金管局釐清新一輪辣招細節：二按借逾兩成DSR收緊5%
2015-03-03
大公財經
圖：金管局要求有向財務機構提供借貸的銀行，須要求財務機構在向客户提供按揭融資時遵守金管局的指引
大公財經3月3日訊（記者 邵淑芬） 繼於上星期五推出最新一輪審慎監管措施後，金管局昨日再就“按揭融資的宏觀審慎監管規定”向銀行發出指引，清楚解釋所有二按的申請（包括按揭保險），若借款人總按揭成數超過最高按揭成數上限20個百分點，其供款與入息比率（DSR）上限將收窄5個百分點。鑑於近期不少財仔提供高達九成的按揭計劃，金管局此舉有助堵塞漏洞。該局並再提醒銀行，向財仔提供借貸時，須要求其在向客户提供按揭融資時遵守金管局的指引。
金管局發言人表示，於上星期五推出最新一輪審慎監管措施，當時已就透過按揭證券公司獲取額外按揭貸款的情況進行闡述。由於過去幾天有銀行查詢涉及其他形式額外按揭貸款的執行方法，因此該局昨日向銀行發出指引，趁這機會釐清相關的計算方法及政策立場。
金管局於指引中表示，過去容許銀行就有需要獲取超過金管局正常所容許最高按揭成數上限的按揭融資，如透過二按或按揭保險計劃的借款人實施50%的DSR 上限。然而，因應近期市場情況，以及考慮到首期佔比小的按揭貸款的風險一般較首期佔比大的按揭貸款為高，該局認為加強涉及額外融資的按揭貸款的DSR上限應用，是一個合適的做法。
新措應用於財仔與按保
根據指引，若按揭申請人透過額外融資，以致整體按揭成數較金管局正常所容許的最高按揭成數上限超過20個百分點，銀行需將適用的DSR上限調低5個百分點。而有關措施不只應用於正在申請的按揭貸款，亦要應用於借款人的所有負債，包括任何來源所得而用作購置物業的額外按揭融資及其他負債。
以最高按揭成數上限為六成的物業為例，正常適用的DSR上限為 50%，壓力測試下的DSR上限為60%。若按揭申請人申請額外融資，以致整體按揭成數超過八成，適用的DSR上限須調低至45%，壓力測試下的DSR上限亦要調低至55%。另外，如涉及非自用物業，按揭申請人原本適用的DSR上限及壓力測試下的DSR上限分別為40%及50%，而申請人申請額外按揭融資以致其整體按揭成數較正常最高上限超過20個百分點，兩者則應分別下調至35%及45%。
此外，為避免逆週期宏觀審慎監管措施的成效被削弱，金管局一直要求有向財務機構提供借貸的銀行，須要求財務機構在向客户提供按揭融資時遵守金管局的指引，否則可能終止其與銀行業界的信貸業務關係。因應金管局已實施新一輪的審慎監管措施，金管局重申，若銀行仍未作出此舉，須要求與其有建立信貸業務關係的所有財務機構確認由現時起不會提供任何按揭融資，即提供予借款人以用作購置物業用途，而不論任何形式的物業貸款。
將跟進銀行以便有效落實
若財務機構擬繼續參與按揭融資業務，則須向相關認可機構確認本身願意並有能力嚴格遵守金管局的審慎監管規定。就這方面，金管局將會就有效落實這項要求，與已跟財務機構建立重要信貸業務關係的銀行跟進。
根據指引，若按揭申請人透過額外融資，以致整體按揭成數較金管局正常所容許的最高按揭成數上限超過20個百分點，銀行需將適用的DSR上限調低5個百分點。而有關措施不只應用於正在申請的按揭貸款，亦要應用於借款人的所有負債，包括任何來源所得而用作購置物業的額外按揭融資及其他負債。
以最高按揭成數上限為六成的物業為例，正常適用的DSR上限為50%，壓力測試下的DSR上限為60%。若按揭申請人申請額外融資，以致整體按揭成數超過八成，適用的DSR上限須調低至45%，壓力測試下的DSR上限亦要調低至55%。另外，如涉及非自用物業，按揭申請人原本適用的DSR上限及壓力測試下的DSR上限分別為40%及50%，而申請人申請額外按揭融資以致其整體按揭成數較正常最高上限超過20個百分點，兩者則應分別下調至35%及45%。
此外，為避免逆週期宏觀審慎監管措施的成效被削弱，金管局一直要求有向財務機構提供借貸的銀行，須要求財務機構在向客户提供按揭融資時遵守金管局的指引，否則可能終止其與銀行業界的信貸業務關係。因應金管局已實施新一輪的審慎監管措施，金管局重申，若銀行仍未作出此舉，須要求與其有建立信貸業務關係的所有財務機構確認由現時起不會提供任何按揭融資，即提供予借款人以用作購置物業用途，而不論任何形式的物業貸款。
將跟進銀行以便有效落實
若財務機構擬繼續參與按揭融資業務，則須向相關認可機構確認本身願意並有能力嚴格遵守金管局的審慎監管規定。就這方面，金管局將會就有效落實這項要求，與已跟財務機構建立重要信貸業務關係的銀行跟進。
確保借款人具還款能力
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，有關金管局進一步就二按提出供款與入息比率上限，目前新措施下銀行提供首按高達樓價60%，連同新盤二按貸款達樓價20%至30%，總按揭成數可高達80%至90%。新指引降低借款人的供款與入息比率上限，可確保借款人有較高還款能力及較強的防守力，有助降低銀行信貸風險。
她續稱，此舉相信對市場影響不大，目前按揭借款人的實質供款佔入息比率平均處於35%健康水平，反映置業人士一般有充裕還款能力，加上不少新盤買家資金充裕，新指引只是確保買家有充足還款能力。再者，日前新措施已將按保計劃最高按揭成數降至八成，若首置人士申請高達九成按保，其供款入息比率不可高於45%，低於一般之50%。新指引指透過另一貸款途徑如二按獲取高成數按揭的買家同樣需符合供款佔入息比率不高於45%之準則，變相可減少漏洞，令銀行就高成數按揭的審批准則較為一致。
中銀香港經濟研究員張文晶亦指，本港樓價升勢加劇，而隨?聯儲局加息預期漸近，為本港樓價的未來走勢增添下調壓力。風險最低時期或已過去，但銀行業的按揭貸款風險正在增加。雖然目前多項風險指標顯示的相關風險仍然可控，惟未來或會受到愈來愈大的考驗。張文晶續稱，受金管局加推收緊銀行樓按措施的影響，在措施宣佈後首個週末，樓市的成交量大減，短期效果立竿見影，然而措施的中長期影響仍有待觀察。
首兩月現樓按揭登記增38%
金管局於上週五推出第七輪收緊按揭措施，市場均預期，樓市成交短期會受到影響，第二季現樓按揭登記數字料出現跌幅。據經絡按揭轉介客户統計數字，出招後首個週末按揭申請宗數按周升近九成，主要因為二月中旬為農曆新年成交步伐減慢，相關基數較低所致。撇除季節性因素，實際上與正常週末市況相比，按揭申請宗數減超過三成半。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，今年首兩個月現樓按揭註冊累計錄得15912宗，按年增加38.5%，至於樓花按揭註冊累計錄得1588宗，按年增加超過五成，達53%。她認為，年初施政報告發表後，樓市氣氛向好，連帶二手市場交投亦見回升，加上新盤上會潮將至，相信首季按揭註冊會有正增長。不過今年農曆新年假期成交較為淡靜，而且金管局日前推出三招物業按揭的收緊措施，樓市成交短期內料會稍為降温，料會由第二季數據反映，屆時按揭註冊數字將會出現調整。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳預期，在二月份農曆年假及新措施削弱入市意欲之影響下，次季現樓按揭登記數字將現跌幅。
二月份現樓按揭註冊錄得8492宗，較一月份增加14.4%，創四個月新高，儘管如此，現樓按揭已連續三年半不足一萬宗，與旺市時相比仍有一倍差距。至於樓花按揭更急跌553宗，按月減少達46.6%，並創七個月新低。中銀香港及?豐銀行分別以19.6%及20.6%的市佔率，分別奪得二月份現樓按揭及樓花按揭市場冠軍。
責任編輯：子衿
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