今日揾到2009年的寶林站的樓市傳單

今日同大家分享下2009年的樓市是什麼境況，
富麗苑544尺放168萬，
新都城2期高層750尺255萬
茵怡花園東南494尺130萬
慧安園向南488尺155萬
富寧花園551尺135萬

今日2016年2月，樓價已是2.5倍，就算現在是調整，又會回落至什麼低位呢？會否回落至2009年呢？我唔知道，但比大家參考一下。

何謂啱價？

TVB替我拍一個特輯，當中有一個鏡頭是我用平板電腦寫文章，編導叫我隨便寫幾個字，於是我在不知不覺下寫了「何謂啱價？」，在休息時，編導問我，何謂啱價的意思，在買家而言，一定是愈平愈啱價，反之，賣家就會話愈貴愈啱價，我話唔係，如果啱價是這樣，就永遠不會做成交易，啱價的意思，就是啱買入或者賣出的人願意接受的價錢，大多數的時候，業主啱價買家唔啱，到買家啱，業主又唔啱，一個啱買賣雙方的價錢，的確是很難做到。

現在有個別業主在不知什麼原因之下，願意大幅減價，幅度甚至超兩成，我有見及此，於是發表了一篇文章，有意買樓的人，從現在開始，隨時都可以買樓，只要啱價就可以，我的意思就是遇到一些大劈價物業，而又可以輕鬆負擔得起，根本毋需理會樓市以後走勢，亦毋需理會任何分析報告，這些對於那個買家來說，是啱價的物業，要買就可以買，千祈唔好問其他人，他們大多數會話市況未穩定，睇定一些，講咗等如冇講。

文章出街後不久，我在fb收到一個訊息，一位年輕朋友買了一個單位，我在恭喜之餘，順便問他點解會在樓市準備下跌的時候買樓，他的回答是啱價，並引用我所說的，啱價就可以買，原來，在半年前，那位年輕朋友打算買一個500萬物業，誰不知到臨簽約時，業主反價20萬，並限定他在當日答覆，最後，他沒有買到，業主到今日仍未能夠將物業賣走。

年輕朋友最近用400萬買了一個單位，比半年前打算買的單位面積，方向都是一樣，還高了幾層，所以，佢認為啱價，唔再等，誰不知，他的親戚朋友知道之後，話樓市還有得跌，仲話係我講，而年輕朋友亦講，啱價就可以買，何謂啱價？

年輕朋友對友人講，他今日買的單位比以前的更佳，但少付了40萬首期，每月又供款又減少了2千5，對個人財務負擔輕鬆不少，又達成了置業宏願，仲唔啱價，他的朋友冇得駁。其實，啱價是沒有一個準則，因人而異，年輕朋友識得運用，俾個Like佢。

逃生門是什麼意思

現在，那些評論員又講什麼逃生門，可能他們已經唔記得，在曾蔭權開始推出SSD時，評論員已經話那時候應該賣樓，是最後的逃生門，當中更有身體力行者，將自住物業賣走，當時他們還向外界表示一身鬆哂，現在當然唔係，而一般人認為逃生門的意思就是叫人賣樓，賣股票，其實，真正的意思是賣咗就賣唔番，唔通在逃離災場之後再重返，唔信，問一問那些當年以逃生心態賣樓的人，今日，有幾多可以重返災場，即是再買樓。

現在，全世界的大鱷日嘈夜嘈話沽空中國，香港評論員拾人牙慧，叫持有股票的人逃走，說現在是逃生門，我只是很奇怪，大家買股票不是已經做好分析，對某些公司有信心才買入他們的股票，況且，那些又不是消息股，莊家股，怎可能給評論員話逃生門就會立刻賣走哂所有股票，不過，我亦不排除有人會賣走一小部分，待股價真的下跌時再回股，但那些人並不是抱著逃走心態，而是有小小貪婪，希望在低價回購而賺取利潤，但我覺得這應該歸納為投資方法之一，名稱叫逢三退一。

不過，又不能低估美國大鱷威力，雖然，很多人都知道他們現在是出口術，而且效果並不明顯，但就打撃到那些打算買股票的人，暫時都按兵不動，買家少了，股價亦會為之下跌，所以，亦不能說現在叫人賣股票是不對，不過，以逃生門來形容，實在是太誇張。

那些話現在是逃生門的專家，他們大多數在較早前早已逃生，現在等待更多人逃離，甚至現在當閣下離開，他們與你擦身而過，重返災場，他們會再買股票，那些將股票賣走的人一定會牙癢癢，但又不能指責那些話逃生門的評論員，說到底他們只是講出個人意見，正是，信不信由你，所以，現在講沽空，講逃生門的人身份愈來愈高貴，連索老以八十六高齡還要整天說沽空中國，我真的不了解箇中理由，唯一就是沒有夠份量的人願意做這隻爛頭卒，索老唯有頂硬上。

引用湯文亮博士

恒基地產也退市？

由於恒基地產（00012）大股東李兆基頻頻在市場吸入其上市旗艦之股票，把控股權提升至72%以上，若再大手增持將抵觸街外流通股權須不少於25%的上市要求，市場因而揣測李氏有意把公司私有化。在本地與新鴻基地產（00016）及長實地產（01113）鼎足而立的恒地，見證了香港地產市場的多番起落，何以大股東竟在此時考慮退市？上市公司提出退市，原因當然是感到公司的上市地位已無大價值，如果連恒地這樣有「保育」價值的老牌藍籌股也退市，豈不令人唏噓!

上市公司如長期被市場低估，公司要以股本融資唯有供股一途，大股東或感歎公司上市多年仍如一個不能自立的孩子。恒地股價偏低，其實是本地地產股的共通之處，恒地若有退市之想，其他不少上市地產公司或有同感。不過，地產股被低估，有關上市公司的領導並非無責，因管理過份保守而缺乏進取的長遠目標，股價表現自難以發酵。客觀上，香港地產市場發展已近飽和，地產公司要保持穩定盈利增長與股本回報不易，即使樓價保持上升，但土地與建築成本亦必跟隨，更何況政府對發展商似乎越來越不「友善」，樓市若逆轉唯望自保。

香港的房屋問題須由公營與私營市場共同解決，政府爲收入較低下階層提供基本的住屋需要，而私人發展商則提供不同檔次的居所以滿足向上流的市民所需，香港的房屋政策過去一直強調私人發展商積極參與的重要性。政府對私人發展商不「友善」，也許是因爲社會有部份人經常把公私營市場的協作標籤爲「官商勾結」，公私營市場不幸地演變成對立。此外，政府一方面對樓價水平表態，另一方面卻爲土地拍賣設定「專業評估」的底價，發展商面對如此的矛盾唯一的對策是對增加土地儲備份外小心；最近政府招標出售元朗凹頭私人住宅用地，雖接獲來自各大發展商共10份標書，但最終無一被接納。

上屆政府賣地主要以「勾地表」制度進行，而本屆政府則轉爲以定期推出土地方式賣地，但不管以怎樣的方式推出土地，房屋市場若無私人發展商積極參與，政府又如何實踐長遠房屋政策?雖然恒地毅然退市的機會不大，但亦反映發展商對本地市場或有無心戀戰的心態。新地的大股東亦頗積極在市場吸納公司的股票，惟新地股價仍低殘；長地股價創分拆上市後新低，大股東卻不爲所動。香港的私人大地主雖或各有盤算，但最大目標應是釋放旗下股票的實在價值。

無法理解的負資產重現

上星期五，金管局宣布，負資產消失超過一年之後重現，總數有95個，不少評論員掉以輕心，認為只得95個負資產，而且，這些大多數是因為銀行向職員提供九成按揭而得到的問題，甚至可以歸納為銀行內部問題，根本不值得評論，我認為這是一葉知秋，在去年第四季，業界不少人認為樓市仍然是風平浪靜，而事實上樓價指數雖然下跌，亦只不過比最高峰下跌了6%，根本唔會出現負資產，好似2014年第三季只出現一單還說得過去，有95個負資產實在是太多，而且，我想信這只不過是開始，今年第一季，將不會少過500宗，第二季將會超越1,000宗的警界線。

今次事件令人覺得撲塑迷離的是樓價指數在去年底與高峰時比較，亦只不過下跌了6至7%，即使銀行職員可以承做九成按揭，都唔應該出現負資產，而且在一季內有沒有95個銀行職員申請九成按揭都是一個疑問，就算是銀行內部，都不是那麽容易批出九成按揭，尤其是一些即將被離職的職員，如果不是離職，即使物業價格下降，只要仍然有供款，都不會歸納為負資產個案，雖然金管局話負資產來自銀行職員貸款，我認為這只是部分，不過，不會是按揭證券公司，因為壓力測試甚為嚴謹，我認為負資產重現，香港的房屋政策應該負上一部分責任。

除了銀行職員，按揭證券公司，那些買了資助房屋的人，在政府希望人人能夠做業主的計劃下，房屋政策凌架金管局監管按揭貸款制度下，亦很容易取得九成按揭，這些人根本不能通過壓力測試，在入伙後根本沒有能力供款，在銀行給予三個月的寬限期後收樓，在資不抵債下，負資產個案才會出現，嚴格來說，第四季是反映第三季的個案，當時，樓價指數還在創新高，理論上是沒有可能出現，這是一個暫時未能夠解釋現象。不過，無論如何，負資產出現，對樓市是一個大警號，亦確認金管局這幾年的逆週期措施是行對了路，那些負資產個案是在逆週期措施不能發揮作用的情況下出現，如果沒有逆週期措施，負資產數字是不敢想象。

H按計劃慳息效用漸退

二○一六年的第一個月，除環球股市表現相當波動外，中國經濟增長出現25年來首次「破七」，預期美國聯儲局今日宣布再次加息的機會不大。近期市場焦點離不開香港銀行同業拆息抽升對於H按業主供樓負擔的影響，筆者也在此一起探討。
 
目前本港銀行仍未跟隨美國上調利率，港美息差拉闊，惟港匯轉弱，資金流出本港，促使拆息抽升，由一月十五日的0.227厘，升至一月二十六日的0.39厘，令H按實際息率由1.92厘，提高至2.09厘。假設還款期為30年，每100萬元按揭額的每月供款便增加約85元。不過，這對採用有鎖H按計劃之業主的影響十分輕微，純粹慳息效果消失，皆因當拆息進一步升至0.45厘的話，H按實際息率便與現時P按息口(2.15厘)看齊，同樣還款期為30年，每100萬元按揭額的每月供款，便會較拆息上升前增加約115元。
 
根據經絡按揭轉介研究部數據，○三至一○年期間，H按計劃主要為H加0.5至0.8%不等，換言之這批業主若未轉按或將物業轉手，於目前仍然享有此超級低息優惠(低至0.89厘)，但普遍其鎖息上限下的P減息差，並不及近年主流的H按計劃吸引，而○六年銀行引入鎖息上限前，H按更加未成氣候。現時最普遍的H按及P按計劃，分別為H加1.7%(鎖息上限:P-2.85%)，以及P-2.85%(P=5%)。除着銀行積極優化H按計劃，使用比率由一二年一月的2.9%，持續回升至一五年六月的85.8%。
 
簡單來說，假設閣下仍採用無鎖或舊鎖息上限的H按計劃，而又怕日後拆息將大幅抽升，可以考慮先行轉按；相反若然已採用最優惠有鎖息上限的H按計劃，則在銀行上調最優惠利率(P)前，每月供款依然有數得計。但當然，一旦香港跟隨加息，業主供樓負擔必定逐漸增加，宜預留充足資金以便周轉，而有意置業人士亦應充份考慮個人負擔能力，避免在轉角市時承造高成數按揭，增加變成負資產的風險，並建議樓花買家提早上會，以防估價跟隨樓價跌而下調。

流標其實是利好消息

在元朗地流標後，不少元朗業主睇唔好後市，立刻劈價賣樓，這令我覺得很奇怪，流標在現時供過於求，樓價下跌的環境，應該是利好消息，因為招標不成，又少了近千個供應量，令供應太多的疑慮稍為減緩，樓價可望穩定，點解咁多業主劈價賣樓，我相信他們將訊息錯誤解讀，認為地產商不願意投地，是因為樓市不景，樓價一定下跌，其實，大型地產商是按兵不動，中小型地產商又已食飽，現在還要食驚風散，又怎會投地，這並不代表市況太差，這是政府調整供應的一種手法，政府提供土地，是否真的是有需要就交給全香港地產商決定，如果沒有需要，地產商落低價，政府不會接受，供應自然不會出現，樓價在不知不覺間受到控制，如果因為供應而樓價飆升，政府只要接受低價標，供應自然會出現，所以，我認為流標是利好消息，最低限度政府已經知道怎樣調控樓市。

如果因為是流標，而令到有業主在沒有迫切性的情況下劈價賣樓，我相信是受到某些人誤導，現在的情況，根本不適宜賣樓，除非是被別人迫售，因為，在市場上的樓盤，大多數給買家鋤到體無完膚，如果業主無端端將物業放盤，其實是自取其辱，倒不如讓那些一定要出售的銀主盤先行，待那些銀主盤去得七七八八，樓價自然會穩定，在現階段，沒有必要劈價賣樓，更加要認清楚流標，一個控制供應的辦法，在樓價下跌時，是一個好辦法。 

引用至湯文亮博士文章