買劏房好嗎？

讀者來信：Anthony 你好，最近到大角咀睇樓，代理報了一個盤，實用面積約 400 呎，樓齡四十多年，收實 $340 萬，代理說如果間三個套房，裝修靚一點，每間套房可以收租 $6,000，共收 $18,000，回報逾 6%，好像很吸引啊！值得買嗎？ 另一間樓齡廿多年，實用面積約 300 呎，收實 $270 萬，邊間抵呢？by Keith

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覆讀者信：劏房...糖衣陷阱，明賺暗蝕！
今天晚上跟 King Sir 吃飯傾新書，正好講到這個話題。
King Sir 以前都有做過套房，近年全部賣出了，為甚麼？
表面上有比較高的現金流，實際上是...糖衣陷阱！
以下是他的親身體驗...

第一，政府監管很嚴！很多工程尚未完成已經勒令還原！
第二，租客質素差，損耗高！
以前有很多不愉快經歷，新書會揀選其中一些故事詳談。
這兩點往後再談，今次先跟大家計數講錢！

第三，成本重！計埋成本其實得 5%！
坊間有些裝修師傅，稱可以合例合法地劏房，就是類似賓館的手法，根據屋宇署的要求去做，然而成本卻很重。平時做劏房七、八萬一間，跟足規矩就要十多萬一間，三間套房加起來，成本就要四十多萬！每個月收多 $6,000 計算，每年收多 $72,000，六年多才能翻本！

第四，表面增值，其實是減值！
以前社會對劏房接受程度比較高，易出售，易按揭。
然而今天政府打擊劏房，所以銀行取態審慎，坊間只有一、兩間細銀行肯做，將來可能會再收緊！換句話說，如果你買回來之後做劏房，請問下手買家借不到按揭，怎麼買呢？客路窄，自然賣價都要平！
以為增值了賣貴一些，其實是買家殺價的借口！
買家：「你間晒套房，亂晒籠，我要擺好多錢裝修喎！」
誰不會這樣講價？

Anthony 補充，還有裝修費是不能上會的。
即是全數俾晒，加埋層樓四十幾年，要俾三成首期，合共頭炮就要俾 $150 多萬，如果揀第二層樓，買兩間都得囉！