TVB替我拍一個特輯，當中有一個鏡頭是我用平板電腦寫文章，編導叫我隨便寫幾個字，於是我在不知不覺下寫了「何謂啱價？」，在休息時，編導問我，何謂啱價的意思，在買家而言，一定是愈平愈啱價，反之，賣家就會話愈貴愈啱價，我話唔係，如果啱價是這樣，就永遠不會做成交易，啱價的意思，就是啱買入或者賣出的人願意接受的價錢，大多數的時候，業主啱價買家唔啱，到買家啱，業主又唔啱，一個啱買賣雙方的價錢，的確是很難做到。
現在有個別業主在不知什麼原因之下，願意大幅減價，幅度甚至超兩成，我有見及此，於是發表了一篇文章，有意買樓的人，從現在開始，隨時都可以買樓，只要啱價就可以，我的意思就是遇到一些大劈價物業，而又可以輕鬆負擔得起，根本毋需理會樓市以後走勢，亦毋需理會任何分析報告，這些對於那個買家來說，是啱價的物業，要買就可以買，千祈唔好問其他人，他們大多數會話市況未穩定，睇定一些，講咗等如冇講。
文章出街後不久，我在fb收到一個訊息，一位年輕朋友買了一個單位，我在恭喜之餘，順便問他點解會在樓市準備下跌的時候買樓，他的回答是啱價，並引用我所說的，啱價就可以買，原來，在半年前，那位年輕朋友打算買一個500萬物業，誰不知到臨簽約時，業主反價20萬，並限定他在當日答覆，最後，他沒有買到，業主到今日仍未能夠將物業賣走。
年輕朋友最近用400萬買了一個單位，比半年前打算買的單位面積，方向都是一樣，還高了幾層，所以，佢認為啱價，唔再等，誰不知，他的親戚朋友知道之後，話樓市還有得跌，仲話係我講，而年輕朋友亦講，啱價就可以買，何謂啱價？
年輕朋友對友人講，他今日買的單位比以前的更佳，但少付了40萬首期，每月又供款又減少了2千5，對個人財務負擔輕鬆不少，又達成了置業宏願，仲唔啱價，他的朋友冇得駁。其實，啱價是沒有一個準則，因人而異，年輕朋友識得運用，俾個Like佢。
上星期五，金管局宣布，負資產消失超過一年之後重現，總數有95個，不少評論員掉以輕心，認為只得95個負資產，而且，這些大多數是因為銀行向職員提供九成按揭而得到的問題，甚至可以歸納為銀行內部問題，根本不值得評論，我認為這是一葉知秋，在去年第四季，業界不少人認為樓市仍然是風平浪靜，而事實上樓價指數雖然下跌，亦只不過比最高峰下跌了6%，根本唔會出現負資產，好似2014年第三季只出現一單還說得過去，有95個負資產實在是太多，而且，我想信這只不過是開始，今年第一季，將不會少過500宗，第二季將會超越1,000宗的警界線。
今次事件令人覺得撲塑迷離的是樓價指數在去年底與高峰時比較，亦只不過下跌了6至7%，即使銀行職員可以承做九成按揭，都唔應該出現負資產，而且在一季內有沒有95個銀行職員申請九成按揭都是一個疑問，就算是銀行內部，都不是那麽容易批出九成按揭，尤其是一些即將被離職的職員，如果不是離職，即使物業價格下降，只要仍然有供款，都不會歸納為負資產個案，雖然金管局話負資產來自銀行職員貸款，我認為這只是部分，不過，不會是按揭證券公司，因為壓力測試甚為嚴謹，我認為負資產重現，香港的房屋政策應該負上一部分責任。
除了銀行職員，按揭證券公司，那些買了資助房屋的人，在政府希望人人能夠做業主的計劃下，房屋政策凌架金管局監管按揭貸款制度下，亦很容易取得九成按揭，這些人根本不能通過壓力測試，在入伙後根本沒有能力供款，在銀行給予三個月的寬限期後收樓，在資不抵債下，負資產個案才會出現，嚴格來說，第四季是反映第三季的個案，當時，樓價指數還在創新高，理論上是沒有可能出現，這是一個暫時未能夠解釋現象。不過，無論如何，負資產出現，對樓市是一個大警號，亦確認金管局這幾年的逆週期措施是行對了路，那些負資產個案是在逆週期措施不能發揮作用的情況下出現，如果沒有逆週期措施，負資產數字是不敢想象。
貴買平用與平買貴用
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年2月1日
我自小的時候，家母都已經買她能夠負擔的最好物件給我們姐弟，但有一個要求，就是要我們經常使用該物件，因為使用次數愈多，那件物件每次使用率的價值就愈低，家母簡單的叫貴買平用，所以，我們亦養成習慣，毫不吝嗇買一些貴價用品，但同樣物品的數量不會太多，甚至只得一件，因為，如果多買一件相同，使用的次數就會減半，相對來說，那件物件的價值貴了一倍，作為一個用家，貴買平用的確是一種投資心法，但亦要用得其所，否則，就會對那些貴價物件做成不必要損耗。
不少香港人在國內擁有物業，甚至不止一個，他們對其他人說，那些物業會作為渡假之用，最初兩三個月，的確可以每個星期到那些單位住上一兩天，但兩三年後，一年都不會住上幾日，而且他們發覺，當再到那些單位居住，要做一輪衛生工作，渡假變成工作日，久而久之，差不多會忘記擁有那些單位，但他們又不會將那些單位出租，因為，國內法例是非常保障租客，就算租客唔交租，業主都無能為力，而且，冇租收仲要交稅，那些人在買物業時話所買的物業有幾抵，又有花園，空間又大，如果在香港山頂，一定超過十五億，貴過馬化騰買嗰間屋，我聽到之後會同他們說，幾平都冇用，平買貴用，激死他們，仲叫他們賣咗個物業，用那些錢買藍籌股票，他們當時一定不理會，十幾年之後，有些人將物業賣走，收回樓價竟然不及當年，而在這期間付出了不少稅項及管理費，那時候，他們才領會到什麼是平買貴用。
買樓要做到貴買平用，一定要肯定會用到那些物業，而非因為地產商所提供的優惠，更非因為恐怕以後買不到而買，以後根本很少用到，如果沒有需要，又唔係用作收租，暫時不要買樓，無謂得物無所用之餘，更因為樓價下跌而遭受損失。
老C的哀的美頓書
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月30日
在爆煲論之後，我與老C睇樓市有相當大分歧，單以供應量來說，我非常相信政府官員所說，在三至四年內可提供八萬六單位，但老C對此表示懷疑，並且在不同場合質疑政府，包括電台，報紙等媒體，這叫官員很難下台，唯有搏命，一定要達標，CY最近更加將八萬六改為八萬七，以示有信心達標，供應增加，樓價自然下調，老C此時再出文，寫下哀的美頓書，要求政府撤銷辣招，否則，香港要付出比八萬五更沉重代價，我覺得老C言重，董特首的八萬五是每年計算，而CY的八萬七要三至四年才可以完成，不可同日而語。
老C話現在香港以至全球經濟環境惡劣，這點我亦早已睇到，所以，我寫「細價樓爆煲論」，叫那些財力不足的人千祈唔好上車，留多個錢傍身，政府是否撤招根本影響不到經濟環境，物業代理或者可以多做生意，就算老C發出最後通牒，政府都不會撤招，我認為我們要有吉士，不撤招便不撤招，用不著懇求，就算懇求都沒有用，CY一定不會撤招，慳番啖氣好過。
其實，辣招對樓市影響絕對不及金管局的逆週期措施，如果政府要調整樓市措施，除增加供應外，就要調整逆週期措施，將逆七下降至逆五，令更多人有能力買樓，不過，我對自己的建議都抱著懷疑態度，現在放寬按揭，倘若樓價繼續下跌，那些勉強上車人士有可能會做炮灰，這樣，一動不如一靜便算，待樓價下跌多兩成，政府才考慮放寬逆週期措施，這樣才會事半功倍，不過，老C可能唔開心。
環球經濟不景，業主和銀主亦感覺到，最近不少劈價盤成交，亦令到整體成交增加，做物業代理就最清楚，即使樓價繼續下跌，令今日買了樓的人有所損失，他們亦不能夠怪責政府，話政府減辣引誘他們買樓，所以，老C的哀的美頓書是沒有效用，而最近二手成交因劈價成交增多而有所增加，倘若政府減辣，有可能令業主有所遐想而收回劈價盤，成交量又會打回原形，這絕對不是任何一個物業代理希望見到的事。
這個世界不是物業代理的
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月29日
如果去年買樓或者賣樓的人參考物業代理所發出訊息，很多時是無所適從，一時講升，一時講跌，講升的時候用什麼理由也可以，去年，他們甚至以國家印銀紙的速度比香港建樓的速度快，都可以做成香港樓價飆升，今年，經濟轉壞，樓價可以隨時下跌三四成，最後，無論樓價升抑或跌，發出訊息的人都可以振振有詞，樓價升，他們便會說去年已經講過國家印銀紙速度快過香港人起樓，樓價跌，更加會話已經提出了警告，買樓的人沒有留意，與人無尤。
在2008年金融海嘯時，樓宇成交淡靜，物業代理以冰河時期來形容，要求業主減租，他們的理由是因為生意減少，而他們並不知道，物業降值已經令銀行向業主追差額，再要減租，令業主百上加斤，有業主更加要出售物業來滿足銀行要求，冰河時期應該是講業主而不是物業代理，因為物業代理只是生意上有損失，生意上損失怎樣也不及物業資產減值損失的業主當時相當頭痛，仲反而要減租來幫助物業代理，業主苦況，大家可想而知。
自此之後，業主學懂了一件事，就是安份守己，減少物業投資，借貸不高，所遇到的困難不會太大，但業主這樣做，成交量就會減少，甚至比沙士的時候還少，受害的就會是物業代理，今次，他們沒有用冰河時期來形容物業市場，因為，他們知道，這只不過是物業代理的冰河時期，業主是不會理會，困難一定要自己解決。
物業代理為求自救，所發表評論，很多時都是為了增加成交量而發表，大多數香港人都習以為常，所以，他們話跌三四成就冇人理會，我話爆煲就變成新聞，其實，物業代理毋需刻意發表一些有利增加成交量報告，要買樓的人始終要買，賣樓的人始終要賣，物業代理的責任是縮窄雙方分歧，促成交易，而非指導他們買或者不賣，這篇文章一定有很多物業代理唔開心，但資深的明白，與客戶的交往是長遠的，眼前短期利益很容易失客，做成長期損失。
業主劈價賣樓是很難成功
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月28日
近日，很多劈價盤成交，令到不少打算賣樓的業主以為劈價就可以賣到樓，其實，無論業主怎樣劈，買家都會再劈，所以，業主賣樓，千祈唔好自己劈價太深，留番一些空位俾買家劈，否則，買家會唔開心，而且，買家見到業主無端端狠劈，知道業主一定要賣樓，於是，他們仲劈得狠過業主，最後都是做唔成交易。
現在的物業代理只用死力來促成交易，獨孤一味向業主鋤價，他們可能會唔知道，鋤得深反而令買家猶疑，或者買家亦鋤埋一份，最後，業主見買家出價實在太低，決定不賣，其實，買家是可以出比較高而業主又可以接受的價錢，但是做師傅的唔教，新仔又點會知道。
做法很簡單，物業代理就算可以鋤價20%，一定要對賣家說，先減價10%，如果買家接受就最好，就算買家再劈5%，都仍然有著數，好似非常好人，為業主著想，業主一定非常感動，其實，物業代理是為自己留一些水位，成功機會比要賣家狠劈大得多，在我入行時，這些是基本功，現在好似很少人會用，那些物業代理用死力向業主鋤價，有結果便立刻向買家回覆，以為買家一定接受，誰不知買家還一口比業主低10%的價，業主大多數不會接受，物業代理要記住，最後的成交價是由買家出價，業主只可以選擇接受抑或不接受，他們只能在買家出價與業主願意接受的賣價內游走，如果一早晒冷，將業主願意接受的價公開，成功機會就很渺茫，雖然，有時業主都會接受，但就會非常唔開心，買家雖然狠劈得手，但都未必會開心，因為他們始終會覺得業主可能會接受一個更低還價，仍然會覺得是買貴咗，要促成一單買賣雙方都會覺得開心交易，最後，都是要睇物業代理功力。
政府並不了解購買力
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月26日
政府出辣招，有很多人買唔到樓，令到需求減少，樓價下跌，政府官員非常雀躍，以為大事已成，壓抑樓價有成效，誰不知樓價稍為下跌之後，隨即反彈，官員們亂了手腳，除繼續出招外，還要求金管局幫手，夾手夾腳將樓價壓下去，除此之外，就算明知道遠水不能夠近火，都要開拓土地，增加供應，大家一致認為，這是治本良方，但當供應增加之後，官員們才發覺，需求量並不是如預料中龐大，樓價有機會因為供應太多而下跌，究竟那些剛性需求去了哪裡，或者要出尋人啟示才可以找到他們。
其實，剛性需求只不過是一個口號，沒有能力，什麼剛需都會變成毋需，而這種能力就叫做購買力，政府官員還未清楚了解購買力，所以就算出辣招都未能達到預期效果，我以前曾經寫過三間樓投資法，其實是代表購買力的進化，當大家買第一個物業時，所用的購買力是要累積得來，是最辛苦的，這個時候就最需要幫助，如果首期太多，單靠累積是需要長時間，如果能夠將首期降低，就會令多些人容易上車，這個亦是政府目標，不過，就千祈唔好在樓市最熾熱的時候幫人上車，否則，有機會令到上車人士做炮灰，好心做壞事之表表者。
上車之後，幾時買第二個物業或者換樓，就要靠升值，包括自住物業升值以及個人能力升值，有一些人買了一個物業，適逢樓市飆升，他便可以加按買第二個物業，另外一些人工作順利，升職加薪之外，還有巨額花紅，買第二個物業或者換樓就不成問題。
買第三個物業或者換更大自住單位，就要靠投資，如果靠升值就可能要等很久，投資除了一般股票，金融產品外，還包括將第二個物業賣走，待樓價下跌時可以足夠付兩個物業首期，講明是投資，是有機會遭受損失，所以，千祈唔好賣走自住物業，因為，這不是投資，是賭博。我相信政府並不太了解購買力，辣招令更加多人不合資格上車，而他們唯有將資金投資，希望可以藉投資所得利潤上車，很多時，所有資本都化為烏有，永遠沒有機會上車。
在過去幾年，樓價不斷上升，政府雖然推出辣招，很可惜，不但治唔到本，連標都治唔到，反而金管局的逆週期措施有效，不過，就傷害了銀行業務，但我又聽不到有任何銀行家呼籲金管局放寬逆週期措施，唔通銀行唔想做生意，與此同時，逆週期措施助長了財務公司業務，長此下去，財務公司便會替代了銀行位置，點解銀行唔擔心，我相信大家都感覺到很奇怪。
其實，銀行家亦感覺到樓價太高，趁機收緊高成數按揭，既然財務公司如此勇猛，索性將生意讓給財務公司，而且，銀行家知道，財務公司本身沒有專業估價部門，主要是倚賴銀行的估價，結果就是銀行的估價是非常進取，估價比新買樓宇成交價還要髙，買樓的人開心，財務公司又可以多做生意，銀行可以說是成人之美，但對於銀行有什麼好處，大家都自思不得其解。
我估計銀行家是等待樓市終極一跌，或者叫爆煲，除了那些將物業按在財務公司的業主遭受損失外，財務公司亦有可能未能及時收回欠債而遭受損失，有一些資歷淺的財務公司可能要結業，到那時候，金管局有機會放寛逆週期措施，由逆七變逆五，逆四，銀行在過去幾年所損失的生意，尊嚴，地位，一次過奪回來，幸存的財務公司實在難擾其鋒，他們會發覺，銀行始終是大佬，而且是一個韜光隱晦，但有機會便反守為攻，一個進撃的大佬，如果事情真的是如我所料，財務公司之敗，是敗在錯用銀行的估價報告，一個不但比成交價，甚至比新樓還要高的估價報告，樓價一直上升，客戶生存，財務公司仍然可以生存，一但樓價下跌，就會潰不成軍，與客戶一起變成一個雙輸結果，銀行家終於收拾舊山河，朝天闕。
由創新高價到劈價
在我去年二月寫「細價樓爆煲論」時，絕對沒有想到出現現在情況，當時，細價樓樓價屢創新高，有部份呎價已經貼近豪宅，那些擁有一層細價樓業主相當意氣風發，沒有些少危機感，只認為是理所當然，難道他們不知道政府已經非常努力增加細價樓供應，例如那些限呎樓，而地產商，尤其是那些新進的中小型地產商所建的樓宇，大多數是小型單位，在供應增加之下，樓價一定會受壓，但最令大家想不到的就是去年的創新高價與今年的劈價，在不足一年，甚至在半年內下跌了三分一，我唔知道去年以創新高價買樓的人有什麼感想，又點解他們在財力不足情況下，願意出創新高價買入並非優質單位，這是一個值得探討問題。
當時，那些打算買樓的人不但恐懼，擔心買唔到樓而樓價又再飆升，於是慌了，見到市場上有放盤便立刻追價，誰不知那些放盤的人，有不少只得一個單位，放盤只不過是試價，取得高價後心裡便安慰一些，根本沒有打算賣樓，有人到價後便反價，到最後都不會賣，偶然有一些業主願意高價出讓，那些打算買樓的人見機不可失，就算創新高價都會買，其實，如果他們當時有認真考慮，便會知道要一個業主將自住單位出售，一定要付出高昂溢價，今日，那些在去年以創新高價買樓的業主當然是心傷，但將物業賣走的業主又不見得很好，如果他們將賣樓所得金錢投放在金融市場，今日，與那個買了他的物業的人情況不相伯仲，他一樣會很後悔將自住物業賣走。
只是幾個月就時移世易，當不少專家仍然懷疑政府是否能夠提供足夠供應量，三至四年內提供八萬六個單位只不是假大空的時候，地產商已經減價促銷，售價比同區二手樓還要低，與此同時，銀行降低估價，財務公司發難，迫債仔賣樓還債，劈價盤出現，而兩者有三四成差距是因為創新高價是非賣品，而劈價到則是必賣品，在未來一兩年，必賣品當道，供應增加，樓價將會繼續下跌，大家千祈唔好埋怨政府，官員們一早已經提出三至四年內有八萬六個單位供應，是那些急於買樓的人唔相信，而且，他們以行動表示，今日，就與人無由。
文章引用: 湯文亮博士
昨日到深水埗行過一圈見到地產代理出面。貼上一些放盤，好奇怪的現象，景然見到好多細價樓有$250萬以下的放盤，最平的120尺單位放198萬，尺價16500，若果大家記得2015年6月時，大家都不會理會尺價多少，只要係200萬樓下就都會覺得吸引，重要198萬的盤相信不用1日已經被賣走，那時人們都不理會尺價，只睇售價總之200萬左右就非常吸引。但到現在的情況剛好相反，一手新盤地盤商為求去貨各出奇制勝，連二按都做， 環海東岸15萬首期300萬市區樓，貼近二手樓價，而且贏是贏 Lump Sum 細及付款辦法，項目折實呎價逾 1.5 萬元至逾 2 萬元，與昇御門、薈點、寶御等呎價約 1.7 萬元相若，然而由於最細的單位不足 200 呎，最平的單位售價竟然在 300 萬以下。另外發展商竟然提供 35% 二按，換句話說只需要 5% 首期上車，如果買最平嗰個單位，就是 15 萬了！呢招先引到絕大多數實力不足的買家入市，新樓同二手樓同價喎，按揭都幫你攪埋。這招真係成為一時佳話。反觀現在係人都知樓跌，你會買嗎？我見到該地盤舖都水靜蛾飛，連電話都唔響多個，試問又誰理會$198萬的樓呢？
現在樓市下跌之勢已成，可以說大局已定，但睇好樓市的人仍然作最後反撃，除了說美國的加息速度緩慢，亦唔會加得太多之外，同時亦非常著重供應量，經常說2016年供應量比2015年還少，只有萬多個單位，企圖以供應不足令市民相信樓價仍然會上升，其實，在這資訊發達年代，大部份投資者及業主都知道，2016年新樓供應有二萬六單位，還未計2015年貨尾單位，供應早已大於需求，連政府亦要修改十年供應數量，亦沒有市民質疑政府，其實，不少業主亦希望政府能夠減少供應來穩定樓價，不過，基於大家平時都只是質疑政府是否能夠達標，所以亦不好意思說出來，唔質疑就即是默許，官員們應該明白。
今日，仍然以供應不足堅持樓價仍然上升的人，他們自以為很聰明，其實是很蠢，他們不明白，在樓價上升的時候，說供應不足會令市民恐慌搶購，樓價繼續飆升，但當樓價下跌，說供應不足會令樓價繼續下跌，因為市民擔心，在供應不足的情況下，樓價都守不住，倘若他日供應充足，樓價又怎會不跌，所以，連有需要的人都暫時拒絕入市，成交量繼續下跌，沒有成交量支持，樓價亦繼續下跌。情況就好似一間公司因為多冗員而蝕錢，一般人認為，就算賣都唔會賣得好價錢，但投行睇這間公司有不同見解，雖然公司現在蝕錢，但新買家在接手之後，只要開除冗員，精簡架構，公司便會回復盈利，如果，投行職員發覺那間公司沒有冗員，架構非常精簡，不能夠再有改善空間，他們都費事搵買家，很多時，冗員都是買點，現在說樓價下跌是因為供應充足，只要政府稍為收緊，樓價就會平穩，甚至回復升勢，這個道理，現在仍然說供應不足的人是不懂的。
有馬來西亞地產商在香港組睇樓團，邀請我做隨團嘉賓，叫我開價，我話唔講錢，只要李宗偉同我打羽毛球，誰不知他們又真的做到，於是，在十二月底，去了馬來西亞，除了同李宗偉打羽毛球外，地產商還安排了一條野生忘不了，唔使我講，大家都知道結果是潰敗，不單李宗偉是世界冠軍，而且現在積極備戰明年奧運，狀態是非常好，能夠與世界冠軍打球，可算得是不枉此生。
在今年頭三季，都是細價樓的天下，升幅驚人，有人話細價樓，真架勢，當時，有部份細價樓呎價已接近豪宅，細價樓業主以爆煲，爆什麼煲來挪揄我的「細價樓爆煲論」，但好景不常，到第四季，樓市開始轉向，在細價新樓源源不絕的供應之下，細價樓開始掉頭向下，只是一季，不少細價樓樓價已跌回年初水平，甚至有過之，如果我用潰敗來形容，亦不為過，但我擔心這個跌勢只是開始。
明年在新樓大量供應，而地產商又不惜售的話，細價樓跌勢會加劇，而不少細價樓業主借貸比較多，在樓價下跌，心理上就會出現潰敗情況，有部份細價樓業主甚至棄械投降，在沒有財政壓力之下，將其擁有物業賣走，到時候，樓價下跌就會變得一缺不可收拾，政府要密切注視。
因為細價樓業主大多數是基層人士，如果他們損失慘重，是不會責怪自己，矛頭一定會指向政府，CY團隊是不容易應付，千祈唔好認為減辣就可以起死回生，減辣，其實只是確認樓市下跌，或者會令更多人出售他們的物業，我認為先要放寬按揭，搞好經濟民生，將失業率維持在低水平，令到細價樓業主可以避過一刼，如果細價樓業主要自救，就是在非必要時千祈唔好低價賣走物業，沒有瘋狂拋售，就不會潰敗。
有投資開物業的朋友好想心急現在賣樓，因為美國加息周期已確認展開，樓供應又增加，對樓價必然跌多升少，所以一定想還有利潤空間下盡快放售手上的物業，可惜現在的買家不是傻仔，新盤供應選擇多，價錢同二手樓睇齊，重有貸款優惠，你係買家如何選擇呢，如果二手樓劈價三成,又可以上車嗎?
還在十五十六買唔買樓好的人, 睇見依家的賣樓新聞, 好多年頭要400萬入場的細單位, 依家300萬甚至更低就可以買到, 更加唔知點算好, 因為早買早享受,遲買可能再平幾十萬也不定。
唔信自己唯有信專家, 資深投資者話兩年內唔好買樓住, 經紀一哥話樓市最差可以跌三四成, 投資專家又係話樓市可以跌兩三成, 只有發展商對樓市最樂觀, 話來年最多跌少少。
我就覺得買樓最緊要三樣野: 價錢平、利息低、首期少。如果咁好彩遇到等錢駛的業主放樓, 能夠劈低比市價低兩三成買樓, 即剛剛好符合專家預期的樓市跌幅, 就滿足了價錢平的條件; 美國加了0.25%但香港未有跟隨, 最平樓按利息仍然是H+1.7, 買樓的外在條件又滿足多一樣。只可惜的是現時最高樓按成數仍然是60%, 如果唔係首置人士, 買樓要俾四成樓價做首期, 付擔不輕也不符合首期少的條件, 所以買樓時機仍然未到, 大家都係再等多陣啦。
有年輕朋友在美國加息之後，恐怕加息無了期，而手上又有幾個物業，打算採取逢三退一，將質素比較差的一兩個物業放售，在放售之前，問一問我的意見，我問佢是否必須要現在賣樓，如果不是的話，現在絕不是賣樓時機，那些買家每一位除了有著救世主的意識形態外，還要大口大口鋤價，賣家當然滿不是味兒，既然知道有此結果，點解仲要自取其辱，年輕朋友唔同意，佢認為樓價在加息，供應增加，經濟轉壞的情況下，必然向下大幅調整，今日賣樓可能會受小小委屈，但是值得的，我亦同意，如果物業能夠賣得出去的話。
現在，只有最急切的人才會賣樓，買樓的人一定知道，所以，他們才會鋤價，而什麼人最急切，就是那些欠債要還錢的人，他們將物業按在財務公司，一直享受物業升值，以貸冚債，帶來無限制消費樂趣，就算最近兩個月樓價下跌，都認為只是短期調整，樓市很快回復升軌，就在這兩個月內，樓價下跌了5%，加上未能繳付應付利息，貸款比率收窄了很多，當加息被確認，就算業主唔想賣樓，銀主都會迫他們，所以，如果唔係要急於還債，這兩個月就要忍手，千祈唔好賣樓，否則，好容易令人誤會，甚至會面對一些歧視目光，老實說，很難受。
另外還有一些人，他們買了新樓，但沒有將舊物業賣走，現在因為他們有兩個物業，新買的很難做到規定按揭成數，他們必須賣走舊物業，這點我覺得有多少可惜，本來，他們在買入新樓後，如果短期內能夠將舊物業賣走，這是一個穩勝局面，現在一定要作出折讓才可以，與此同時，新樓的售價亦下跌，他們有機會由一個穩勝變成一個小輸局面，對於那些人來說，是很難接受，所以，有這兩類人正在賣樓，如果不是必須，讓他們先行，讓他們給別人岐視。
嘉湖套3房 呎價跌穿6200元
嘉湖山莊是指標屋苑中跌價較急的屋苑。
祥益地產蕭嘉偉表示，近期樓價回落，放盤業主紛紛增加議價空間以促進成交。該行促成嘉湖山莊1期樂湖居連租約戶不睇樓成交，成交單位為1期7座中層B室，實用面積633呎，建築面積814呎，三房兩廳兩廁，由於單位連租約，外區買家未有睇過單位內部，但因為套三房間隔實用，因此入市。
原業主放盤超過半年，由放盤價460萬連減六口價累積減價達70萬，終獲上述買家以390萬一筆過付款購入上址，實用面積呎價6,161元，建築面積呎價4,791元，屬市價成交。原業主於2012年8月以295萬購入，持貨3年多，轉手帳面獲利95萬。
近日去了港台電視部錄影，節目名稱叫「左右紅藍綠」，現在已經出街，我可以放在fb。
影響香港樓市四大因素，供應，利息，經濟環境以及辣招，前三樣都已經由極好開始轉壞，政府亦表明不會放寬辣招，我估計，未來樓市下行機會相當高，由於有物業的人負債比率不高，即使樓價下跌，幅度亦不會太深，整體不會超過兩成，但細價樓跌幅比較深，因為以往升幅過大，中型住宅則會微跌，豪宅就會保持平穩，超級豪宅可能還會有升幅。
在上星期五，美國就業數據表現出色，道指大升，這與過往不同，美國市民憂慮出色的就業數據會導致加息，道指會大跌，今次大升，表示美國經濟環境上佳，美國人接受加息。美國加息，香港就要跟隨，但我們的經濟環境正在轉壞，加息對於那些供樓的人，將會是一個沉重負擔，更不幸的是，在過去七年低息期，香港的經濟環境不俗，低息可以令買物業的人願意接受較低回報，無形中將物業價值提高，當美國加息，香港人就要回歸現實，不能夠接受低回報物業，在租金下跌，回報提升的情況下，物業唯有減值，結果就是樓價下跌，現在，大家只是討論加息與否，沒有人肯定加息上限，假若加3%，一個借了500萬買物業的人，每月的供款就要多8,000元，在經濟下行，加息一定對樓價有負面影響。
過往，樓價升的另外一個理由是供應不足，但自從政府暫停勾地，並且以招標替代，已經有不少地皮落入不同地產商，那些中小型地產商在投得土地後會立刻開發，希望資金與利潤盡快回籠，供應不足暫時成為過去，而政府又擔保在未來三至四年提供土地可以興建八萬六單位，在供應充裕，而經濟環境不佳，需求減少的情況下，樓價將會下跌，這是事實。
大家見到市面上的空置舖位多了很多，就知道經濟環境的確轉壞，不過，仍然有人說一雞死，一雞鳴，那些舖位很快便再有人租用，而現實就是三雞死，才會有一雞鳴，空置的舖位將會愈來愈多，表示失業率將會上升，而那些借錢買物業的人，如果他們不幸失業，有機會要出售他們的物業，唔希望見到的供應量都會出現。至於辣招，政府是不會取消，現在只希望放寬按揭，就算樓價下跌，都不至於硬著陸。
收租業主後知後覺
有很多人認為，收租業主是非常了解物業市場，因為他們投放了相當多資金，同時，亦為其所擁有物業負上不少債務，物業價值升跌是直接影響他們的個人資產，他們不得不了解物業市場，其實，有那種想法的人是大錯特錯，收租業主是最後一個知道市況的人，如果是順風順水，樓價繼續上升，早知遲知，關係都不會很大，但當市況逆轉，後知後覺就會損失慘重。
在2003年沙士之後，樓價已經低無可低，樓市的下跌形勢開始逆轉，不少有樓收租業主在財政沒有極度困難之下，突然間將物業賣走，更加向人表示一身鬆哂，我問他們，點解要賣樓，銀行又沒有強迫他們，當時，銀行還有無數銀主盤要處理，對於那些資產仍然是正數，或者是準時還款的人，都不會強行要他們賣樓，那些當時賣樓的人原來經歷過幾年樓價不斷下降，租客交租的情況又不理想，見到有人肯出價買他們的物業，就算賣走之後要補回多少給銀行，他們都會賣，甚至將物業賣給租客，後來我明白，那些業主原來唔知道市況形勢已經逆轉，今日，他們當然後悔。
最近，有業主見到Burger King結業，而他們收租又不暢順，叫我小心，樓市已經開始向下調整，我同佢講，你知道樓價調整，已經差不多是最後一批人，現在做Sales的人，見到收入減少，做物料供應的人，收數困難，銀行家見到客戶供款脫期，不良貸款增加，知道市況轉壞，已經向有懷疑客戶追數，所以有好天遮外號，而租客大多數都不會欠租，財務愈緊絀的客戶，他們愈不敢欠租，否則，業主追租，就會令到其他債主就會向他們追數，於是業主收不到正確訊息，認為市況仍然良好，直至租客欠租，他們才知道樓市已經轉壞，所以，不能夠說有物業的人唱好樓市，而是他們根本唔知道市況已經逆轉。
引用至湯文亮博士文章
加息對樓市負面影響是催化，不是淡化
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月24日
大家應該知道，低息是在過去幾年令到樓價一直上升主要原因之一，不過，亦令到投資物業的人對利息失去警覺性，認為現時低息環境是必然及會持續，可以接受低回報投資，當利息回升，太多低回報物業投資會令持有那些物業的人覺得資金緊絀，雖然金管局已經為買物業的人做了壓力測試及推出7次逆週期措施來壓止過度借貸，但亦有其反效果，令到那些有意購買貴價樓的人在可以不用借貸情況下轉買細價樓，做成細價樓急升，那些人當然沒有問題，但令到那些要問銀行借錢買細價樓的人借貸比率急升，如果利息上升，樓價下跌，他們就首當其衝，政府所做的壓抑樓市措施反而害了那些人，亦非官員們始料所及。
現在，利息已經跌無可跌，加息又事在必行，以往說不會加息的人已經改口說，就算加息，幅度都不會很大，但沒有人能夠肯定，利息不會加多過3%，我不敢妄下判語，我只能夠說，如果利息加3%，樓價就會在短期內下跌兩成，現在，利息對樓市正面因素已經消失，就算耶倫話唔加息，都只能夠說一個未發生的壞消息，絕對不是一個好消息，而且，是否加息，主動權並不在我們手中，美國加息只會因為美國經濟環境好，失業率低，絕對不會理會其他國家，更何況是香港，大家應作好加息準備。有人話，利息對樓市影響力好似辣招一樣，早已被淡化，我覺得很奇怪，辣招已出，所以可以用淡化來形容，利息未加，怎可以用淡化，如果現在加息，只會是樓市下跌的催化劑，是催化，不是淡化。
加按套現尾班車
葉高昭
科一物業按揭總經理
2015年11月6日
香港是世界第三大金融中心，投資炒賣無奇不有，由股票，外幣，認股證，電子產品以至郵票等，而物業投資是香港人其中一種最受歡迎的投資產品，「磚頭」既可自住，又可投資保值，由住宅，工商鋪，到商場劏鋪及車位等，大多數市民或專業投資者，樓宇買賣都不會全數支付，總離不開找銀行承造按揭，物業按揭可說是市面上利息最平及還款期最長的貸款種類。
自2008年金融海嘯，世界主要經濟體都爭相印鈔，令資產價格急速上升，部份早年買下物業的業主以物業加按方式「借平錢」，這種低成本高槓桿借貸，完全是物業升值帶來的機會，可藉低息按揭貸款轉向投資較高利潤回報產品，從而賺取息差，雖然政府於2010年分階段推出各項穩定樓市措施，嚴格限制按揭成數，但此終近幾年樓價以倍數增長，以中原城市領先指數為例，由2008年的60點上升至2015年9月的146點。業主可藉樓價上升加按套現再作投資或其它運用。最近，樓市開始吹淡風，大家也期待著樓價下跌(但還未跌)，銀行估價仍然維持於市場成交價水平，加按套現可說是最後時機。假若短時間後樓價跌勢已成，不但會因估價下跌導致加按額或會較預期不足外，更有機會因樓價跌勢以成，銀行紛紛因風險因素使按揭批核更嚴緊及上調利息。到時才作加按申請便未必如現在便宜。
由於近年美國聯邦儲備局將利率減至近乎零，而港元又跟美元掛勾，令香港借貸成本長期處於歷史性低水平，現在所做的按揭利率年息大約2厘(４年前更低至1厘以下)，對於熱衷投資物業的香港人，這種借貸成本實在平宜得不正常，而承造按揭又加按後，自住的物業依然自住，收租投資的依然不變。基本上對生活狀況並無大改變，有些人或會反駁供款比以前吃力，但他們並沒有考慮月供多供了的金額以‘一批過’儲於自己戶口中，喜歡時可隨時清還，甚至有些銀行所推出的存款掛鈎計劃，彷彿一個備用信貸戶口一樣。給客戶靈活調動資金。雖然美國不時醞釀加息，但已說了好幾年，即使加息初期對港人供樓負擔影響不大，相信低息環境仍會持續。假若日後香港加息至較高水平，那時業主可以考慮把加按了的現金歸還。
某些業主會憂慮假若樓價下跌，會導致物業變成「負資產」。這名詞對香港人相當敏感，於一些場合會被惡意標籤。很多香港人也不希望自己的物業變成負資產。其實「負資產」只是一個物業資不抵債既代名詞，業主所欠的按揭貸款高於當時物業價值。即使如此，其影響較嚴重的是高價買下物業而承造高成數按揭的業主。對於因加按套現引致物業變成負資產的機會大高，因需要時把加按出來的現金歸還銀行便可。更可況以現時政府規限下，總按揭成數大多數只達50%-60%。要達致負資產，樓價需要下跌4-5成以上，機會非常低。
雖說現在是加按套現的尾班車，但愛投資的香港人，都需要衡量投資風險，套現始終是借貸，除非把樓賣掉，有借總要有還的。
回應: 這段時間都有考慮過加按，但因為想平均風險，另願等待樓市由跌轉升時，才加按入市。
