2014年9月11日 星期四

賣樓是否要交稅?

賣樓是否要交稅?

李小姐︰我剛剛賣樓,帳面賺了50萬元,未賣樓前樓宇屬自住,請問是否要交稅?如果要交稅的話,稅率是多少?

答:賣樓賺錢是否需要交稅?這問題沒有一個絕對的答案,要以業主買賣樓宇的動機來決定。因為根據現行的法例,從「炒樓」而獲取的利潤是需要繳稅,所以若稅局認為你賣樓的動機是和炒樓有關的話,它就可向你徵收稅款。

如何界定是否「炒樓」?對此,稅局沒有一個白紙黑字的定義。一般來說,稅局考慮的因素包括(稅局用作考慮業主買賣樓宇的動機)。

1. 物業持貨期長短;

這方面稅局沒有定下一個「年期的指標」,說明買樓後要多久賣出才不會被稅局認為是炒樓,但摸貨交易、一年內多次換樓等個案,都很容易被稅局視為炒樓而被徵收稅款。

2. 業主申請按揭成數及類別;

3. 租金收入能否抵償供樓款項;

4. 七年內買賣樓宇的次數等。

所以,若陳小姐是以私人名義持有該物業的話,加上物業本身是陳小姐自住,在正常情況下,稅局不會把她視作炒樓而向她徵稅。

若被稅局認為涉及炒樓而要徵稅的話,稅率是多少?

若被稅局認為涉及炒樓而要徵稅的話,以個人入息稅計,稅率是賣樓所獲溢利的15%。若以公司名義持有物業,經炒賣後獲得的溢利需報利得稅,稅率則是16.5%。

如果我在賣樓後即時再買一間,是否就不用繳稅?

不一定。這要視乎你再買一間樓的目的和動機。若你能證明你賣樓後即時再買一間是出於換樓的需要,就不用繳稅,但若稅局認為你一賣一買是出於炒賣性質的話,即使你賣出物業後即時再買一間,也要為你賣樓所賺的利潤繳付稅款。

公司名義持貨較划算

若果是炒樓,是否用公司名義持有較划算?

在數字上,係。因為若然真的炒樓,不論以個人或公司名義持有都要為賣樓所獲得的利潤繳稅,但用公司名義持有物業有一個好處,就是在物業買賣時,可以用公司轉讓的形式完成買賣,不用繳付物業印花稅。

就以一個1,000萬元的物業買賣為例,現時的印花稅率為3.75%,即需繳付37.5萬元印花稅。當然,有利亦有弊,特別是針對買家。若選用公司轉讓形式來完成物業買賣,買家要承擔一定的風險,因為公司除了持有物業外,還可能存在隱藏負債,買家可能連隱藏負債也一併買下來。

還有,業主每年也要花錢找會計師製作財務報表,向稅局和下手買家提供公司的財務狀況。

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