2014年9月17日 星期三

樓市跌,唯敢買?

大行測股市唔算準,但估樓市準繩度卻相當高。今年樓價在所謂專家炒家潑冷水下,中原樓價指數仍然有3%升幅,反觀歐美證券大行的分析員或經濟師,對樓市睇得相對樂觀。股榮統計去年第四季估今年樓市表現的七間大行中,除德銀錯到離譜,大致上都估啱上升方向。今年各大行槍頭齊齊對準,估計明年樓價必跌無疑,平均挫兩成、最少亦有一成跌幅。
聽到這消息,租緊樓或一心想樓價跌置業的朋友,可能萬分雀躍,但問題係,當樓價真的跌到兩成,��家拍心口話屆時買樓的人,十個有九個會「淆底」,因為樓價跌兩成的經濟環境,肯定與目前差天共地,足以令他們猶豫,甚至打消念頭。
與股市一樣,樓市都有高低周期,對上一個低潮是2008年金融海嘯,再數上去是2003年沙士。每次樓市大冧,必有「黑天鵝」伴隨發生。雷曼倒閉前一個月,中原樓價指數企於70點樓上,金融海嘯殺到,恒指由兩萬點樓上,跌到一萬點邊緣,企業裁員消息不絕於耳,中原指數三個月內跌兩成,至56點水平。捫心自問,再有同樣的劇情,面對失業威脅下,可有勇氣入市嗎?

有讀者或擔心,美國宣佈明年起減少買債,開始退市,2015年或者加息,樓價跌硬。關於息率與樓價關係,股榮參考中原指數自1994年開始提供的數據,與期內最優惠利率的關係,發現兩者的相關系數為負0.35(數值介乎正1與負1,越接近負1,兩者關係走勢越成反比)。
數字代表,低息可能令樓價上升,但並非絕對。最明顯的,是2002至2005年間,香港出現超低息時期,當年的樓價不升反跌。至於1997亞洲金融風暴來臨前,供樓最優惠利率達10厘樓上,樓價卻可以照升如儀;至1999年拆息回落到風暴前的水平,樓價已一蹶不振;利率升代表樓價跌的所謂金科玉律,一點也靠不住腳。
另外,有點股榮想提的,美國就算明年初開始減賣債,仍然每月放水750億美元,一旦美國經濟稍有差池,儲局又開始加碼,這種「退條毛」式退市,說加息令樓價跌,只是自欺欺人。
同股票一樣,樓價越平越冇人吼,越貴越升反而多人搶,樓價今年下半年開始乾跌,但觀望的人多,實際行動的人卻很少。他們或者有能力畀首期,但總覺得遲下可以再平啲,跌了半成,就等樓價跌至一成,當真的跌到一成,又淆底話會跌到兩成先上車。
學曾教授話齋,買樓是自住而非炒賣,用家隨時可上車,最重要是計掂數供唔供得起。升市等跌市、跌市等冧市,冧市卻腳軟,一邊罵沒能力上車,到機會來到時又縮沙,這種人注定一生後悔。

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