50歲不為錢工作 達財務自由

【精明理財】6招達財務自由 50歲不為錢打工

2014年10月24日

學者周永新早前發表退休保障發展研究，建議推行「全民老年金」，向全港65歲或以上人士每月發放3,000元。方案一出，社會上正反意見各半，一時三刻也達不到社會共識，「全民老年金」面世恐怕尚要十年八載。人人都想晚年生活無憂，今期「精明理財」兩位受訪者，年屆不惑便不再全職工作，達致「財務自由」的境界。

屋邨仔出身、47歲的龍凱祺，廿歲出頭便捱出第一間屋，理財哲學是壓縮消費，慳出投資機會，現時手握20個物業。56歲的前衛生督察張奕全9年前提早退休，用心經營收租物業，獲得穩定現金流，逍遙自在。

且看兩人的財務自由6招，50歲不為錢打工。

財叔：退休做包租公 買債保現金流 現年47歲，網名「財叔」的龍凱祺，不過是一個平凡的屋邨仔，自小不是讀書材料，16歲會考未放榜已投身職場。去年9月他辭去藥廠銷售經理月薪約2萬元的工作，因為憑手執約20個住宅、工廈、商舖單位收租，每月淨收入約15萬元，一家四口家住北角寶馬山豪宅。

財叔口若懸河地說起跌跌碰碰走出來的財務自由之路：小時候家住華富邨，最大的夢想是買樓。1991年、23歲的他死慳死抵，以一成首期買入馬鞍山錦英苑，隻身從華富邨搬到馬鞍山。「當時做推銷員每月只有4,000元人工，但樓按月供3,000元、12厘息。為了供樓，每晚的食糧就是公仔麵，沒有任何娛樂，後來更日間返正職，晚上兼職做速遞員，周六周日做小販。不要想為甚麼不夠錢使，而是去想怎樣使才夠。若果一直怨好辛苦，只會永遠怨不夠錢，要想一想如何去改變自己的生活。」

淨租金回報5厘方可觀

捱到第一個單位，1997年財叔結婚，買入大埔中心，短短數月樓市大升，他憑摸貨賺到30萬元，心雄下再在灣仔入市自住單位，卻遇上金融風暴，成了負資產，繼續「樓奴」生涯。4年後終於等到機會，2001年他見灣仔區唐樓僅售70多萬元，每月收租5,000多元。但因唐樓要「Full pay」，便游說家人朋友夾錢買入收租，成功開展財務自由之路。 財叔說，做包租公最重要識計淨租金回報，若租金回報率大於供樓按息達3厘，該單位便值得購入放租，淨租金回報有5厘更可瞓身投資。

「當時按息2.25厘，但租金回報有10厘，我不用拎錢出來也可以賺7.75厘。即使當時樓市繼續每年跌10%，跌至不值錢也好，我依然可以收租。收夠10年租，樓價便賺回來了。」

2003年沙氏後，香港樓市從谷底回升，財叔見手上灣仔唐樓租盤升值，便賣出「一拆二」。「例如賣了一個300萬元單位，便買兩個200萬元單位收租，資產便變了400萬元。」 他憑這招買入多個住宅，2004年最高峰試過一年內買賣過30個單位，直至政府2010年首次推出額外印花稅（SSD），便改買工廈單位收租。

現時他持有約20個物業，包括住宅、工廈、車位、商場舖，每月總租金收入約30萬元，減去供款開支約15萬元，每月淨現金約15萬元。去年便放棄藥廠全職工作，以便有更多時間打理物業的租賃事宜。雖然美國即將加息，但他指自己貸款比率約佔兩成，預計加息對供樓影響不大。

穩現金流轉投內房債

財叔近年發現有其他工具如債券基金，都可以製造穩定現金流。例如一些美國高息債券基金（US High Yield Bond）可利用槓桿買入，收息8厘。「但近年多了不少人買這些基金，基金資產膨脹，基金經理買不了這麼多高回報的債券，只買到6厘回報的資產，但它要給你8厘，開始有風險，派息會一直下降。」

他近期又改買一些內地房地產發行債券，如恒大地產（03333）、花樣年（01777）等企業債有10多厘息。不怕內房企風險大？財叔說，若該公司同時發行了長年期及短年期的債券，應選擇年期較短的，因為長年期債券的違約風險較大。不過，他承認自己主要的現金流還是靠物業收租。

YC：善用肥雞餐 退而不憂 退休衛生督察張奕全（YC）今年56歲，2005年「食肥雞餐」提早退休，現時在中港兩地持有11個物業，足夠支持他和太太的生活之餘，更將大部分租金收入作慈善捐獻。

加按買樓要預留資金

大半生都打政府工的YC，20多歲便加入衛生署，工作數年、未足30歲便買入第一層樓，「在西環高街，還記得租出給兩公婆。當時覺得很正，付了首期便有人幫我供樓，於是儲到錢便買樓。」他認同年輕人應先控制消費，開源節流，「先苦後甜，要有第一筆資金做投資，但現在實在好多人做不到。」 2003年沙氏後，政府為應對財政赤字，推出公務員自願離職計劃（俗稱「肥雞餐」）。2005年，46歲的YC參加「肥雞餐」時，已擁有4個住宅物業，其中一個是深圳自住單位。

YC見樓市正由沙氏時的低位回升，便將肥雞餐約250萬元的補償金，再加按手上住宅單位，買入多間細價樓，遍及中上環、淘大花園、南丫島，以租金養樓。此後數年，YC食正樓價上升，便靠加按物業，套現首期多買一間，他稱之為「整餅」。 當時YC在網上博客分享自己加按買樓的經驗，很多網友均說他太進取，但YC認為自己不是靠摸貨賺錢，而是先上會（造按揭）再出租，樓價上升便加按出首期再買另一層，風險不是想像中大。

不過他提醒，加按前亦會預留足夠金額，即使銀行按揭不批核，也足夠買樓。 趁內地樓價便宜入市 2010年YC高峰期手持多達12個物業，「當時已經差不多到了盡頭，因為租金的收入，差不多等於按揭金額的五成，當時有5個單位仍在供款，不能再跟銀行借錢。退休後我有一半時間都在深圳居住，當時見內地樓價仍便宜，寫字樓租金收入普遍有6、7厘，便將香港仍在供款的單位出售套現，轉移資金到成都買入甲級寫字樓。除了6、7厘租金回報，當時人民幣升值，相信資產可一直水漲船高。」

YC在2010及2011年陸續出售部分香港物業，他承認現在回頭看，是「放得太早」，「我由中原指數（CCL）40多點開始買樓，到差不多80點放，賺了一倍也覺得差不多了。而且我傾向穩陣，不相信金融海嘯很快能平息。」結果樓價在海嘯後很快回升，YC也始料未及，但他亦已知足，「我目的是達到財務自由，多一層少一層也沒分別。」

3層港樓月收租3萬元

現時，他手持的4個香港、1個深圳的住宅單位都已供滿，港深各1個單位用作自住，另3個香港住宅每月總收租約3萬元，足夠應付YC及太太的生活開支。 另外YC還有退休長俸，閒時也兼職工作，以免跟社會脫節。他退休生活稱心，會在慈善團體做義工，發展興趣，參加攝影沙龍。「現在每日日程表都滿的，但以前返工做自己不喜歡的事，現在每日可做自己喜歡的。」他另有全資買入的6個成都商廈單位，一年租金收入達75萬元人民幣，大部分用於慈善捐獻，如捐助內地山區學童。 YC認為做包租公需有做生意的心態打理租盤，跟租客建立長期關係。他表示，自己的租金一般較市價低一成，肯花錢做維修保養，租客都願意長租。

撰文：葉卓偉

買樓加按先計數，旺時用一半購買力

諗SIR：

 你好，本人已完成收息課程，現正等待上12月的收息執行班課程。

 背景：

本人34歲，公務員，月收入$30000 ，跟公務員SCALE，每年調整。

太太31歲，社會服務工作，月收入＄22000，如不轉職最多升至＄26000。

未有子女。

 

本人與太太於2012年11月購買黃埔花園建469呎物業，購入＄335萬，8成按揭。剛一拆二給太太，做7成按揭，借了＄343萬，分30年還，HIBOR PLAN，每月還約＄12600，現己套現約＄85萬 。故現時本人沒有持有任何物業和摟按借貸。

 

本人於2014年4月借P LOAN＄30萬，分5年還，約2%p.a.，月供＄5400。這30萬加上本人和太太的儲蓄，連雜費和稅共＄46萬，購入日本大板物業，當時日元匯率0.0766（現時跌至0.0640)，以日元計實回約7.8%，但現時被匯率蠶食了回報。以現時匯率計每月收港幣約＄2700。

 

每月人工扣除還樓按、私貸、俾家用、生活開支後，兩人約儲＄12000 一個月（未計日本樓租金收入）。

 

本人和太太現儲蓄只有約15萬港元，沒有買保險和任何基金。故此，加上轉按的＄85萬，共只有＄100萬。

 

問題：

本人只有一發子彈，現時應單名9成上會再買一層樓自住，並將現時物業放租(因不想犯法9成按出租，雖然7成都不應該，但好像風險較低)，還是待樓價跌等待機會？本人有點後悔借P LOAN影響本人的信貸額，是否應該先盡快還清，以便9成上會？另一個想法是，本人上畢收息班後，希望將$100萬放於債基收息，以改善正現金流，但又想直債保本，你堂上說過現金不多應用債基，是嗎？本人想達成一生三宅，但現時似乎未有機會達到，請問我該如何部署呢？

謝謝！阿傑

answer: 

讀者未有留意的是，他需要購入樓房再將其出租，希望用出租物業的租金作核實收入去提高自己的借貸力。在借私人貸款後才後悔，明顯是未有籌劃就行動。大家在作收息、買樓、又或投資外國物業之前先宜清楚了解自己財務狀況。有些同學可以收住息等市跌、亦有些同學等唔到要即上會、有些同學兩萬人工都可完成「三宅一生」，原因是對借貸力之由來了解透徹，令自己買完樓後借貸力有補給，再買下間投資仍覺得心應手。

 

筆者講解過的收息物可提供年10%息口以上之回報，不過大家出發理財宜先了解自己「手上副牌」。即先用借貸力計乘算出自己能力，再運用方法去擴展，知自己借盡多少才去作出預算買樓應用的借錢QUOTA。咁做明顯比本案「邊做邊諗」更好! 讀者現家庭借貸力為(30000+22000-5400)*50%/10000*2.59 = 6.03MIL，黃埔樓借了343萬，即借貸力用掉57%。再去買第二宅勉強可以，惟在旺市用盡自己借貸力去買樓不贊成。

 

由於黃埔樓剛套錢，有罰息期。咁呢兩年應專心供樓令本金結欠額下跌，務求兩年之後可再轉至五成按及將樓轉做出租用途。當然此舉有兩因素影響提早或延遲完成。一是樓價再跌就算讀者點供都轉唔到五成按，是政府一旦放寬借貸規限讀者乜都唔做都可將其轉出租。一搞好租約租左間樓比人，樓房租金之8成可計作個人借貸力。係租金$13000之下，讀者借貸力即提升至7.77mil，減埋黃埔樓都有剩4.34mil。自己即可九成買另一間樓自住，完成一生二宅。用此法伺機再重覆，要完成三宅都不為難事。

 

借私貸去買日本樓，即運用一個高息而又短年息的借貸去看好日元兌美金匯水，錯了三次。筆者不是反對人買海外物業，惟對於儲蓄偏少的問案者多不會建議。<<樓換樓>>書本已有提及，買樓是運用樓房抵押後之低息借貸去拉長30年歸還，再搵租客幫你供樓加上貨幣內含值下降去保障自己財富。現時買樓都不敢說是個賺錢項目，只是想在各國貨幣戰當中保有自己財富。

 

除了專心供樓，讀者可作就是將套出100萬好好收息。資金一百萬不合用直債保本，要知此等十幾厘息而又保本的投資機會都要歸向有錢人，個人流動性高而銀行主動提供低息借貸令回報攀升。債基對讀者會是個不錯選擇。一百萬收$12500利息，對於讀者而言套左現令自己唔使供樓。