股票市場穩賺策略

朋友W君從加拿大回港，約我飲茶聊天。他說讀到我在網上講買金蝶（268）和中航科工（2357），如果有錢賺，可以先沽出一半食吓胡先。他問我是否睇淡這兩隻股份，例如中航科工，他覺得有大飛機概念，照計可以升到6、7元也不出奇，點解上周在5.2元時就話可以沽一半呢？

頭條效應 專買熱股

　　他在3.83元時買了中航科工（上周五收4.98元），既然有錢賺，我問他為甚麼不先沽出一半呢？他說買了很少，只有五萬股，沽一半也沒有味道。我說這不是股份多少問題，而是方法問題。如果搵到一個好方法買股，買多些也無妨，如果方法不對，買股輸多贏少，就唔敢大手買，會愈買愈少。我細心問過朋友之後，發現他有很多蟹貨，例如中國中車（1766）。猶幸他買的都是大股，衰了坐貨也有息收，未至於會渣都無。

　　我向他解釋我建議散戶買股的方法。如果你好似股神巴菲特，懂得計算一間公司未來很長一段時間的盈利和現金流，又識得判斷目前股價，是否比它估計未來盈利算出的內在價值低很多，若然是的話，當然可以長揸，升也不沽出。但大多數人買股都是半桶水，不太懂得分辨基本因素。買股往往都是股份比較熱的時候。這叫做「財經版頭條效應」，意指當財經報紙把某股當做頭條新聞，證明這隻股份已經升到引人注意，或者有人所共知的利好消息，股份比較熱，例如朋友當年在10元買中車，就是兩間鐵路公司合併前夕，其實已經炒了一段時間。

　　這種「財經版頭條效應」，如果是利好消息，會令更多人撲入去買，到股價回頭下跌時也不懂得走人，例如朋友W君說10元買中車，主要是睇好一帶一路前景。我就認為，一帶一路就算得，也是一個五至十年後的大計，要在高鐵建造股業績反映出來，也要相當長時間。當時股價炒得這樣熱，是提前炒作概念，把炒作概念及公司基本因素混為一談，很容易會出事。

沽半留半 事出有因

　　反過來說，如果財經頭版講到一些股票很差，反而可能是股價短期見底時候。當然，也要認真分析該股是否有致命缺陷，股份不至於永不翻身。但是，出得報紙頭版的壞消息，股份可能會短期內見底，至少隨後在沽壓短暫消除後，會有一個反彈浪潮，才會再跌。

　　我細心梳理朋友W君持倉的股份，發現他買股主要有兩種形態，第一是追熱股，例如當年的中國中車，和在股市比較旺的時候買了金蝶。第二是敲冷股，例如見到中航科工基本質素可以，又有軍工概念，見其股價不斷下跌，於是在3.83元買入，結果中航科工在3.6元左右見底。無論他是追熱也好，敲冷也罷，如果自覺對判斷股份生意前景不是很有把握，不是具體到可以估計公司未來可以賺多少錢，買入之後，如果股份有比較好升幅，可以先沽出一半。沽一半留一半，先食一浸。例如在股份升20%、30%便沽出一半，留下一半，如果見到股份升比較誇張，就再沽持股的一半，即總股數的四分一，剩餘的四分一，我覺得可以放飛機，讓股價飛，不用太心急去沽，可以等長一些時間。這部份可以定一個比較深的止賺位，例如較買入價高10%或20%，不到不沽，變成可看長線，博佢係另一隻騰訊。一般股份回吐，都不會跌得這樣深，如果真的發生，升得很高，又回到止賺位，該股份其實已經散了。設計這個方法的原因，是買股如果中時，想先鎖定部份利潤。

分批沽貨 可守到尾

　　W君的中航科工升到5.2元時，已比購入價升了37%，食一半一啲都唔失禮。把這個方法套入當年W君買中車的情況，他在10元入貨，短期內已經升上13元，可以先沽出一半。假設當年第二批股份（四分之一）沽出價是升一倍到20元，沽到其餘四分一放飛機（是升一倍或者升50%沽出第二批股份可以自己定）。

　　結果中車在2015年4月最高升到19.86元，好唔好彩第二批剛差少少未升到一倍沽不到，後來高位插水，回到買入價高20%即12元時全部出清。以買入20萬元計，共賺五萬元（第一浸賺三萬元加第二浸兩萬元）。表面睇只食到五萬元只是賺25%，但不會像現在狀況，揸到如今股價跌到7.12元，變成蟹貨，不計收息要輸29%。記住這個是朋友W的真實例子。

　　W君再問，「我買得這隻股，無非是看好其前景，如果這隻股票，真的勁升，一早沽了一半甚至四分之三，豈不是錯過很大升幅？」我說，正正是這種做法，才有可能捕捉到一些勁升股票，比較容易持貨到最後。股王騰訊（700）升了一百倍，但十個散戶在幾元時買了騰訊，九個半在它升到十多元或廿多元的時候已經沽清，絕大多數散戶不會持貨到現在。

　　幾年前，當碧桂園（2007）和恒大（3333）還是大約四元時，我經常建議散戶買，話他們賣樓已鎖定兩年後盈利，W君經常看我的文章，我問他有沒有買這兩隻股？他說在4.5元買了恒大，但很可惜，在6.5元便沽清，恒大現價24.5元。這實例正正應驗不用我說的分批沽的方法，不代表你買中勁升股，可以持貨耐啲，反而去到一定水平，你就會沽貨走清，想想他若留四分一恒大到如今，都可以賺多好多。使用我的方法，升30%在5.83元時只沽出一半，在9元時再沽出四分一，餘下的揸到現在，食多好多啦。

散戶是敢輸不敢贏

　　買股前沒有定出清晰食胡策略，往往上車容易落車難，就算買入上升股份，很多時候都不懂得落車。就像朋友W君，買中中車，曾經最高比他買入價升98.6%，到頭來還是要輸錢。相反就算買中最後上升10倍、8倍的股份，很多時候很早便沽了貨。這也涉及散戶一個特點，除了不懂落車，亦是「敢輸不敢贏」。輸的時候死坐，但贏20%、30%就走清。要令自己夠膽贏，首先要鎖定一定利潤，讓自己立於不敗之地，當心態比較輕鬆，就會夠膽去贏。套用我的方法到朋友W君的持股上，會發現他整籮蟹貨，當中好多係大股，亦曾經升過唔少，如果用啱方法，其實大部份都可以贏錢收場，不用揸到現在，有部份還不見天日。

　　W君問了我很多問題，例如股價升多少才沽出一半？我說，這裏沒有一個固定方程式，但是，如果不是買一些一年升跌只有10%、20%的公用股或者房託股，而是一些增長型的大中型股份，見股價升二、三成，沽出一半，其實已是頗為合理回報。像今年年初，很多股份勁升四、五成，其實極少發生。這是例外，而不是典型。至於第二批是升50%還是升100%才沽，其實也無所謂，定得高較難食到，定得低會食得少啲，因人而異，但最好入場時已定好每一批股份沽出價，嚴格按既定策略行事，不要看新聞看分析，否則好易又變成一股都無沽。

定好策略 嚴格執行

　　這個沽一半留一半的策略，最大缺陷是股份沽早了，賺少了。但我覺得這其實不是問題，如何確保買股經常賺錢，才是問題。散戶一個很不好心態，就是想刀仔鋸大樹，常常想搵一些上升十倍、二十倍股份，期望自己揸住的股份會大升特升。但通常情況是希望落空，即使升也只升得三幾成，等到股市爆煲或者所買的股份由熱轉冷，帳面上曾經賺過錢，沒有沽，回落時輸錢又不識得走。

　　朋友W君插口，他前些時見到世茂（813）由23元急插至21元，馬上買入，股價翌日即反彈上23元，但他沒有走，一日後倒跌至20元，於是急急沽出，賺錢變成蝕錢。我話一日間升近10%，以短炒計，沽一半真係無壞，一日有此回報，去哪裏找？

　　我這種方法不會讓你發達，但可以讓你經常食到胡，特別用來買較有質素的中型股，等佢回落時買入，比較有機會食胡。食了第一浸之後，只要把沽貨位定在買入價，已經確保買股不會蝕錢，如果升得比較多之後，還可以把沽貨價上移到買入價10%至20%以上。整個運作是當你的組合買中上升股份時，便可以賺到錢。

陸羽仁

巴士的點評——肥彭的瘋子故事（希望多些香港人睇到的文章）

巴士的點評——肥彭的瘋子故事

巴士的點評 2017-07-05 文字大小

        香港回歸二十周年，很多外國媒體都做了相關報道。《每日電訊報》訪問了前港督彭定康，他講起在香港的一個小故事。

　　他說當年曾造訪一家精神病院，遇到了一名精神病人。那病人穿著三件頭套裝，儀容整潔，他很認真地問彭定康，為甚麼英國一個民主國家，要把香港交給一個專制的中國政權。他說回程時對事件苦思良久，為甚麼正常人沒有問過他這個問題，反而是住在精神病院的病人會提出這樣的問題？

　　肥彭作為一名退休政客，如今提起這個「有趣」的故事，固然博到一點掌聲，他似乎正在批評英國把香港主權交回中國的行為。回心一想，無論是評論家、空想家、任何的退休人士，人人都可以隨心所欲地評論問題，講完就算。不過，如果他是事件中的當事人，便要很務實地行事。正如今天你會見到英國作為民主國家，要以最高禮遇，用皇室馬車接載「專制」國家領袖習近平，進入白金漢宮與英女皇會面。英國要禮遇中國，當然涉及莫大的商業利益。

　　習近平二○一五年訪英的時候，英國還未脫歐，英國去年無端端公投脫了歐，經濟更加風雨飄搖。英國政客已經不能夠再輸，只能更靠攏中國。假設今天彭定康做了英國首相，他也會做出同樣的事情。可見一名退休人士的隨口評論，與當事人幹實事並不相同。並不是如《飛越瘋人院》的電影那樣，只有瘋子其實最正常，只不過瘋子夠膽亂說話而已。君不見有些港官當官時是出名的庸官，退休後卻如超人那樣，站在道德高地，胡亂說話，指手劃腳。

　　看彭定康的故事，想到一個更深層次的問題是，究竟我們應不應該與中國政府對抗？習主席剛結束的訪港行程，傳出了一個很強烈的訊息，要香港人尊重「一國」，要以一國為本。對於這個核心議題，反對者會說，強調一國，便沒有了兩制，中國是一個專制國家，我為甚麼要以一國為本？為甚麼香港人不能對抗中國政府？

　　先不論這些觀點是否愛國，也不論中國在香港的憲制地位其實不容挑戰，假設中國明天變成西方式民主國家，到底會變得更好？還是會變得更壞？

　　一九八九年以蘇聯為首的東歐鐵幕國家倒台，已經顯示一夜間由專制變成民主的國家，結果就是四分五裂。蘇聯衍生出大量的小國，成為西方的附庸，而剩下的大國俄羅斯，初時普京求加入北約不可得，最後俄羅斯被逼走自己的路，成為披上選舉外皮的專制國家，才可以生存下去。

  從蘇聯、東歐到中東國家，近年步向民主，沒有太多成功案例，當中有不少國家出現無休止的戰亂。倒是中國，雖然是專制體制，但仍能保持高速的經濟發展，同時帶來社會的發展，也一定程度增強了人民的自由。中國人已可較自由地出國旅行，甚至移民；更重要的是，過去三十九年，中國政府讓六億人脫了貧！

　　到今天，我覺香港人需要思考一個問題：我們為甚麼要劇烈地與中央對抗？甚至堅持要推翻中國的制度，硬要把西方民主制度強加於中國身上？尊重中國，尊重中央，現實地尋求香港自身發展的道路，這就是瘋子嗎？

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大

恒大（3333）空軍 大戶 鱷魚蝨乸

金融High Tea——空軍 大戶 鱷魚蝨乸

金融High Tea 2017-08-04 文字大小

        內房愛搞刁，搞得刁多錢從何來就係問題。對空軍嚟講，有企業搞大型併購，就有覓食機會，好似早排融創中國（1918）鯨吞樂視、萬達資產後，喺股、債市場連環「抽水」，咁環境自然吸引空軍注意，睇吓有無襲擊佢搵食嘅機會。

輪到融創被盯上

  外電引述沽空機構FG Alpha，質疑融創嘅債務股本比率高達3.49倍，較內房平均水平高近五倍，同一時間融創股價升逾兩倍。因此呢條沽空空軍嘅首席投資官Dan David就明言，融創已經成為佢地潛在嘅「大目標」。融創主席孫宏斌有併購狂人外號，做嘢去到好盡，為咗吞下獵物，外界估計孫宏斌可能已抵押佢所持有嘅融創股票。

  FG Alpha雖然盯上融創，但佢仲未郁手，點解見到有嘢食都唔開餐，陸羽仁估計佢仲摸緊底，孫宏斌食呢兩餐大茶飯，手頭銀彈唔係咁夠路人皆見，只係佢咁都做得成，當然有佢背後嘅部署，好似佢收購萬達資產，最初賣家話明想借錢畀佢，後來安排惹起關注，先至改為引進富力買入酒店項目，減低涉及嘅資產，咁就證明呢個刁背後有好多安排，唔係表面睇就可以拆解得到，貿然郁手可能會畀人玩番轉頭。

  空軍想搵大目標，但對手如果有番咁大隻，就要小心吃不了兜着走。其中一個例子係恒大（3333），恒大過去二十年以高槓桿全速發展，一直畀人質疑佢負債高，今年佢安排回歸A股，股價向上，同時惹來咗空軍興趣。從港交所數據顯示，今年沽空佢嘅人唔少，期望喺佢股價見頂後搵食，但恒大愈升愈有，一年間升咗幾倍。呢個星期有就嚟賣盤嘅周刊報道走去翻吓恒大嘅樓盤發展狀況同銷情，質疑佢嘅真正表現。

  有中環茶友就話，恒大一年賣幾千億元人仔嘅樓，佢嘅項目有唔少係三四線城市或邊緣地區，要搵幾個滯銷個案唔難，呢種狀態相信過去幾年都係咁，所以估佢嘅股價表現，唔可以咁簡單睇呢啲所謂「直擊」報道，更加重要嘅係佢背後嘅大戶籌碼。

民企國企係兩個遊戲

  恒大由上市到依家，一直同城中富豪關係密切，呢排大戶全部銀彈充足，要用三幾百億炒嘢無乜難度，空軍如果要同佢開戰，咁部署同彈藥都唔少得。茶友留意到，恒大股價飊升，但沽空盤未明顯收斂。

  佢話做得空軍，必然有番咁上下技術，佢哋唔會死坐，到位就先行平倉，到高位又再沽過，實行且戰且走，策略好似野狼襲擊大水牛，有機會就撲上去咬佢兩啖，呢種戰術係想令大水牛精神長期緊張，最後崩潰失去戰意，咁佢就大快朵頤，所以大戶同空軍鬥法，大家都係要猛計數。

  從散戶角度嚟講，呢啲大隻佬打交係高難度動作，如果自己覺得身型夠靈活，可以走埋去執吓着數，低買高沽，博食吓肉碎，但做鱷魚蝨乸，就真係要隨機應變，隨時預咗止蝕。

  茶友嘅講法，多少都解釋咗買民企內房同買龍頭股嘅分別，好似買中國海外（688）、華潤置地（1109），佢一年低位跌到去20元邊，而家升到高位26.75元，升幅三成，雖然都幾好，但係同恒大倍升相差好遠，但國企同民企兩者股東背景好唔同，風險差好遠，玩緊嘅係唔一樣嘅遊戲。

人民幣可能擴波幅

  大市升咗三日後炒埋啲落後板塊，開始出現調整，恒指收報27531，跌咗76點，成交855億元。好多先前升得多嘅股份都回吐。

　　內地媒體稱，中國人民銀行可能會擴大人民幣交易區間，允許人民幣兌美元較中間價上漲或下跌不超3%，高過目前嘅2%。呢個係匯改嘅正常進程，但要小心擴大波幅初期，人仔會較波動。

陸羽仁

大國衰敗—日本

巴士的點評——大國衰敗—日本

巴士的點評 2017-08-04 文字大小

　　現時世界上最強的國家美國，在一九一四年第一次世界大戰之前，還是一個建國百多年的新興國家。經過了兩場世界大戰，美國取代了英國，在一九四五年二戰之後登峰，成為世界第一強國。

　　當時的蘇聯忙於在東歐建設鐵幕陣營。美國則做了幾件事情。第一招是在二戰尚未結束，便開始在一九四四年七月籌建世界銀行，用其豐富財力牽頭重塑國際金融組織，以此重寫世界金融秩序，讓美元取代英鎊，成為全球最重要的流通貨幣。

　　第二招是支持猶太復國運動，一九四七年在中東的巴勒斯坦託管地，建立以色列這個親美國家。美國看上了中東的石油資源，要在該區建立勢力，以保障維持自己經濟發展的能源供應。

　　第三招則是「佔領」日本，美國派了麥克阿瑟將軍在戰後進駐戰敗國日本，理由是協助日本復興。這個理由很冠冕堂皇，因為德國在一次世界大戰戰敗之後，要賠償巨額款項，令到德國人蒙受嚴峻苦楚，直接激發了希特拉藉著民族主義冒起，造成二次世界大戰。因此美國在戰後沒有懲罰日本，反而幫助日本戰後重建。然而，美國協助日本的真正意圖卻是要在亞洲建立一個緊密盟友，以防範蘇聯在亞洲擴張勢力。

　　美國當時在日本推動政治改革和經濟重建，二次大戰起源於日本好戰少壯派軍人聯合日本裕仁天皇發動太平洋戰爭，如要追究責任，戰後應該把裕仁天皇拉下台，要他接受戰犯審訊。然而，統籌戰後佔領的美國麥克阿瑟將軍獨排眾議，堅持讓裕仁天皇續任，維持他作為日本人的精神領袖。但要裕仁天皇發表一份「人間宣言」，宣告自己是人，不是神。把裕仁從受人膜拜的專制統治者，變成立憲的君主。這份「人間宣言」的起草人是麥克阿瑟屬下的一名中階軍官韓德森，可見整件事由麥克阿瑟導演出來，推動日本憲政改革。

　　與此同時，美國大力扶植日本發展製造業，日本在短短的十多年間，便成為出口消費產品的世界工廠。單看美國對日本的貿易逆差便可以知道，一九六五年美國對日本已經出現貿易逆差，而美國的整體貿易逆差要到一九七六年才開始；換言之，美國對日本的貿易逆差早十年已經開始出現，主要原因是美國大力開放市場予日本貨入口。中國於一九四九年解放，美國深切感受到紅色中國的威脅，而培植日本經濟壯大，是制衡中國的一個重要部署。

　　不過，日本這個小朋友，愈養愈大，到八十年代便頗有「功高蓋主」的味道。美國在一九七九年至一九八○年經歷了第二次石油危機，能源價格大幅上升，出現嚴重通貨膨脹。當時的聯儲局主席沃爾克在一九七九年連續三次加息，實行緊縮貨幣政策。高息吸引大量資產流入美國，令到美元匯價飆升。日圓匯價相對地便宜，日本對美國的出口亦大幅增加。一九八五年，美國對日本的貿易逆差高達四百二十六億美元，佔了美國貿易逆差總數的四成。

　　那個時候，大家都覺得日本經濟非常強勁，美國黯然失色。美國學者博高義的著作《日本第一》（Japan as Number One）是當時大家必讀的書。日本的成功已經提升到一個管理學的層次，世人都覺得日本的嚴謹管理水平，是經濟成功的關鍵，而美國管理鬆散，所以步向衰敗。日本這個小弟太成功了，結果觸發美國大哥哥出手整治他。在一九八五年二月二十二日，美國召集了日本、德國、法國和英國的財政部長和央行行長在美國紐約的廣場飯店開會。在美國的推動下，達成了「廣場協議」（Plaza Accord），五國政府聯合干預匯市，引導美元兌特別是以日圓為首的幾隻主要貨幣有秩序地貶值。

　　「廣場協議」之後，日圓大幅上升，即時效果是進一步推動日本經濟繁榮。日本股市展開四年的大牛市，日經指數由一萬三千點起步，一直升至一九八九時的歷史高位三萬八千九百五十七點。日本股市竟佔據全球股市市值的百分之四十二，市盈率更升到二百五十倍的驚人水平！與此同時，日本房地產也出現巨大泡沫。

　　日本經濟及股市在一九八九年達到高峰，隨後爆破。股市跌到一九九二年時，日經指數四年內下滑至一萬四千點，打回原形。經濟學家估計，由於日圓上升觸發日本泡沫爆破，令到日本直接損失六萬億美元。日本由美國扶持而起，但美國大有「臥榻之側，豈容他人酣睡」的態度。當日見到日本經濟威脅到美國的時候，美國一個「廣場協議」就把日本推向深淵，令到這個一度挑戰美國的大國，陷入三十年的衰敗。

　　如果英國因為歐洲的地理因素，衰敗無可避免；但日本的敗落卻主要由於領袖缺乏戰略決策能力，未能預示挑戰美國帶來的風險，早作應對。日本這個教訓，相信中國會深刻記取。

「巴士的報」是一份網上報紙，讓網民隨時隨地拿着手機或平板電腦可以看到。

引用：bastillepost.com 

1997年為什麼買樓

在兩個星期前，以助拳形式參加了一個講座，在茶聚的時間，有參加者硬是不服氣，說買樓並不是一項好投資，亦非穩賺。我只說﹕「相比其他的金融產品、股票，在這十幾二十年，投資物業是比較好，比較穩陣」，但該人說﹕「不一定，因為我在1997年買樓，現在剛巧打過和，輸了使費。 

　　我本來想問他一條問題，不過沒有問，這就是為甚麼要在1997年買樓，我相信該人亦答不出來。其實當時買樓的人基於兩個字，第一個是「貪」字。 

　　「貪婪」、「貪心」其實是人之常情，發自內心。但是人類若果能夠加以有效地利用，將會威力無窮。若沒有「貪婪」，這個世界根本推動不來，人人滿足現狀，原地踏步，世界如何會進步？ 

　　若果給「貪婪」控制，將會一生一世受他的愚弄，為甚麼要在1997年買樓？當時買樓的人，絕大多數已經有一間自住樓宇，他們買樓的目的當然不是自住，甚至不是出租，只不過希望能夠從買賣中賺取不錯的利潤。這是甚麼？這便是「貪婪」，「貪婪」發出其威力，將該人控制、愚弄，使他不能夠進行正常的分析，最後，被打入了一個萬劫不復的景界，實在與人無尤。 

　　若果有人有一顆鐵石之心，連「貪婪」也不能動之分毫，他的伙伴便會出動，同樣一條問題，為甚麼會在1997年買樓？有人回答﹕我「驚」樓價愈來愈貴。沒有錯，「貪婪」的伙伴是「驚」，亦即是「恐懼」，就是閣下不貪心，但眼見樓價日日颷升，恐防以後買不到樓。終於在考慮多時後便會孤注一擲，這樣便闖出禍來，有部份到今天仍未能夠平伏，所以仍耿耿於懷，說樓市不值得投資。 

　　有人持貨多年最近才能重返家鄉，手上物業的價值與1997相若，亦抹了一把汗，亦有人早已被銀行收了物業，變成銀主盤。而銀行亦將銀主盤出售，至今已經沒有舊銀主盤，銀行在這方面的損失可以說是一個天文數字，不過單是從業績來看，銀行又不是損失了很多。其實銀行的損失是由一班現存的客戶支助，那些資債剛好相抵的客戶最慘，他們被迫要付高利息，轉按亦不能。那些資產足夠而負責不多的客戶則可享受平息，可以說是樓價下滑時的得益者，不過，他們的支出確是減少了，但資產同時減值，是否是得不償失？這是見仁見智。 

　　人人都被貪婪與恐懼欺騙，究竟誰人賺了錢？其實是有，不過真的不多。在2003年，當銀主盤充斥滿街，當時，外母見女婿第一事件要問﹕有沒有樓？還欠多少債務？與今日真的是不可同日而語，能夠在2003年有一些貪心的念頭，不怕樓價再跌，克服了恐懼，這些人今天都是大贏家，不過人數不太多而已。 

　　巴菲特說，若與貪婪和恐懼做朋友，這樣投資便無往不利。我認為千祈唔好，應該善用貪婪，克服恐懼，這樣，投資才可以拔尖，即是賺盡、保底，輸亦有限。不過，很難掌握得準確情況。

引用湯文亮文章

物業醉人

　　週日，閒來無事，到街市買菜，但見人頭湧湧，各攤檔均有不俗生意，到相熟菜檔，見阿姨相當勤力，便對她說﹕你仔大女大，又有學識，又有好職業，何須如此辛苦？阿姨說﹕唔做工周身唔自在，況且，在賣菜之餘，又可看到自己的舖位，何樂而不為。她指著對面兩個舖位，再加上自用的舖位，說﹕我亦參照你提出三間樓投資法，不過是三個舖位。嘩，原來阿姨是億元富豪，真的是失覺。 

　　香港有6成物業沒有按揭，例如上述阿姨物業，她沒有固定收入，學歷又不高，所做的工作又是勞力為主，但將所賺得的金錢，穩穩陣陣投資物業，20至30年變成億元富婆，比很多有高尚職業，受過高深教育的人不知好多少倍。物業，的確令人陶醉。 

　　香港雖然被稱為國際金融城市，而金融行業的而且確是非常發達，但一般市民能夠真真正正賺到大錢的卻不是投資金融產品，而是老老實實買一、兩間樓，最好是舖位收租，假以一段時日，升值可能會相當驚人。所以，投資物業的人有時給人們以鄙視的眼光看之，其實在心裡，一般人都非常羨慕，不過，講不出口而已。 

　　以前人們常說，一舖養三代，有一個舖，即是有一門生意，不但養活一家人，甚至一些伙計及他們的家人，所以，香港人終極目標是有一個舖位。本來，有舖位的人除非收到一個非常高的價錢，否則都不會將舖位出讓，但是有時這些舖位第二代、第三代反而對此沒有信心，匆匆忙忙將舖位出讓，十年八載後，該舖位有數以倍數升幅，那時候，的確令人欲哭無淚。 

　　其實，在香港購買房產，除生活必需外，亦是投香港信心一票。在回歸前，不知多少人將他們的產業賤價出售，當中包括一幢幢大廈，靚豪宅，靚舖位，他們本著永遠不會再回到香港的心態，離開時對未有能離開的人加以恐嚇。想當年，不少人為此茶飯不思，想盡辦法移民到其他國家去了。今日，有些移民回流，見到昔日曾經擁有的物業，其價值現在已經是高不可攀，不禁暗自淚垂。 

　　在香港，你不需要是一個很聰明的人，不過你一定要是一個安分守己工作的人，有一份穩定工作，想盡辦法擁有一個自住物業，可以的話，擁有第二間、第三間，不要理會外間的風風雨雨，甚至金融海嘯也不怕，只要保持低資產負債比率，又準時還錢，慢慢地，物業會出現增長，時快時慢，亦有波幅，到該人年紀大，工作能力下降，正當為退休後的生活煩惱時，他擁有的物業發生作用，只要將其中一層出售，便足夠安享天年，那時候，他感覺陶醉，是物業令他陶醉。 

　　憂慮，落淚，陶醉這些發生在人類身上的感覺，有時的確是反映人們如何處理樓宇問題。買樓當然是先苦後甜，買樓初期，又擔心自己的工作收入，會不會被炒魷？樓價會不會大幅下調，銀行是否會追數，憂慮是在所難免。 

　　有時擁有物業的人受不起誘惑，將物業出售，若干時日後，見昔日已售的物業今日已價值非凡，心想當日沒有出售便好了。思前想後，有時不禁落淚。 

　　大部份香港人都有自置物業，多年之後，該物業的債務已清還，而資產升值，自己的身家無端端厚了起來，這時候，不需理會人們說甚麼無良業主、地產霸權，總之，自我陶醉便可以。

引用至湯文亮博士文章

8萬變500萬，2003年沙士買才發生

上一篇文章我不信一個人以八萬元投資地產，在十年內慢慢積聚，現在有500萬元，有網民說我沒有研究，便沒有發言權，這是一條子非魚，焉知魚非樂問題，況且，這些吹牛皮事件，何需研究。不要說其他，單是說時間，十年前，2002年，物業市場是怎樣的環境，銀主盤亦充斥市場，大家講房地產心驚膽跳，連外母揀女婿都不要有物業的人，擔心負債太重。 

　　情況未算最壞，2003年沙士一到，全部冚旗，所以物業的價值低到無可再低，但銀主盤一日比一日多，此時投資物業，除非神經是鐵一般的硬。當時，若果你是一個有正常入息的人，沒有物業，若果願意接銀主貨，又何需8萬元？銀行可以借十足給你，或者給予閣下多5%至10%貸款，以便繳付有關費用，若果夠膽的話，現在應該是坐擁巨資，500萬，太少。 

　　小時候，我問傅老榕三奶，若果賭客賭過關，豈不是很容易贏大錢？三奶說﹕細路，你少擔心，賭仔性格，贏咗縮，輸咗谷，他們過第三關時已經手騰腳震，情願先取回一半，再贏，起身喫飯飲酒去了。 

　　由8萬5贏至500萬元，足足要過六關，不是有很多人有此膽量。所以，我連看亦不用看，說這個機會是很微，該人說故事而已。有人說我妒忌，我需不需要？ 

　　在物業投資市場，由8萬贏500萬難，但是由500萬贏8萬的例子多不勝數，由500萬只剩8萬更加是比比皆是，不由你不信。這樣，大家投資物業時一定要非常小心，槓桿太大，以幾何級數直上，很容易沒頂。 

　　我試舉一例，政府徵收SSD距離現在大約年半，若果當時你以900萬買一個新樓盤，到入伙時閣下要付450萬加釐印費用，銀行按揭一半，大多數當時的新樓盤與現在相比是沒有升值，或者最多是10%。假若有人以1,000萬購入閣下的物業，賬面上是獲得100萬元利潤，其實已經不錯，但請不要忘記閣下要付購入時釐印、銀行手續費、利息、售出時佣金、律師費、5%SSD，在扣除所有洗費後，8萬元可能也沒有。這些例子比比皆是，所以在投資物業市場，是拼著以大博小的心態，才有機會生存，甚至贏大錢。若果以小博大，是很容易被吞沒在這個浩瀚的物業市場。 

　　政府已經出招打壓炒樓，坊間還出現這些不盡不實的謠言，說炒樓成暴富。我恐怕政府及議員借此幾會，再發動打擊已經不存在的炒樓活動，使未復正軌的物業市場再度出現危機。而新政府上場，一時亦未能察覺事件真偽，亦不敢撥亂反正，凌亂物業市場監察制度變成無人駕駛。最後危害香港經濟，大家小心。

引用:湯文亮博士

有200萬如何運用

有一位年青人，在我的回應箱內用英文寫下他從零至二佰萬元過程，英文寫得不錯，相信他的教育程度有一定水準，而過程亦合情合理，若果他能掌握好一點，夠膽一點，相信現在不只有二佰萬，但願這二佰萬能為他再創一個新歷程。 

　　他問我如何善用這二佰萬，老實說，我不敢替他揸主意，或者他自己已經有一個決定，只不過隨口問一問我，又或者雖然這二佰萬元是從投資地產賺回來，但現在已對物業失去信心，因為不信自己繼續可以在地產方面繼續賺錢，雖然擁有一筆錢但卻前路茫茫，是不是上天布多少作弄人。 

　　不過既然他問到我，我亦必需作出一些回應，首先二佰萬元對於該讀者是否一個大數目，如果是，什麼也不用做，買一些I-Bond，做一些定期，二佰萬元應該能夠用一段長日子，況且，他自己還有入息，若果是開放一點，買一層大一些樓宇，住得舒服一點，當是對自己一點獎勵，亦有何不可。 

　　我見過不少人在他自己的本業，或者幸運的投資賺得不少錢，突然之間將賺得的金錢，甚至加上老本，投資另一行業，一個他並不認識的行業，只不過聽那些介紹人吹噓，最後的結果大家都是應該猜得到。 

　　我記得在金融海嘯前，有投行高層約見，當日，他們一行數人，西裝畢挺，在會議室內，滔滔不絕，他們不斷介紹一些金融產品，如大家已經知道的ELN及Accumulator 等，每一項都是穩賺的生意，而將我們的地產投資彈得一文不值，我的職員沒有辦法說得過他們，最後只有向我求救。 

　　我二話不說，到休息室與他們開會，當他們再次高度讚揚他們介紹的金融產品時，我對他們說，各位認為我們在地產行業裡做得好不好，他們答案無論說真的抑或是客套話都應該說好，我回答他們說，既然如此，我已經在行頭裡有不錯的成績，現在投資又何需假手於人，在自己熟識行業，就算出現危機，崩潰，我亦知道如何防備，或者將損失減至最低，但金融產品出現問題時，我相信你們亦不知道如何應變，但最後損失我是我，對方的帶頭大哥聽見我一番話，知道生意無望，以尚有另一個會議為理由，退去。 

　　老實說，公司持有大量現金，不投資那些如ELN等的高息產品，真的要有鐵一般的意志才行，我相信該名讀者現在被他的友人或者財經顧問游說做一些生意或者一些投資，現正心大心細，當我寫到這裡，忽然想到一個答案，就是「不熟不做」，共勉之。

引用湯文亮博士文章
非常專敬湯文亮的文章，無施的分享專，敢言實令人敬佩