2014年8月31日 星期日

人生要做好的三個投資決定

人生要做好的三個投資決定

2010/7/2 下午 12:15:00
網誌分類: 其他

今日睇到BLOG友轉載既一篇文章,覺得幾好。但係知易行難,又有幾多人真係可以做得到。下面講既3個投資決定未必人人做到,但做好3個投資準備就 一定冇壞。

人生要做好的三個投資決 定:

一、找份自己喜歡的專業,努力工作,不斷進步。

二、房價低迷時,逆流而上,買一套 Location、大小合適的好房子。

三、股市崩盤時,大手買入少數優質藍籌股。

 

因此,人生要做好的三個 準備:

1.積極存錢:在二、三項發生前,只能一直的存錢。

(銀紙貶值,不是買股票的原因。)

2. 耐心等待:不理市面上多瘋狂,自己多寂寞,好像現在不買便錯過了....切記:人人貪心,你要擔心。

(緊守:大跌市不賣,大升市不買。)

3.果斷抉擇:時間只放在工作上,別花在樓市、股市的觀察上;到二、三項發生時,才積極研究...果斷抉擇。切 記:人人擔心,你要果斷地逆流而上--貪心。

(事先定下一「認真」的合理價,大跌市中到價即買,別下調合理價。認真合理價是內涵值的50%或以下,就像買衣服打折般,不到半價三折,不買,只安 心的等,也不羨慕別人穿新衣服。)

唔好意思學神兄,過黎踩踩場啊!

brian:我點解成日叫人盡量做唔好做7成按揭呢?其實就係要做留跌市時的實力啊!例如用7成按揭買了間200萬的物業,等到樓市下跌15%或以上的時間,賣出便能套現只有30萬,如去買之前樓價要300萬的單位,以跌15%計便是約255萬了,到那時才以9成按揭去買,你便能賺了15萬差價了。這只是一個例子,實際做法還有很多其他因素要配合,你看看我之前的實際經驗,看看能否領略得到啦!這就是我平樓換貴樓的經驗啊!總之記住只換樓不賣樓最緊要啊!

我同意樓市下跌機會較上升大,但是實際又未必是這樣,正如去年大家又是否這樣覺得呢?但是結果如何呢?所以唔好去估,要去計,量力而為最緊要,那管他樓價是多少呢?記住我地唔係神,究竟何時是高何時是低,又有誰能預計呢?你唔覺失敗的物業投資者就係因為他們以為自己是神嗎?尤其是那些賣樓去做租奴的啊!

馬理奧:7成變9成按揭係一個逆流而上的方法,當然最緊要係睇銀行有無關水喉啦!但係其實沙士時銀行無關過水喉架!所以要睇係乜原因令樓價跌呀!

所以切記唔好同份工談戀愛啊!還是現實點好啊!

房價低迷時,逆流而上,買一套 Location、大小合適的好房子

 

果斷抉擇:時間只放在工作上,別花在樓市、股市的觀察上

如果是打工的,你永遠都不會發達,發達的只有是你老闆,除非你有霍建寧的頭腦同身手,否則只是替人嫁作衣裳,我會將自己的投資(買樓買股)當作一盤生意看,當未有實力的時候收入來源唯有依靠打工賺回來,到時機成熟後自己生意才能正真為自己帶來財富,因為老闆是不會一世都照顧我的

李嘉誠給年青人的98個忠告

1. 我17歲就開始做做批發的推銷員,就更加體會到掙錢的不容易、生活的艱辛了。人家做8個小時,我就做16個小時。

 

2. 我們的社會中沒有大學文憑、白手起家而終成大業的人不計其數,其中的優秀企業家群體更是引人註目。他們通過自己的活動為社會作貢獻,社會也回報他們以崇高榮譽和巨額財富。

 

3. 精明的商家可以將商業意識滲透到生活的每一件事中去,甚至是一舉手一投足。充滿商業細胞的商人,賺錢可以是無處不在、無時不在。

 

4. 我凡事必有充分的準備然後才去做。一向以來,做生意處理事情都是如此。例如天文臺說天氣很好,但我常常問我自己,如5分鐘後宣佈有臺風,我會怎樣?在香港做生意,亦要保持這種心理準備。

 

5. 精明的商人只有嗅覺敏銳才能將商業情報作用發揮到極致,那種感覺遲鈍、閉門自鎖的公司老闆常常會無所作為。

 

6. 我從不間斷讀新科技、新知識的書籍,不至因為不瞭解新訊息而和時代潮流脫節。

 

7. 即使本來有一百的力量足以成事,但我要儲足二百的力量去攻,而不是隨便去賭一賭。

 

8. 擴張中不忘謹慎,謹慎中不忘擴張。……我講求的是在穩健與進取中取得平衡。船要行得快,但面對風浪一定要捱得住。

 

9. 好的時候不要看得太好,壞的時候不要看得太壞。最重要的是要有遠見,殺雞取卵的方式是短視的行為。

 

10. 不必再有絲毫猶豫,競爭既搏命,更是鬥智鬥勇。倘若連這點勇氣都沒有,談何在商場立腳,超越置地?

 

11. 對人誠懇,做事負責,「多結善緣」,自然多得人的幫助。淡泊明誌,隨遇而安,不作非分之想,心境安泰,必少許多失意之苦。

 

12. 在逆境的時候,你要問自己是否有足夠的條件。當我自己逆境的時候,我認為我夠!因為我勤奮、節儉、有毅力,我肯求知及肯建立一個信譽。

 

13. 做生意一定要同打球一樣,若第一桿打得不好的話,在打第二桿時,心更要保持鎮定及有計劃,這並不是表示這個會輸。就好比是做生意一樣,有高有低,身處逆境時,你先要鎮定考慮如何應付。

 

14. 我表面謙虛,其實很驕傲,別人天天保持現狀,而自己老想著一直爬上去,所以當我做生意時,就警惕自己,若我繼續有這個驕傲的心,遲早有一天是會碰壁的。

 

15. 當生意更上一層樓的時候,絕不可有貪心,更不能貪得無厭。

 

16. 任何一種行業,如有一窩蜂的趨勢,過度發展,就會造成摧殘。

 

17. 隨時留意身邊有無生意可做,才會抓住時機。著手越快越好。遇到不尋常的事發生時立即想到賺錢,這是生意人應該具備的素質。

 

18. 人才缺乏,要建國圖強,亦徒成虛願。反之,資源匱乏的國家,若人才鼎盛,善於開源節流,則自可克服各種困難,而使國勢蒸蒸日上。從歷史上看,資源貧乏之國不一定衰弱,可為明證。

 

19. 假如今日,如果沒有那麼多人替我辦事,我就算有三頭六臂,也沒有辦法應付那麼多的事情,所以成就事業最關鍵的是要有人能夠幫助你,樂意跟你工作,這就是我的哲學。

 

20. 你們不要老提我,我算什麼超人,是大家同心協力的結果。我身邊有300員虎將,其中100人是外國人,200人是年富力強的香港人。

 

21. 長江取名基於長江不擇細流的道理,因為你要有這樣豁達的胸襟,然後你才可以容納細流——沒有小的支流,又怎能成長江?

 

22. 在我心目中,不理你是什麼樣的膚色,不理你是什麼樣的國籍,只要你對公司有貢獻,忠誠、肯做事、有歸屬感,即有長期的打算,我就會幫他慢慢地經過一個時期而成為核心分子,這是我公司一向的政策。

 

23. 一個總司令,是一個集團軍的統帥,拿起機關鎗總不會勝過機關鎗手,走到炮兵隊操作大炮也不如炮兵。但作為集團軍的總司令不要管這些,只要懂得運用戰略便可以,所以整個組織十分重要。

 

24. 人才取之不盡,用之不竭。你對人好,人家對你好是自然的,世界上任何人都可以成為你的核心人物。

 

25. 知人善任,大多數人都會有部分的長處,部分的短處,各盡所能,各得所需,以量才而用為原則。

 

26. 可以毫不誇張地說,一個大企業就像一個大家庭,每一個員工都是家庭的一分子。就憑他們對整個家庭的巨大貢獻,他們也實在應該取其所得,只有反過來說,是員工養活了整個公司,公司應該多謝他們都對。

 

27. 不為五鬥米折腰的人,在哪裏都有。你千萬別傷害別人的尊嚴,尊嚴是非常脆弱的,經不起任何的傷害。

 

28. 在我的企業內,人員的流失及跳槽率很低,並且從沒出現過工潮。最主要的是員工有歸屬感,萬眾一心。

 

29. 有錢大家賺,利潤大家分享,這樣才有人願意合作。假如拿10%的股份是公正的,拿11%也可以,但是如果只拿9%的股份,就會財源滾滾來。

 

30. 我老是在說一句話,親人並不一定就是親信。一個人你要跟他相處,日子久了,你覺得他的思路跟你一樣是正面的,那你就應該可以信任他;你交給他的每一項重要工作,他都會做,這個人就可以做你的親信。

 

31. 人要去求生意就比較難,生意跑來找你,你就容易做,那如何才能讓生意來找你?那就要靠朋友。如何結交朋友?那就要善待他人,充分考慮到對方的利益。

 

32. 有金錢之外的思想,保留一點自己值得自傲的地方,人生活得更加有意義。  

33. 以往我是百分之九十九是教孩子做的道理,現在有時會與他們談生意……但約三分之一談生意,三分之二教他們做人的道理。因為世情才是大學問。

 

34. 壞人固然要防備,但壞人畢竟是少數,人不能因噎廢食,不能為了防備極少數壞人連朋友也拒之門外。更重要的是,為了防備壞人的猜疑,算計別人,必然會使自己成為孤家寡人,,既沒有了朋友,也失去了事業上的合作者,最終只能落個失敗的下場。

 

35. 那些私下忠告我們,指出我們錯誤的人,才是真正的朋友。

 

36. 商業合作必須有三大前提:一是雙方必須有可以合作的利益,二是必須有可以合作的意願,三是雙方必須有共享共榮的打算。此三者缺一不可。

 

37. 不義而富且貴,於我如浮動。是我的錢,一塊錢掉在地上我都會去撿。不是我的,一千萬塊錢送到我家門口我都不會要。我賺的錢每一毛錢都可以公開,就是說,不是不明白賺來的錢。

 

38. 我覺得,顧及對方的利益是最重要的,不能把目光僅僅局限在自己的利上,兩者是相輔相成的,自己捨得讓利,讓對方得利,最終還是會給自己帶來較大的利益。佔小便宜的不會有朋友,這是我小的時候我母親就告訴給我的道理,經商也是這樣。

 

39. 一個人一旦失信於人一次,別人下次再也不願意和他交往或發生貿易往來了。別人寧願去找信用可靠的人,也不願意再找他,因為他的不守信用可能會生出許多麻煩來。

 

40. 如果取得別人的信任,你就必須做出承諾,一經承諾之後,便要負責到底,即使中途有困難,也要堅守諾言。

 

41. 我生平最高興的,就是我答應幫助人家去做的事,自己不僅是完成了,而且比他們要求的做得更好,當完成這些信諾時,那種興奮的感覺是難以形容的……

 

42. 世情才是學問。世界上每一個人都精明,要令大家信服並喜歡和你你交往,那才是最重要。

 

43. 註重自己的名聲,努力工作、與人為善、遵守諾言,這樣對你們的事業非常有幫助。

 

44. 講信用,夠朋友。這麼多年來,差不多到今天為止,任何一個國家的人,任何一個省份的中國人,跟我做夥伴的,合作之後都成為好朋友,從來沒有一件事鬧過不開心,這一點是我引以為榮的事。

 

45. 我個人對生活一無所求,吃住都十分簡單,上天給我的恩賜,我並沒多要財產的奢求。如果此生能做多點對人類、民族、國家長治久安有益的事,我是樂此不疲的。

 

46. 保持低調,才能避免樹大招風,才能避免成為別人進攻的靶子。如果你不過分顯示自己,就不會招惹別人的敵意,別人也就無法捕捉你的虛實。

 

47. 如果單以金錢來算,我在香港第六、七名還排不上,我這樣說是有事實根據的。但我認為,富有的人要看他是怎麼做。照我現在的做法我為自己內心感到富足,這是肯定的。

 

48. 做人最要緊的,是讓人由衷地喜歡你,敬佩你本人,而不是你的財力,也不是表面上讓人聽你的。

 

49. 絕不同意為了成功而不擇手段,刻薄成家,理無久享。

 

50. 一個有使命感的企業家,應該努力堅持走一條正途,這樣我相信大家一定可以得到不同程度的成就。

 

51. 要成為一位成功的領導者,不單要努力,更要聽取別人的意見,要有忍耐力,提出自己意見前,更要考慮別人的意見,最重要的是創出新穎的意念…… 作為一個領袖,第一最重要的是「責已以嚴,待人以寬」;第二。要令他人肯為自己辦事,並有歸屬感。機構大必須依靠組織,在二三十人的企業,領袖走在最前端 便最成功。當規模擴大至幾百人,領袖還是要去參與工作,但不一定是走在前面的第一人。要大便要靠組織,否則,便遲早會撞板,這樣的例子很多,百多年的銀行 也一朝崩潰。

 

52. 未攻之前一定先要守,每一個政策的實施之前都必須做到這一點。當我著手進攻的時候,我要確信,有超過百分之一百的能力。換句話說,即使本來有一百的力量足以成事,但我要儲足二百的力量才去攻,而不是隨便去賭一賭。

 

53. 與其到頭來收拾殘局,甚至做成蝕本生意,倒不如當時理智克制一些。

 

54. 眼睛僅盯在自己小口袋的小商人,眼光放在世界大市場的是大商人。同樣是商人,眼光不同,境界不同,結果也不同。

 

55. 身處在瞬息萬變的社會中,應該求創新,加強能力,居安思危,無論你發展得多好,時刻都要做好準備。

 

56. 中華民族勤勞勇敢,堅忍不拔,雖然歷史上有過受辱挨打的過去,但是現在走正確的道路必然會有著光明的未來。無論哪個民族和人民,都是愛自己國家……

 

57. 力爭上遊,雖然辛苦,但也充滿了機會。我們做任何事,都應該有一番雄心壯誌,立下遠大和目標,用熱忱激發自己幹事業的動力。

 

58. 人,第一要有誌,第二要有識,第三要有恆,有誌則斷不甘為下流。

 

59. 知識不僅是指課本的內容,還包括社會經驗、文明文化、時代精神等整體要素,才有競爭力,知識是新時代的資本,五六十年代人靠勤勞可以成事;今天的香港要搶知識,要以知識取勝。

 

60. 人們讚譽我是超人,其實我並非天生就是優秀的經營者。到現在我只敢說經營得還可以,我是經歷了很多挫折和磨難之後,才領會一些經營的要訣的。

 

61. 今天在競爭激烈的世界中,你付出多一點,便可贏得多一點。好像奧運會一樣,如果跑短賽,雖然是跑第一的那個贏了,但比第二、第三的只勝出少許,只要快一點,便是贏。

 

62. 當你作出決定後,便要一心一意地朝著目標走,常常記著名譽是你的最大資產,今天便要建立起來。

 

63. 在事業上謀求成功,沒有什麼絕對的公式,但如果能依賴某些原則的話,能將成功的希望提高許多。

 

64. 苦難的生活,是我人生的最好鍛煉,尤其是做推銷員,使我學會了不少的東西,明白了不少事理。所以這些,是我天10億100億也買不到的。

 

65. 我認為勤奮是個人成功的要素,所謂「一分耕耘,一分收穫」,一個人所獲得的報酬和成果,與他所付出的努力是有極大的關係。運氣只是一個小因素,個人的努力才是創造事業的最基本條件。

 

66. 創業的過程,實際上就是恆心和毅力堅持不懈的發展過程,其中並沒有什麼秘密,但要真正做到中國古老的格言所說的勤和儉也不太容易。而且,從創業之初開始,還要不斷學習,把握時機。

 

67. 在看蘇東坡的故事後,就知道什麼叫無故受傷害。蘇東坡沒有野心,但就是給人陷害,他弟弟說得對:「我哥哥錯在出名,錯在出高調。」這個真是很無奈的過失。

 

68. 年輕時我表面謙虛,其實我內心很驕傲。為什麼驕傲呢?因為同事們去玩的時候,我去求學問;他們每天保持原狀,而自己的學問日漸提高。

 

69. 我這棵小樹是從沙石風雨中長出來的,你們可以去山上試試,由沙石長出來的小樹,要拔去是多麼的費力啊!但從石縫裏長出來的小樹,則更富有生命力。

 

70. 科技世界深如海,正如曾國藩所說的,必須「有智、有識」,當你懂得一門技藝,並引以為榮,便愈知道深如海,而我根本未到深如海的境界,我只知道別人走快我們幾十年,我們現在才起步追,有很多東西要學習。

 

71. 無論何種行業,你越拚搏,失敗的可能性越大,但是你有知識,沒有資金的話,小小的付出就能夠有回報,並且很可能達到成功。

 

72. 從前經商,只要有些計謀,敏捷迅速,就可以成功;可現在的企業家,還必須要有相當豐富的知識資產,對於國內外的地理、風俗、人情、市場調查、會計統計等都非常熟悉不可。

 

73. 一個人憑己的經驗得出的結論當然是最好,但是時間就浪費得多了,如果能將書本知識和實際工作結合起來,那才是最好的。

 

74. 下一個世紀的企業家將和我完全不同,因新世紀企業家的成功取決於科技和知識,而不是錢。

 

75. 作為父母,讓孩子在十五六歲就遠離家鄉,遠離親人,隻身到外面去求學深造,當然是有些於心不忍,但是為了他們的將來,就是再不忍心也要忍心。

 

76. 如果在競爭中,你輸了,那麼你輸在時間;反之,你贏了,也贏在時間。

 

77. 世界上並非每一件事情,都是金錢可以解決的,但是確實有很多事情需要金錢才能解決。

 

78. 我的錢來自社會,也應該用於社會,我已不再需要更多的錢,我賺錢不是只為了自己。為了公司,為了股東,也為了替社會多做些公益事業,把多餘的錢分給那些殘疾及貧困的人。

 

79. 萬一真的失敗了,也不必怨恨,慢慢圖謀東山再起的機會,只要一息尚存,仍有作最後決戰的本錢。

 

80. 一個人除了賺錢滿足自己的成就感之外,就是為了讓自己生活得更好一點,如果只顧賺錢,並賠上自己的健康,那是很不值得的。

 

81. 做事投入是十分重要的。你對你的事業有興趣,你的工作一定會做得好。

 

82. 盡量擠出時間使自己得到良好的休息。只有得到良好的休息,才會有充沛、旺盛的精力去面對突如其來發生的各種事情。

 

83. 衣服和鞋子是什麼牌子,我都不怎麼講究。一套西裝穿十年八年是很平常的事。我的皮鞋十雙有五雙是舊的。皮鞋壞了,扔掉太可惜,補好了照樣可以穿。我手上戴的手錶,也是普通的,已經用了好多年。

 

84. 我覺得一家幸福是最緊要,生意起跌是小事。生意今日起,明日跌,一家人開心最緊要。

 

85. 商業的存在除了創造繁榮和就業,最大作用是服務人類的需要。企業是為股東謀取利潤的,但應該堅持固定文化,這裏經營的其中一項成就,是企業長遠發展最好的途徑。

 

86. 為了適應時代發展變化的需要,也為了企業自身的生存和發展,企業必須以市場為導向、以創新為手段、以效率為核心,重建企業形象。

 

87. 我們長江要生存,就得要競爭;要競爭,就必須有好的質量。只有保證質量,才能保證信譽,才能保證長江的發展壯大。

 

88. 我對自己有一個約束,並非所有賺錢的生意都做。有些生意,給多少錢讓我賺,我都不賺……有些生意,已經知道是對人有害,就算社會容許做,我都不做。

 

89. 領導全心協力投入熱誠,是企業最大的鼓動力。與員工互動溝通,對同事尊重,才可建立團隊精神。人才難求,對具備創意、膽識及謹慎態度的同事,應給予良好的報酬和顯示明確的前途。

 

90. 對一個職工,如果他平時馬馬虎虎,我會十分生氣,一定會批評,但他有時做錯事,你應該給他機會去改正。

 

91. 大部分的人都有部分長處部分短處,好像大象食量以鬥計,螞蟻一小勺便足夠。各盡所能,各得所需,以量才而用為原則;又像一部機器,假如主要的機件需要用五百匹馬力去發動,雖然半匹馬力與五匹馬力相比是小得多,但也能發揮其一部分作用。

 

92. 中國古人講:「萬變不離其宗。」這個「宗」就是指「合乎實際情況,合乎道理」。變是一定要變的,這個世界本來就是豐富多彩的,千變萬化的。

 

93. 要給員工好的待遇及前途,讓他們有受重視的感覺。當然,還要有良好的監督和制衡制度,不然山高皇帝遠,一個好人也會變壞。

 

94. 雖然老闆受到的壓力較大,但是做老闆所賺的錢,已經多過員工很多,所以我事事總不忘提醒自己,要多為員工考慮,讓他們得到應得的利益。

 

95. 我認為要像西方那樣,有制度且比較進取,用兩種方式來做,而不是全盤西化或是全盤儒家。儒家有它的好處,也有它的短處,儒家在進取方面是很不夠的。

 

96. 一間小的家庭式公司要一手一腳去做,得當公司發展大子,便要讓員工有歸屬感,令他們感到安心,這是十分重要的。管理之道,簡單來說是知人善任,但在原則上一定要令他們有歸屬感,要他們喜歡你.

 

97. 只有博大的胸襟,自己才不會那麼驕傲,不會認為自己樣樣出眾,承認其他人的長處,得到他人的幫助,這便是古人所說的「有容乃大」的道理。

 

98. 凡事都留個餘地,因為人是人,人不是神,不免有錯處,可以原諒人的地方,就原諒人。

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套房是否合法?劏房合法嗎?

套房是否合法?

一直以黎我都以為套房係唔合法,直到今年年初睇睇左 Calvin Yau 個Blog再了解之後先知只要跟足消防同建築物條例去做,攪套房係原全冇問題。有位朋友同我講佢舊年整左個一開二套房,期間有屋字署職員入屋睇過之後收 隊,又真係冇問題咖播~!   又有另一位朋友個幾月前在拍賣場買左個比市價平30%左右兇宅,將於5月初收樓,朋友初步打算一開四套房。今日整理左一D資料比佢,順手post埋出黎比 各blog友參考下。

過去幾年我對投資磚頭嘅睇法有D唔同咗,雖然現金流好吸引,但自已越黎越懶唔想打理,又唔想委託人去攪,所以套房唔再係我杯茶。但我都係衰八掛,呢次有機會睇朋友攪套房,我都可以享受整個過程,正~!

 

如何知道套房是否合法?
By    :  Calvin Yau
Source:  http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=C44SG65FGH165972&id=368114

自近年政府打擊"劏房"以來,好多人都覺得劏房係違法,政府日後會加以打擊及發出清拆令。所以多左人唔敢整or驚日後要清拆,就連地產都奉勸我,好危險。

其實,我本人立場覺得劏房一定唔會一刀切先,全港咁多劏房,D人冇得住,訓邊先?大單位又比唔起租,公屋又起唔切,現時公屋輪侯冊近10萬個申請,咁即係迫D人去社署拿租金津貼,到時仲大獲,實行訓係立法會過夜示威。

其實,劏房只要做得安全唔違法,唔觸犯3方面的《建築物條例》就可以。我地聽下林鄭月娥講咩: 「劏房」一般情況只會在三個方面觸犯《建築物條例》:即阻礙消防通道、因負荷過重而影響樓宇的結構安全和導致嚴重漏水。發展局的工作是要全力確保這些「劏 房」不會構成樓宇安全問題。http://www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases /press/index_id_6916.html

根據屋字署的"常見問題 - 分間樓宇單位(劏房)" 有明確的指引什麼是違法。
http://www.bd.gov.hk/chineseT/services/index_faqJ.html 

進行有關「劏房」的建築工程應注意那些消防安全事項 ? 

樓宇的消防安全包括適當的耐火結構,足夠的逃生通道及消防和救援進出途徑。進行有關「劏房」的建築工程時應注意以下事項:

i) 不應拆除原有的防火門或以不符合防火標準的門代替
ii) 若保留單位原有入口的防火門而單位佔用人總數不多於30人,通往分間樓宇單位的室內走廊的淨闊度需不少於0.75米; 若多於30人,室內走廊的淨闊度需保持不少於0.85米
iii) 若單位原有入口的防火門被拆除或以不符合防火標準的門代替,通往分間樓宇單位的室內走廊的淨闊度需不少於1.05米。此外,各分間樓宇單位之間的分隔牆及 室內走廊兩旁的牆壁都需具有不少於一小時的耐火時效,而各分間樓宇單位的入口的門需為自掩門、防煙及具有不少於一小時的耐火時效
iv) 不應在逃生樓梯的圍封牆開鑿額外門口
v) 不應開鑿通氣口連接逃生樓梯
vi) 不應於單位與逃生通道的耐火分隔牆開鑿通風洞口及安裝空調機/抽風機
vii) 若在單位外安裝鐵閘,不應阻塞逃生通道
viii) 分間單位不能阻塞或封閉通往另一逃生樓梯的通道

怎樣分辨有關「劏房」的建築工程 是否違反《建築物條例》? 

如果發現以下情況,有關的「劏房」的建築工程有可能違反《建築物條例》:

a. 分間單位的地台加厚過度,可能令樓宇負荷過重
b. 加設的間隔牆頂部與天花板發現裂縫,可能是因為樓板負荷過重
c. 在地板上近懸臂式露台位置發現裂縫,可能是因為懸臂式露台的構件負荷過重
d. 部份結構構件 (例如橫樑 樓柱或結構牆) 被拆除
e. 在結構牆開鑿通口
f. 在街道上方的露台加設厠所/廚房
g. 在分間單位外安裝阻塞逃生通道的門/鐵閘
h. 原有的防火門被拆除或以不符合防火標準的門代替,例如空心木門
i. 分間單位門口可直接進入逃生樓梯/防煙間
j. 分間單位有通氣口連接逃生樓梯/防煙間
k. 不能通往樓宇原有的第二道逃生樓梯
l. 排水渠有漏水徵狀
m. 下層單位的天花板有滲水或混凝土剝落情況
n. 分間住用單位並無窗户以供天然的照明與通風

因此,只要依足屋字署指引來整,一樣係合法。唔怕一萬,至怕萬一,難免日後有人會舉報你,所以整得安全同合法就冇問題。

 

補充資料 
By    :  Kenneth Ko
Source:  http://penfan.longluntan.org/t147-topic

我嘗試給一些個人愚見,如果其他朋友仔也有任何做法和見議,也希望可以和大家分享和討論。

i) 不應拆除原有的防火門或以不符合防火標準的門代替 
每隻有證書的防火門,其實價錢也很相宜,所以不會用太大成本。 

ii) 若保留單位原有入口的防火門而單位佔用人總數不多於30人,通往分間樓宇單位的室內走廊的淨闊度需不少於0.75米; 若多於30人,室內走廊的淨闊度需保持不少於0.85米
所以購買單位的面積在600尺左右為上限,基本祇是做四至五個套房,所以入住人數是不會多於30人,所以室內走廊的淨闊度0.75米內,是沒有多大的問題。 

iii) 若單位原有入口的防火門被拆除或以不符合防火標準的門代替,通往分間樓宇單位的室內走廊的淨闊度需不少於1.05米。此外,各分間樓宇單位之間的分隔牆及 室內走廊兩旁的牆壁都需具有不少於一小時的耐火時效,而各分間樓宇單位的入口的門需為自掩門、防煙及具有不少於一小時的耐火時效
這是整座大廈共同的問題,在大廈維修時,便一定可以解決。 

iv) 不應在逃生樓梯的圍封牆開鑿額外門口
不去開鑿觸犯便沒有問題。 

v) 不應開鑿通氣口連接逃生樓梯
將通氣口經天井和向後巷單位安裝通氣口。 

vi) 不應於單位與逃生通道的耐火分隔牆開鑿通風洞口及安裝空調機/抽風機
不去開鑿觸犯便沒有問題。 

vii) 若在單位外安裝鐵閘,不應阻塞逃生通道
可以做趟閘,如果是推向外鐵閘,便要開向窗身,不要開向另一套房入口。至於大門口,也是做趟閘,或將門向內推。 

viii) 分間單位不能阻塞或封閉通往另一逃生樓梯的通道
所以購買單位時,必須留意大廈是否有獨立兩條逃生樓梯,而且一定要在單位之外。 

a. 分間單位的地台加厚過度,可能令樓宇負荷過重 
現時新做的套房,是不需要加高地台,所以不會令樓宇負荷過重。 

b. 加設的間隔牆頂部與天花板發現裂縫,可能是因為樓板負荷過重
如果是不加高地台,這問題便不會發生。 

c. 在地板上近懸臂式露台位置發現裂縫,可能是因為懸臂式露台的構件負荷過重
如果是不加高地台,這問題便不會發生。 

d. 部份結構構件 (例如橫樑 樓柱或結構牆) 被拆除
這基本是不可能觸犯的。 

e. 在結構牆開鑿通口
將通氣口經天井和向後巷單位安裝通氣口。 

f. 在街道上方的露台加設厠所/廚房
應完全不做任何加建,如果買後有加建,也必須清拆,以免日後觸犯法例。 

g. 在分間單位外安裝阻塞逃生通道的門/鐵閘
可以做趟閘,如果是推向外鐵閘,便要開向窗身,不要開向另一套房入口。至於大門口,也是做趟閘,或將門向內推。 

h. 原有的防火門被拆除或以不符合防火標準的門代替,例如空心木門
這是整座大廈共同的問題,在大廈維修時,便一定可以解決。 

i. 分間單位門口可直接進入逃生樓梯/防煙間
所以購買單位時,必須留意大廈是否有獨立兩條逃生樓梯,而且一定要在單位之外。 

j. 分間單位有通氣口連接逃生樓梯/防煙間
現時這一消防條例,如樓梯間有任何天井窗和通氣口,也必須用防火窗密封。 

k. 不能通往樓宇原有的第二道逃生樓梯
所以購買單位時,必須留意大廈是否有獨立兩條逃生樓梯,而且一定要在單位之外。 

l. 排水渠有漏水徵狀
這是整座大廈共同的問題,在大廈維修時,便一定可以解決。 

m. 下層單位的天花板有滲水或混凝土剝落情況
這便要自行和樓下業主相討,用最快時間解決滲水或混凝土剝落問題。所以做套房師傅的手工和用料,真是十分重要的。 

n. 分間住用單位並無窗户以供天然的照明與通風
所以在買單位時,便一定要小心留意,是否每一套房,也能夠有窗户以供天然的照明與通風。 

2014年8月29日 星期五

長揸高回報物業 要輸都難

長揸高回報物業 要輸都難

2010/12/24 下午 11:07:12
網誌分類: 磚頭攻略

轉載: 明報 2010年12月23日 星期四 05:05

【明報專訊】前夜總會大亨、現任賭船集團亞洲郵輪行政顧問紀寶,於物業投資市場馳騁多年,工商住宅全部都有染指,至今只「輸」過一次。多年來閱盡賭 桌上的成敗,自問「邊樣值博邊樣唔值,心中有數」,認為只要精於選擇和拒絕短炒、「摩」貨(未完成交易已轉售),「賭磚頭(投資物業)是極難輸的」。紀寶 現時主攻二線寫字樓、舊樓、民生舖等大眾化物業,原因是價格仍合理,且回報率高,有利長線持有和透過翻新或改造增值。

紀寶認為,任何投資都有風險,但「磚頭」既可出售也可收租,怎跌也不會「無咗」。鍾情物業投資的他,自言投資心態保守,手頭物業全部長線持有3至4 年、計過物業升值至少超過25%才會出售,「量自己能力去做(入市)」,拒絕短炒「摩」貨,因為風險高危險性大,分分鐘傾家蕩產。

愛舊樓 銀碼細回報高

紀寶喜愛舊樓,原因是銀碼細、租金回報高,「只要執靚口的,改吓設計裝修    同翻新,物業可以大幅增值,且租金回報有保證,最高有成7厘至8厘」。他又指出,舊樓普遍位於市區,而且銀碼細,100萬至200萬元已有交易,月入僅3萬元的家庭都可負擔。「一旦遇上市况逆轉,都可以出租,差極都有息收,最多租金平口的」。

他又表示,舊樓物業一般租金回報有4厘,例如旗下位於中區的舊樓,雖然裝修簡單,但經翻新後整潔企理,月租達1萬元,現有不少外籍租客。根據政府資料,本 港樓齡逾30年的舊樓有達1.5萬幢,他認為是一個頗龐大的投資市場。雖然市場有田生(0183)一類的舊樓收購公司,但他笑指自己「無實力」不會效法。

嚴選租客 提升舖位價值

一線區二線街或有潛質地點的「民生」舖位,亦是紀寶的「心水」,因為價格平但租賃需求大,如早前購入土瓜灣鄰近新盤地段的食肆舖位。「入市這一類民 生舖,做人流統計等市場調查會盡量徹底,避免有日無夜的商舖(晚上人流稀少);亦會嚴選租客背景,因為好的租客可以將舖位價值提升。」

在紀寶的投資組合中,寫字樓投資佔四成屬最多。他主攻2000萬至3000萬元、面積細的乙級寫字樓,因為管理費較平、面積細容易租出,「雖然近期 購入的貨,市場可能認為略貴,但我口地係睇長線非短炒,一定有得賺。」紀寶指不會打沒把握的仗,「賭」得一定要贏,所以入市心態保守,但長勝長有。

豪宅甲廈價過高 不沾手

至於現時受市場熱捧的豪宅、甲級寫字樓和一線舖位,紀寶認為價格已升至難以理解,兼租金回報極低,一旦市况逆轉,極難「守」下去,因此不會沾手。

銅鑼灣 200呎靚裝租盤搶手套房月租 1.2萬貴絕全港


銅鑼灣 200呎靚裝租盤搶手套房月租 1.2萬貴絕全港

【本報訊】香港地寸金尺土,一個僅約 200方呎的丁方斗室,月租竟要過萬元,極之誇張。樓價高企,俗稱「劏房」的套房單位,有價有市。港島銅鑼灣百德新街一個約 200方呎套房,即使望樓景,月租高達 1.2萬元,成史上最貴套房。

這個貴絕全港的「套房王」,正正座落銅鑼灣人流如鯽的核心地段,鄰近崇光百貨,樓下是名店坊,與港鐵站更只有 10步之距。華登大廈一個高層單位,約 1200方呎,入面間了 4間套房,每間約實用面積 200餘呎,有獨立浴室,床及衣櫃等基本家具齊全;即使每間套房月租盛惠 1.2萬元,據了解部份已租出。

盡享地利 只望樓景

本報記者昨日以睇樓客身份,希望進一步了解該單位「點貴法」,可惜吃了閉門羮,拍門亦無人應。大廈管理員得悉 記者欲到該單位睇樓,也不禁「頭擰擰」,指單位租金貴到離譜,「你哋嚟睇套房呀,好似已租咗幾個(套房)喎,都唔明點解成萬銀都租得出。」一名曾經到訪該 單位的代理表示,「租間套房要 1.2萬元,加上又冇乜景(景觀),只係望樓,係貴到黐線,貴市價至少 1倍,但我之前都上過去睇過間屋,裝修好靚,及勝在地段靚。」代理又指,該業主「大把錢」,在同區持有多個單位,不急於出租單位。一個僅約 200方呎套房,月租高達 1.2萬元,肯定貴絕全港。不過,由於近年租金升幅驚人,等同租金在港島區已選擇不多,大型屋苑只夠租住鰂魚涌南豐新邨 474方呎單位。

土地註冊資料顯示,上述華登大廈單位,業主 09年 4月以 662.8萬元購入,一個月後單位以月租 2.4萬元租予一間公司,租約至 2013年 5月。換言之,該租客是在承租單位後,再以「租上租」形式將單位分租,賺取差價。即是說,該投資者若最終成功將 4間套房租出,扣除 2.4萬元成本,每月有 2.4萬元落袋,回報高達一倍極為可觀。美聯物業顧問劉健途表示,銅鑼灣核心區套房需求大,很多投資者都買樓間套房收租。他又指,樓價急升,套房亦有價有 市,過去兩年套房租金升幅跑贏大市,以銅鑼灣套房為例,兩年前一個約 100方呎套房,月租只約 4000元,現時卻高達 6000元,升幅 50%。美聯物業統計的租金走勢圖,過去兩年租金只升 38%。但有區內代理指,百德新街一帶屬一線地段,其他舊樓套房 6000元內都有很多選擇,月租過萬元是極端例子。

 

銅鑼灣及灣仔套房價

華登大廈面積:約 200方呎 月租: 12000元* 呎租: 60.0元
香港大廈面積:約 150方呎 月租: 6800元 呎租: 45.0元
華登大廈面積:約 150方呎 月租: 6000元 呎租: 40.0元
中南樓面積:約 180方呎 月租: 5500元 呎租: 30.5元
香港大廈面積:約 200方呎 月租: 3600元 呎租: 18.0元
*盛傳已租出部份單位,內附豪華裝修資料來源:代理 

一應俱全玩樂齊恍如不夜天

眾所周之,銅鑼灣是港島區最繁盛的消閒娛樂購物熱點,集住宅、商業及零售消費於一身,吃喝玩樂一應俱全,更是一個不夜天。

集商住零售於一身 銅鑼灣人煙稠密,日夜皆繁華熱鬧,夾雜各式商場、小食店,亦同樣是潮人及自由行遊客集中地,但風 格卻與另一不夜天—─旺角迥異。因為銅鑼灣有多個大型商場走中高檔路線,如 LV、 CHANEL、 Cartier、 Gucci等國際頂級品牌都有落戶,是本港及遊客「血拼」熱點。以售賣鐘錶珠寶等奢侈品為主的羅素街,地舖呎租更貴絕全亞洲,凸顯該區地位。除了購物之 外,銅鑼灣亦滙聚多家中外食肆,著名如阿一鮑魚「富臨飯店」,何洪記、利小館、鼎泰豐等多家米芝蓮一星級食肆。銅鑼灣是港島區交通樞紐,區內有多種交通工 具穿梭港、九及新界各區,就算深宵都不乏交通工具往來,區內住宅不乏捧場客。

租客對象附近上班族需求大

踏入晚上是夜遊人消費的銅鑼灣零售區,區內套房大部份租戶是來自附近上班的在職人士,有合份共租或獨租,方便當夜班後即可以回家休息。

三人合租輪流休息 一名在區內經營物業租賃的地產代理人士指出,個別投資者會把單位分拆出租,主要看到租金回報可 觀,如一個 600餘方呎的單位只可以月租約 1.5萬元左右,若分拆為三個套房後,每個單位月租可增至 8000至 1萬元,較一般住宅單位租金收入高出五成至一倍。礙於月入只得萬餘元的人士,更可與兩至三位友人分擔租金,變相作為大家的休息地方,日間工作的在晚上睡 覺;晚上工作的友人可在早上休息,每人各自只需付三至四千元,還節省了交通費。位於灣仔和銅鑼灣分租房的租客類型分別有酒店廚師、連鎖零售店員工,甚至駱 克道一帶酒吧的菲籍員工。鑑於上落班時間不定,故多在區內尋找一些麻雀雖小、五臟俱全的迷你套房,月租介乎 5000元至 6000元的套房單位,無論在樓市旺淡,都有穩定的需求。不過始終租戶工作並不穩定,流動性高,可能租了數月後便搬走。「以前銅鑼灣區內亦曾有來自印尼的 套房租客,他們多經營小店舖和貿易公司,最近反而多了一些在區內工作的寫字樓白領,因為經常超時工作不如在上班地點附近合租一處相宜地方當作『宿舍』。這 類租客特別受業主歡迎,因為交租準時和『企理』,收回單位後也不太擔心收回一間爛房。」 

規限多多業主限制瞓覺時間

分租房雖然租金平,但限制亦多,除業主指明只租予女性,男租客免問外,甚至連「瞓覺」時間都限, 如銅鑼灣一個招租中的套房單位,租客需遵守「晚上 12點瞓覺,早上 7點起床」的嚴厲規條,相當「爆笑」,猶如軍訓或學生寄宿生活。套房有價,銅鑼灣越來越多套房出租,但業主為租客訂立的規條,亦越來越「騎呢」。

揀女租客 禁帶外人入屋 美聯物業顧問劉健途百德新街華登大廈一個約 1000方呎套房,業主將單位分間成 5間套房出租,每間房約 150方呎,空間寬敞,有床、衣櫃及書枱等基本家具提供,月租 6000元。業主在屋內的走廊貼上一則告示指,因屋內牆身並非隔音牆,為他人着想,要求租客盡量將任何聲音收細,以及非住客不准入屋。另外,市民租住分租 房,除要繳付基本月租,亦要分擔全屋的水電費,而為公平起見,通常每間套房都有獨立水電咪錶。由於套房租客,一般是入息不高的基層,很多時都無入息證明, 業主敬請留意。 

套房業主在走廊張貼告示,為租客設定瞓覺時間。