銀行才是進撃的大佬

在過去幾年，樓價不斷上升，政府雖然推出辣招，很可惜，不但治唔到本，連標都治唔到，反而金管局的逆週期措施有效，不過，就傷害了銀行業務，但我又聽不到有任何銀行家呼籲金管局放寬逆週期措施，唔通銀行唔想做生意，與此同時，逆週期措施助長了財務公司業務，長此下去，財務公司便會替代了銀行位置，點解銀行唔擔心，我相信大家都感覺到很奇怪。

其實，銀行家亦感覺到樓價太高，趁機收緊高成數按揭，既然財務公司如此勇猛，索性將生意讓給財務公司，而且，銀行家知道，財務公司本身沒有專業估價部門，主要是倚賴銀行的估價，結果就是銀行的估價是非常進取，估價比新買樓宇成交價還要髙，買樓的人開心，財務公司又可以多做生意，銀行可以說是成人之美，但對於銀行有什麼好處，大家都自思不得其解。

我估計銀行家是等待樓市終極一跌，或者叫爆煲，除了那些將物業按在財務公司的業主遭受損失外，財務公司亦有可能未能及時收回欠債而遭受損失，有一些資歷淺的財務公司可能要結業，到那時候，金管局有機會放寛逆週期措施，由逆七變逆五，逆四，銀行在過去幾年所損失的生意，尊嚴，地位，一次過奪回來，幸存的財務公司實在難擾其鋒，他們會發覺，銀行始終是大佬，而且是一個韜光隱晦，但有機會便反守為攻，一個進撃的大佬，如果事情真的是如我所料，財務公司之敗，是敗在錯用銀行的估價報告，一個不但比成交價，甚至比新樓還要高的估價報告，樓價一直上升，客戶生存，財務公司仍然可以生存，一但樓價下跌，就會潰不成軍，與客戶一起變成一個雙輸結果，銀行家終於收拾舊山河，朝天闕。

由創新高到劈價

由創新高價到劈價

在我去年二月寫「細價樓爆煲論」時，絕對沒有想到出現現在情況，當時，細價樓樓價屢創新高，有部份呎價已經貼近豪宅，那些擁有一層細價樓業主相當意氣風發，沒有些少危機感，只認為是理所當然，難道他們不知道政府已經非常努力增加細價樓供應，例如那些限呎樓，而地產商，尤其是那些新進的中小型地產商所建的樓宇，大多數是小型單位，在供應增加之下，樓價一定會受壓，但最令大家想不到的就是去年的創新高價與今年的劈價，在不足一年，甚至在半年內下跌了三分一，我唔知道去年以創新高價買樓的人有什麼感想，又點解他們在財力不足情況下，願意出創新高價買入並非優質單位，這是一個值得探討問題。

當時，那些打算買樓的人不但恐懼，擔心買唔到樓而樓價又再飆升，於是慌了，見到市場上有放盤便立刻追價，誰不知那些放盤的人，有不少只得一個單位，放盤只不過是試價，取得高價後心裡便安慰一些，根本沒有打算賣樓，有人到價後便反價，到最後都不會賣，偶然有一些業主願意高價出讓，那些打算買樓的人見機不可失，就算創新高價都會買，其實，如果他們當時有認真考慮，便會知道要一個業主將自住單位出售，一定要付出高昂溢價，今日，那些在去年以創新高價買樓的業主當然是心傷，但將物業賣走的業主又不見得很好，如果他們將賣樓所得金錢投放在金融市場，今日，與那個買了他的物業的人情況不相伯仲，他一樣會很後悔將自住物業賣走。

只是幾個月就時移世易，當不少專家仍然懷疑政府是否能夠提供足夠供應量，三至四年內提供八萬六個單位只不是假大空的時候，地產商已經減價促銷，售價比同區二手樓還要低，與此同時，銀行降低估價，財務公司發難，迫債仔賣樓還債，劈價盤出現，而兩者有三四成差距是因為創新高價是非賣品，而劈價到則是必賣品，在未來一兩年，必賣品當道，供應增加，樓價將會繼續下跌，大家千祈唔好埋怨政府，官員們一早已經提出三至四年內有八萬六個單位供應，是那些急於買樓的人唔相信，而且，他們以行動表示，今日，就與人無由。

文章引用: 湯文亮博士

現說供應不足反令樓價下跌

昨日到深水埗行過一圈見到地產代理出面。貼上一些放盤，好奇怪的現象，景然見到好多細價樓有$250萬以下的放盤，最平的120尺單位放198萬，尺價16500，若果大家記得2015年6月時，大家都不會理會尺價多少，只要係200萬樓下就都會覺得吸引，重要198萬的盤相信不用1日已經被賣走，那時人們都不理會尺價，只睇售價總之200萬左右就非常吸引。但到現在的情況剛好相反，一手新盤地盤商為求去貨各出奇制勝，連二按都做， 環海東岸15萬首期300萬市區樓，貼近二手樓價，而且贏是贏 Lump Sum 細及付款辦法，項目折實呎價逾 1.5 萬元至逾 2 萬元，與昇御門、薈點、寶御等呎價約 1.7 萬元相若，然而由於最細的單位不足 200 呎，最平的單位售價竟然在 300 萬以下。另外發展商竟然提供 35% 二按，換句話說只需要 5% 首期上車，如果買最平嗰個單位，就是 15 萬了！呢招先引到絕大多數實力不足的買家入市，新樓同二手樓同價喎，按揭都幫你攪埋。這招真係成為一時佳話。反觀現在係人都知樓跌，你會買嗎？我見到該地盤舖都水靜蛾飛，連電話都唔響多個，試問又誰理會$198萬的樓呢？

現在樓市下跌之勢已成，可以說大局已定，但睇好樓市的人仍然作最後反撃，除了說美國的加息速度緩慢，亦唔會加得太多之外，同時亦非常著重供應量，經常說2016年供應量比2015年還少，只有萬多個單位，企圖以供應不足令市民相信樓價仍然會上升，其實，在這資訊發達年代，大部份投資者及業主都知道，2016年新樓供應有二萬六單位，還未計2015年貨尾單位，供應早已大於需求，連政府亦要修改十年供應數量，亦沒有市民質疑政府，其實，不少業主亦希望政府能夠減少供應來穩定樓價，不過，基於大家平時都只是質疑政府是否能夠達標，所以亦不好意思說出來，唔質疑就即是默許，官員們應該明白。

今日，仍然以供應不足堅持樓價仍然上升的人，他們自以為很聰明，其實是很蠢，他們不明白，在樓價上升的時候，說供應不足會令市民恐慌搶購，樓價繼續飆升，但當樓價下跌，說供應不足會令樓價繼續下跌，因為市民擔心，在供應不足的情況下，樓價都守不住，倘若他日供應充足，樓價又怎會不跌，所以，連有需要的人都暫時拒絕入市，成交量繼續下跌，沒有成交量支持，樓價亦繼續下跌。情況就好似一間公司因為多冗員而蝕錢，一般人認為，就算賣都唔會賣得好價錢，但投行睇這間公司有不同見解，雖然公司現在蝕錢，但新買家在接手之後，只要開除冗員，精簡架構，公司便會回復盈利，如果，投行職員發覺那間公司沒有冗員，架構非常精簡，不能夠再有改善空間，他們都費事搵買家，很多時，冗員都是買點，現在說樓價下跌是因為供應充足，只要政府稍為收緊，樓價就會平穩，甚至回復升勢，這個道理，現在仍然說供應不足的人是不懂的。

細價樓會否潰敗

有馬來西亞地產商在香港組睇樓團，邀請我做隨團嘉賓，叫我開價，我話唔講錢，只要李宗偉同我打羽毛球，誰不知他們又真的做到，於是，在十二月底，去了馬來西亞，除了同李宗偉打羽毛球外，地產商還安排了一條野生忘不了，唔使我講，大家都知道結果是潰敗，不單李宗偉是世界冠軍，而且現在積極備戰明年奧運，狀態是非常好，能夠與世界冠軍打球，可算得是不枉此生。

在今年頭三季，都是細價樓的天下，升幅驚人，有人話細價樓，真架勢，當時，有部份細價樓呎價已接近豪宅，細價樓業主以爆煲，爆什麼煲來挪揄我的「細價樓爆煲論」，但好景不常，到第四季，樓市開始轉向，在細價新樓源源不絕的供應之下，細價樓開始掉頭向下，只是一季，不少細價樓樓價已跌回年初水平，甚至有過之，如果我用潰敗來形容，亦不為過，但我擔心這個跌勢只是開始。

明年在新樓大量供應，而地產商又不惜售的話，細價樓跌勢會加劇，而不少細價樓業主借貸比較多，在樓價下跌，心理上就會出現潰敗情況，有部份細價樓業主甚至棄械投降，在沒有財政壓力之下，將其擁有物業賣走，到時候，樓價下跌就會變得一缺不可收拾，政府要密切注視。

因為細價樓業主大多數是基層人士，如果他們損失慘重，是不會責怪自己，矛頭一定會指向政府，CY團隊是不容易應付，千祈唔好認為減辣就可以起死回生，減辣，其實只是確認樓市下跌，或者會令更多人出售他們的物業，我認為先要放寬按揭，搞好經濟民生，將失業率維持在低水平，令到細價樓業主可以避過一刼，如果細價樓業主要自救，就是在非必要時千祈唔好低價賣走物業，沒有瘋狂拋售，就不會潰敗。

現在賣樓，何必呢？

有投資開物業的朋友好想心急現在賣樓，因為美國加息周期已確認展開，樓供應又增加，對樓價必然跌多升少，所以一定想還有利潤空間下盡快放售手上的物業，可惜現在的買家不是傻仔，新盤供應選擇多，價錢同二手樓睇齊，重有貸款優惠，你係買家如何選擇呢，如果二手樓劈價三成,又可以上車嗎?

還在十五十六買唔買樓好的人, 睇見依家的賣樓新聞, 好多年頭要400萬入場的細單位, 依家300萬甚至更低就可以買到, 更加唔知點算好, 因為早買早享受,遲買可能再平幾十萬也不定。

唔信自己唯有信專家, 資深投資者話兩年內唔好買樓住, 經紀一哥話樓市最差可以跌三四成, 投資專家又係話樓市可以跌兩三成, 只有發展商對樓市最樂觀, 話來年最多跌少少。

我就覺得買樓最緊要三樣野: 價錢平、利息低、首期少。如果咁好彩遇到等錢駛的業主放樓, 能夠劈低比市價低兩三成買樓, 即剛剛好符合專家預期的樓市跌幅, 就滿足了價錢平的條件; 美國加了0.25%但香港未有跟隨, 最平樓按利息仍然是H+1.7, 買樓的外在條件又滿足多一樣。只可惜的是現時最高樓按成數仍然是60%, 如果唔係首置人士, 買樓要俾四成樓價做首期, 付擔不輕也不符合首期少的條件, 所以買樓時機仍然未到, 大家都係再等多陣啦。

有年輕朋友在美國加息之後，恐怕加息無了期，而手上又有幾個物業，打算採取逢三退一，將質素比較差的一兩個物業放售，在放售之前，問一問我的意見，我問佢是否必須要現在賣樓，如果不是的話，現在絕不是賣樓時機，那些買家每一位除了有著救世主的意識形態外，還要大口大口鋤價，賣家當然滿不是味兒，既然知道有此結果，點解仲要自取其辱，年輕朋友唔同意，佢認為樓價在加息，供應增加，經濟轉壞的情況下，必然向下大幅調整，今日賣樓可能會受小小委屈，但是值得的，我亦同意，如果物業能夠賣得出去的話。

現在，只有最急切的人才會賣樓，買樓的人一定知道，所以，他們才會鋤價，而什麼人最急切，就是那些欠債要還錢的人，他們將物業按在財務公司，一直享受物業升值，以貸冚債，帶來無限制消費樂趣，就算最近兩個月樓價下跌，都認為只是短期調整，樓市很快回復升軌，就在這兩個月內，樓價下跌了5%，加上未能繳付應付利息，貸款比率收窄了很多，當加息被確認，就算業主唔想賣樓，銀主都會迫他們，所以，如果唔係要急於還債，這兩個月就要忍手，千祈唔好賣樓，否則，好容易令人誤會，甚至會面對一些歧視目光，老實說，很難受。

另外還有一些人，他們買了新樓，但沒有將舊物業賣走，現在因為他們有兩個物業，新買的很難做到規定按揭成數，他們必須賣走舊物業，這點我覺得有多少可惜，本來，他們在買入新樓後，如果短期內能夠將舊物業賣走，這是一個穩勝局面，現在一定要作出折讓才可以，與此同時，新樓的售價亦下跌，他們有機會由一個穩勝變成一個小輸局面，對於那些人來說，是很難接受，所以，有這兩類人正在賣樓，如果不是必須，讓他們先行，讓他們給別人岐視。

我的破鞋子

2015年12月22日

早幾日，於日本九洲回來香港，行經一個灣仔19×謀的商場，內裡有一間打對的潮服商店，有一女sales 不斷叫我入去睇下啦，自家設計師設計架!我本身去這商場係因為想買手機充電器，所以無心睇什麼服裝，我當然沒有理會那位女sales ，因為我目的好清晰想要係充電器，所以我連眼都無望那位女sales ，因為佢太積極，如果我再望佢，我知道那位女sales 一定促住我拉我入舖頭入面，為免麻煩，我直行沒有任何眼神接，突然右手邊冲出一位男sales ，好似睇唔過眼一樣，講左句: "唔買都睇下啦！唔好等對鞋爛先睇"。這句說話對我非常震撼，我想的無錢買嗎？我結婚買樓時你都唔知出來做野未?我買不動產時不用貸款一炮過比哂，你試過未呀？無錯我穿對鞋都算幾爛，眼見都穿左4個大窿，又殘又舊，但我喜歡佢輕身又適服，難得我喜歡。這對鞋見證我買不動產的回憶，所以特別有象徵意義。這對鞋我會好好保留，作為我買不動產的吉祥物，你眼見我穿的破，著的舊，以為我窮到褲穿窿，其實我係包租公。盡管笑吧！

事後我沒有什麼好追究那位男sales 的說話，我知道一樣現實，男人不是依靠穿著光鮮，感覺良好就ok，有車無資產，弈不是什麼有型的事情，面子俊俏不俊俏也不緊要，這些都是表面風光，內裡清光的人(你係超級富二代另計)，男人最緊要係有實力(財力+自信)，不要只睇表面，成日串人，以為自己好了不起，這是幫不了自己成長的。我好希望這位男sales 睇到這篇文章的時候，已經有所成長，懂得自檢，增進個人的實力，試問作為一位sales 銷售時串客戶，或用睇唔起人的眼光對人，換轉你是客戶的感覺如何呢？

最後我充心的希望這文章能夠幫助到一些有上進心的男人們。要學習做一個真真正正有實力的人。

給大家看看我當時所穿的破鞋子!

深圳的一宗嚴重山坭傾

昨晚見到新聞話深圳有嚴重的山坭傾瀉，有22棟房屋倒塌，真好驚嚇的一宗新聞，在場的廠家的身家化為烏有，全部無了!

(綜合報道)(星島日報報道)「我們廠全部倒了，全部完了！」地動山搖、泥漿飛濺，一排排廠房像骨牌般倒下，揚起漫天塵土。這不是災難片場景，而是昨天發生於深圳光明新區工業園的慘烈一幕。昨日中午，一百多米高的人工土渣堆疑受天雨沖刷，分兩次從工業園後山瀉下，約五秒間掩埋、沖塌三十三棟廠房和宿舍，並引發附近西氣東輸管道爆炸。現場約九百人及早撤離，逃出生天，但至少有五十九人失蹤，或已慘遭活埋。消息稱事件涉及非法堆放工業渣土，或有企業及官員被追究。

　　記者：李建人深圳直擊

　　昨晨十一點四十分左右，位於深圳西北部的光明新區紅坳村柳溪工業園、恒泰裕工業集團後側發生嚴重山泥傾瀉。面積達十萬平方米（約五十二個香港維園大）的工業園南側大片被黃泥「吞掉」。當地民眾稱，園內大多數是包裝、電子或塑料廠房，還包括員工宿舍及一部分城中村。

　　59人失蹤 恐遭活埋

　　目擊者拍攝的現場視頻顯示，一排排四五層高的樓房像骨牌般接連倒下，揚起的塵土仿如蘑菇雲。一棟四層高的樓房，突然中間出現巨大裂痕，隨之向後傾斜，五秒鐘內轟然坍塌。在場工人大叫 「跑，快跑」。視頻中身穿工作服的人員打 電話，稱「我們廠全部倒了，全部完了」。

　　在紅坳村開餐廳的徐先生說，山泥傾瀉總共有兩次，第一次的時候是一聲巨響，地面震動強烈，他出門看到山上的泥土往下滑，當時掩沒了一、兩棟房子，很多人沿 大街往遠處跑。十幾分鐘後又發生了第二次傾瀉，比第一次要大得多，掩沒了很多房子，「裏面應該有人被困」。

　　現場航拍圖顯示，黃色的泥土從南向北傾瀉一地，多棟樓房被山泥沖擊後呈波浪形向一側倒塌，房屋樓板解體，鋼筋水泥交錯。工人戚麗表示，由於十九、二十日兩天供電部門檢修電路，昨天不少公司都停工，留在園區的職工較少，否則傷亡更嚴重。在事故現場，一位三十多歲的女子正在哭泣。昨天上午，她離家外出辦事，留下年幼女兒在家，目前她家被埋在山泥底下，尚未找到女兒的蹤 。

　　「我們廠全倒了，完了」

　　事故現場宛如地震災區，由於坍塌範圍較大，湧下的山泥有數層高，加上現場有雨，令救援工作相當困難。當局出動警犬及生命探測器協助搜救。消防人員說，工業園和城中村靠在一起，死傷情況可能比較嚴重。

　　氣象台報道，深圳昨天有小雨，但山泥傾瀉是否因天雨引發，目前仍未確定。附近居民透露，瀉下的黃泥是近兩年深圳施工挖地取出來的渣土，渣土堆放處原本是採石場，後來荒廢，近年有大型泥頭車不停向這裏傾倒渣土，堆積如山。

　　傾倒渣土 堆積如山

　　深圳山泥傾瀉引起中央關注，國家主席習近平和總理均作出批示。昨天在北京出席中央經濟工作會議的廣東省委書記胡春華、深圳市委書記馬興瑞、市長許勤，立即趕回深圳處理。深圳消防、特警、 生等近一千五百人投入搜救。東莞、惠州及廣東省特勤三個支隊共一百人到場增援。相關新聞刊A2版

　　深圳山泥傾瀉小資料

　　地點：光明新區紅坳村柳溪工業園

　　時間：12月20日上午11：40

　　死傷：59人失蹤，數人受傷住院

　　損毀：33樓房被沖塌

　　要聞