西環一帶舊樓成為發展商爭相收購的目標, 已說明它的價值. 加上區內部分新盤平均呎價達15,000元，令西環舊樓頓成財團搶購對象.

5. 人口増長
縉城峰 - 由嘉里及市建局合作發展的西營盤第一、二街項目會在2009年底開售, 呎價約 $15,000-18,000元, 提供 488個單位

6. 設施 + 願景
西環正街正在興建行人自動扶手電梯連接第三街與般咸道, 工程預計於2012年中至底建成, 而該區食肆增多, 有條件形成一個新的SOHO區.

睇完呢個故事, 希望大家明白投資“要租值, 更要升值”, 以合理回報以戰養戰!只要大家平時做足功課, 一有機會來臨, 就要把握機會呀! 現在我會觀察2年後西環的變化, 當真正西港島線通車後, 同樣人流又會再增長, 就讓這個願景繼續飛吧!