居屋公屋破頂之謎

本報記者分析過去兩個月，10宗以破頂價沽出的已補地價公屋及居屋買賣，及同區面積及樓層相若的私樓作比較，兩者樓價有約0.6%至39%的差幅。當中相差最大個案為馬鞍山公屋恒安邨，一個面積489平方呎單位，本月以360萬元沽出，相比同區私樓新港城面積相若單位，恒安邨低出近4成或228萬元。

世紀21奇豐分行經理梁榮貴指，私樓早前已搶高一截，如新港城3房現時至少需600萬元入場，而剛以屋苑造價次高、482萬元成交的馬鞍山錦英苑E座低層1室，實用554平方呎3房，兩者相差近118萬元。

樓價相差大 獲上車客支持

另外，居屋單位面積較私樓細，亦令居屋業主定價上擁有優勢。如藍田私樓滙景花園及居屋康華苑，兩房單位的實用面積分別是537及423平方呎，相差114平方呎或約兩成，居屋康華苑面積細、涉資少，兩者樓價相差可接近200萬元，故後者較易獲上車客支持。

兩者的差距，亦促使居屋的業主有「水位」可以一個較進取價錢放售單位。如藍田康華苑B座低層戶，實用面積423平方呎，兩房間隔，以480萬元放盤，較市價約420萬元，叫價高出約兩成。代理指單位業主欲換樓，現純粹「放住先」測試市場反應。雖然以高價放盤，但仍較滙景花園入場價600萬元平。

公屋居屋樓價 料仍可升5%

除造價差異，位置及配套亦區內買家考量之一。如近期頻錄矚目公屋居屋成交的青衣區，美聯物業梁岳宏指，區內細價私樓如美景花園與居屋青泰苑的3房造價，雖然只相差40萬至50萬元，惟前者位置距離港鐵站遠，故買家寧以500餘萬元買居屋。

經濟學家關焯照認為，私樓與居屋及公屋的質素上有一定程度的分別，如居屋的建築材料不及私樓豪華，屋苑亦乏大型會所配套等，兩者樓價平均會有約20%的差距。私樓購買力流入，或令私樓及居屋、公屋之間的樓價，拉近約5%左右。

而專營居屋買賣的世紀21物業董事鄺志輝解釋，公屋居屋呎價逾萬元，主要是因其呎數細，金額細，易入場，加上細價私樓已被搶高，上車客惟有轉投公屋居屋，料該市場仍有5%上升空間，然後橫行。