美股杜指上周四再瀉過千點，觸發港股上周五急挫943點，恒指單日跌3.1%，全星期跌9.5%，是九年以來最大單周跌幅。全星期跌了3100點，等如今年以來升幅一筆勾銷。
今次跌浪由美股開始，初時內地和香港股市跟得不足，但到上周末段，內地股市接連急插，要麼不跟，一跟就跟過龍。恒指今趟回落表現仍算最好，仍未跌穿上升軌，原因是過去港股急升後往往有比較大回調，上升軌沒有那麼陡斜，回落時也不容易跌穿上升軌。
反觀美股過去一年差不多直線向上，沒有甚麼較深的回調，今次出現10%調整已經戳穿上升軌。內地最差，升得少跌得多，上證綜指上周五大跌4.1%，收3129點，不但跌穿上升軌，趨近全年低位3016點。
內地股市 近一年低
平心而論，最估不到的反而是內地股市會跌得這樣急勁。初步觀察，看走勢圖上證綜指最差，但以投資價值而言，卻剛好相反，內地股市回調幅度這樣深，是三個股市之中，價錢最合理的股市。內地股市跌得這樣急，除了之前傳出在監管力度加強之後，某些投資計劃可能要清盤之外，估計與挨近農曆年，銀根收緊有關。
中國企業有個習慣，在新年底搬數到銀行一天作查數之用，但在農曆年之前就真正要「找數」，所以在農曆年前銀根會相當緊。近期阿爺已經大力放水，但人心仍然比較脆弱。回想在美股跌市初段，內地股市不肯跌，相信主要有內地大戶想頂住大市，但最終失手，大市還是要破位急跌。
港股跌得很急勁，股民最關心的問題，自然是熊市是否已經來臨。我覺得這次跌市，只是牛市一個大型調整浪，而非熊市到來，但未來可能還會延續一段時間，要等到美國聯儲局三月加息和美國十年期國債息短期見到三厘高位，這次調整浪才可能會完結。我覺得熊市未到主要原因是，這次大升市由十年資產泡沫累積出來，一旦逆轉出現熊市，反而不會像現時這樣「溫和」。
商品大王 慢慢吸貨
最近見到「商品大王」羅傑斯評論，與我上述看法頗為近似。他說現在還未進入熊市，他也無法預料熊市會何時發生。當真正熊市出現的時候，將是他有生之年見到最糟糕一次，因為債務已無處不在，而且處於很高水平。羅傑斯說股市情緒會持續緊張，要直至聯儲局三月提高利息，屆時股市才會重新上漲。他已開始買入農業產品指數，說有關商品價格已經下插一段時間。簡單解讀羅傑斯講法，是次跌市只是調整，而不是熊市來臨，但調整未完，還可能會插得深一些。到熊市真的來臨，將會很災難性。
大炒家科斯托蘭尼曾經講過，投資市場就像一隻給繩拉着的小狗一樣，主人拖着它行街，它永遠不會和主人以正常軌跡同步而行，小狗有時衝前，有時走後，當小狗前衝時，勢頭會很恐怖；向後拉時，力度也會很驚人，我覺得投資市場就是如此。
即使只是大型調整，美股跌因都值得關注。外界綜合美國跌市原因有三個，第一是對利息憂慮；第二是大量程式交易策略，特別是一種追隨趨勢的CTA策略（Commodity Trading Advisor Strategy）盛行，令下跌時加速股市下墜；第三是過去一年多，賭「股市升、VIX波動指數下跌」的交易模式一直賺錢，直至最近崩潰。與VIX指數對賭的衍生工具XIV票據急插，一日跌92%，觸發股市恐慌性拋售。
講得這樣複雜，大家可能會不明白。簡單而言，就是股市升得太多，當去到某個觸發點時，就會出現人踩人式沽貨，如今主要是電腦程式沽貨，就沽得更加兇狠，令大市插得既急且勁。過去一年美股慢牛上升，用簡單的電腦程式，逢跌就買，就可以不斷賺錢，鼓勵用這些策略賺錢的個人或者機構不斷借錢加大槓桿，到交易趨勢逆轉時，波動加大，那些與VIX指數對賭的XIV票據便瘋狂插水，迫使市場加速去槓桿，不斷要斬倉、割肉、崩盤。要等到去槓桿波浪停止時，股市才會見底回升。
我們見到杜指由第一波大跌1600點，到第二波的1000點，就像地震後的餘震一樣，規模似乎在收縮，而不是在擴大，因為要殺的倉似乎已殺得六六七七了，美股跌勢似乎正在穩定下來。
實體經濟 未受影響
若果熊市真正來臨，市場會有幾個狀態，第一是第一波大跌已經會相當驚人。例如1987年，杜指一日內大跌22%，如果放在今日的杜指，即一日內跌5300點！第二日可能會再跌多5000點！今次跌市規模未足夠大，未似是一個熊市到來。
第二是跌市沒有觸發金融機構倒閉，沒有引致信貸緊縮，未損害到實體經濟。近年2008年的大跌市，由於跌市由次按危機和債務危機所觸發，跌市伴隨著金融機構倒閉和信貸大幅緊縮而來。信貸緊縮不但會影響股市，直接衝擊實體經濟，影響企業未來盈利，會造就巨熊出現，釀成一個深度而長期的熊市。至於那些只是股市下跌，而實體經濟不受影響的跌市，只能算是調整，不會持續太久。
第三是美國經濟基本因素尚佳。美國現時經濟增長良好，失業率甚低，通脹率不算高，企業盈利增長勢頭良好，加上美元匯價偏軟，更有利美國公司賺取外匯。
另外，美國減稅後所帶來的盈利紅利，仍未充份反映出來。良好經濟勢頭會承托股市，即股市下跌一輪之後，投資者就會覺得基本價值體現，會入市買貨。這就是所謂人肉投資者戰勝機器投資者時刻。人肉投資者不但要看趨勢，也看基本因素，美股下跌之後，他們覺得投資價值顯現，就會入市。
你可能會問，如果出現熊市基本因素狀況應該是怎樣的呢？當美國經濟極好，消費熾熱，通脹急升時，聯儲局別無選擇，只能夠不斷加快加息去控制通脹，大市一旦下跌亦很難減息去救。暫時未見經濟熾熱、通脹急升狀況。
總體而言，現時還是較似一個大牛市中後段調整，而不是熊市到來。當然，牛市調整還可能進一步加深。大家想入市撈貨，最怕買完即跌，也會很痛。要買貨的話，首要考慮風險因素，萬一上述觀點是錯的，熊市真的來臨，也不要令到自己破產收場，控制風險最關鍵是控制注碼，假設股市跌了下去，還可以坐貨十年八載都不會驚到睡不着，不用走路才好去買。
要炒科技 低吸美圖
要買股，利息趨升，還是買入銀行類股份會比較有利，因為他們會因息差拉闊受惠，本地大型銀行股或內銀股都可以考慮。有朋友喜歡買科技股，我覺得像美圖（1357）這類股份可以留意，因為美圖是內地這個領域的王者，上市一段時間後炒上23元高位，然後散了，最低插至8.2元，上周五收8.96元，直趨全年低位。美圖是有一定質素股份，買入它是博大市穩定下來再炒科技股，它會反彈回升。
現時市況這樣波動，買股以10%止蝕，可能轉眼就到。若要買科技股倒不如用刀仔鋸大樹心態，輸了也無所謂，不會肉痛，小注玩玩就算了。
陸羽仁
2017年11月10日 星期五
2017樓市正在泡沫，經濟尚向好，下刻即轉！你相信嗎？
【東方日報專訊】【本報訊】本港經濟表現向好，但卻暗藏樓市泡沫爆破危機！政府統計處昨公布第三季實質經濟按年上升百分之三點六，已是連續四季經濟增長高於十年平均數，當局昨日再度上調今年全年的經濟增長預測至百分之三點七，有望成為過去六年來經濟表現最佳的一年。不過，欣欣向榮的經濟狀況卻包藏樓市「爆煲」的炸彈，統計處數據顯示，本港九月份樓價較九七年高峰期高百分之九十七，市民供樓佔入息比率更進一步惡化至百分之六十八。有經濟學者坦言，港人供樓佔入息比例早已達紅色警戒線，隨時有爆破危機，可能拖累經濟急轉直下。
第三季經濟增長 按年升3.6%
統計處的第三季經濟統計顯示多個行業錄得顯著上升，整體貨物出口按年增加百分之五點五，私人消費開支按年上升百分之六點七，且失業率維持在百分之三點一的低水平，第三季實質經濟按年上升百分之三點六，連同過去兩個季度計算，首三季的實際經濟增長達百分之三點九，較過去十年的每年百分之二點九增長趨勢更高。
由於進口價格放緩及本地成本壓力溫和，統計處將今年全年基本通脹率的預測由百分之一點八，調減至百分之一點七，顯示通脹壓力略減。而全年經濟增長將繼第二季上調後，再度上調至百分之三點七。
不過，樓市方面卻明顯轉淡，第三季的交投活動減少，住宅成交量較去年同期的一萬八千九百宗減少至一萬三千二百宗，樓價升幅亦由百分之五減至百分之一。惟樓價仍較九七年樓價高峰期高逾百分之九十七，市民的置業購買力指數更上升至百分之六十八的高位。
署理政府經濟顧問歐錫熊警告，港人置業購買力指數進一步惡化，若息口上升三個百分點，有關指數料會上升至百分之八十八，即市民如收入一萬元，有八千八百元會用作供樓，強調有關指數已屬相當高水平，由於美國下月幾乎鐵定加息，以及未來樓宇供應量較現時多，有機會引致樓價波動，「引伸出嚟嘅風險大家都要留意。」
學者：已越警戒線 勿盲目入市
中文大學經濟學系副教授莊太量指，本港經濟表現與樓市指數屬於兩個不同的範疇，「依家啲經濟數據咁好，但係咪人人都可以買得起樓呢？」
莊認為供樓佔入息水平約四成已是警戒線，本港早已超出該水平多時，且愈來愈高，證明樓市泡沫風險不斷上升，一旦遇上內地經濟逆轉，加上美國加息，香港有機會重演九七年「金融風暴」危機，呼籲一眾欲置業的年輕人及其父母衡量自身能力，切勿盲目入市。
2017年10月5日 星期四
近日網上看到這編文「慳d洗又點，慳d洗都買唔買樓？」
我最近看到以下一編文章我覺得記現實，又會是很多人面對的。主角是講述女主角要面對結婚時，所要面對的住屋問題！我應為女主角面對的問題是痛苦的，但要積極面對，不可輕然放棄！我對她的忠告，還是除去記有的要求，屋住地方又要考慮地點及配套等，我並不是反對她的考慮，而且將重點放錯位了，作為一個初上車的人來說，只是考慮首期和住後的供款能力！如果能上車就應盡快上車，因為以我經驗所談十年是很快過的！要租樓10年甘計，當每月1萬計，1萬x12月x10年=120萬，物業做為一個長線投資，這是非上價得的！那當然你一定要堅持10年啦，當十年後你或許有多些條件換樓，就可以想你心中想要的樓，近市區啦，有配套啦，再大一些啦！當你覺得現在唔念的時候，時間就會靜悄悄地流走，到那時才後悔，相信真的要一萬年了！
最近我開始覺得有啲壓力同煩惱，煩無錢結婚、買樓同生仔，其實無乜特別，都係啲大家都煩緊嘅嘢嚟，然後各方人士都畀咗好多意見我，我又不妨同大家開心share吓。
「結婚平有平結，貴有貴結嘅啫，就咁簽張紙咪得囉！」
你話我港女我都係咁講㗎喇，結婚一生人一次，我真係接受唔到就咁簽張紙就算，起碼都要影返輯結婚相留念啦！至於擺酒，個人覺得係一件十級煩嘅事，要準備一大堆嘢，中間又一定會有好多鬧交位，可以話係自己攞嚟煩，但同時又係一件好開心嘅事，因為最親嘅人同朋友都會嚟祝福你，替你高興(唔熟嘅另計)，所以真係好矛盾。
我有諗過旅行結婚就算(可能都唔平)，但始終都應該同雙方家長親戚食餐飯，嗰度已經五圍以上，細搞同大搞其實好似差唔多，咁不如索性大搞。仲要我係獨女，即係掌上明珠，雖則父母口話無所謂，但心裡面點都會想個女嫁得好好睇睇吧？可能男友阿Mike比我更了解自己，佢淨係講咗句：「唔擺酒，第時老咗你一定會後悔，然後就怨我。」就完結咗我話旅行結婚呢個話題。
「是但租間屋先，然後結婚生仔，三個人排公屋囉！」
首先而家喺香港租間屋真係一啲都唔平，閒閒哋都萬萬聲，平嘅唔係無，劏房囉，村屋囉。你要諗吓得一份人工，要交租，水電煤費，交通費，飲食費，應酬費，仲要養埋老婆仔女，我真係唔知未來老公仔可以捱到幾耐，而最大嘅問題係每日有150個大陸同胞落嚟香港，佢哋無嘢做，甚至帶埋個小朋友嚟，一到埗就搵社工、區議員幫手，講到有咁慘得咁慘，大佬我點同你鬥呀？排到我一家三口破產或者抑鬱死我都肯定未排到間公屋返嚟啦。
「點都好，求其搵個盤上咗車先，樓價愈升愈快，你儲多年錢都追唔切！」
其實我真係明，即係我一年儲十萬，但係樓價一年升咗幾十萬，我儲嚟都廢，問題係最細嘅樓我都買唔起吖嘛大哥，同埋而家講緊買樓喎，唔係買棵菜喎，我要用晒所有積蓄，即係無限加班換返嚟嘅血汗錢去買，係一個好大嘅決定，點求其買呢，而且我唔係買嚟炒喎，我係自住，唔通梅窩長洲我又買喇喎(雖則都可能買唔起)，我都要考慮返地點，配套，同埋一堆其他嘢。
「有仔襯嫩生呀，平有平養，貴有貴養啫。」
鬼唔知阿媽係女人咩，早生個小朋友會聰明啲，媽媽會復原快啲，我夠知啦。咁生完住邊吖？邊度搵錢養佢？即使唔學興趣班唔補習，淨係基本嘢都需要一舊錢啦。又或者我都算係一個有計劃嘅人嚟(如果容許的話)，如果無一個穩健嘅經濟狀況同生活嘅地方，簡單啲講即係兩個人都未搞得掂，我係絕對唔會生小朋友，累咗佢又累埋自己，何必呢？
「問阿爸阿媽借首期囉，之後再慢慢還。」
你可以話我哋硬頸，我同阿Mike都偏向唔想問父母借太多錢，因為大家都只係生活喺一個好普通嘅家庭，老豆唔係李嘉誠，唔係隨手可以拎幾百個出嚟嗰啲，而且我哋都知道借咗未必有能力還，因為供樓會月月清，而父母係只會愈來愈老，大小毛病會開始出現，係好需要錢旁身。最近有喺手機apps睇過啲樓價，可以用高不可攀嚟形容，所以我哋都覺得無咁大個頭就唔好戴咁大頂帽，暫時都係儲住錢先啦。
其實我都係純粹呻吓，因為灰咗半日之後我發現灰都無用，慳啲使都無用，唔去旅行又點？唔食好嘢又點？就算你唔食唔玩又點？咪又係買唔到樓，與其點都係買唔到樓，不如好好享受人生，一年去一次旅行，放假去食好西，開開心心過每一日咪算囉，反正今日唔知聽日事，諗咁遠有鬼用咩。
P.S. 如果唔買樓，又係咪真係唔使咁煩呢？
2017年8月8日 星期二
巴士的點評——肥彭的瘋子故事（希望多些香港人睇到的文章）
巴士的點評——肥彭的瘋子故事
香港回歸二十周年，很多外國媒體都做了相關報道。《每日電訊報》訪問了前港督彭定康，他講起在香港的一個小故事。
他說當年曾造訪一家精神病院，遇到了一名精神病人。那病人穿著三件頭套裝，儀容整潔，他很認真地問彭定康，為甚麼英國一個民主國家，要把香港交給一個專制的中國政權。他說回程時對事件苦思良久，為甚麼正常人沒有問過他這個問題，反而是住在精神病院的病人會提出這樣的問題？
肥彭作為一名退休政客，如今提起這個「有趣」的故事，固然博到一點掌聲，他似乎正在批評英國把香港主權交回中國的行為。回心一想，無論是評論家、空想家、任何的退休人士，人人都可以隨心所欲地評論問題，講完就算。不過，如果他是事件中的當事人，便要很務實地行事。正如今天你會見到英國作為民主國家，要以最高禮遇，用皇室馬車接載「專制」國家領袖習近平，進入白金漢宮與英女皇會面。英國要禮遇中國，當然涉及莫大的商業利益。
習近平二○一五年訪英的時候，英國還未脫歐，英國去年無端端公投脫了歐，經濟更加風雨飄搖。英國政客已經不能夠再輸，只能更靠攏中國。假設今天彭定康做了英國首相，他也會做出同樣的事情。可見一名退休人士的隨口評論，與當事人幹實事並不相同。並不是如《飛越瘋人院》的電影那樣，只有瘋子其實最正常，只不過瘋子夠膽亂說話而已。君不見有些港官當官時是出名的庸官，退休後卻如超人那樣，站在道德高地，胡亂說話，指手劃腳。
看彭定康的故事，想到一個更深層次的問題是，究竟我們應不應該與中國政府對抗？習主席剛結束的訪港行程，傳出了一個很強烈的訊息，要香港人尊重「一國」，要以一國為本。對於這個核心議題，反對者會說，強調一國，便沒有了兩制，中國是一個專制國家，我為甚麼要以一國為本？為甚麼香港人不能對抗中國政府？
先不論這些觀點是否愛國，也不論中國在香港的憲制地位其實不容挑戰，假設中國明天變成西方式民主國家，到底會變得更好？還是會變得更壞？
一九八九年以蘇聯為首的東歐鐵幕國家倒台，已經顯示一夜間由專制變成民主的國家，結果就是四分五裂。蘇聯衍生出大量的小國，成為西方的附庸，而剩下的大國俄羅斯，初時普京求加入北約不可得，最後俄羅斯被逼走自己的路，成為披上選舉外皮的專制國家，才可以生存下去。
從蘇聯、東歐到中東國家，近年步向民主，沒有太多成功案例，當中有不少國家出現無休止的戰亂。倒是中國，雖然是專制體制，但仍能保持高速的經濟發展，同時帶來社會的發展，也一定程度增強了人民的自由。中國人已可較自由地出國旅行，甚至移民；更重要的是，過去三十九年，中國政府讓六億人脫了貧！
到今天，我覺香港人需要思考一個問題：我們為甚麼要劇烈地與中央對抗？甚至堅持要推翻中國的制度，硬要把西方民主制度強加於中國身上？尊重中國，尊重中央，現實地尋求香港自身發展的道路，這就是瘋子嗎？
「巴士的報」是一份網上報紙，讓網民隨時隨地拿着手機或平板電腦可以看到。
大
2017年8月7日 星期一
建築界進入寒冬，全因拉布所賜
早於2011年至2017年是建築界的黃金時期，各項大型基建，澳門起酒店賭場等工程完工，大量人手出現市場，就我所見，早2016年地基已沒有太多新地盤，現在開始扎鐵也出現開工不足情況，這些行業都最先反影經濟不好時的情況！！有許多地盤工人開工不足，情況嚴重，眼見一班代表市民的立法會議員拉布，他們的舉動都沒有原因，全部為反對而反對，為拉布而拉布。老實講，這對香港有什麼貢獻呢？這樣能幫助到事情發展嗎？眼見香港已停滯不前的經濟及民生，所有都在原地踏步，嚴重浪費時間，而拉布的議員只為表演，完全沒有營養！而且還影響了政府的施政！那班拉布的議員真的罪大惡極！恨不得人大再釋法處理掉那班議員！
50歲不為錢工作 達財務自由
【精明理財】6招達財務自由 50歲不為錢打工
2014年10月24日
學者周永新早前發表退休保障發展研究，建議推行「全民老年金」，向全港65歲或以上人士每月發放3,000元。方案一出，社會上正反意見各半，一時三刻也達不到社會共識，「全民老年金」面世恐怕尚要十年八載。人人都想晚年生活無憂，今期「精明理財」兩位受訪者，年屆不惑便不再全職工作，達致「財務自由」的境界。
屋邨仔出身、47歲的龍凱祺，廿歲出頭便捱出第一間屋，理財哲學是壓縮消費，慳出投資機會，現時手握20個物業。56歲的前衛生督察張奕全9年前提早退休，用心經營收租物業，獲得穩定現金流，逍遙自在。
且看兩人的財務自由6招，50歲不為錢打工。
財叔：退休做包租公 買債保現金流 現年47歲，網名「財叔」的龍凱祺，不過是一個平凡的屋邨仔，自小不是讀書材料，16歲會考未放榜已投身職場。去年9月他辭去藥廠銷售經理月薪約2萬元的工作，因為憑手執約20個住宅、工廈、商舖單位收租，每月淨收入約15萬元，一家四口家住北角寶馬山豪宅。
財叔口若懸河地說起跌跌碰碰走出來的財務自由之路：小時候家住華富邨，最大的夢想是買樓。1991年、23歲的他死慳死抵，以一成首期買入馬鞍山錦英苑，隻身從華富邨搬到馬鞍山。「當時做推銷員每月只有4,000元人工，但樓按月供3,000元、12厘息。為了供樓，每晚的食糧就是公仔麵，沒有任何娛樂，後來更日間返正職，晚上兼職做速遞員，周六周日做小販。不要想為甚麼不夠錢使，而是去想怎樣使才夠。若果一直怨好辛苦，只會永遠怨不夠錢，要想一想如何去改變自己的生活。」
淨租金回報5厘方可觀
捱到第一個單位，1997年財叔結婚，買入大埔中心，短短數月樓市大升，他憑摸貨賺到30萬元，心雄下再在灣仔入市自住單位，卻遇上金融風暴，成了負資產，繼續「樓奴」生涯。4年後終於等到機會，2001年他見灣仔區唐樓僅售70多萬元，每月收租5,000多元。但因唐樓要「Full pay」，便游說家人朋友夾錢買入收租，成功開展財務自由之路。 財叔說，做包租公最重要識計淨租金回報，若租金回報率大於供樓按息達3厘，該單位便值得購入放租，淨租金回報有5厘更可瞓身投資。
「當時按息2.25厘，但租金回報有10厘，我不用拎錢出來也可以賺7.75厘。即使當時樓市繼續每年跌10%，跌至不值錢也好，我依然可以收租。收夠10年租，樓價便賺回來了。」
2003年沙氏後，香港樓市從谷底回升，財叔見手上灣仔唐樓租盤升值，便賣出「一拆二」。「例如賣了一個300萬元單位，便買兩個200萬元單位收租，資產便變了400萬元。」 他憑這招買入多個住宅，2004年最高峰試過一年內買賣過30個單位，直至政府2010年首次推出額外印花稅（SSD），便改買工廈單位收租。
現時他持有約20個物業，包括住宅、工廈、車位、商場舖，每月總租金收入約30萬元，減去供款開支約15萬元，每月淨現金約15萬元。去年便放棄藥廠全職工作，以便有更多時間打理物業的租賃事宜。雖然美國即將加息，但他指自己貸款比率約佔兩成，預計加息對供樓影響不大。
穩現金流轉投內房債
財叔近年發現有其他工具如債券基金，都可以製造穩定現金流。例如一些美國高息債券基金（US High Yield Bond）可利用槓桿買入，收息8厘。「但近年多了不少人買這些基金，基金資產膨脹，基金經理買不了這麼多高回報的債券，只買到6厘回報的資產，但它要給你8厘，開始有風險，派息會一直下降。」
他近期又改買一些內地房地產發行債券，如恒大地產（03333）、花樣年（01777）等企業債有10多厘息。不怕內房企風險大？財叔說，若該公司同時發行了長年期及短年期的債券，應選擇年期較短的，因為長年期債券的違約風險較大。不過，他承認自己主要的現金流還是靠物業收租。
YC：善用肥雞餐 退而不憂 退休衛生督察張奕全（YC）今年56歲，2005年「食肥雞餐」提早退休，現時在中港兩地持有11個物業，足夠支持他和太太的生活之餘，更將大部分租金收入作慈善捐獻。
加按買樓要預留資金
大半生都打政府工的YC，20多歲便加入衛生署，工作數年、未足30歲便買入第一層樓，「在西環高街，還記得租出給兩公婆。當時覺得很正，付了首期便有人幫我供樓，於是儲到錢便買樓。」他認同年輕人應先控制消費，開源節流，「先苦後甜，要有第一筆資金做投資，但現在實在好多人做不到。」 2003年沙氏後，政府為應對財政赤字，推出公務員自願離職計劃（俗稱「肥雞餐」）。2005年，46歲的YC參加「肥雞餐」時，已擁有4個住宅物業，其中一個是深圳自住單位。
YC見樓市正由沙氏時的低位回升，便將肥雞餐約250萬元的補償金，再加按手上住宅單位，買入多間細價樓，遍及中上環、淘大花園、南丫島，以租金養樓。此後數年，YC食正樓價上升，便靠加按物業，套現首期多買一間，他稱之為「整餅」。 當時YC在網上博客分享自己加按買樓的經驗，很多網友均說他太進取，但YC認為自己不是靠摸貨賺錢，而是先上會（造按揭）再出租，樓價上升便加按出首期再買另一層，風險不是想像中大。
不過他提醒，加按前亦會預留足夠金額，即使銀行按揭不批核，也足夠買樓。 趁內地樓價便宜入市 2010年YC高峰期手持多達12個物業，「當時已經差不多到了盡頭，因為租金的收入，差不多等於按揭金額的五成，當時有5個單位仍在供款，不能再跟銀行借錢。退休後我有一半時間都在深圳居住，當時見內地樓價仍便宜，寫字樓租金收入普遍有6、7厘，便將香港仍在供款的單位出售套現，轉移資金到成都買入甲級寫字樓。除了6、7厘租金回報，當時人民幣升值，相信資產可一直水漲船高。」
YC在2010及2011年陸續出售部分香港物業，他承認現在回頭看，是「放得太早」，「我由中原指數（CCL）40多點開始買樓，到差不多80點放，賺了一倍也覺得差不多了。而且我傾向穩陣，不相信金融海嘯很快能平息。」結果樓價在海嘯後很快回升，YC也始料未及，但他亦已知足，「我目的是達到財務自由，多一層少一層也沒分別。」
3層港樓月收租3萬元
現時，他手持的4個香港、1個深圳的住宅單位都已供滿，港深各1個單位用作自住，另3個香港住宅每月總收租約3萬元，足夠應付YC及太太的生活開支。 另外YC還有退休長俸，閒時也兼職工作，以免跟社會脫節。他退休生活稱心，會在慈善團體做義工，發展興趣，參加攝影沙龍。「現在每日日程表都滿的，但以前返工做自己不喜歡的事，現在每日可做自己喜歡的。」他另有全資買入的6個成都商廈單位，一年租金收入達75萬元人民幣，大部分用於慈善捐獻，如捐助內地山區學童。 YC認為做包租公需有做生意的心態打理租盤，跟租客建立長期關係。他表示，自己的租金一般較市價低一成，肯花錢做維修保養，租客都願意長租。
撰文：葉卓偉
2017年8月3日 星期四
恒大（3333）空軍 大戶 鱷魚蝨乸
金融High Tea——空軍 大戶 鱷魚蝨乸
內房愛搞刁，搞得刁多錢從何來就係問題。對空軍嚟講，有企業搞大型併購，就有覓食機會，好似早排融創中國（1918）鯨吞樂視、萬達資產後，喺股、債市場連環「抽水」，咁環境自然吸引空軍注意，睇吓有無襲擊佢搵食嘅機會。
輪到融創被盯上
外電引述沽空機構FG Alpha，質疑融創嘅債務股本比率高達3.49倍，較內房平均水平高近五倍，同一時間融創股價升逾兩倍。因此呢條沽空空軍嘅首席投資官Dan David就明言，融創已經成為佢地潛在嘅「大目標」。融創主席孫宏斌有併購狂人外號，做嘢去到好盡，為咗吞下獵物，外界估計孫宏斌可能已抵押佢所持有嘅融創股票。
FG Alpha雖然盯上融創，但佢仲未郁手，點解見到有嘢食都唔開餐，陸羽仁估計佢仲摸緊底，孫宏斌食呢兩餐大茶飯，手頭銀彈唔係咁夠路人皆見，只係佢咁都做得成，當然有佢背後嘅部署，好似佢收購萬達資產，最初賣家話明想借錢畀佢，後來安排惹起關注，先至改為引進富力買入酒店項目，減低涉及嘅資產，咁就證明呢個刁背後有好多安排，唔係表面睇就可以拆解得到，貿然郁手可能會畀人玩番轉頭。
空軍想搵大目標，但對手如果有番咁大隻，就要小心吃不了兜着走。其中一個例子係恒大（3333），恒大過去二十年以高槓桿全速發展，一直畀人質疑佢負債高，今年佢安排回歸A股，股價向上，同時惹來咗空軍興趣。從港交所數據顯示，今年沽空佢嘅人唔少，期望喺佢股價見頂後搵食，但恒大愈升愈有，一年間升咗幾倍。呢個星期有就嚟賣盤嘅周刊報道走去翻吓恒大嘅樓盤發展狀況同銷情，質疑佢嘅真正表現。
有中環茶友就話，恒大一年賣幾千億元人仔嘅樓，佢嘅項目有唔少係三四線城市或邊緣地區，要搵幾個滯銷個案唔難，呢種狀態相信過去幾年都係咁，所以估佢嘅股價表現，唔可以咁簡單睇呢啲所謂「直擊」報道，更加重要嘅係佢背後嘅大戶籌碼。
民企國企係兩個遊戲
恒大由上市到依家，一直同城中富豪關係密切，呢排大戶全部銀彈充足，要用三幾百億炒嘢無乜難度，空軍如果要同佢開戰，咁部署同彈藥都唔少得。茶友留意到，恒大股價飊升，但沽空盤未明顯收斂。
佢話做得空軍，必然有番咁上下技術，佢哋唔會死坐，到位就先行平倉，到高位又再沽過，實行且戰且走，策略好似野狼襲擊大水牛，有機會就撲上去咬佢兩啖，呢種戰術係想令大水牛精神長期緊張，最後崩潰失去戰意，咁佢就大快朵頤，所以大戶同空軍鬥法，大家都係要猛計數。
從散戶角度嚟講，呢啲大隻佬打交係高難度動作，如果自己覺得身型夠靈活，可以走埋去執吓着數，低買高沽，博食吓肉碎，但做鱷魚蝨乸，就真係要隨機應變，隨時預咗止蝕。
茶友嘅講法，多少都解釋咗買民企內房同買龍頭股嘅分別，好似買中國海外（688）、華潤置地（1109），佢一年低位跌到去20元邊，而家升到高位26.75元，升幅三成，雖然都幾好，但係同恒大倍升相差好遠，但國企同民企兩者股東背景好唔同，風險差好遠，玩緊嘅係唔一樣嘅遊戲。
人民幣可能擴波幅
大市升咗三日後炒埋啲落後板塊，開始出現調整，恒指收報27531，跌咗76點，成交855億元。好多先前升得多嘅股份都回吐。
內地媒體稱，中國人民銀行可能會擴大人民幣交易區間，允許人民幣兌美元較中間價上漲或下跌不超3%，高過目前嘅2%。呢個係匯改嘅正常進程，但要小心擴大波幅初期，人仔會較波動。
陸羽仁
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