【明報專訊】不少人會藉着建立「磚頭」組合作為退休保障，方法多是先買入自住樓，供滿後再多買一間收租，甚至最終可擁有3間或以上的住宅物業。不過，資深投資者兼香港按揭轉介董事總經理葉景強卻認為，以上方法所需的時間長，亦未能全面利用資金，他自己則透過加按等方法，善用槓桿，最終能擁有數以十計的收租物業，經驗可供大家參考。
人稱King Sir的葉景強，除了本業，也是投資課程的講師，最近還與友人合作出版《上車買樓財技實戰天書》，大談投資物業的技巧。
葉景強說，假設一個人30多歲開始買第一層樓，供滿可能已是50歲左右，此時才買第二層，等到擁有第三層住宅，可能已屆退休之齡。這種財富增值的方法，相對較慢。
物業若已大幅升值 值得加按
葉景強回憶，他第一次買樓自住是2000年，當時已工作了5、6年。第一次買樓投資，則要待2004年樓市已確認見底。他先是在市區，如灣仔，購入一些只需要數十萬元，低於市價約一成的舊樓，翻新後轉售，隨時獲利一至兩成，然後再投資。待儲得較多資金後，便主要透過加按增持收租物業，慢慢地便擁有數以十計的收租單位。
樓價跌則再買樓 樓價升續享升值
他指出：「現時政府出招限制投資物業，過往透過加按短時間內大幅增加物業組合的遊戲，確實比以往困難，但如手上物業已大幅升值，仍是值得加按。」
他解釋，比方在2003年買了一層約100萬元的市區物業，隨時已升值至400萬元，透過加按，便可以以低息獲得200多萬至近300萬元的資金，然後投放在低風險的定期存款、人民幣或高息債券等工具，變得進可攻和退可守。如樓價在未來兩三年下跌兩至三成，便可以用這筆資金再買樓，而若樓價再升，則因為你並沒有售出原來的物業，且加按了的資金也在收息，不用怕賣了樓後樓價續升的風險。
葉景強更加指出，市場提供一些與存款掛鈎的加按計劃，可將加按套現了的一半資金，存放回有關銀行，而存息基本上和按息相抵消，但到了有需要或有機會時，便可隨時將存款從銀行提出來，大大增加資金的靈活性。
他說：「最重要的是雖然加按有了現金，但切記不要將套現作過度投機，比方說，套現了10元的資金，只應將其中的8元作投資，餘下的兩元作防守，就算萬一因為失業或經濟轉壞，也仍有資金可以撐下去。投資物業之道，往往便是能守，能捱過最差的時間，便可轉敗為勝。」
留兩成加按資金作防守
同樣道理，葉續稱：「買樓時盡量去借，反而是防守之道。比方說，如有能力借九成，其實較借七成為佳，雖然會多支付利息，但餘下的兩成資金，既可用作等待機會，也令手頭有更多現金，失業時也仍有一筆資金可繼續供樓。」另外，能爭取更長的還款期，即每個月可供少一點，同樣是增加了「防守力」。
明報記者 葉浩霖、陸振球
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