2015年7月13日 星期一

買劏房好嗎?

讀者來信:Anthony 你好,最近到大角咀睇樓,代理報了一個盤,實用面積約 400 呎,樓齡四十多年,收實 $340 萬,代理說如果間三個套房,裝修靚一點,每間套房可以收租 $6,000,共收 $18,000,回報逾 6%,好像很吸引啊!值得買嗎? 另一間樓齡廿多年,實用面積約 300 呎,收實 $270 萬,邊間抵呢?by Keith

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覆讀者信:劏房...糖衣陷阱,明賺暗蝕!
今天晚上跟 King Sir 吃飯傾新書,正好講到這個話題。
King Sir 以前都有做過套房,近年全部賣出了,為甚麼?
表面上有比較高的現金流,實際上是...糖衣陷阱!
以下是他的親身體驗...

第一,政府監管很嚴!很多工程尚未完成已經勒令還原!
第二,租客質素差,損耗高!
以前有很多不愉快經歷,新書會揀選其中一些故事詳談。
這兩點往後再談,今次先跟大家計數講錢!

第三,成本重!計埋成本其實得 5%!
坊間有些裝修師傅,稱可以合例合法地劏房,就是類似賓館的手法,根據屋宇署的要求去做,然而成本卻很重。平時做劏房七、八萬一間,跟足規矩就要十多萬一間,三間套房加起來,成本就要四十多萬!每個月收多 $6,000 計算,每年收多 $72,000,六年多才能翻本!

第四,表面增值,其實是減值!
以前社會對劏房接受程度比較高,易出售,易按揭。
然而今天政府打擊劏房,所以銀行取態審慎,坊間只有一、兩間細銀行肯做,將來可能會再收緊!換句話說,如果你買回來之後做劏房,請問下手買家借不到按揭,怎麼買呢?客路窄,自然賣價都要平!
以為增值了賣貴一些,其實是買家殺價的借口!
買家:「你間晒套房,亂晒籠,我要擺好多錢裝修喎!」
誰不會這樣講價?

Anthony 補充,還有裝修費是不能上會的。
即是全數俾晒,加埋層樓四十幾年,要俾三成首期,合共頭炮就要俾 $150 多萬,如果揀第二層樓,買兩間都得囉!

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