諗SIR：
你好，本人已完成收息課程，現正等待上12月的收息執行班課程。
背景：
本人34歲，公務員，月收入$30000 ，跟公務員SCALE，每年調整。
太太31歲，社會服務工作，月收入＄22000，如不轉職最多升至＄26000。
未有子女。
本人與太太於2012年11月購買黃埔花園建469呎物業，購入＄335萬，8成按揭。剛一拆二給太太，做7成按揭，借了＄343萬，分30年還，HIBOR PLAN，每月還約＄12600，現己套現約＄85萬 。故現時本人沒有持有任何物業和摟按借貸。
本人於2014年4月借P LOAN＄30萬，分5年還，約2%p.a.，月供＄5400。這30萬加上本人和太太的儲蓄，連雜費和稅共＄46萬，購入日本大板物業，當時日元匯率0.0766（現時跌至0.0640)，以日元計實回約7.8%，但現時被匯率蠶食了回報。以現時匯率計每月收港幣約＄2700。
每月人工扣除還樓按、私貸、俾家用、生活開支後，兩人約儲＄12000 一個月（未計日本樓租金收入）。
本人和太太現儲蓄只有約15萬港元，沒有買保險和任何基金。故此，加上轉按的＄85萬，共只有＄100萬。
問題：
本人只有一發子彈，現時應單名9成上會再買一層樓自住，並將現時物業放租(因不想犯法9成按出租，雖然7成都不應該，但好像風險較低)，還是待樓價跌等待機會？本人有點後悔借P LOAN影響本人的信貸額，是否應該先盡快還清，以便9成上會？另一個想法是，本人上畢收息班後，希望將$100萬放於債基收息，以改善正現金流，但又想直債保本，你堂上說過現金不多應用債基，是嗎？本人想達成一生三宅，但現時似乎未有機會達到，請問我該如何部署呢？
謝謝！阿傑
answer:
讀者未有留意的是，他需要購入樓房再將其出租，希望用出租物業的租金作核實收入去提高自己的借貸力。在借私人貸款後才後悔，明顯是未有籌劃就行動。大家在作收息、買樓、又或投資外國物業之前先宜清楚了解自己財務狀況。有些同學可以收住息等市跌、亦有些同學等唔到要即上會、有些同學兩萬人工都可完成「三宅一生」，原因是對借貸力之由來了解透徹，令自己買完樓後借貸力有補給，再買下間投資仍覺得心應手。
筆者講解過的收息物可提供年10%息口以上之回報，不過大家出發理財宜先了解自己「手上副牌」。即先用借貸力計乘算出自己能力，再運用方法去擴展，知自己借盡多少才去作出預算買樓應用的借錢QUOTA。咁做明顯比本案「邊做邊諗」更好! 讀者現家庭借貸力為(30000+22000-5400)*50%/10000*2.59 = 6.03MIL，黃埔樓借了343萬，即借貸力用掉57%。再去買第二宅勉強可以，惟在旺市用盡自己借貸力去買樓不贊成。
由於黃埔樓剛套錢，有罰息期。咁呢兩年應專心供樓令本金結欠額下跌，務求兩年之後可再轉至五成按及將樓轉做出租用途。當然此舉有兩因素影響提早或延遲完成。一是樓價再跌就算讀者點供都轉唔到五成按，是政府一旦放寬借貸規限讀者乜都唔做都可將其轉出租。一搞好租約租左間樓比人，樓房租金之8成可計作個人借貸力。係租金$13000之下，讀者借貸力即提升至7.77mil，減埋黃埔樓都有剩4.34mil。自己即可九成買另一間樓自住，完成一生二宅。用此法伺機再重覆，要完成三宅都不為難事。
借私貸去買日本樓，即運用一個高息而又短年息的借貸去看好日元兌美金匯水，錯了三次。筆者不是反對人買海外物業，惟對於儲蓄偏少的問案者多不會建議。<<樓換樓>>書本已有提及，買樓是運用樓房抵押後之低息借貸去拉長30年歸還，再搵租客幫你供樓加上貨幣內含值下降去保障自己財富。現時買樓都不敢說是個賺錢項目，只是想在各國貨幣戰當中保有自己財富。
除了專心供樓，讀者可作就是將套出100萬好好收息。資金一百萬不合用直債保本，要知此等十幾厘息而又保本的投資機會都要歸向有錢人，個人流動性高而銀行主動提供低息借貸令回報攀升。債基對讀者會是個不錯選擇。一百萬收$12500利息，對於讀者而言套左現令自己唔使供樓。
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