千萬別相信的幾句地產廢話

早幾日，新世界發展(00017)主席鄭家純公開預測今年樓價跌一成，但大跌機會不大，理由係除咗市場有需求外，因為建築成本高，樓價冇乜可能會插水，純官話：「建築成本維持咁高，你點可以叫發展商蝕本賣。」

話今年樓價唔會大跌，Loser大體都認同，但因為建築成本高，就認為樓價好難跌，咁就講唔過去，點解產品價格一定可以賣得高過成本？實情係好多行業或公司，錯誤判斷市場或行業前景改變，需要將產品以低於成本出售的事情，真係俯捨皆是。

大家諗諗，經營間服裝店，啲貨品滯銷，你都要清貨，唔通你跟啲客講，冇得減架，我都咁貴返貨。即使係世界最大企業嘅石油生產商，佢地一桶油成本平均約四十美元，早前油價跌到廿幾蚊，唔通佢話成本都咁高，我地冇可能蝕賣㗎。唔想蝕係一回事，係生意人主觀意願，但現實歸現實呀！

同樣道理，樓市唔係未經歷過要大劈價，大家睇睇九七亞洲金融風暴後到沙士期間，發展商要錢套現，都要將物業平賣，更加有啲要蝕讓，所以建築成本高係一回事，跟樓價係有啲關係，但絕對唔係最重要，千萬別俾發展商啲說話「昆」咗。

其實喺地產市場，都有唔少似是而非嘅言論或竟見，除咗上面話建築費咁高，樓價點會跌呢啲咁荒謬說話外，大家可能都聽人講：「長線持有物業實冇衰。」

首先唔討論長線樓價係咪唔會跌，單單講乜嘢係長線，究竟係幾長？日本樓市跌足廿幾年，今日東京樓價平過香港天水圍，更加唔好話返回八十年代尾九十年代初高峰。即使好似香港九七之後樓價到0三年至復蘇，你又等唔等到嗰日，特別係身處其中，七年間日日見樓價係咁跌，跌到心灰意冷，唔少港人都賣咗層樓。另外，喺當日經濟情況咁惡劣下，你可唔可以守到都成問題

又有買樓人話：「貴買咗，自住冇問題。」喂，呢啲簡直自欺欺人，買貴咗即使自住，你個個月供款就供高咗喇，如果利息回升，你仲要俾多啲息。

至於有人話「有買貴，冇買錯。」就更加無稽，買貴咗就已經係錯喇，點會買貴咗又冇錯呢！不過咁，呢啲說話用嚟安慰啲買貴樓嘅人，幫佢做吓心理輔導，咁又另計。

引用: 金融loser文章

做生意的人不應專注買賣物業

在香港，有不少做各行業的生意人，見到物業投資者撈得好似風生水起，在談笑之間一買一賣，利潤便會滾滾而來，這只不過是表面風光，其實是憂買憂賣，近幾年，他們還要憂多一件事，就是借唔到錢，就算資產有幾雄厚都沒有用，因為銀行只會用收入在七除八扣之後計算，按揭成數可能低於兩成，所以，今年過春節，投資者絕不擔心銀行追數，根本是追無可追，早已收拾書包好過年。

有一些投資者本來是其他行業的表表者，見到物業投資好似好容易做，便參與在其中，他們的確比一般物業投資者優勝，因為有其他生意，銀行對他們的貸款申請亦非常容易批核，往往那些商業貸款便會用作投資物業，其實，這是一個非常危險行為，因為投資在房地產的金錢，流動性非常之低， 不經不覺，他們便會發覺資金非常緊絀，雖然在帳面上是賺了錢，但解決不到資金不足問題，尤其是在年底，惟有求助財務公司，將公司股票或者資產抵押，以解燃眉之急，不過，這是要非常小心，如果到期未能歸還，或者股價急跌，就會給財務機構斬倉或者沒收用作抵押的資產，很奇怪，那些生意人並不會怪責沒收他們資產的機構，而是怪責銀行，點解以前可以，現在唔可以用物業抵押貸款，問題原來出自他們自己身上，是否有點奇怪。

那些生意人最初向銀行貸款買樓時，的確比一般物業投資者容易，但奈何他們當中，有一些人比較高調，經常向傳媒表示炒賣物業所賺得利潤，大幅高於他們的生意，他們這樣做，即是將自己歸納為物業投資者，銀行便會用投資者的計算方法，不但沒有新錢貸出，更加會慢慢收縮已貸出款項，直接影響那些人的正常生意貸款，故此，被迫求助財務機構，甚至會令到原本生意被人吞併，所以，別人見投資物業生意好似好容易做，其實，所見到的只不過是表面，在物業投資市場上，早已淹沒了不少人，不過，大家未能察覺而已。

用30年預備退休，其實只有1萬天

香港人有那個不想退休，最好就是由今天起不用工作，立即退休，去做自己喜歡做的事情。

雖然思想上是一回事，但實際上卻是另一回事。現實中不少年輕人認為退休是很遙遠的事，因此不會在財務上為退休作任何準備（但卻希望能年輕退休）。

如何你真的想年輕退休，那就要更爭取時間，因為你可利用的時間遠比你想像的少。其實在日常生活中，大部分時間都用於各無法產生效益的事情上。

我假設你今年30歲，而你打算60歲退休，看似有30年的時間去準備，去為目標而努力，但實際上真正能用到的時間遠比你想像的少。

首先，30年，每年有365天，30年即是有10950天，原來大家以為很遙遠的30年，其實只有約1萬天的日子，你覺得這是多還是少呢？

接下來，我以30年為基礎，將其餘時間減去，來計算剩下有用的時間有多久，大家可跟以下過程一同參與，自行計算。

-->30年內，你每天都要睡覺，每天8小時
30年即是 (8÷24)X30=10年
即是在這30年間，你用了10年時間於睡覺上

-->每天用於搭車的時間，約是1.5小時來回
30年即是(1.5÷24)X30=1.875年

你可自行計算你自己的搭車時間，公式是
(搭車小時÷24)X30

同樣，以下計算各項都是用相同公式，你可自行計 你自己的，加減不同的項目，代數位是不同的ABC， 公式是(ABC÷24)X30

-->每天必定要食飯，一天3餐，共約2小時
30年就是(2÷24)X30=2.5年

-->每天要梳洗、化妝、去洗手間、洗澡，約1小時
30年就是(1÷24)X30=1.25年

-->每天用於睇電視的時間，約1小時
30年就是(1÷24)X30=1.25年

-->每天用於上網、玩手機、打機、傾電話，約2小時
30年就是(2÷24)X30=2.5年

-->各種各樣的娛樂，出街玩，與朋友聚會，去飲野等 ，若一星期出三晚，即平均一天用2.5小時

30年就是(2.5÷24)X30=3.125年
-->每天用了各項瑣碎，又或不知道用了在那裡的無謂 時間，約0.5小時

30年就是(1÷24)X30=0.625年
然後就是將30年減去這些時間
30-10-1.875-2.5-1.25-1.25-2.5-3.125-1.25
=6.25年

如果你的時間分配大置是這樣的話，那麼餘下這30年的時間，真正能運用的時間其實就只有6年。更甚的是，人往往被拖延、藉口、誘惑而影響，又或每天忙碌於不重要、與目標無關的事情，而令真實的時間更少。

所以，有效管理時間十分重要，同時亦要為目標設時限。當然所有事情最重要的都是行動。

利息其實是很貴

市場上每一個人講利息都是很平，存款接近零不在話下，借錢亦只不過是2%多少少，唔借就笨，於是，很多人借錢買樓，買股票，買金融產品，買人民幣，到最後全部都輸錢，他們才發覺利息原來是絕對不便宜，但又有幾多人可以抵擋得到低息的誘惑，市場上，輸錢是正常的，只不過是多與少的分別。

低息真的很難界定是正或邪，如果沒有低息，在金融海嘯後就很難有番身機會，但低息持續，令人不忿持有現金，結果是將資產價格抬高，大家稱之為泡沫，而大家亦將泡沫注意力集中在物業，其實，什麼也有泡沫，投資什麼也不能避免，如果買物業沒有借錢，那些人會覺得物業的泡沫比其他投資產品少得多，不過，大多數人買物業都要問銀行借錢，若果借一半，物業價格下跌兩成，他的投資就唔見咗四成，如果好似幾年前可以借七成，下跌兩成，投資就唔見咗三分二，咪話唔驚心動魄。

如果利息在高位，就算銀行肯借七成，一般人都唔會借咁多，亦有不少人情願做定期存款收息，現在，定期利息連雞碎咁多都冇，唔買樓唯有買股票，買金融產品，到後來才發覺，就算是零息，依然都是最佳投資，試問又有幾多人可以存款唔收息，總之，今次全球資產大貶值，揸現金的人當然可以稱王，但我估計數目不會很多，買物業或者任何資產而沒有借錢已經可以稱得上是贏家，資產價格下跌兩三成就當作過去幾年利息，由此可見，利息其實是很貴。

買了居屋，是否應該撻訂

今日情人節，我相信有不少資深，尤其是到了談婚論嫁的情侶並不開心，如果他們為了準備結婚，而在去年合資買了居屋，現在將面對一個問題，亦將會是今晚的話題，究竟應唔應該撻訂。

本來我都唔想咁掃慶，不過，我將話題帶出來，希望他們早有心理準備，我所講的做法，在十幾年前我已經向不少同事講過，當時，有不少同事買了居屋，但樓價大跌，政府容許將居屋交回政府，只收取5%手續費，我提議同事將居屋交回，就算損失5%手續費都是值得，以後可以用相同或者更少價錢，買大約相同面積單位，不少同事照做，今日，他們不只擁有一個單位，沒有做的依然住居屋，還要擔心日後補地價問題，一個決定，足以影響一生。

投資者口訣中，「狠」的含義甚廣，大家多數以為出價才要狠，其實不然，放棄才要狠，因為出價狠亦只不過是多付一點，但放棄就變成一無所有，唔狠點得，大家千祈唔好誤會，我並不是叫大家撻訂，而是叫大家考慮清楚，不要因為即時有所損失而選擇成交，因為，買了一個物業，同時亦負上一筆債務，是否值得就見人見智，不如，各位情侶今晚不要講這個話題，大家開開心心過情人節。

房協名位大哥睇到我這篇文章一定想殺咗我，如過太多人撻訂，真的是唔知點算，政府表明不能夠減價，惟有將未售，殺訂收回的居屋存倉，十年八載後一定會到價，唉，點解政府仲唔相信曾蔭權話，居屋已經完成歷史任務，可以說是自尋煩惱。

去到食穀種時 銀行向優質客戶追數

在過年前，明報陸振球有一篇文章，提及我們在2008年，金融海嘯的時候，我們給英資銀行追數，我還記得，當時我們很奇怪，紀惠從不欠供款，連一次脫期也未試過，點解會向我們追數，當清還所有貸款後，我問負責我們戶口的職員，紀惠是不是銀行首二成最好的客戶之一，想不到回答竟然是最好的百分之十客戶，至於點解要向我們追數，佢唔講我都知，因為一定可以追到，他們便可以向總部交差。

中國以農立國，以往，每年冬天前，農民必定會準備好最優質種子，以備來年播種之用，稱之為穀種，如果，農民在冬天時要食那些穀種，這代表他已經極度貧困，不理會後果，在我們被銀行追數之後，見到有老友將按揭資產搬離該銀行，我問佢究竟是什麼原因，佢話銀行向最優質客戶開刀，即是他們有極大危險，只顧今日，不理會明天，情況就好似食穀種，唔搬走隨時會遭受損失，當時我並没有理會，七年後，該銀行股價反映出向優質客戶追數後遺症。

優質客戶的定義，並不是局限於某一間銀行，而是在任何銀行都是優質客戶，向優質客戶追數的銀行等如雙手奉送該客戶給其他銀行，如果不是到了最困難的時候，任何銀行負責人都不會做出如此愚蠢行為，其他客戶見到如此情況，唔知道幾時會被銀行追數，若果有機會便會立刻搬離該銀行，而銀行家最擔心的事，除了有大量壞帳外，就是客戶流失，尤其是優質客戶，因為並不是一朝一夕可以培養出來，所以，只此之後，任何銀行都不會隨便向優質客戶追數，因為會被其他客戶認為該銀行是食穀種而搬離，代價實在太大。

負資產出現確認樓市早已下跌

過去幾年，就算樓價上升，銀主盤都不時會出現，但負資產就絕無僅有，從2013年最後一季起的四個季度，負資產的數字是零，在此之前一季，亦只不過得一單，有部份人亦以負資產作為樓市寒暑表，只要負資產不出現，或者是數量不大，代表樓市是沒有危險，不能夠說是錯，但危機感不足，當負資產再度出現，表示樓價已經下跌了超過一成，因為香港仍然有部份人，例如銀行職員，是可以取得九成按揭，雖然不公平，但可以成為探熱針，負資產早些出現，令人早些提高警覺。

今次突然有95宗負資產出現，數量上作為其實已經很多，不過，仍然有人認為，95宗相比過百萬私人樓宇，實在不是什麼一回事，與2003年超十萬宗負資產個案，95宗實在毋需大驚小怪，其實，如果在四月份公報2016年第一季有95宗負資產，這會令人比較易接受，但今年首季已經確認，即是去年第四季，樓價已經下跌超過一成，但切勿忘記，去年第三季，樓價還在創新高，第四季已經下跌超過一成，毋怪一般人不會接受。

其實，樓價已經下跌了一段時間，不過，樓價指數並沒有反映出來，並且不斷以創新高形式出現，令人誤會樓市仍在上升而追入市，今日，負資產出現，那些人很快就要回歸現實，樓價的確已經下跌，而且跌幅並没有真正被反映出來，如果借貸太多，就必需及早解決。

我不是太明白，樓價指數的作用是告訴市民樓價的市值，從過去一年來看，年底比年初時還有3%升幅，而期間升幅從未超過10%，更加從未下跌，現在突然間有95宗負資產個案，老實說，一般人都不知道從那裡冒出來，金管局說是銀行對職員的貸款，其實，這種貸款的批核甚嚴，而且設有上限，理論上不會變成負資產，除非，當時銀行對物業估價過高，現在銀行將估值大幅下調，而且是相當急速，所以便會出現負資產，嚴格來說，銀行是要負上部份責任。