金隅股份2009AH股差價大

昨日國務院總理李克強主持召開國務院常務會議時表示，決定進一步強化城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設。建材股水泥股最近回落不少，例如金隅股份（2009）， AH股差價唔細，A股收人仔13.08元，H股7.87元，這個行業的股份還在尋底，若在旺市已可以借此消息炒作，如今可能有助築底。 

天馬苑2015年6月最新成交

天馬苑2015年最新成交，已經突破$400萬，可說真的不是講笑，最新駿飛閣24樓15室，賣出$428萬，實用尺價$10313/尺，就真升幅非常驚人。

物業用途自住樓價HK$4,280,000.00
按揭成數:70.00%
首期:HK$1,284,000
貸款額:HK$2,996,000.00
還款年期:30 年

結果總貸款額HK$3,060,414.003.
按揭利率 (年息) 3.1%
每月供款 HK$13,068.47

以家庭入息計，供款佔收入四成每月收入
$32660，才能供得起$428萬的樓價

若日後樓價下跌4成，樓價會是$258.6萬，銀行有機會追收你樓價的差額!即$300萬-$258.6萬=$43.2萬（這未扣已供款款項，若已供3年，即$13068×12×3=$47萬），如果已供3年樓，樓市下跌4成，銀行奕不用追收差價,但樓價跌至4成以上業主就要小心，當年1997年就出現這情況，好多業主賣樓後還欠銀行錢的情況，所以現在入市的買家，除非實力非凡（有100萬現金在手），不然都是忍忍手，待樓市下跌才考慮入市!

癲開有人爭金融證券股收購潮

阿爺口術降溫，港股反應大過內地，一來係因為香港有期指結算，好友淡友會出力鬥法；二係港股多外資持貨，佢哋對個市睇法參差啲；三來係香港股民經歷過幾十年牛市熊市，若然個市升得急、升得多，香港股民就唔會咁勇搏命追，所以港股開市之後一直軟軟哋。

        過埋呢個交易日，就係五窮月，加上內地放五一長假，港股會唔會靜啲呢？有中環茶友話，正路個市應該靜啲，但今年天象好怪，成個春節都無乜雨，4月份仲好似秋天咁，天氣乾爽清涼，同黃梅雨節相去甚遠。天氣係咁，股市又會唔會都反常呢？

        華富賣盤敲響鑼鼓

        五一黃金周內地放假，無咗內地股市做指標，同一時間，內地部門都會休息。內地無乜政策出街之餘，不過今年黃金周撞正係周六、日，變成周一已經開番市，影響減少。

        港股?家以北水動向為先，好似昨日本地證券股升，誘因之一就係內地民生銀行（1988）旗下民生商銀國際，提出全面收購華富國際（952）。民生宣佈以低價入股之餘用1.38元提出全購，消息刺激到小型本地證券商股紛紛爆升。

        華

富收造1.98元，大升70%，中國富強金融（290）炒高57%；昌利（8098）升24%，造0.55元；新華匯富金融（188）抽高20%，東方匯財證券（8001）急升26%；結好控股（064）大升40%，造0.55元；英皇證券（717）急揚33%。

        早幾個月個市仲係好靜時，陸羽仁已經話金融股值得留意，其中一個原因係併購概念。好多有齊牌照的本地證券股，都有可能成為內地同業收購對象。由於過去港股長期低迷，好多證券商係捱緊世界，若有好價都會諗賣盤，由於呢類公司估值好平，一旦易手升幅可以相當可觀。

        本地證券公司炒咗一輪，股價已經唔平，只能講瘦田無人耕，癲開有人爭。呢排好多證券商股已經起動，好似同華富有啲相似嘅冷門股新華匯富就爆升近兩成。

        地產股終於郁下

        中環茶友話，該公司老闆係本地富商，證券商同投行係佢其中一瓣生意而已。睇番資料，呢幾年公司有賺有蝕，但公司現金狀況唔錯，去年中曾經四供一集資，新股定價14.8仙，過去股價長期徘徊，但呢個月開始爆上。

        由於公司盤數好乾淨，加上呢排交投多，生意旺咗，所以股價已經炒上成倍。呢類老闆食飽先買包的公司，你問佢會唔會賣盤，答案多數係Noway，只不過金融市場Neversaynever，無人會知明日會點，反正乜都係講價錢啦。證券股當炒，好多公司都諗住趁市旺集資，內蒙古證券公司恒泰證券計劃下半年來港上市，集資約2億美元，暫未取得監管部門批准，交銀國際及海通國際為安排行。

        港股除咗內地因素，仲觀望美國聯儲局議息結果。中國人民銀行研究局首席經濟學家馬駿，否認中國推量化寬鬆政策，指人行沒必要以直接購買新發地方債來投放貸款，但尾市內地股市倒升，港股期指結算日反覆，最終全日跌逾40點，險守28400收市。恒生指數收報28400點；國企指數收報14603點，跌111點，成交金額億1631億元。

        除了二三線證券商股，萬科置業海外（1036）午後愈升愈有，最高見9.5元，收報9.14元，大升30%，集團主要持有麗晶中心，另外有個合資香港項目，但市值已去到23億元，等同本地中型發展商。地產股係呢浸升浪擺明落後，昨日開始個別股份好似恒地（012），終於創咗一年新高！

        陸羽仁

市唔怕你跌，最怕無錢

借住希臘有可能脫歐，美股低收過百點，跟住內地股市都跌，上證綜指繼續大波動本色，急促向下，再度跌穿5000點，喺咁環境下，港股自然無運行，尤其一啲紅色大股，都插得幾犀利，個別藍籌跌番到起步點，「六絕市」宿命暫時未能打破。

        本周內地新股蜂擁上市，估計凍資6萬億人民幣史上最勁，加上深港通或推遲通車，觸發內地股市急挫，上證指數曾跌4.4%，創業板指數一度插近6%，尾市跌勢放緩，上證指數失守4900關，跌3.5%，連跌兩日，累挫5.4%。A股急回調，內地證券股都跌得急，廣發證券（1776）H股就創掛牌後新低，收22.75元，雖然仍比上市價18.85元高，但若然高追要捱棍。

        美國聯儲局今周開會，對9月份加息會有明確啟示，市場預期息口上調機會增加，全球資金都做定準備，所以就算A股唔係咁多跟外資玩，呢個星期都有啲腳軟，香港仲要捱政改呢一關，恒生指數難逃再跌，創出兩個月低點，收造26566點，挫295點；國企指數收報13252點，瀉369點，成交增至1231億元。

        議息期近資金腳軟

        唔

少讀者問我買得未，我話個市未跌完，睇你手上現金多唔多，有一個有9成現金，我話開始買少少唔拘，另一個得1成現金，我就話可以睇睇，呢啲情況「唔怕市跌，最怕無錢」。我在微信群組見到不少內地朋友話自己「滿倉踏空」，成手貨無餘錢遇上跌市，其痛可知。所以，?家入市撈貨，就要有捱價準備，分注慢慢吸納。

        勁跌大股惹眼份子係中車（1766）。內地財新網引述中國鐵路工程總公司人士報道，今年第一次動車組招標或於下半年進行，目前計劃採購190列動車，可惜好消息反而惹來出貨。合併後的中車弱勢持續，旗下南車時代電氣（3898）都跌近7%，其他鐵路基建股齊齊捱沽。

        中車遇上長沙股民買佢輸到跳樓，變成跳樓股，本來已經弱，再踫到摩根士丹利魔笛唱衰，股價午後沽壓未止，重創10.4%，收報11.04元。

        大摩認為，合併後的中車獲得的本土新定單比預計略慢，加上按現時估值計算，其估值比同業溢價77%，評級由「中性」降至「減持」，目標價9.8元不變，折合17.6倍預期今年市盈率。

        中車運滯暫未宜掂

        鐵路股係A股大時代比較早就熱炒的股份，外資一早就話佢超貴，但內地熱錢不斷舞高，中車合併前H股由去年橫行位7元，剷上20.65元水平，但比起A股仲差一大截，A股由去年橫行位6元不到，升到35元，高低差幅更勁，當呢個板塊喺內地調整，H股亦不斷下插，?家由高位調整了差不多四成，應了一句升得多，跌得勁。由中車A股走勢都跌得「甘」去睇，摩笛威力咁大，唔多唔少有趁內資沽貨出招，趁你病、攞你命。中車咁運滯，依家平股又好多，雖然跌得多會彈，但暫時都唔想掂佢。

        基本上，外資上半年基本上睇淡內地經濟，六月份好多集資配股，都唔見老外掃貨。不過，富達國際投資股票部環球投資總監DominicRossi喺記者會就話，中國經濟增長正在減弱，上半年數據令人失望，但僅屬暫時性，相信內地政府將可調控其經濟軟着陸。

        呢排另一個市場關注係內地電力部門執位，國資委公佈國家電力投資集團公司職務變動情況，外界談論最多係成員名單中無李小琳。國家電力投資集團公司是由中國電力投資集團與國家核電技術公司5月29日正式宣佈合併成立的，李小琳榜上無名，令人關注呢位中國電后的動向。

        陸羽仁

識打因住波

上周港股無端端炒深港通有料到爆上三百幾點，結果周六日靜如深海，粒聲都無，加上外圍市況唔好，美股喺加息陰影下低收百幾點，恒指唔止原銀奉還，跌清上周五升幅，仲要加料奉還。不過，從呢排交投減少顯示，資金不足易跌難升，股民已經有咗戒心，唔會隨便高追，大家喺呢輪都識打因住波。

        深港通無料到唔使失望

        呢排個市係敏感日子，今周美國聯儲局有嘢講，加上政改方案上立法會，大家事前都預咗係凶多過吉，都唔敢大手追貨。上周借深港通炒上，唔多唔少係因為個市跌咗咁多，搵個理由反彈吓，但彈完之後未有消息，咪又跌番落嚟囉。陸羽仁認為，就算深港通真係有公佈，喺大環境未得之下，都唔排除變咗好消息俾大戶出貨的機會，呢啲叫做天要下雨、娘要嫁人，由她去吧。

        深

港通突然傳話開通，雖然有少少無厘頭借意之感，但中央喺度搞緊，希望早日推出，應該係不爭事實。有知情人士講，依家兩地互通已有大致藍圖，深港通特色之一，係會有不同層次的股份互通，包括創業板在內。當中港兩地作出宣佈後，估計快則一個月，慢則三個月內就可以啟動。聽佢咁講，加上有了滬港通的經驗，相信深港通唔使等好耐就可以推出。不過，呢類消息對個市嘅影響，好多時仲要市況配合，如果個市唔想郁，就算開通都無用，但當個市想炒上，咁借住呢啲消息，咁就會大幅爆上。

        深港通開通傳聞幻滅，同時人民銀行周末又未有下調存款準備金率，恒生指數一早低開，隨後內地股市倒跌，累港股失守兩萬七大關，尾市跌幅擴大至439點，最終全日挨近低位26841點收市。恒生指數收造26861點，挫418點；國企指數收報13622點，瀉361點，成交縮減至1165億元，幅度都幾「金」。

        深港通「食詐胡」，上周五急升的證券股回吐急，西證國際(812) 、耀才(1428) 都瀉6%，英皇證券(717) 降5%。「深港通」AH折讓概念股亦回落，東北電氣(042) 跌4%，新華製藥(719) 挫5.6%，造7.39元，至於港交所(388) 都跌咗9元或3%。從成交睇拋售唔算好勁，只係買貨人少，搞到指數跌晒，佢再繼續跌，錢多貨少者就可以加考慮加少少磅。

        炒股仔食胡實無錯

        早兩個月的瘋狂市況不再，公司搞作好多都出波折。傾咗一排話考慮賣盤的鱷魚恤(122) 表示，接獲售股股東告知，售股股東終止與潛在買方就可能交易的磋商。受消息拖累，股價應聲急插，最低造1.11元，大瀉近四成，收市報1.36元，都跌咗26%，佢幾年前大股東曾考慮私有化，結果被否決，股價升完大插。今次大股東話考慮賣盤，股價扯高幾倍插番低，所以話買賣呢類股仔，有胡唔食晒都要食多少，就算賣唔到最無所謂，總之賺錢食胡幾時都唔會錯。

        另一隻優派能源(307) 公佈，公司發行可換股票據配售協議失效。該公司原先計劃發行本金額最多不逾2.4億元可轉換證券，為期三年及年息5厘，每股兌換價為0.55元，涉最多4.36億股兌換股份，所得款項淨額分別約1.58億元及2.35億元。

        異類股呢排好多都唔妥，高銀系繼續瀉，高銀地產(283) 未止血，跌穿5月21日低位9.52元，收造9.25元，大跌近一成，同系高銀金融(530) 則降2%，造12.2元，呢類瘋狂累升股份過去如果無賺過錢，?家就無謂走去博啦！

        陸羽仁

雨天購物

近日港股弱勢，上周五有啲反彈，恒指升372點，收於27280點水平。反彈主要由傳聞深港通將會開通觸發。

        上周五下午兩點半後，恒指突然發力，最多升近450點，主要係有傳港交所及深交所在深圳開會，市場憧憬雙方討論深港通的細節在周末公佈，觸發港股上升，特別係港交所（388），升上接近300元關口，收報296.6元，升3.6%。港股近排走勢相當弱，即使是上星期的反彈，成交金額也只有1315億元，比較稀疏。單看成交量，只屬連跌幾日之後的反彈走勢，沒有大成交量配合，大市很難持續向上。

        港股暫時仍受着幾大本地和外圍利淡消息影響，首先是韓國的中東新沙士，雖然大家都知香港不會受到太大影響，但韓國的疫情未受控制，感染去到第四代，由於香港與韓國交往頻繁，怕2003年沙士災難重現，構成股市的壓力。

        怕政改內資忍手

        其次是政改，政改方案將於周四表決，一般人都相信政改凍過水。此前內地股民都以為中央既然提出政改，應該可以獲得通過。最近突然發現，政改居然好大機會過唔到，跟住引發內地股民之間出現一些傳聞，說如果政改唔通過，阿爺唔高興，可能會削減對港的優惠政策，所以近日內地資金忍住手暫不來港，變成外資主導。

        我

覺得擔心否決政改後阿爺會收緊對港經濟政策的想法，有點過慮，相信政改方案不通過，不會影響中央對香港的經濟政策，但這個憂慮卻變成股市的「懸劍」，懸劍一日未掉下來，仍然會有壓力。

        第三個負面消息是美國可能加息，周二、三聯儲局議息，市場猜測會後的聯儲局聲明以及聯儲局主席耶倫的發言，會否對幾時開始加息有所暗示，市場擔心聯儲局最快可能於今年9月加息，即使今年9月唔加，今年年底前都會加，當聯儲局比較清楚地表示幾時會加息，恐怕外圍股市會先行下插，以消化加息周期開始的影響。外圍附加的負面因素是希臘債務問題，對於希臘會否全盤違約的憂慮，亦令到外國股市受壓，影響港股。

        第四個負面消息是內地本周大量新股上市。本周有25隻新股在內地發行，數目創去年重啟IPO以來的最高水平，預計凍結資金總規模或超過6萬億人仔，內地股市都有壓力，也會影響港股。

        水唔夠後市仲要捱

        看股市成交已可見一斑，港股4月份急衝的時候，每日成交金額衝上2000億元，當時以內地水來港炒作為主。但近期成交回落到只有1300、1400億元，水頭不足，便要睇外資炒作的方向，外資睇淡，港股就有壓力。

        不過，我建議大家在6月股市調整的時候，候低吸納，如果手上現金比較多，股票比較少，這是趁低入貨的時候，我將之形容為「雨天購物」。晴天時好多人出街，自然將啲嘢買貴晒，但唔知點解愈貴就愈多人搶，股市就是如此。其實最好反其道而行之，晴天多人搶時唔好買，雨天無人出街才去買嘢，最理想是落大雨，可以接到更便宜的貨。

        我曾在網誌中提過，內地有名炒股炒了20年的內地股民陳阿姨，炒極都輸。即使今天大市比較壯旺，她當年用10元買入的建行蟹貨，現價仍然只有7元多，仍輸很多，她總結失敗的經驗就是「高揸低沽」，市況很癲的時候搏命買，大市跌得好勁的時候頂唔順去沽貨，可以輸好多。不要看見內地大市超好，上證綜指在5166點的高位，以為人人都賺錢。內地也有不少股民悲歌，湖南長沙最近便有名股民炒股炒到跳樓自殺。聽聞該股民手上有170萬現金，走去借孖展，借大4倍，主要買入中國中車A股。在中車還是南車的時候，A股在4月20日炒到39.47元，當時好多人唱好可以升到100元，甚至300元，結果插番落嚟，然後因合併而停牌，上周二復牌日炒上35.64的高位，怎知這已是最後逃生窗口。

        借孖展炒中車跳樓

        傳聞這個長沙股民在35元入貨，中車上周三開始急跌，到周五跌到股價只有24.53元，埋單計數，這個股民用本金170萬借孖展乘大4倍，估計佢用了680萬元買中車，現時跌了3成，損失了204萬元，已經超過了他的本金170萬元，當股價跌到一定價位，經紀行便會要人客補孖展，無錢補的話，就會斬倉，如果好似中車兩三日內跌得咁急，不止輸晒按金，還可能欠下經紀行一大筆債，真係跳樓都唔掂。呢個故事教訓我哋，即使在牛市中，股價略為回調，亦可以殺死人。如果用高借貸炒股，或者炒高槓桿的金融衍生工具，例如炒期指，要小心隨時會輸凸。短炒炒得大，真係要嚴守止蝕。

        有很多朋友見到近排跌市，問我股市是否已經玩完。我覺得股市還未到玩完的時候，原因是內地股市雖然已經升了很多，上證綜指升上5000點上方，但內地經濟還是相當差，早前公佈的5月生產物價指數（PPI）仍按年跌4.6%。經濟狀況尚無改善，我不認為阿爺可以會好快收水，他只能繼續放水，客觀上等如大力支撐股市。

        固然，股市升得太急，阿爺會有點頭痛，不敢推出放水政策，例如5月減息之後，市場一般估計內地會於6月降銀行存款準備金率，但現時仍未見央行出手，相信係內地股市大升以後，仍未見回吐，阿爺唔會在股市處於高位時出手，可能要等股市回番200、300點的時候才出招。

        5000點後轉戰港股

        總的而言，內地股市有支撐，香港股市更顯得便宜，A股升上高位，H股則完全落後，兩者差距愈來愈大。我聽到內地一些基金經理表示，內地股市仍有機會再向上，但升得愈高，風險愈大，A股升到5000點，其實是時候調些資金去炒比較便宜的港股，可能等政改明朗化之後，會有更多內資來港。

        在港股受外圍幾大負面因素壓住的情況下，估計未來仍會反覆回吐。有人問我恒指會否回補25000點那裏的上升裂口，我就唔睇到咁低。假如我是外資，借加息、政改隊吓港股，如果隊得太盡，深入敵後，突然宣佈深港通內地又湧來炒，淡倉好易被人夾死。所以如果我係佢哋，就殺多一轉落27000點樓下，或者試一試穿上周三低位26573點，惹來散戶跟沽就平倉走人，唔會去得太盡。

        我最想見到的是大市再插吓，例如政改不通過，股市大插300、500點，便是雨天購物的時候，落雨天，買嘢人少，比較容易執到便宜貨。

        我估計港股今年下半年仍可以再炒一轉，深港通是一個炒作契機，內地大基金來港買股是另一個利好因素。上周五炒作深港通傳聞，很多A/H差價股飆升，例如東北電氣（042）、山東墨龍（568）、經緯紡織（350）、中船防務（317）升幅都超過一成，假若這幾天再沒有相關消息出爐的話，估計股價又會碌下來，可以留意一下，因為深港通始終會來，這些股到回得比較深的時候，可以考慮。

        陸羽仁

投資樓市計劃70萬變1700萬

就投資風格而言, 自問是一個很保守的人 (因為我曾經"唔保守", 只有輸到一塌糊塗), 我十分讚同 "安全邊際"的做法, 雖然, "時機"是會因為"保守"而有機會走掉, 但長期而然, "安全邊際" 就是投資的救生艇. 更加係長期投資高手的best partner!!

以樓市為例子:
如果買一幢大約二百萬的樓, 作為收租投資, 以三成手期計, 即60萬. 140萬按揭, 現時利率超低, 最平可以做到HIBOR + 0.65% (今天HIBOR係0.085%), 咁即係0.735% effective. 百四萬一年按息$10290.

如果做按揭放租, 最好就係較長年期為上, 雖然好似比多好多息, 但平均每個月的供款少, 有咩事都容易"班"到錢. 所以我用25年為例子.(如果做到30年就仲正)

支出/ 收入計算如下:
支出: (首期投入)
首期$60萬;
經紀/律師/其他雜費約$5萬;
簡單修護 $5萬;
共約$70萬

支出: (第一年供款)
以上述effective 0.735% 計, 每年供款: $61282

收入:(第一年收入)
以依家二百萬樓計, 一般一個月收到$8500租金(全包)左右, 一年即係$102000, 扣去稅收$13005 (85%x12.75% ~ 睇稅局個網可以知道更多), 再減差餉管理費 (當$700/mth; 一年$8200),
實收 $80595.

往後每年回報率: ($80595-$61282)/ $61282 = 31.51%
供滿後每年淨袋 $80595

首期付出: $70萬;
如果以淨租金收入計, 需要27.6年全部回本;

(當然, 呢個計算係未入將加息因素加入去, 但是, 如果銀行加息, 即係經濟亦都向好, 樓價/租金隨之增加, 一加一減, 相信無乜大變)
(另外一個重要的assumption: 樓價唔會大變, 因為咁會令到個投資回報特變)

雖然上面提及要回本$70萬要成27.6年 (咁咪即係P/E 27.6?!).
唔洗驚, 其實我地係唔洗等到回晒本先買第二幢樓, 因為我地係可以供到中途就做 re-mortgage, 一開二咁買多幢樓收租的. 根據同一例子計算, 大約10年左右就可以再做re-mortgage, 如此類推, 1開2, 20年後2開4, 30年後就4開8.

另外,仲未計我地會將"淨租金收入再投資喎. 計算得出, 大約20年左右, 淨租金收入又足夠供多一層了.

30年後的計算:
今年的70萬首期, 30年後, 就會變成10層 (8+2) $200萬樓; 扣去未供完之樓按約200萬, 即資產淨值約$1600萬. 以回報率計, 即平均複合回報率高達10% (好過好多所謂"基金"了)

上述看似簡單, 應該人人都不難做到, 但偏偏大部人都唔得,為何?

1. 恆心:
呢個計劃要30年,好多人可能開始時做到,但慢慢就無左恆心,包括貪快: 一次買得太多/ 買得太貴;

2. 信心:
有些人見市好就放, "等"個市差啲先入返, 除非你有大把在手, 又或者你係先知/ 高手, 否則 (尤其計畫頭10年), "低買高賣"並不是容易的事;

3. 第一桶"金",
我身邊好多朋友講, 又或者好多人都"賴", 樓價貴, 點比首期呀, 甚至我呢個計畫要成70萬喎, 邊度有咁多錢呢? 其實, 平有平玩, 貴有貴玩, 200萬樓70萬首期玩唔起? 150萬樓50萬首期玩得起喇掛,再唔得, 100萬樓30萬首期得喇掛? 都唔得, 咁你應該係未有自己的第一層樓了, 咁你不如先做95%按揭開始學下"擁有"先啦, 5% of 200萬 = 10萬都無?!咁你努力儲下錢先罷啦;

4. 做功課/ 識計數:
投資係要講計算/ 做功課, 雖然我呢個計畫都已經係"懶人"計畫, 但都要 1) 有正職/ 有收入, 否則點供第一層樓呀; 2)越做得多功課, 考試成績通常都好啲啦, 買樓一樣姐, 去一個區買樓, 最重要係 "深入虎穴", 知道"地利、人和", 自然能增加投資回報;

5. 回報再投資:
有錢賺當然開心, 有些人會獎勵自己, 但"獎"得大左, 會減少投資回報, 而投資的"複利", 其重點在於 ~~ "回報再投資", 唔係回報洗左佢;

最後, 我要講返自己, 我想50歲前"做個有錢人" 的目標, 係要有約1000萬淨資產去產生不少於每個月$25,000被動收入, 所以, 根據呢個 "70萬變1600萬投資計畫"去行動, 15年後我已經能夠輕鬆做到一半目標了. 另外一半, 我就要:

1) 加大呢幾年的投資額 (我應該唔會, 因為我唔想淨係將所有錢放晒入樓市, 分散投資, 管理風險是很皇要的);

2) 搵到更高投資回報方法: 呢個計畫只可輕鬆達半標, 努力去搵更多投資標的. 就算風險可能高少少, 都可以因為呢個計畫平衡返;