為恒發洋參做馬後炮死亡聆訊

恒發洋參（0911）上周四股價由近4毫跌到3仙4，短短半小時股價勁插九成，下挫之急勁令人驚訝。睇番整件事，容許Loser馬後炮，若然有留意公司過去公告，不難發現好多蛛絲馬迹多，特別1月25日段公告，更加係壓跨洋參王國的最後一根稻草。

段公告標題話就叫做2015年度財務資料估計，肯細心睇，根本係一段盈利預警，但因為發公告嗰位人兄識得玩文字，大家隨時被誤導，仲以為公司係發緊盈喜。

內容簡單講係公司話2015年下半年度開支大增，導致盈利較上半年大幅減少，但全年表現仍較2014年度高5成。驟眼睇話全年升咁多，有啲報道就話公司全年預計升5成，但投資者實際肯做多啲功夫，就會發覺大件事。

表面盈喜實為盈警

事關2015年度中期盈利4.38億，2014年度全年盈利2億，若根據公告講增加5成，咁2015年度盈利咪約3億。嘩！一睇不得了，俾中期少咗成億，換言之下半年冇賺不特矣仲要蝕添。而今個月初恒發洋參個股價仲係徘徊喺6毫零，市盈率（PE）成50倍，以呢個業績表現，點支撐咁高PE。

好喇，我哋都俾機會公司解釋吓，睇睇當天份公告，歸咎理由係去年下半年加元同人仔匯率大幅下跌，第二是舊年1月出售購股權付款，第三係零售營銷費開支。

睇完呢幾點解釋你會更疑惑，恒發啲人參有大部份係來自加拿大，只有部份野山人參要用美元結算。根據恒發中期報告，有七成半營業額以上人參屬加拿大種植參，加元下跌，照理恒發洋參可以慳番更多成本。另外，中期業績內講到明，話貿易應收賬係全以港元計，咁人仔跌又未必有咁大影響。至於話零售營銷開支大增，但公司去年九月喺北京開咗一間分店外，似乎冇乜大搞零售，究竟係點要睇睇全年業績。

其實1月20日已經有春江鴨沽緊貨，股價由6毫幾跌到5毫邊，到公告出街前，股價已挿到4毫子左右。怕且係股價跌低過按倉值，證券行追咗幾日都冇填番個倉，於是咪掟貨。

百億王國不堪一擊

恒發今次咁跌，睇怕好多麻煩跟尾，公司有若干借款，好似舊年發行啲債券或票據，可能有啲條款會被觸發而隨時俾債主叫還錢。再睇中期業績，公司財政狀況都唔係話幾好，銀行短期借貸都16億幾，手頭現金只有兩億二，雖則有14.4億抵押銀行存款，但唔知係咪可以隨時動用。公司應收賬又達13億，較2014年大增一倍，真係擔心收得番幾多。

若然大家再跟踪一吓恒發洋參之前公告，去年11月12日話發行15億可換股債券，點知一搞成個月，似乎冇人認購，到12月11日協議失效，發債唔成，令資金鏈有一定壓力。

恒發洋參過唔過到呢一劫好難講，半年多前股價曾經高見1蚊，大股東楊永仁揸7成1股權，身家過百億，點知富豪夢只係過咗幾個月癮就冇咗，原來洋參王國建立喺浮沙上面，不堪市場一擊。

人民幣貶值年代

兩週前筆者於本欄談到「人民幣隔夜利率抽升，97風暴再來」，當中提到索羅斯當年如何狙擊港幣，嘗試去挑戰聯繫匯率，今天中央又以甚麼政策去應對離岸人民幣受到的狙擊。言猶在耳，索羅斯上週便直言中國硬着陸，1930年的環球通縮環境有機會重臨，並已沽空亞洲貨幣。內地的的媒體亦廣泛報導索羅斯沽空人民幣一事，此報導令內地市場情緒不穩，中國上證指數最終亦跌穿了2850點的重要關口。
 
人民幣走弱定期
未來會否如索羅斯所言全球步入通縮及中國硬著陸暫時不得宜知，但人民幣的確是步入走弱的趨勢。人民幣其實早在2014年一月便開始下跌，累計眨值了 7.7%，過去人民幣單邊升值的情況令一些較保守的投資者有所誤解，認為敍做人民幣定期跟敍做港元定期沒分別，而且還可以獲取較高利息及賺取價差，可謂「財息」兼收。但大家不要忘記人民幣並不是與港元掛鈎的貨幣，自然存在外幣風險，以過去兩年平均3%的人民幣銀行定期利息計，有敍造人民幣定期的朋友仍倒蝕了1.7%。其實如只希望獲得定額回報的，應選取其他定息的工具，而不是人民幣定期，這是人民幣的定期陷阱。
 
人民幣走弱受惠的行業
中國正直改革年代，現時正由傳統的製造業轉到服務業，加上供給側改革及去產能等，令現時中國的經濟增長動力有所減弱，亦令人民幣貶值的壓力更大。在人民幣走弱時，其實仍有一些行業受惠的。當中包括出口行業，在人民幣貶值時，出口的貨物相對地變便宜了。互太紡織(1382:HK)主要從事紡織產品的製造及貿易業務，其基本面穩定，而且人民幣走弱有望增加其出口競爭力，股價去年仍有不錯的正回報，表現出其穩定性。現時可等待股價回調至$11.2買入，向上目標看$12.2，止蝕位置設於$10.84。

貴買平用與平買貴用

貴買平用與平買貴用

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2016年2月1日

　　我自小的時候，家母都已經買她能夠負擔的最好物件給我們姐弟，但有一個要求，就是要我們經常使用該物件，因為使用次數愈多，那件物件每次使用率的價值就愈低，家母簡單的叫貴買平用，所以，我們亦養成習慣，毫不吝嗇買一些貴價用品，但同樣物品的數量不會太多，甚至只得一件，因為，如果多買一件相同，使用的次數就會減半，相對來說，那件物件的價值貴了一倍，作為一個用家，貴買平用的確是一種投資心法，但亦要用得其所，否則，就會對那些貴價物件做成不必要損耗。

　　不少香港人在國內擁有物業，甚至不止一個，他們對其他人說，那些物業會作為渡假之用，最初兩三個月，的確可以每個星期到那些單位住上一兩天，但兩三年後，一年都不會住上幾日，而且他們發覺，當再到那些單位居住，要做一輪衛生工作，渡假變成工作日，久而久之，差不多會忘記擁有那些單位，但他們又不會將那些單位出租，因為，國內法例是非常保障租客，就算租客唔交租，業主都無能為力，而且，冇租收仲要交稅，那些人在買物業時話所買的物業有幾抵，又有花園，空間又大，如果在香港山頂，一定超過十五億，貴過馬化騰買嗰間屋，我聽到之後會同他們說，幾平都冇用，平買貴用，激死他們，仲叫他們賣咗個物業，用那些錢買藍籌股票，他們當時一定不理會，十幾年之後，有些人將物業賣走，收回樓價竟然不及當年，而在這期間付出了不少稅項及管理費，那時候，他們才領會到什麼是平買貴用。

　　買樓要做到貴買平用，一定要肯定會用到那些物業，而非因為地產商所提供的優惠，更非因為恐怕以後買不到而買，以後根本很少用到，如果沒有需要，又唔係用作收租，暫時不要買樓，無謂得物無所用之餘，更因為樓價下跌而遭受損失。

老C的哀的美頓書

老C的哀的美頓書

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2016年1月30日

　　在爆煲論之後，我與老C睇樓市有相當大分歧，單以供應量來說，我非常相信政府官員所說，在三至四年內可提供八萬六單位，但老C對此表示懷疑，並且在不同場合質疑政府，包括電台，報紙等媒體，這叫官員很難下台，唯有搏命，一定要達標，CY最近更加將八萬六改為八萬七，以示有信心達標，供應增加，樓價自然下調，老C此時再出文，寫下哀的美頓書，要求政府撤銷辣招，否則，香港要付出比八萬五更沉重代價，我覺得老C言重，董特首的八萬五是每年計算，而CY的八萬七要三至四年才可以完成，不可同日而語。

　　老C話現在香港以至全球經濟環境惡劣，這點我亦早已睇到，所以，我寫「細價樓爆煲論」，叫那些財力不足的人千祈唔好上車，留多個錢傍身，政府是否撤招根本影響不到經濟環境，物業代理或者可以多做生意，就算老C發出最後通牒，政府都不會撤招，我認為我們要有吉士，不撤招便不撤招，用不著懇求，就算懇求都沒有用，CY一定不會撤招，慳番啖氣好過。

　　其實，辣招對樓市影響絕對不及金管局的逆週期措施，如果政府要調整樓市措施，除增加供應外，就要調整逆週期措施，將逆七下降至逆五，令更多人有能力買樓，不過，我對自己的建議都抱著懷疑態度，現在放寬按揭，倘若樓價繼續下跌，那些勉強上車人士有可能會做炮灰，這樣，一動不如一靜便算，待樓價下跌多兩成，政府才考慮放寬逆週期措施，這樣才會事半功倍，不過，老C可能唔開心。

　　環球經濟不景，業主和銀主亦感覺到，最近不少劈價盤成交，亦令到整體成交增加，做物業代理就最清楚，即使樓價繼續下跌，令今日買了樓的人有所損失，他們亦不能夠怪責政府，話政府減辣引誘他們買樓，所以，老C的哀的美頓書是沒有效用，而最近二手成交因劈價成交增多而有所增加，倘若政府減辣，有可能令業主有所遐想而收回劈價盤，成交量又會打回原形，這絕對不是任何一個物業代理希望見到的事。

這個世界不是物業代理的

這個世界不是物業代理的

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2016年1月29日

　　如果去年買樓或者賣樓的人參考物業代理所發出訊息，很多時是無所適從，一時講升，一時講跌，講升的時候用什麼理由也可以，去年，他們甚至以國家印銀紙的速度比香港建樓的速度快，都可以做成香港樓價飆升，今年，經濟轉壞，樓價可以隨時下跌三四成，最後，無論樓價升抑或跌，發出訊息的人都可以振振有詞，樓價升，他們便會說去年已經講過國家印銀紙速度快過香港人起樓，樓價跌，更加會話已經提出了警告，買樓的人沒有留意，與人無尤。

　　在2008年金融海嘯時，樓宇成交淡靜，物業代理以冰河時期來形容，要求業主減租，他們的理由是因為生意減少，而他們並不知道，物業降值已經令銀行向業主追差額，再要減租，令業主百上加斤，有業主更加要出售物業來滿足銀行要求，冰河時期應該是講業主而不是物業代理，因為物業代理只是生意上有損失，生意上損失怎樣也不及物業資產減值損失的業主當時相當頭痛，仲反而要減租來幫助物業代理，業主苦況，大家可想而知。

　　自此之後，業主學懂了一件事，就是安份守己，減少物業投資，借貸不高，所遇到的困難不會太大，但業主這樣做，成交量就會減少，甚至比沙士的時候還少，受害的就會是物業代理，今次，他們沒有用冰河時期來形容物業市場，因為，他們知道，這只不過是物業代理的冰河時期，業主是不會理會，困難一定要自己解決。

　　物業代理為求自救，所發表評論，很多時都是為了增加成交量而發表，大多數香港人都習以為常，所以，他們話跌三四成就冇人理會，我話爆煲就變成新聞，其實，物業代理毋需刻意發表一些有利增加成交量報告，要買樓的人始終要買，賣樓的人始終要賣，物業代理的責任是縮窄雙方分歧，促成交易，而非指導他們買或者不賣，這篇文章一定有很多物業代理唔開心，但資深的明白，與客戶的交往是長遠的，眼前短期利益很容易失客，做成長期損失。

業主劈價賣樓是很難成功

業主劈價賣樓是很難成功

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2016年1月28日

　　近日，很多劈價盤成交，令到不少打算賣樓的業主以為劈價就可以賣到樓，其實，無論業主怎樣劈，買家都會再劈，所以，業主賣樓，千祈唔好自己劈價太深，留番一些空位俾買家劈，否則，買家會唔開心，而且，買家見到業主無端端狠劈，知道業主一定要賣樓，於是，他們仲劈得狠過業主，最後都是做唔成交易。

　　現在的物業代理只用死力來促成交易，獨孤一味向業主鋤價，他們可能會唔知道，鋤得深反而令買家猶疑，或者買家亦鋤埋一份，最後，業主見買家出價實在太低，決定不賣，其實，買家是可以出比較高而業主又可以接受的價錢，但是做師傅的唔教，新仔又點會知道。

　　做法很簡單，物業代理就算可以鋤價20%，一定要對賣家說，先減價10%，如果買家接受就最好，就算買家再劈5%，都仍然有著數，好似非常好人，為業主著想，業主一定非常感動，其實，物業代理是為自己留一些水位，成功機會比要賣家狠劈大得多，在我入行時，這些是基本功，現在好似很少人會用，那些物業代理用死力向業主鋤價，有結果便立刻向買家回覆，以為買家一定接受，誰不知買家還一口比業主低10%的價，業主大多數不會接受，物業代理要記住，最後的成交價是由買家出價，業主只可以選擇接受抑或不接受，他們只能在買家出價與業主願意接受的賣價內游走，如果一早晒冷，將業主願意接受的價公開，成功機會就很渺茫，雖然，有時業主都會接受，但就會非常唔開心，買家雖然狠劈得手，但都未必會開心，因為他們始終會覺得業主可能會接受一個更低還價，仍然會覺得是買貴咗，要促成一單買賣雙方都會覺得開心交易，最後，都是要睇物業代理功力。

政府並不了解購買力

政府並不了解購買力

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2016年1月26日

　　政府出辣招，有很多人買唔到樓，令到需求減少，樓價下跌，政府官員非常雀躍，以為大事已成，壓抑樓價有成效，誰不知樓價稍為下跌之後，隨即反彈，官員們亂了手腳，除繼續出招外，還要求金管局幫手，夾手夾腳將樓價壓下去，除此之外，就算明知道遠水不能夠近火，都要開拓土地，增加供應，大家一致認為，這是治本良方，但當供應增加之後，官員們才發覺，需求量並不是如預料中龐大，樓價有機會因為供應太多而下跌，究竟那些剛性需求去了哪裡，或者要出尋人啟示才可以找到他們。

　　其實，剛性需求只不過是一個口號，沒有能力，什麼剛需都會變成毋需，而這種能力就叫做購買力，政府官員還未清楚了解購買力，所以就算出辣招都未能達到預期效果，我以前曾經寫過三間樓投資法，其實是代表購買力的進化，當大家買第一個物業時，所用的購買力是要累積得來，是最辛苦的，這個時候就最需要幫助，如果首期太多，單靠累積是需要長時間，如果能夠將首期降低，就會令多些人容易上車，這個亦是政府目標，不過，就千祈唔好在樓市最熾熱的時候幫人上車，否則，有機會令到上車人士做炮灰，好心做壞事之表表者。

　　上車之後，幾時買第二個物業或者換樓，就要靠升值，包括自住物業升值以及個人能力升值，有一些人買了一個物業，適逢樓市飆升，他便可以加按買第二個物業，另外一些人工作順利，升職加薪之外，還有巨額花紅，買第二個物業或者換樓就不成問題。

　　買第三個物業或者換更大自住單位，就要靠投資，如果靠升值就可能要等很久，投資除了一般股票，金融產品外，還包括將第二個物業賣走，待樓價下跌時可以足夠付兩個物業首期，講明是投資，是有機會遭受損失，所以，千祈唔好賣走自住物業，因為，這不是投資，是賭博。我相信政府並不太了解購買力，辣招令更加多人不合資格上車，而他們唯有將資金投資，希望可以藉投資所得利潤上車，很多時，所有資本都化為烏有，永遠沒有機會上車。