跌市要敢買

中證監出手處罰違規證券商，竟然搞到上海股市暴瀉7.7%，是超過六年半最大單日跌幅，內地股民稱之為「1.19慘案」。中環茶友問，陸SIR，近排你成日話想個市消化吓，最好係試一試上證綜指三千一百點關，��家真係畀你望到，有人仲話A股牛市已死，咁你點睇呀？買唔買得過呀？

        慘案成因係升得太急

        內地股市暴跌，搞到變成慘案，從牌面睇確係幾得人驚。內地專家為跌市提供咗幾個解釋，最直接當然係證管機構對融資融券，即係香港講的「孖展」業務的巡查，同時仲罰咗幾間被發現違規的大證券商；再者就有中信證券（6030）被大股東減持，呢啲消息都令到內地金融股被拋售。另外，今個星期有幾個重要數據公佈，以及中央傾緊股票係咪採用註冊制，令市場擔心未來股票上市門檻大降，都係促成跌市的原因。

        陸羽仁形容「1.19慘案」表面幾得人驚，但個市咁插落嚟，實際上唔係一日半日內形成，股民如果稍為有風險意識，應該都會意識到個市在急升後想借勢調整，終於被佢等到今次證券商受罰的機會。

        熟

悉內地市場的人都知，內地現在搞孖展融資唔係咁規範化，監管機構唔巡查就無事無幹，一查就幾乎肯定出事，呢類家常便飯，照計無理由會食死人喎。有人因此就會問，咁監管當局喺呢個時候有所動作，是否想整死個市先？

        調整反而方便政府出招

        一個較合理答案，係這類巡查經常要做，政府見到個市升咁多、升咁急，更加無理由唔做，一做自然捉到人違規，咁就當然要罰，但如果你話監管部門係覺得牛市去得太癲，要徹底打死佢，睇落就唔係咁似。相反，��家內地經濟仲未係咁好，中央無理由想資產市場衰，個市稍為調整，有番啲回調，可能仲令到政府比較放心推出提振措施。

        如果有人問咁��家是否入市撈貨機會，我會問番佢咁你是否相信內地牛市已死，如果你信呢套，咁梗係唔好買啦。如果你相信大市只係調整，應該點做就唔使人教啦！經過「1.19慘案」後，上證綜指已經去番三千一百點，唔排除短期佢仲會再落，試試三千點都唔奇。

        但唔好忘記，散戶如果跌時唔敢買，升時走去追，咁博法風險其實仲大，好似內銀這類低估值大股，雖然喺低位升了不少，但市盈率仲係6倍，息口有5至6厘，好過銀行存款一大截，低撈風險又有幾大呢？

        低撈內銀風險有限

        睇番個市，最多跌513點，低見23590點，尾市險守23700點收市。恒生指數收報23738點，跌365點；國企指數收報11475點，跌600點，成交增至近1279億元。

        中國證監會點名12家證券商，在融資融券業務上違規，決定暫停中信證券、海通證券（6837）及國泰君安（1788）母公司新開融資融券帳戶三個月，觸發證券股遭拋售。海通證券大瀉16.5%，報15.36元，是表現最差國指成份股。

        被大股東減持的中信證券急插16.5%，聽聞今次減持其實都同佢係海外收購，考慮符合當地持股規定有關，點知就撞正跌市，變成插得特別傷。

        內地股市重創，內險內銀股都無運行。龍頭國壽（2628）挫6.8%，報29.6元；平保（2318）重創8%，報81.2元；內銀股亦被牽連，交行（3328）大跌8.1%，是表現最差藍籌。

        A股暴瀉下，相關ETF被洗倉。揸得重金融股的安碩A50中國（2823）插咗近12%，其他A股ETF都有接近一成跌幅，早前高追者損手爛腳。但我就話現在開始可以分段低吸喎。

        

買樓加按先計數，旺時用一半購買力

諗SIR：

 你好，本人已完成收息課程，現正等待上12月的收息執行班課程。

 背景：

本人34歲，公務員，月收入$30000 ，跟公務員SCALE，每年調整。

太太31歲，社會服務工作，月收入＄22000，如不轉職最多升至＄26000。

未有子女。

 

本人與太太於2012年11月購買黃埔花園建469呎物業，購入＄335萬，8成按揭。剛一拆二給太太，做7成按揭，借了＄343萬，分30年還，HIBOR PLAN，每月還約＄12600，現己套現約＄85萬 。故現時本人沒有持有任何物業和摟按借貸。

 

本人於2014年4月借P LOAN＄30萬，分5年還，約2%p.a.，月供＄5400。這30萬加上本人和太太的儲蓄，連雜費和稅共＄46萬，購入日本大板物業，當時日元匯率0.0766（現時跌至0.0640)，以日元計實回約7.8%，但現時被匯率蠶食了回報。以現時匯率計每月收港幣約＄2700。

 

每月人工扣除還樓按、私貸、俾家用、生活開支後，兩人約儲＄12000 一個月（未計日本樓租金收入）。

 

本人和太太現儲蓄只有約15萬港元，沒有買保險和任何基金。故此，加上轉按的＄85萬，共只有＄100萬。

 

問題：

本人只有一發子彈，現時應單名9成上會再買一層樓自住，並將現時物業放租(因不想犯法9成按出租，雖然7成都不應該，但好像風險較低)，還是待樓價跌等待機會？本人有點後悔借P LOAN影響本人的信貸額，是否應該先盡快還清，以便9成上會？另一個想法是，本人上畢收息班後，希望將$100萬放於債基收息，以改善正現金流，但又想直債保本，你堂上說過現金不多應用債基，是嗎？本人想達成一生三宅，但現時似乎未有機會達到，請問我該如何部署呢？

謝謝！阿傑

answer: 

讀者未有留意的是，他需要購入樓房再將其出租，希望用出租物業的租金作核實收入去提高自己的借貸力。在借私人貸款後才後悔，明顯是未有籌劃就行動。大家在作收息、買樓、又或投資外國物業之前先宜清楚了解自己財務狀況。有些同學可以收住息等市跌、亦有些同學等唔到要即上會、有些同學兩萬人工都可完成「三宅一生」，原因是對借貸力之由來了解透徹，令自己買完樓後借貸力有補給，再買下間投資仍覺得心應手。

 

筆者講解過的收息物可提供年10%息口以上之回報，不過大家出發理財宜先了解自己「手上副牌」。即先用借貸力計乘算出自己能力，再運用方法去擴展，知自己借盡多少才去作出預算買樓應用的借錢QUOTA。咁做明顯比本案「邊做邊諗」更好! 讀者現家庭借貸力為(30000+22000-5400)*50%/10000*2.59 = 6.03MIL，黃埔樓借了343萬，即借貸力用掉57%。再去買第二宅勉強可以，惟在旺市用盡自己借貸力去買樓不贊成。

 

由於黃埔樓剛套錢，有罰息期。咁呢兩年應專心供樓令本金結欠額下跌，務求兩年之後可再轉至五成按及將樓轉做出租用途。當然此舉有兩因素影響提早或延遲完成。一是樓價再跌就算讀者點供都轉唔到五成按，是政府一旦放寬借貸規限讀者乜都唔做都可將其轉出租。一搞好租約租左間樓比人，樓房租金之8成可計作個人借貸力。係租金$13000之下，讀者借貸力即提升至7.77mil，減埋黃埔樓都有剩4.34mil。自己即可九成買另一間樓自住，完成一生二宅。用此法伺機再重覆，要完成三宅都不為難事。

 

借私貸去買日本樓，即運用一個高息而又短年息的借貸去看好日元兌美金匯水，錯了三次。筆者不是反對人買海外物業，惟對於儲蓄偏少的問案者多不會建議。<<樓換樓>>書本已有提及，買樓是運用樓房抵押後之低息借貸去拉長30年歸還，再搵租客幫你供樓加上貨幣內含值下降去保障自己財富。現時買樓都不敢說是個賺錢項目，只是想在各國貨幣戰當中保有自己財富。

 

除了專心供樓，讀者可作就是將套出100萬好好收息。資金一百萬不合用直債保本，要知此等十幾厘息而又保本的投資機會都要歸向有錢人，個人流動性高而銀行主動提供低息借貸令回報攀升。債基對讀者會是個不錯選擇。一百萬收$12500利息，對於讀者而言套左現令自己唔使供樓。

King Sir葉景強教買樓

【明報專訊】不少人會藉着建立「磚頭」組合作為退休保障，方法多是先買入自住樓，供滿後再多買一間收租，甚至最終可擁有3間或以上的住宅物業。不過，資深投資者兼香港按揭轉介董事總經理葉景強卻認為，以上方法所需的時間長，亦未能全面利用資金，他自己則透過加按等方法，善用槓桿，最終能擁有數以十計的收租物業，經驗可供大家參考。

人稱King Sir的葉景強，除了本業，也是投資課程的講師，最近還與友人合作出版《上車買樓財技實戰天書》，大談投資物業的技巧。

葉景強說，假設一個人30多歲開始買第一層樓，供滿可能已是50歲左右，此時才買第二層，等到擁有第三層住宅，可能已屆退休之齡。這種財富增值的方法，相對較慢。

物業若已大幅升值 值得加按

葉景強回憶，他第一次買樓自住是2000年，當時已工作了5、6年。第一次買樓投資，則要待2004年樓市已確認見底。他先是在市區，如灣仔，購入一些只需要數十萬元，低於市價約一成的舊樓，翻新後轉售，隨時獲利一至兩成，然後再投資。待儲得較多資金後，便主要透過加按增持收租物業，慢慢地便擁有數以十計的收租單位。

樓價跌則再買樓 樓價升續享升值

他指出：「現時政府出招限制投資物業，過往透過加按短時間內大幅增加物業組合的遊戲，確實比以往困難，但如手上物業已大幅升值，仍是值得加按。」

他解釋，比方在2003年買了一層約100萬元的市區物業，隨時已升值至400萬元，透過加按，便可以以低息獲得200多萬至近300萬元的資金，然後投放在低風險的定期存款、人民幣或高息債券等工具，變得進可攻和退可守。如樓價在未來兩三年下跌兩至三成，便可以用這筆資金再買樓，而若樓價再升，則因為你並沒有售出原來的物業，且加按了的資金也在收息，不用怕賣了樓後樓價續升的風險。

葉景強更加指出，市場提供一些與存款掛鈎的加按計劃，可將加按套現了的一半資金，存放回有關銀行，而存息基本上和按息相抵消，但到了有需要或有機會時，便可隨時將存款從銀行提出來，大大增加資金的靈活性。

他說：「最重要的是雖然加按有了現金，但切記不要將套現作過度投機，比方說，套現了10元的資金，只應將其中的8元作投資，餘下的兩元作防守，就算萬一因為失業或經濟轉壞，也仍有資金可以撐下去。投資物業之道，往往便是能守，能捱過最差的時間，便可轉敗為勝。」

留兩成加按資金作防守

同樣道理，葉續稱：「買樓時盡量去借，反而是防守之道。比方說，如有能力借九成，其實較借七成為佳，雖然會多支付利息，但餘下的兩成資金，既可用作等待機會，也令手頭有更多現金，失業時也仍有一筆資金可繼續供樓。」另外，能爭取更長的還款期，即每個月可供少一點，同樣是增加了「防守力」。

明報記者 葉浩霖、陸振球

投資不盲目

投資不盲目，
恩考要果斷，做事要謹慎（think quick,act slow）
一）切忌感情用事，要理性分析。不要受恐慌情緒影響投資決定
二）投資如當僱傭兵，為錢打扙，永遠站在“戰勝”一方，就是跟紅頂白
三）“才”和“財”兼備。
四）投資需要勇氣。在跌市時看到商機，你敢不敢入市？
五）不應過分逃避風險，投資必須要無險，適當時候又要懂得避險
六）投資如養孩子，不是養得越多越好，孩子好的話一個就夠
七）勤力非蠻幹，低頭拉車，不看路，非常危險
八）趨勢是你朋友，上升是你的最好朋友，升趨完畢，再好朋友都要分手
九）切勿投資自己不懂的項目
十）紙上談兵，行軍遺將難
十一）遠離羊群，投資總是餓狼世界
十二）了解市場和群眾心理比了解經濟更重要，因群眾常看錯市，不要跟隨他們
十三）追求合理回報，莫貪勝不知輸
十四）最困難日子可能是入市最佳時機
十五）寧買當頭起，莫買當頭跌，最佳的買入時機對象價格上升或下跌10%至15%之後
十六）買入投資項目要留意走勢，千萬不要買入後置之不理
十七）看準時機，善用槓桿
十八）KISS原則，keep it simple,stupid不把投資複雜化，用簡單方法增加財富
十九）每個投資獨立處理
二十）緊記“止蝕不止賺”
二十一）寧願蝕息不蝕價，因令你富有是賺價不是賺息，令你窮是蝕價，非蝕息
二十二）投資不是在乎你賺得有幾多，幾快，而是你可以保留多少財富
二十三）小戰敗可以，但大方向絕不能錯
二十四）勝不驕，敗不餒

股票穩中勝

行

政總裁朱國樑話，上半年受到燃油價格高企、貨運市場疲弱，下半年相對較佳，客運受惠於旅遊旺季的強勁需求、貨運市場近期有所改善及油價已回軟。消息公佈後，國泰股價造好，升上一年高位。

        陸羽仁有機會和一位熟悉國泰業務的人士傾偈，問到油價大跌，生意又唔錯，國泰賺錢有無機會挑戰新高呢？佢就話今年應該難啲，皆因上半年油價唔算平，同時日圓下跌對集團業務有啲影響，但就覺得明年有條件更好。投資買前景，聽佢咁講股價升得急未必要高追，但有貨揸咗應該瞓得着覺。

        太古三寶輪流炒

        油價低，對國泰母公司太古（019）都有利。太古主要兩瓣業務，地產係另一大瓣，今年零售弱咗，對佢嘅商場有多少影響。不過樓價貴，佢買樓收益應該補番有突，所以太古、太地（1972）同國泰，三寶可以輪流換馬，總之邊隻貴就沽邊隻，換番平嗰隻，都係穩中求進的一招。

        今年新股臨尾熱辣辣，中廣核電力（1816）有多達13萬人認購，公司啟動回撥機制後公開發售部份佔全球發售比例增至20%，即17.65億股，撇除各人認購股份多寡因素，每人平均可分到約13手。有意見認為，大戶中籤率因此或較高，極有可能令孖展客即日放貨，股價或面臨沽壓。

        不過，以往績計算，去年中國信達（1359）超購逾百倍，有7.54萬人認購計算，人均可獲14手；最後一人至少一手，首日仍升25%，所以最重要仲係睇公司潛力，而且中廣核市值咁大，將來大機會成為指數成份股，成為掛牌後另一後着。

        另一邊廂，集資高達300億的萬達商業地產，計劃於下周三（10日）招股，撞正另一重磅新股北京汽車。北汽將於下周一（8日）開始招股，集資約155億元，19日掛牌。兩隻股份概念無中廣核咁獨特，點樣吸客仲要觀察。

70后5招買樓致富

【晴報專訊】「醫生律師都買唔到樓？真係咁難？」曾沉迷炒股，令七十後鍾學良墮入欠債深淵。「死慳死抵」兩年終還清債務，憑節儉生活儲下第一桶金；試過創業但未算成功，最終靠買樓致富，「每個地方也有一套遊戲規則，在香港一定要先有資本才不會綁手綁腳。」

四十出頭的鍾學良（Anthony）是一家投資學校的課程總監。談起為何開班，他說是受零九年一則新聞啟發，「當年報紙爆出醫生律師買唔到樓，我同朋友傾開話『無理由吖，我都有六間。』當時我只輕描淡寫，怎料講完個個靜晒，追問我點解咁多樓揸手。」朋友反應證明課程有價，令他扚起心肝整理自己一套致富方程式。

炒股欠債 學會慳家

事實上，買樓並非Anthony的首選，股票才是他最初接觸的投資產品，「後生開始玩，回歸前炒紅籌國企，後來科網起飛仲玩學人炒窩輪。」結果熱潮破滅，小子焦頭爛額，欠下相當於一年人工的廿萬債項。「那時捱得好辛苦，車賣了，健身會籍停了，日日回家吃飯，推掉應酬，每日僅花五、六十元搭車食晏。」節儉生活過足兩年終還清債務。「後來開始覺得慳錢不是問題，當時我月入四萬，儲到兩萬多。」一年後、即零五年，他儲到三十萬元，以九成按揭在西營盤買了兩個約百萬元的單位供家人自住，成功上車。

至於如何由用家變身投資者，他直言與專業式微有關，「那時我有間廣告公司，但數碼科技氾濫，我深感手藝愈來愈不值錢，想找更穩陣的後路。當時合作的製作公司老闆給我很大啟發，他早年在觀塘買入萬呎工廈做錄影廠，後來技術北移，公司無生意，將間廠劏作十幾伙出租。看着他每伙月收幾千元，心中盤算：每月豈不有十萬元？多過我捱生捱死！於是開始留意甚麼是收租，睇書學投資。」

買樓致富 享受生活

零七年Anthony見自住物業升值近倍，決定加按借百多萬，增持兩住宅收租。「經濟好我會套現入市，尤其低息時，早年我借七成買德寶花園，月供三千元，收租七千元，息差與租金差很遠。但投資不能只攻，亦要防守。好似湯博士（紀惠集團行政總裁湯文亮）說逢三退一，我會在看不通時放售單位加強資金流，若市況惡化再賣，調整投資組合，最緊要識計數，我認為資金夠維持未來五年波幅便算健康。」如是者，他一有錢便買樓投資，九年來個人連同與朋友合資買賣物業多達三十個，目前資產數以千萬計，靠收租維生。

創業無果，終靠買樓致富，Anthony認為每個社會均有自己的遊戲規則：「有些地方如美國，知識產權保障較佳，適合發展科技創業，香港未必跟到，惟有改變自己想法，在香港定要先有資本才不會綁手綁腳。有說後生輸得起，我覺得調轉，年輕時應累積資產，中年再追夢，其實仲輸得起，因那已是閒錢。」

今天Anthony自言活得輕鬆，試過開工廈足球館、美容院，最近又與人合營酒吧，「生活沒太大負擔，才可更加享受世界。」

2014全球10大宜居城市

NO.1：澳大利亞 / 墨爾本

墨爾本是澳大利亞的第二大城市，簡稱墨城，是繁華的國際大都市之一。大墨爾本是維多利亞州的首府，城市的綠化面積高達40%。大墨爾本地區面積達到3400平方英里（8806平方公里），是全球最廣大的都會區之一。墨爾本連續多年被聯合國人居署評爲最適合人類居住的城市。

NO.2：奥地利 / 維也纳
維也納是奧地利的首都，同時也是奧地利的9個聯邦州之一，是奧地利最大的城市和政治中心，位於多瑙河畔。維也納也是聯合國的四個官方駐地之一，除此之外維也納也是石油輸出國組織、歐洲安全與合作組織和國際原子能機構的總部以及其他國際機構的所在地。

NO.3：加拿大 / 溫哥華

溫哥華市是加拿大不列顛哥倫比亞省低陸平原地區一沿岸城市。2011年人口普查，溫哥華市內有60萬人口，而大溫哥華人口則達到230萬，是加拿大第三大都會，加拿大西部第一大城市。溫哥華近年經常在各項世界最佳居住城市的調查中名列前茅。

NO.4：加拿大 / 多倫多

多倫多市加拿大最大城市、安大略省的省會，坐落在安大略湖西北岸的南安大略地區。是加拿大最大的城市，也是北美洲第四大城市。多倫多是全球最多元化的都市之一，49%的居民是來自全球各國共100多個民族的移民，140多種語言彙集在這個北美大都市，由於這裏的犯罪率極低、怡人的環境和高質量的生活，多倫多被認爲是全球最宜居的城市之一。

NO.5：澳大利亞  / 阿德萊德

阿德萊德是澳大利亞港市，南澳大利亞州首府，瀕臨託倫河，由移民建於1837年。阿德萊德是工商業中心，有汽車、機械、化學、紡織、煉油和電子裝備等工業，並通過阿德萊德港出口小麥、毛線、水果和畜產品等。城市綠化很好，公園數量多，並有英國聖公會大教堂和羅馬天主教大教堂等古蹟。

NO.6：加拿大 / 卡爾加里

卡爾加里又稱卡城，是一座位於加拿大艾伯塔省南部落基山脈的城市，面積789.9平方公里，海拔約1048米。是艾伯塔省經濟、金融、和文化中心。卡爾加里一詞的意思是“清澈流動的水”。這裏早先是一個牧場，二十世紀發現了石油和天然氣，經濟得到迅速發

NO.7：澳大利亞 / 悉尼

悉尼位於澳大利亞東南沿海地帶，是新南威爾斯州的首府，是澳大利亞、大洋洲及南半球第一大城市和港口，世界公認十大最繁華的國際大都市之一。悉尼長期以來都是生活質量極高的世界都市，2012年獲全球化與世界級城市研究小組與網絡評選爲第一級世界都市,被譽爲“二十一世紀最適合人類居住的城市”。

NO.8：芬蘭 / 赫爾辛基

芬蘭首都赫爾辛基，瀕臨波羅的海，是一座古典美與現代文明融爲一體的都市，既體現出歐洲古城的浪漫情調，又充滿國際化大都市的韻味。同時，她又是一座都市建築與自然風光巧妙結合在一起的花園城。市內建築多用淺色花崗岩建成，有“北方潔白城市”之稱。

NO.9：澳大利亞 / 珀斯

珀斯是澳大利亞西澳大利亞州的首府，也是澳大利亞第四大城市。由於地處澳大利亞大陸西岸地中海氣候地區，溫和的氣候與天鵝河沿岸的別緻景色，使珀斯得以成爲非常受歡迎的觀光旅遊目的地。珀斯擁有廣闊的居住空間及高水平的生活質素，於每年的世界最佳居住城市評選中都是名列前茅，反映出珀斯無論居住環境，生活質素及社會福利等都是極佳的城市。

NO.10：新西蘭 / 奧克蘭

奧克蘭是新西蘭在北島最大的城市，被稱爲“帆之都”，同時也是新西蘭工業和商業中心和經濟貿易中心。新西蘭的首都早先設在奧克蘭，但於1865年遷至北島南端的惠靈頓。現今的奧克蘭仍然爲新西蘭最發達的地區之一，同時也是南太平洋的樞紐，旅客出入境的主要地點。